經(jīng)過近兩年的沉寂,，在海南獨(dú)一無二的自然資源以及島內(nèi)外剛需市場的拉動下,，海南樓市去年逐步走出低迷狀態(tài)，銷售回暖趨勢明顯,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，隨著海南重拳出擊清理閑置土地,，并逐步降低商品住房開發(fā)比例,，海南房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步趨于理性和平穩(wěn)。
開發(fā)商以價換量促進(jìn)銷售企穩(wěn)
近幾年海南樓市受到外界持續(xù)關(guān)注,。2010年海南建設(shè)國際旅游島政策出臺后,，海南樓市量價飆升，在經(jīng)歷了短暫狂熱后,，海南樓市銷售量進(jìn)入了長達(dá)兩年時間的沉寂期和低迷期,。
2013年海南樓市出現(xiàn)較為明顯的回暖趨勢，房地產(chǎn)投資增長較快,，房屋銷售面積持續(xù)高位增長,。海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，2013年1-11月,，海南省房屋銷售面積逾千萬平方米,，增長27.9%；房屋銷售額912.84億元,，增長40.3%,。
“去年海南樓市總體特征是逐步回歸理性�,！笨藸柸鸷Ｄ蠙C(jī)構(gòu)總經(jīng)理沈虹說,，海南樓市銷售回暖首先是開發(fā)商以價換量的結(jié)果，從去年1月份開始,，海南樓市成交價格呈現(xiàn)下行趨勢,。
這在三亞尤為明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì),，2013年前三季度三亞樓市成交均價為每平方米2.3萬元左右,，而上年同期價格為每平方米2.7萬元左右，房地產(chǎn)調(diào)控政策對三亞投資投機(jī)性購房起到明顯的抑制作用。
�,？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局市場處處長戴開權(quán)也認(rèn)為,，海口商品住宅的成交均價逐步趨于平穩(wěn),。記者走訪�,？谑卸鄠�樓盤發(fā)現(xiàn)，銷售回暖促使2012年開盤的很多樓盤已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段,。
剛需市場的形成也助推了海南樓市的回暖,。沈虹說，�,？跇鞘械膭傂枋袌鲆殉醪酱_立,，90-120平方米的剛需戶型占成交戶型的主導(dǎo)地位。戴開權(quán)說,，�,？谙鄬Τ墒斓纳詈蜕虡I(yè)配套，聚集了很多新海南人,，逐步支撐起�,？诘膭傂枋袌觥�
在沈虹看來,，三亞樓市的“度假剛需”也逐步取代了投資投機(jī)性購房,，“這種度假剛需人群對高端住宅有抗性，主要集中在70平方米的經(jīng)濟(jì)型度假房產(chǎn),�,！�
“重拳出擊”清理閑置土地
近年來，海南省引進(jìn)的大項(xiàng)目紛紛落地,，大型房企加快進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場步伐,，土地供應(yīng)矛盾正在凸顯，但海南又存在大量的閑置土地,，還有部分企業(yè)的“囤地現(xiàn)象”,。海南近期采取多項(xiàng)措施，對房地產(chǎn)一級市場秩序整頓和清理,。
在2013年10月底舉行的海南閑置土地處置工作會議上,，海南省國土環(huán)境資源廳廳長陳健春介紹，經(jīng)過調(diào)查清理,，目前海南全省共清理出“批而未征”,、“征而未供”、“供而未用”三類土地共28.68萬畝,。其中“供而未用”的閑置土地,，有13.06萬畝,，約為海南省近兩年的土地供應(yīng)量。
從用途看,，“供而未用”土地中,，主要是住宅和商服用地，約占48%,。從閑置時間看,，閑置10年以上的占54.14%，閑置5年以上10年以下的占12.43%,。
陳健春指出,，因政府原因造成閑置的土地較多，也有一部分是企業(yè)自身原因,。市縣政府財(cái)政資金有限及儲備土地也不足,，對因政府原因造成閑置的土地，采取置換或有償收回方式處置的壓力較大,。而企業(yè)原因造成閑置的宗地處置程序較多,，處置時間較長。還有一些閑置宗地已經(jīng)轉(zhuǎn)讓,、抵押,，或者已經(jīng)被法院查封,，情況復(fù)雜,，處置難度較大。
據(jù)測算,，“十二五”期間,，海南省實(shí)際新增建設(shè)用地將達(dá)44萬畝，但根據(jù)土地利用總體規(guī)劃,，今后海南可用的全部建設(shè)用地指標(biāo)總共才65萬畝,。
為盤活閑置土地，2013年11月1日,，海南省政府實(shí)施了《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》,，超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的，以及超過動工開發(fā)日期滿2年未完成項(xiàng)目投資總額25%的土地,，政府可以無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán),。
海南省要求在2013年年底前，全面完成閑置土地的認(rèn)證和處置辦法,，確保處置率達(dá)到50%以上,；在2014年6月底前，全面完成閑置土地的處置工作,。
沈虹認(rèn)為,，這些舉措將加快開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)程和銷量,，促進(jìn)海南開發(fā)商洗牌。他透露,，很多大型房企準(zhǔn)備從小開發(fā)商手中收購海南房地產(chǎn)項(xiàng)目,，開發(fā)部分沉積多年的土地。
逐步降低商品住房比例樓市將趨平穩(wěn)
部分專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，今年海南房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)放量,，在獨(dú)特的自然條件和氣候資源的助推下，海南房價仍將維持平穩(wěn)狀態(tài),。
海南大學(xué)教授王毅武認(rèn)為,，盡管國際旅游島政策面的“含金量”已經(jīng)釋放得差不多，但由于北方霧霾天氣的影響,，海南樓市有全國購買力的支撐,，海南房價仍有上漲的空間。
沈虹則認(rèn)為,，隨著今年海南樓市的持續(xù)放量,，房價上漲空間有限。目前一些大型房企紛紛加快在海南布局,，“大型企業(yè)操作效率快,，成本較低，可以承擔(dān)較低的售價,，再加上本身的存量空間,，海口的房價將趨于平穩(wěn),�,！�
據(jù)沈虹介紹，去年12月底到今年1月初,，三亞市僅迎賓路段就將有7500套的新增貨量,，幾個項(xiàng)目的定價都低于三亞樓市三季度的成交均價，這將進(jìn)一步拉低2014年三亞樓市的成交價格,。
毋庸置疑,，房地產(chǎn)業(yè)在海南經(jīng)濟(jì)中仍具有重要地位。去年前11月,，海南房地產(chǎn)投資同比增32.4%,，占全省同期全部投資總額的比重超過40%。如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，成為海南各級政府亟待解決的問題,。
去年10月份，海南省政府已出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》,，自2013年起,，逐步降低商品住房開發(fā)比例,，增加高端、經(jīng)營性房地產(chǎn)比重,，力爭至2017年末,，海南省商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比例下降至70%，并納入市縣考核指標(biāo)體系,。而海南這一數(shù)據(jù)去年為84.4%,，高出全國平均水平近10個百分點(diǎn)。
“政府希望大力發(fā)展旅游房地產(chǎn),，降低波動性較大的純粹住宅的比重,，提升經(jīng)營性物業(yè)的比重，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場的流動性和活力,�,！鄙蚝缯f。
王毅武認(rèn)為,，旅游房地產(chǎn)最重要的特點(diǎn)是使用權(quán)的實(shí)現(xiàn)性和流動性,。海南房地產(chǎn)應(yīng)該重規(guī)劃、分層次,、調(diào)結(jié)構(gòu),、惠民生，把旅游房地產(chǎn)和保障房地產(chǎn)分開,，降低商品住房開發(fā)比例,，提高保障房和旅游地產(chǎn)的開發(fā)比例，才能促使海南房地產(chǎn)健康,、均衡和協(xié)調(diào)發(fā)展,。