日前,，李嘉誠之子李澤楷繼父親賣出廣州,、上海,、南京三物業(yè)后,，表示將出售旗下盈大地產(chǎn),。在短短5個(gè)月內(nèi),，李氏家族已出售了價(jià)值超200億元的中國內(nèi)地物業(yè),。
對此,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在新的經(jīng)濟(jì)條件下,，亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場的吸引力有下降的趨勢，與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)明顯的泡沫跡象,，李嘉誠作為投資風(fēng)向標(biāo),，其頻拋物業(yè)也正是來源于對未來市場的判斷。
李氏家族再拋內(nèi)地物業(yè)
13日,，電訊盈科公告證實(shí),，旗下全資附屬盈大地產(chǎn)就出售北京盈科中心股權(quán)正與獨(dú)立第三方處于深入磋商階段。電訊盈科表示,，如果雙方達(dá)成協(xié)議,，預(yù)期這項(xiàng)交易將構(gòu)成一項(xiàng)非常重大出售項(xiàng)目。
這是李氏家族2014年對于內(nèi)地物業(yè)的首個(gè)動(dòng)作,。據(jù)了解,，盈科中心位于北京市朝陽區(qū)工人體育場北路甲2號，使館區(qū)附近,。毗鄰兆龍飯店,，周邊物業(yè)包括外交公寓，三里屯village,，三里屯酒吧一條街等,。項(xiàng)目包括寫字樓、商場,、休閑美食及服務(wù)式公寓,。
去年2月，已傳出盈大地產(chǎn)有意以80億元高價(jià)出售。值得一提的是,，在此之前,，2013年12月31日，李嘉誠長江實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下ARA基金正出售南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈(IFC),，接盤者為宏圖三胞集團(tuán),，據(jù)市場人士估計(jì)，該大廈估值約為30億元人民幣,。8月29日,，“長和系”兩家公司長實(shí)、和黃雙雙發(fā)布公告,，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權(quán)出手,，最終以26億元成交。10月18日,，和黃與長江實(shí)業(yè)再次出售位于上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，最終以11.55億美元,、約70億元成為近年來規(guī)模最大的寫字樓交易之一,。這就意味著加上之前的三次拋售，短短5個(gè)月內(nèi),，李氏家族就已出售了價(jià)值200億元的中國內(nèi)地物業(yè),。
除了拋售內(nèi)地資產(chǎn)外，李嘉誠又被曝出通過其他方式變相減持在港資產(chǎn),。置富產(chǎn)業(yè)信托此前發(fā)布公告稱,，打算出價(jià)58.49億港元，向李嘉誠控制的長江實(shí)業(yè)收購天水圍發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本,，意味著通過此次資本運(yùn)作,，長江實(shí)業(yè)變相減持嘉湖銀座近70%的股權(quán)。
值得注意的是,，此次李氏家族連續(xù)拋出的項(xiàng)目均為寫字樓等商業(yè)項(xiàng)目,。DTZ戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測及策略研究部主管馮國健表示，過去幾年,，由于價(jià)格相對吸引,，加上市場上有充裕的債務(wù)資本及權(quán)益股本，令金融海嘯后的物業(yè)投資額屢創(chuàng)新高,，但近來卻顯示未來亞太區(qū)房地產(chǎn)投資市場吸引力有下降趨勢,。
馮國健認(rèn)為，未來二,、三線城市將出現(xiàn)龐大的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng),，這也進(jìn)一步造成空置率上升，租戶議價(jià)能力增強(qiáng)。此外,，在經(jīng)濟(jì)疲軟的背景下,，一旦開始加息，亞太區(qū)物業(yè)的相對投資價(jià)值將會下降,。
也有業(yè)內(nèi)人士指出,，李嘉誠作為投資風(fēng)向標(biāo)，總是能提前對未來市場進(jìn)行預(yù)估,，這也意味著,，其選擇頻拋物業(yè)的做法正是來源于對未來市場的判斷。
萬科董事會主席王石也在微博上直言：“精明的李嘉誠先生在賣北京,、上海的物業(yè),，這是一個(gè)信號，小心了,！”
廣州購物中心頻唱“空城計(jì)”
在李氏家族拋售商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí),，有更多地方卻在興建。2013年的商業(yè)地產(chǎn)市場顯得火熱,，萬科等龍頭房企在發(fā)力住宅地產(chǎn)的同時(shí),，紛紛向商業(yè)地產(chǎn)拋來橄欖枝。但是,，隨著供應(yīng)的急劇增加,，供應(yīng)過剩危機(jī)迅速膨脹，部分城市的空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超6%的國際警戒線,。
以廣州為例,，第一太平戴維斯報(bào)告顯示，廣州購物中心2013年整體空置率較2012年末提高了1.1個(gè)百分點(diǎn),，達(dá)到10.8%,。
也正是由于空置率高企，使一些本打算開幕的購物中心頻“打退堂鼓”唱“空城計(jì)”,，而暫緩開業(yè),。例如，位于番禺區(qū)的日本永旺集團(tuán)旗下清河永旺夢樂城,，原計(jì)劃2013年秋天開業(yè),，如今宣布延遲開業(yè)；位于珠江新城的高德置地“冬”廣場最早計(jì)劃2011年9月開業(yè),，但拖延多年至今仍無動(dòng)靜,。
值得注意的是，本已難招商的購物中心們卻仍需要面對2014年供應(yīng)洪峰的現(xiàn)實(shí),。報(bào)告顯示,，2014年,，廣州購物中心將迎來供應(yīng)洪峰，新增供應(yīng)面積將達(dá)到61萬平方米,，創(chuàng)歷史新高,。業(yè)內(nèi)人士坦言，目前廣州在運(yùn)營的主要商業(yè)體總量已超過40多個(gè),，2014年在建或?qū)⒔ǔ傻木C合體及商業(yè)項(xiàng)目超過20個(gè),，有近400萬平方米的新增商業(yè)面積即將陸續(xù)上市，將使未來3-5年內(nèi)的商業(yè)環(huán)境競爭更為激烈,。
他表示,，最近兩三年，廣州的購物商場延遲開業(yè)幾乎成為常態(tài),，只有兩三成的項(xiàng)目能準(zhǔn)時(shí)開業(yè),，新開業(yè)項(xiàng)目的招租率多低于7成。
事實(shí)上,，廣州只是我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)縮影,。近年來，為追求業(yè)績盲目規(guī)劃,，一些地方商業(yè)綜合體項(xiàng)目井噴,。盈石中國日前發(fā)布的報(bào)告顯示，截止2013底,，中國20大城市商業(yè)地產(chǎn)總存量達(dá)到6461萬平方米,。而到2016年底時(shí),，三年新增供應(yīng)量總計(jì)將接近3500萬平方米,，占目前總體存量的54%。寫字樓三年后的增量將超過5800平方米,，占目前存量的173%,。
華南Mall再戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)
曾經(jīng)被美國時(shí)代周刊譽(yù)為全球最大購物中心之一的東莞華南Mall，日前重新開始招商,。而在經(jīng)歷了多年的大面積空置后,，現(xiàn)在的華南Mall悄悄把“建設(shè)世界級購物公園”的宏大目標(biāo)變成了“立足萬江、輻射東莞”,。
新華南Mall的投資商東莞北大資源商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高鐵栓在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，當(dāng)北大資源重新接手這個(gè)項(xiàng)目，最重要的就是吸取教育,，不要再走華南mall做過的錯(cuò)誤路線,。
2001年，定位于中世紀(jì)文藝復(fù)興的購物公園,，號稱世界最大購物中心的華南mall開始籌備,，2003年開盤，總面積達(dá)到45萬平方米。
“在2003年全國商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步的時(shí)候,，這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模和目標(biāo)是確實(shí)是空前的,。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)公司是美國團(tuán)隊(duì)，完全按照美國購物公園的設(shè)計(jì)來規(guī)劃,，結(jié)果卻遭遇到水土不服,。”高鐵栓介紹,。
事實(shí)上,，這個(gè)40多萬平方米的巨無霸綜合體，當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)甚至沒有煙道和煤氣管道,，無法做餐飲,。“美國是冷餐和電烤類居多,，和中國的餐飲習(xí)慣完全不同,，這種美國團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)也完全不符合中國的國情�,！�
而在高鐵栓看來,，華南Mall失敗的最大問題在于定位過高。規(guī)劃世界級的購物中心,，必然需要世界級的奢侈品和名牌,，但當(dāng)初的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)完全沒有考慮到：東莞夾在廣州和深圳兩大都市之間，距離香港也只有兩個(gè)小時(shí)的車程,，本地高檔消費(fèi)外流,，奢侈品幾乎沒有市場�,！爱�(dāng)初的開發(fā)商并沒有注意到,，東莞的GDP在全國二線城市排名前列，但是零售額大致只有一個(gè)縣級市的水平,。
而事實(shí)也證明了這種“想當(dāng)然”的后果：在正式營業(yè)幾年之后,，華南Mall的空置面積超過36%，成為商業(yè)地產(chǎn)有名的爛尾樓,。
隨后,，最開始的開發(fā)商撤離，項(xiàng)目的接手者變成了北大資源集團(tuán),。
去年10月,，華南Mall啟動(dòng)重新招商，面積5.3萬平方米,，加上原有開業(yè)的30.6萬平方米,，整個(gè)項(xiàng)目的開業(yè)面積達(dá)到37萬平方米,，空置率下降到17.7%的“正常水平”。盡管如此,，相對于華南Mall的巨大體量,，17.7%的空置率換算下來還有8萬多平方米的面積，接近于一個(gè)新的大型購物中心,。
華南Mall走過的彎路,，正在一些其他地方復(fù)制。而根據(jù)研究機(jī)構(gòu)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),，中國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍,，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍,。一些地方政府的建設(shè)城市綜合體的正式計(jì)劃僅僅是所有計(jì)劃當(dāng)中的一部分,，下屬的地方往往會根據(jù)上級部門的規(guī)劃搭車，自行培育更多的項(xiàng)目,。中國西南某省,，省級規(guī)劃的綜合體項(xiàng)目129個(gè)，而各地自行納入規(guī)劃發(fā)展的項(xiàng)目是這個(gè)數(shù)字的兩倍,。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌表示,，城市綜合體的多樣性，是城市功能完善,，增強(qiáng)公共服務(wù)的主要窗口,，地方希望通過城市綜合體，帶來更高的GDP,。但是,，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,，后果則不堪設(shè)想,。因此,，專家建議,，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量,，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn),；另一方面，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量,，預(yù)防城市“黑洞”的形成,。