在過去2013年,，全國主要城市的房價又經(jīng)歷了一輪令人瞠目結(jié)舌的快速上漲,。根據(jù)國家統(tǒng)計局的一組數(shù)據(jù),，截至2013年11月份，北上廣深等一線城市房價同比的漲幅幾乎都超過了20%,�,！皾q”，成為了2013年房地產(chǎn)市場的主題,。那么,，隨著新的一年的到來，房價上漲的勢頭是不是還會繼續(xù)?還會繼續(xù)多久?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評論,。
2013，賣地收入超三萬億;2014,，房價還會漲多久?
證券日報報道,，截至2013年的12月29日，北京,、上海,、廣州、深圳四個一線城市合計的土地出讓收入5127億元,，同比增長156%,。
據(jù)中國指數(shù)研究院2014年1月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)：2013年，全國300個城市土地出讓金總額達(dá)到了31304.5億元,，大幅超過上一年度,，同比增加50%。賣地收入排在最前面的十個城市為上海,、北京,、杭州、重慶,、南京,、武漢、天津,、佛山,、廣州和蘇州，這十個城市的土地出讓金就超過了1萬億元,，占300個城市賣地收入的三分之一還多,。
進(jìn)入2014年，第一條關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的消息來自地方政府,。1月2日,，北京市國土局在一個會議上透露：今年將安排住宅用地供應(yīng)總量中的40%，用于保障性安居工程建設(shè)，60%用于商品房建設(shè),。而60%的商品房用地中,，還將有一半用于建設(shè)自住型商品住房。
回顧2013年,，10月,，北京、深圳先后出臺“京七條”“深八條”;11月,，廣州和上海的“穗六條”和“滬七條”出爐,。隨后， 11月22日,，武漢率先出臺“漢七條”,，接著，南昌,、廈門,、沈陽、烏魯木齊,、桂林等城市迅速跟進(jìn),。在年底短短兩個月的時間里，數(shù)十個城市先后發(fā)布了各自的新版調(diào)控政策,。但這并沒有阻擋住房價繼續(xù)上漲的步伐,。截止2013年的11月份，70個大中城市,，仍然有66個在上漲,。
按照2013年11月，國務(wù)院常務(wù)會議的決定,，在2014年6月底前,，將整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,。這有將給2014年的房價,，帶來怎樣的影響?
張鴻：12月份房價漲幅的收窄其實是被收窄
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
12月份房價的下降，除了季節(jié)性因素,、貨幣因素,，還有政策的因素，所以說漲幅收窄其實是被收窄,。其實從十八屆三中全會以前,，我們看到各地已經(jīng)開始要求說，地方不能太出地王了,，然后北京已經(jīng)開始高價房不批了,，所以這里面就有被收窄的含義,。還有一個，在這個時候其實大家都在等,。
我們已經(jīng)關(guān)注這么長時間的房價了，接下來往哪兒去?大家都在撓頭,，開發(fā)商在撓頭,，地方政府也在撓頭，買房的人最近也說,，我也休息一下,，看著不像原來跑得那么猛了。北京現(xiàn)在里邊的供應(yīng)量現(xiàn)在已經(jīng)開始限制了,，所以周邊開始特別熱,。然后再加上我們決定出來以后說，這個又要發(fā)展,，大家要有信心,，要到北京周邊來，河北的附近,，就是連著北京的周邊比如燕郊等等這些地方,，我看有報道說，最近七千多漲到一萬多,。
另外,，買房的人其實也是一樣，我們原來一直說剛性需求,，其實經(jīng)濟(jì)學(xué)里面沒有剛性需求這個事,。就是所有的剛性都可能因為價格。因為時間,，它變得有彈性起來,。
馬光遠(yuǎn)：如果明年貨幣收緊 房價不可能再像2013年那么漲
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實上中國人對房價的判斷遠(yuǎn)沒有我們想象的那么堅決。你看12月,，當(dāng)二手房市場出現(xiàn)微調(diào)的時候,，所有人又開始緊張了。以前那個死去的空投又活來了,。因為今年冬天好像是一個暖冬,，大家冬眠時間好像不是很長。11月份以前,，我們討論房地產(chǎn)時候,，我講空投死光了，結(jié)果12月份立即活來了,。而且預(yù)期大家變化非�,？欤热缥矣X得股市5000點(diǎn)的時候，那個時候大家預(yù)期肯定會到6000點(diǎn),，當(dāng)從6000點(diǎn)掉到5000點(diǎn)的時候,，有絕大多數(shù)的人撲進(jìn)去抄底。
我們現(xiàn)在看到房地產(chǎn)整個12月份,，當(dāng)二手房市場出現(xiàn)回調(diào)的時候,，所有人開始低估了，說明年的市場怎么樣,。明年的市場取決于什么?幾個因素很重要,，第一個是貨幣的因素，美聯(lián)儲收貨幣對我們被動收貨幣的影響很大,。明年2014年整個錢會非常緊,，而且是一個全年的緊，常態(tài)的緊,，房地產(chǎn)市場的一架引擎可能會熄火,。第二個是需求，2013年如果有剛性需求的話,，剛性需求已經(jīng)滿足得差不多了,。而且整體的供應(yīng)來看，11月份的數(shù)據(jù)事實上非常不錯,，11月份數(shù)據(jù)第一個是目前的開工量,，差不多居住的差不多50億平，50億平意味著什么呢?差不多得五年的時間去消化這個量,，再一個我們看到這個房地產(chǎn)的整個融資也很高,，超過10萬億。
也就是說,，整個對房地產(chǎn)市場的判斷,，我們應(yīng)該實事求是。市場永遠(yuǎn)是對的,，我一直堅信這個真理,。2014年，我的一個最真實的判斷是什么?如果貨幣收緊,，如果需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有那么旺盛,，如果說整個房地產(chǎn)的供應(yīng)還不錯的話，房價再像2013年那么漲,，這種可能性應(yīng)該是很小的,。
聶梅生：2014年 一二線城市的上漲走勢將會繼續(xù)持續(xù)
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
萬幸會繼續(xù)持續(xù)，因為它這個市場的走勢不會一下子就停止的,。房價漲得比較快的一線城市北上廣深等等,，它和前期2011年和2012年,，對房價的控制和限購、限售一些都有關(guān)系,，和限貸形成了全方位供給不足的這么一個態(tài)勢�,，F(xiàn)在如果說改變這個供給的話，也不是一天就能改變得了的,，所以它會持續(xù)一段時間,。但是我個人認(rèn)為被壓制的一些購買力釋放了一些，所以這個形式會趨緩,。
馬光遠(yuǎn)：土地供應(yīng)是否充足對整個房價的影響非常大
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
地，應(yīng)該是最關(guān)鍵的一個因素,，也就說土地供應(yīng)充足不充足對整個房價的影響是非常大的,。那么2013年第一個是地位得很好，因為價格很好,，第二個是因為供應(yīng)量很大,，因為多年以來，可以講2011年,、2012年是經(jīng)歷了一個低谷期,，2013年是把它補(bǔ)上了。而且我們看到很多地方政府把以前存的很多好地,，毫不吝嗇地拿出來做成地王,，然后繼續(xù)往前推。從這個角度來講,，意味著2014年整個土地供應(yīng)即使收緊,，面粉還是夠的，對整個房價應(yīng)該說平抑的作用比較大,。
我們今年看到政策層面事實一直在講,，說特大城市要增加土地供應(yīng)，特別在結(jié)構(gòu)上要增加住宅的土地供應(yīng),。我們今年的銷售額之所以很大,，是因為推出了很多好地。像北京的農(nóng)展館那個地,，你推出了以后,，肯定它這個價格要上去，上海徐家匯那塊地也肯定會推上去,。在這種情況下,，我個人認(rèn)為整個供應(yīng)的面積，一線城市,、特大城市,，應(yīng)該還是增加,，也就是說面粉的供應(yīng)量比以前要大。當(dāng)然這個價格上去以后,，開發(fā)商會不會賺錢,，我覺得取決于他的形勢。并不是說你拿到地王以后,，你肯定會賺錢,，你肯定賣出一個好價錢，當(dāng)然房地產(chǎn)市場非�,；鸨�,，當(dāng)然可以，但是如果進(jìn)行調(diào)整了,，你可能賠著錢也得賣,。
張鴻：明年商品房的供地面積可能不如2013 供需矛盾不一定能緩解
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
它是兩個問題，一個是面粉的價格漲了,。我們知道土地價格,，你要光算價錢的話，是漲了50%以上;一個是面積的漲幅沒有那么大,，同樣你看指數(shù)研究院的數(shù)字,，推出面積是同比增長7%。就是說單價貴了,，其實面粉的供應(yīng)量的增幅沒有這個價格漲幅那么大,，那增幅里面還有一大塊要被切掉，比如說地方政府會說70%,、80%歸保障性住房或者什么,。在結(jié)構(gòu)上會有問題，所以我們單純來看商品房,，商品房這一塊兒很可能它的供地面積還不如原來,。除了價格以外，再從供需的角度來說,，它的供應(yīng)和需求的矛盾可能還不一定被緩解,。
張鴻：去年年底這一輪調(diào)控其實是地方政府被動的主動調(diào)控
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實去年年底這一輪是地方政府被動的主動調(diào)控，而且很多是瞄著數(shù)字在調(diào)控,。就是他一年當(dāng)中其實基本上沒怎么干這個事,，就是在滿足城市的開發(fā)商土豪的欲望，在這上面狂奔,，然后到年底了,，覺得我在數(shù)字上得完成一點(diǎn)兒，所以開始在價格上,，在統(tǒng)計面積上,，這個把分紅給它做大等等,，用這些辦法。
這個拖市其實是那些不確定性以外的一個唯一的確定性,，就是地方政府對土地和對因為土地房地產(chǎn)帶來的稅收收入的依賴,，這個確定性沒有被改變。為什么這倆我要分開說?因為土地收入現(xiàn)在占比,，純收入,，據(jù)說因為拆遷等等成本現(xiàn)在上升，所以賣土地帶來的純收入,，其實它占他的財政份額在減少,，但是相關(guān)的稅收，因為體量大了,，所以相關(guān)的稅收,。比如說土地本身就有稅，然后房地產(chǎn)又帶來了那么多稅,，這些稅收的比例其實現(xiàn)在已經(jīng)超過了土地帶來的純收入，這是兩個,。還有一個就是玩金融,，因為我們現(xiàn)在看到的就是，審計署已經(jīng)說了,，說地方政府,，地方債里邊38%是地方政府拿土地來抵押，你上網(wǎng)只要一查各種信托,，著名信托公司,，看他的產(chǎn)品，然后你再回去看,，回過頭來你一倒推回去一看,，是地方政府的某一個地方的一塊地。
馬光遠(yuǎn)：去年年底地方政府的調(diào)控不是調(diào)控 而是赤裸裸的拖市
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
地方政府自己主動的來調(diào)控,，而且基本上就是做的比較赤裸裸,。我覺得，就是他直接就沖著那個溫度計去了,，把那個溫度計水銀柱往下按,。比如說某一個一線城市，他當(dāng)時統(tǒng)計的時候,，為了把11月份的數(shù)據(jù)壓下來,，他就基本上參照系都是郊區(qū)的，我現(xiàn)在不統(tǒng)計市內(nèi)的了,，我統(tǒng)計郊區(qū)的,，那么跟國家統(tǒng)計局的完全不一樣,。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計它漲幅超過20%，但是他自己統(tǒng)計環(huán)比下降了20%,，為什么?因為參照系不一樣了,，他選擇郊區(qū)的那當(dāng)然會下降。
還有的城市是什么呢?四萬塊錢以上的不讓你賣了,，那不讓你賣了,，明年還得賣，所以這是給地方兩會一個交代,，這是主要目的,。所以那不叫調(diào)控，那就是直接沖著溫度計去,。我們覺得這種手段的目的就是為明年打好一個基礎(chǔ),，為2014年的整個房價。明年我再把大盤放出來,，你看又漲價了,，嚇得大家又去買。所以我覺得這種調(diào)控本身不是調(diào)控,，而是拖市,，而是赤裸裸的拖市。
如果說真正的調(diào)控是什么?我們住建部在年底的時候曾經(jīng)講,，說我們的調(diào)控應(yīng)該說分類來進(jìn)行調(diào)控,，一線城市、特大城市要嚴(yán)厲,，但是三,、四線城市要維持房價的穩(wěn)定。事實上給未來整個調(diào)控,，如果是真的調(diào)控,，一個真實的思路是什么?按照市場的情況分門別類，一,、二線城市可能還需要,，但是三、四線城市這種行政式的調(diào)控已經(jīng)不需要了,。應(yīng)該做信息的公開,、聯(lián)網(wǎng)，以及統(tǒng)一登記,，還有進(jìn)一步推房產(chǎn)稅的試點(diǎn),，包括推土地改革，我覺得這些工作才叫真正的調(diào)控,，才是真正的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,。
張鴻：我們更應(yīng)該關(guān)注的是制度建設(shè)本身
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得邏輯上不要直接帶來房價的下降,，其實我們關(guān)注制度建設(shè)本身，就是關(guān)注房地產(chǎn)市場的良性的一個循環(huán),。就是過去我們的制度,，包括我們公眾的眼光更多的瞄準(zhǔn)的是什么?是房價，到底是漲還是跌?現(xiàn)在我們的所有的制度已經(jīng)不再,，起碼未來我們的方向是不再盯著房價,，我們盯著的是我們基礎(chǔ)的這些信息，制度,、稅收等等這些制度的建設(shè),，這些制度建設(shè)完善了，房價是漲是跌可能和你就沒有太大的關(guān)系了,。
馬光遠(yuǎn)：一旦房價真的往下走 我們一定要有風(fēng)險防范機(jī)制
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實上,，我們現(xiàn)在這種長效機(jī)制的建設(shè),，就2014年來講,，我覺得真的是一個非常好的時間窗口。第一個是改革初始之年,，這個長效機(jī)制本身很多都是改革的一個舉措,。還有一個很重要的是，大家現(xiàn)在都在期盼房價跌,，但事實上我們在制度建設(shè)里面恰好缺一塊，也就是說我們這么多年一直在調(diào)控房價,，把房價往下拉,，但事實上一旦房價真的往下走的話，這個風(fēng)險防范機(jī)制我們有沒有,，這是我最擔(dān)心的,。所以2014年，如果說我們在長效機(jī)制上搞得好一點(diǎn),，那么事實上為未來整個房價的平穩(wěn),，我們構(gòu)建了一個比較好的制度體系……
《央視財經(jīng)評論》 20140103 2014：房價還會繼續(xù)漲?
本期節(jié)目主要內(nèi)容：在過去2013年，全國主要城市的房價又經(jīng)歷了一輪令人瞠目結(jié)舌的快速上漲,。根據(jù)國家統(tǒng)計局的一組數(shù)據(jù),，截至2013年11月份，北上廣深等一線城市房價同比的漲幅幾乎都超過了20%,�,！皾q”，成為了2013年房地產(chǎn)市場的主題,。那么,，隨著新的一年的到來,，房價上漲的勢頭是不是還會繼續(xù)，又還會繼續(xù)多久?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評論,。