2013年全國(guó)百城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,，特別是一線城市和部分二線城市漲幅突出,，不同城市間的走勢(shì)不斷分化。展望2014年，一線城市供求緊張的問題仍難得到根本性改善,，調(diào)控手段將呈現(xiàn)差異化,。在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的背景下，2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)漲速將放緩,。
房?jī)r(jià)漲速有望放緩
2013年從年初的國(guó)五條、各地公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，到年底近20個(gè)城市出臺(tái)地方調(diào)控收緊政策,，盡管房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)依然從緊，房?jī)r(jià)普漲勢(shì)頭減弱,，但從成交量看,，整體市場(chǎng)依然非常火熱,。這使得2013年成為繼2009年后,，樓市最為火爆的年份。
數(shù)據(jù)顯示,，2013年百城價(jià)格指數(shù),、十大城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，12月百城均價(jià)漲至10833元/平方米,，同比上漲了11.51%;十大城市住宅均價(jià)上漲至18994元/平方米,，同比上漲了17.56%，超過百城平均水平6.05個(gè)百分點(diǎn),。
具體來(lái)看,，一線城市供不應(yīng)求的矛盾仍十分嚴(yán)峻,，房?jī)r(jià)漲幅突出,。北京、廣州,、深圳房?jī)r(jià)同比漲幅均超過20%,，北京更是領(lǐng)漲全國(guó)，同比漲幅達(dá)到28.33%,。此外,，廈門、南京,、福州等熱點(diǎn)二線城市住宅均價(jià)漲幅也大多在15%以上,，其中廈門同比上漲27.91%，僅次于北京,。相比之下,，溫州、�,？�,、聊城等少數(shù)二三線城市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)下行，其中溫州跌幅最大,，達(dá)到13.91%,。
目前,，一二線城市仍然面臨著供不應(yīng)求的失衡局面。特別是一線城市地價(jià)不斷攀升,，或?qū)⑦M(jìn)一步推高房?jī)r(jià),。在這種背景下，各地開始從提高供應(yīng)量著手,。僅從北京市場(chǎng)來(lái)看,，2014年以來(lái)不到1個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)成交7宗土地,，合計(jì)土地出讓金高達(dá)138.89億元,。
盡管從短期看，一線城市的地王依然會(huì)頻繁出現(xiàn),，并影響市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期,。但供應(yīng)增加也將對(duì)緩解后市供需結(jié)構(gòu)壓力起到一定作用。在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng),、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下,，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望呈現(xiàn)“銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn),。預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房銷售面積增幅將明顯低于2013年,。同時(shí)，市場(chǎng)慣性將使得2014年上半年同比增速相對(duì)較高,，但下半年將有所回落,。
改革仍是主線
伴隨房?jī)r(jià)的波動(dòng)上漲，政策已幾經(jīng)調(diào)整,。目前,，房地產(chǎn)調(diào)控方式已經(jīng)從過去的“壓需求”逐步轉(zhuǎn)向“增供應(yīng)”。再加上城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的機(jī)遇,，房企仍需抓住改革所帶來(lái)的發(fā)展空間,。
2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好，但房?jī)r(jià)已由“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”,，促使調(diào)控政策差異化,。北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,，而溫州,、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷城市，則在不突破調(diào)控底線的前提下,，政策微調(diào)以促進(jìn)需求釋放,。
從2014年的政策來(lái)看，重心主要集中在保障和改善民生。加大廉租住房,、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給,，做好棚戶區(qū)改造。特大城市則注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu),，提高住宅用地比例,，提高土地容積率，加大自住型商品住宅用地的供應(yīng)比例,。這意味著未來(lái)土地將更多供給普通性住房,、保障房等。
2014年另一項(xiàng)重要的改革即土地流轉(zhuǎn)也有望迎來(lái)更多突破,。土地改革將使擁有一線城市非住宅用地企業(yè)的價(jià)值大幅提升,。土地制度改革能否順利進(jìn)行，將對(duì)未來(lái)的土地供需,、房地產(chǎn)市場(chǎng),、土地財(cái)政格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
總體來(lái)看,，在城鎮(zhèn)化的帶動(dòng)下,，2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速將放緩,。土地制度改革,、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將會(huì)更多使用稅費(fèi)等經(jīng)濟(jì)手段,，減少行政性手段對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)。同時(shí),，不動(dòng)產(chǎn)登記,、住房信息聯(lián)網(wǎng)等配套制度也會(huì)陸續(xù)出臺(tái),，科學(xué)長(zhǎng)效的調(diào)控機(jī)制將堅(jiān)持“去投資化”,，促進(jìn)樓市回歸健康軌道。