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隨著2013年年底新一輪調(diào)控的上馬,，前期漲幅較高城市的房價漲幅已得到有效遏制,，2014年房價是否會繼續(xù)高歌猛進(jìn),？還是會受長效機(jī)制,、資金面等方面影響,，泡沫破滅,？此外,，隨著城鎮(zhèn)化的開啟,，我國房地產(chǎn)市場將以怎樣的面貌呈現(xiàn),？作為房企應(yīng)當(dāng)有怎樣的應(yīng)對策略？有專家對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者分析,，2014年我國房地產(chǎn)市場去泡沫化持續(xù),，房地產(chǎn)開發(fā)將迎來勻利時代。
宏觀調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)
2013年的房地產(chǎn)市場給人們留下了一個“熱”字,，但房價難以遏制,，“地王”頻繁的刷新,，讓人們再次考量調(diào)控政策的延續(xù)性。在限貸限購等行政政策多次運(yùn)用后效果減弱,，信息聯(lián)網(wǎng),、房產(chǎn)稅等長效機(jī)制的出臺預(yù)期也再次被加強(qiáng)。
日前,，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議部署2014年工作時明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”,，并指出“要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對性。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況,，更加注重分類指導(dǎo),。北京、上海,、廣州,、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴(yán)落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市,，要注重消化存量,，控制新開發(fā)總量�,！�
據(jù)姜偉新介紹,，2013年，全國有17個城市出臺了穩(wěn)控房價的政策措施,。他說：“2014年,，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施,。同時要推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域深化改革的工作,，加強(qiáng)市場監(jiān)管�,！�
對此,，福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司董事長譚少群表示，2014年,，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀形勢將更加嚴(yán)峻,，未來三五年內(nèi)，住房回歸民生軌道是基本方向,，政策調(diào)整應(yīng)是一個長期的過程,，市場也將重新步入調(diào)整期。
專家表示,，中國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入由粗放式的高速成長到理性健康成長的轉(zhuǎn)型期,，房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境發(fā)生了根本性改變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要面對政策變化和行業(yè)轉(zhuǎn)型,，還要面對同行業(yè)企業(yè)整合洗牌,。行業(yè)競爭從土地儲備,、融資、市場份額,、區(qū)域拓展,、人才、產(chǎn)品設(shè)計等多方面全面開展,。
去泡沫化持續(xù) 勻利時代到來
國家統(tǒng)計局最新公布數(shù)據(jù)顯示,，2013年11月份全國70個大中城市中,，新房價格環(huán)比平均漲幅為0.6%,，與10月份相比，環(huán)比平均漲幅收窄0.1%,。同比漲幅擴(kuò)大的勢頭也明顯減緩,，2013年9月份70個大中城市新房價格同比平均漲幅比8月份擴(kuò)大0.9%，10月份比9月份擴(kuò)大0.7%,，11月份比10月份擴(kuò)大了0.2%,，呈現(xiàn)逐月縮小態(tài)勢。
隨著房價不斷攀升和調(diào)控收緊,，房地產(chǎn)各項指標(biāo)已有放緩跡象,。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示，2013年各項房地產(chǎn)指標(biāo)處于高位,，但增幅下降趨勢明顯,。
房價方面，2013年前10月平均增幅18.8%,，但11月包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)增幅直線下降至8.1%,。聶梅生認(rèn)為，2013年12月房價不會高歌猛進(jìn)又變到十幾百分點以上,，增幅甚至有可能破8,，增幅下降明顯。交易量方面,，2013年初交易量,、交易額分別為77%和50%，到年末分別變成了30%和20%,，也在趨緩,。開發(fā)資金方面，雖然由于房地產(chǎn)市場的火熱,，房企資金較好,，但值得注意的是，資金增幅已由年初的30%下降至20%左右,。
隨著擠泡沫的繼續(xù),，2014年房價增速放緩已難以避免,。聶梅生表示，一旦形成這樣的趨勢將有慣性,，尤其是政府“有形的手”減少干預(yù)后,，2014年房地產(chǎn)市場將延續(xù)2013年走勢，平穩(wěn)放緩形成穩(wěn)著陸,。
總體看來,，土地價格一路走高，房企利潤下降明顯,。雖然一線城市房價同比漲幅紛紛超過20%,，但地價卻遠(yuǎn)超過這個數(shù)字。
中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，一線城市土地出讓金同比集體暴漲，北上廣深4大城市2013年合計土地出讓金達(dá)5014億元,，相比2012年全年的2005億元,，上漲幅度達(dá)到150%，上海更是創(chuàng)造單一城市2000億元的年度土地出讓金歷史紀(jì)錄,。
根據(jù)此前上市房企公布的財報,，2013年前三季度，132家房企實現(xiàn)營業(yè)收入3954億元,，同比上漲36.9%,。凈利潤達(dá)到443億元，同比上漲24.6%,。但值得注意的是,，2013年第三季度的凈利潤率僅為9.1%。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示,，從2013年前三季度營業(yè)收入和凈利潤的漲幅來看,，凈利潤漲幅遠(yuǎn)低于營業(yè)收入，房企的增收并未帶來凈利潤的同比變化,。
“利潤攤薄是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌指出,，由于剛性低下和成本增加,，凈利潤率下滑，導(dǎo)致行業(yè)競爭加劇,、洗牌加快,。
對此，譚少群認(rèn)為,，房地產(chǎn)開發(fā)均勻利潤的時期已經(jīng)到來,，這意味著房企未來不能再以單一住宅類發(fā)展,，而是應(yīng)實現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多元化，增強(qiáng)抗政策風(fēng)險和行業(yè)周期性風(fēng)險能力,。并應(yīng)避開激進(jìn)擴(kuò)張,、瘋狂拿地的陷阱，基于有效掌握多項目的開發(fā)節(jié)奏,，保持合理的土地儲備和結(jié)構(gòu),，在資金實力、土地儲備規(guī)模和開發(fā)速度中間保持動態(tài)平衡,。
房企積極布局新型城鎮(zhèn)化
隨著城鎮(zhèn)化的正式推進(jìn),，勞動力從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，市場普遍預(yù)測,，政策有望從土地改革及長效機(jī)制等方面入手,，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康成長開啟空間,。
譚少群表示,，在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，隨著發(fā)展規(guī)劃的進(jìn)一步落地,，地產(chǎn)行業(yè)將迎來新的發(fā)展空間,，新增城鎮(zhèn)人口的住房剛性需求將繼續(xù)保持增長態(tài)勢。特別是房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立,，將使房地產(chǎn)市場的行政管制與調(diào)控大大減少,，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步從政策驅(qū)動轉(zhuǎn)為銷售及盈利驅(qū)動，這都將有利于行業(yè)的持續(xù)健康成長,。
“城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢使城市運(yùn)營商的出現(xiàn)成為必然,。”譚少群表示,，未來兩三年出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)大腕,，將不再是那些做常規(guī)住宅開發(fā)的企業(yè)，而是一些從常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)中產(chǎn)生的城市運(yùn)營商,。
譚少群說,，城市運(yùn)營是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其戰(zhàn)略選擇及其運(yùn)營模式至關(guān)重要,。隨著市場進(jìn)入成熟階段,，以及國家對住宅地產(chǎn)的調(diào)控逐漸趨于常態(tài)化，商業(yè)地產(chǎn)已逐漸成為新的增長點,，而住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流優(yōu)勢又是商業(yè)地產(chǎn)不可比擬的,。因此，集合了住宅與商業(yè)多重形態(tài)的功能齊全配套全面的城市綜合體項目,，將是開發(fā)商的首選,。
“這種大型綜合體最適合在城市的區(qū)域中心進(jìn)行,，它實際上就是對一個區(qū)域的整體運(yùn)營，是整個區(qū)域的新經(jīng)濟(jì)中心娛樂中心高端居住中心,�,！弊T少群表示，作為商業(yè)地產(chǎn)最具代表性的產(chǎn)品,，城市綜合體將商業(yè),、辦公、居住,、旅店,、展覽、餐飲,、會議,、文娛和交通等城市生活空間進(jìn)行組合，對城市發(fā)展起顯著的拉動作用,。
值得注意的是,，譚少群指出，目前城市綜合體在全國瘋狂而上,，盲目追求大體量,，高估輻射能力，存在“庫存高需求低,、招商難空置高,、經(jīng)營難回報低”等諸多風(fēng)險。應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”,，合理控制城市綜合體數(shù)量,，警惕爛尾風(fēng)險，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量,，預(yù)防形成城市“黑洞”,。
譚少群認(rèn)為，下一個20年,，中國房地產(chǎn)所追尋的“熱點城市”即將要發(fā)生微妙的位移,，特別是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，中部地區(qū)承東啟西的戰(zhàn)略意義將有更大體現(xiàn),。