日前,，李嘉誠之子李澤楷繼父親賣出廣州、上海、南京三物業(yè)后，表示將出售旗下盈大地產(chǎn),。在短短5個月內(nèi)，李氏家族已出售了價值超200億元的中國內(nèi)地物業(yè),。
對此,，業(yè)內(nèi)人士認為，在新的經(jīng)濟條件下,，亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場的吸引力有下降的趨勢,，與此同時商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)明顯的泡沫跡象，李嘉誠作為投資風向標,，其頻拋物業(yè)也正是來源于對未來市場的判斷,。
李氏家族再拋內(nèi)地物業(yè)
13日，電訊盈科公告證實,，旗下全資附屬盈大地產(chǎn)就出售北京盈科中心股權(quán)正與獨立第三方處于深入磋商階段,。電訊盈科表示，如果雙方達成協(xié)議,，預期這項交易將構(gòu)成一項非常重大出售項目,。
這是李氏家族2014年對于內(nèi)地物業(yè)的首個動作。據(jù)了解,，盈科中心位于北京市朝陽區(qū)工人體育場北路甲2號,，使館區(qū)附近。毗鄰兆龍飯店,，周邊物業(yè)包括外交公寓,，三里屯village，三里屯酒吧一條街等,。項目包括寫字樓,、商場、休閑美食及服務式公寓,。
去年2月,，已傳出盈大地產(chǎn)有意以80億元高價出售。值得一提的是,，在此之前,，2013年12月31日，李嘉誠長江實業(yè)集團旗下ARA基金正出售南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈(IFC),，接盤者為宏圖三胞集團,，據(jù)市場人士估計，該大廈估值約為30億元人民幣,。8月29日,，“長和系”兩家公司長實、和黃雙雙發(fā)布公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權(quán)出手,，最終以26億元成交,。10月18日，和黃與長江實業(yè)再次出售位于上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心,，最終以11.55億美元,、約70億元成為近年來規(guī)模最大的寫字樓交易之一。這就意味著加上之前的三次拋售,，短短5個月內(nèi),，李氏家族就已出售了價值200億元的中國內(nèi)地物業(yè)。
除了拋售內(nèi)地資產(chǎn)外,，李嘉誠又被曝出通過其他方式變相減持在港資產(chǎn),。置富產(chǎn)業(yè)信托此前發(fā)布公告稱，打算出價58.49億港元,，向李嘉誠控制的長江實業(yè)收購天水圍發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本,，意味著通過此次資本運作，長江實業(yè)變相減持嘉湖銀座近70%的股權(quán),。
值得注意的是,，此次李氏家族連續(xù)拋出的項目均為寫字樓等商業(yè)項目。DTZ戴德梁行亞太區(qū)預測及策略研究部主管馮國健表示,，過去幾年,，由于價格相對吸引，加上市場上有充裕的債務資本及權(quán)益股本,，令金融海嘯后的物業(yè)投資額屢創(chuàng)新高,，但近來卻顯示未來亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場吸引力有下降趨勢。
馮國健認為,，未來二,、三線城市將出現(xiàn)龐大的商業(yè)地產(chǎn)供應，這也進一步造成空置率上升,，租戶議價能力增強,。此外，在經(jīng)濟疲軟的背景下,，一旦開始加息,，亞太區(qū)物業(yè)的相對投資價值將會下降。
也有業(yè)內(nèi)人士指出,，李嘉誠作為投資風向標,，總是能提前對未來市場進行預估，這也意味著,，其選擇頻拋物業(yè)的做法正是來源于對未來市場的判斷,。
萬科董事會主席王石也在微博上直言：“精明的李嘉誠先生在賣北京,、上海的物業(yè)，這是一個信號,，小心了,！”
廣州購物中心頻唱“空城計”
在李氏家族拋售商業(yè)地產(chǎn)的同時，有更多地方卻在興建,。2013年的商業(yè)地產(chǎn)市場顯得火熱,，萬科等龍頭房企在發(fā)力住宅地產(chǎn)的同時，紛紛向商業(yè)地產(chǎn)拋來橄欖枝,。但是,，隨著供應的急劇增加，供應過剩危機迅速膨脹,，部分城市的空置率已遠遠超6%的國際警戒線。
以廣州為例,，第一太平戴維斯報告顯示,，廣州購物中心2013年整體空置率較2012年末提高了1.1個百分點，達到10.8%,。
也正是由于空置率高企,，使一些本打算開幕的購物中心頻“打退堂鼓”唱“空城計”，而暫緩開業(yè),。例如,，位于番禺區(qū)的日本永旺集團旗下清河永旺夢樂城，原計劃2013年秋天開業(yè),，如今宣布延遲開業(yè),；位于珠江新城的高德置地“冬”廣場最早計劃2011年9月開業(yè)，但拖延多年至今仍無動靜,。
值得注意的是,，本已難招商的購物中心們卻仍需要面對2014年供應洪峰的現(xiàn)實。報告顯示,，2014年,，廣州購物中心將迎來供應洪峰，新增供應面積將達到61萬平方米,，創(chuàng)歷史新高,。業(yè)內(nèi)人士坦言，目前廣州在運營的主要商業(yè)體總量已超過40多個,，2014年在建或?qū)⒔ǔ傻木C合體及商業(yè)項目超過20個,，有近400萬平方米的新增商業(yè)面積即將陸續(xù)上市，將使未來3-5年內(nèi)的商業(yè)環(huán)境競爭更為激烈,。
他表示,，最近兩三年,，廣州的購物商場延遲開業(yè)幾乎成為常態(tài)，只有兩三成的項目能準時開業(yè),，新開業(yè)項目的招租率多低于7成,。
事實上，廣州只是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個縮影,。近年來,，為追求業(yè)績盲目規(guī)劃，一些地方商業(yè)綜合體項目井噴,。盈石中國日前發(fā)布的報告顯示,，截止2013底，中國20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量達到6461萬平方米,。而到2016年底時,，三年新增供應量總計將接近3500萬平方米，占目前總體存量的54%,。寫字樓三年后的增量將超過5800平方米,，占目前存量的173%。
華南Mall再戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
曾經(jīng)被美國時代周刊譽為全球最大購物中心之一的東莞華南Mall,，日前重新開始招商,。而在經(jīng)歷了多年的大面積空置后，現(xiàn)在的華南Mall悄悄把“建設(shè)世界級購物公園”的宏大目標變成了“立足萬江,、輻射東莞”,。
新華南Mall的投資商東莞北大資源商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高鐵栓在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，當北大資源重新接手這個項目,，最重要的就是吸取教育,，不要再走華南mall做過的錯誤路線。
2001年,，定位于中世紀文藝復興的購物公園,，號稱世界最大購物中心的華南mall開始籌備，2003年開盤,，總面積達到45萬平方米,。
“在2003年全國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步的時候，這個項目的規(guī)模和目標是確實是空前的,。項目的設(shè)計公司是美國團隊,，完全按照美國購物公園的設(shè)計來規(guī)劃，結(jié)果卻遭遇到水土不服,�,！备哞F栓介紹。
事實上,，這個40多萬平方米的巨無霸綜合體,，當初設(shè)計時甚至沒有煙道和煤氣管道,，無法做餐飲�,！懊绹抢洳秃碗娍绢惥佣�,，和中國的餐飲習慣完全不同，這種美國團隊的設(shè)計也完全不符合中國的國情,�,！�
而在高鐵栓看來，華南Mall失敗的最大問題在于定位過高,。規(guī)劃世界級的購物中心,，必然需要世界級的奢侈品和名牌，但當初的經(jīng)營團隊完全沒有考慮到：東莞夾在廣州和深圳兩大都市之間,，距離香港也只有兩個小時的車程,，本地高檔消費外流，奢侈品幾乎沒有市場,�,！爱敵醯拈_發(fā)商并沒有注意到，東莞的GDP在全國二線城市排名前列,，但是零售額大致只有一個縣級市的水平。
而事實也證明了這種“想當然”的后果：在正式營業(yè)幾年之后,，華南Mall的空置面積超過36%,，成為商業(yè)地產(chǎn)有名的爛尾樓。
隨后,，最開始的開發(fā)商撤離,，項目的接手者變成了北大資源集團。
去年10月,，華南Mall啟動重新招商,，面積5.3萬平方米，加上原有開業(yè)的30.6萬平方米,，整個項目的開業(yè)面積達到37萬平方米,，空置率下降到17.7%的“正常水平”。盡管如此,，相對于華南Mall的巨大體量,，17.7%的空置率換算下來還有8萬多平方米的面積，接近于一個新的大型購物中心,。
華南Mall走過的彎路,，正在一些其他地方復制。而根據(jù)研究機構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計,，中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍,，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模,，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍。一些地方政府的建設(shè)城市綜合體的正式計劃僅僅是所有計劃當中的一部分,，下屬的地方往往會根據(jù)上級部門的規(guī)劃搭車,，自行培育更多的項目。中國西南某省,，省級規(guī)劃的綜合體項目129個,，而各地自行納入規(guī)劃發(fā)展的項目是這個數(shù)字的兩倍。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌表示,，城市綜合體的多樣性,，是城市功能完善，增強公共服務的主要窗口,，地方希望通過城市綜合體,，帶來更高的GDP。但是,，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金,，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，后果則不堪設(shè)想,。因此,，專家建議，一方面,，應合理控制城市綜合體數(shù)量,，警惕爛尾風險；另一方面,，從抓運營管理著手提高質(zhì)量,，預防城市“黑洞”的形成。