現(xiàn)在的樓市,，一方面是一、二線城市的供不應(yīng)求,，房價(jià)居高不下,，地王頻出，地產(chǎn)商拿地的熱情也很高,。而截然不同的是,，三、四線城市的供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大與求,，房子有時(shí)候打折都賣不出去,，這也是另外一種泡沫。那么,，明年的一些市場化手段能夠消化這兩種泡沫嗎?明年的房價(jià)會怎么走?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林,、著名財(cái)經(jīng)評論員劉戈共同評論。
一線城市房價(jià),，明年會漲多少?各大城市的房價(jià)將會怎么走?
王健林：一二線城市的房價(jià)至少在十年到二十年內(nèi)還是會上漲
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
十五到二十年以后,，房地產(chǎn)市場會萎縮。為什么?城鎮(zhèn)化率到75%,，而且從世界房地產(chǎn)的規(guī)律來看,，這些所有的工業(yè)化國家、發(fā)達(dá)國家,，都是差不多城鎮(zhèn)化率到80%,，房地產(chǎn)市場就開始萎縮。所以我是說,，現(xiàn)在大規(guī)模,、快周轉(zhuǎn)，中國房地產(chǎn)目前的這種普遍模式,，十五到二十年以后肯定就不行了,，就萎縮了。那時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)是有的,，幾百年以后還會有,，但是量會很小。就是正常,，而且大量是二手房的交易,，一手房的開發(fā)也少了。我只是說這個(gè)區(qū)域,。
現(xiàn)代房地產(chǎn)公司的模式,，普通就是一個(gè)叫做大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)，就是規(guī)模大,，規(guī)模越做越大,，一年幾千萬平米，一千,、兩千億,，甚至我們估計(jì)再過幾年三、五千億銷售都會有,�,？熘苻D(zhuǎn)，就是不停的拿地,，不停的再買地,，再投資，就是這種模式,。所以我覺得這種模式,，可能十五年前后，也可能快一點(diǎn)兒十多年,，也可能慢一點(diǎn)兒二十年,，這個(gè)模式肯定是走不通的，所以將來就是往細(xì)了來做,。房地產(chǎn)會有,，但是不會現(xiàn)在每一年平均全國城鎮(zhèn)，十五到二十億平米,，這個(gè)量是沒有了,。可能那個(gè)時(shí)候全國城鎮(zhèn)新開發(fā)的量,，可能一億,、兩億平米，大量是存量房,，所以房地產(chǎn)公司的數(shù)量要大幅度地削減,。到那個(gè)時(shí)候，房價(jià)就有風(fēng)險(xiǎn)了,，飽和以后,，房價(jià)就會有風(fēng)險(xiǎn)。就會呈現(xiàn)出來像倫敦,、美國,、香港的模式，幾年上去,，又跌下來,�,？赡芙�(jīng)濟(jì)好一點(diǎn)兒，又上去,、又下來,，就是波浪式的規(guī)律了，不會像現(xiàn)在這樣持續(xù)緩慢增長,。
你要這么看,，放在一個(gè)二十年,，十年的時(shí)間段來看,，它的房價(jià)還是在往上走。比如說倫敦,，二十年前和二十年的今天還是往上走,。但是在二十年當(dāng)中，出現(xiàn)了好幾次的波浪式的運(yùn)動(dòng)規(guī)律,，一下上去,、下來30%，再又漲上去了,，房價(jià)是跳水式的這種現(xiàn)象會出現(xiàn),。
我相信這會成為今后相當(dāng)長時(shí)間里的一種規(guī)律，中國房價(jià)的一種規(guī)律,。不完全是北上廣深,，包括像杭州，南京,，就是大概中國有那么十個(gè),、八個(gè)城市，不管叫一線,，還是叫二線也好,，這一部分城市，可能包括成都,，都會處在一個(gè)長時(shí)期的供不應(yīng)求的狀況,，至少是十年到二十年，供不應(yīng)求的這種狀態(tài),，房價(jià)還會漲,。如果就以這些城市來看，我自己一個(gè)判斷,，至少十年到二十年內(nèi)還是要上漲的,。
劉戈：一線城市的如果不進(jìn)行調(diào)控 房價(jià)的增長速度慢不下來
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我仔細(xì)看了一下，上個(gè)月70個(gè)大中城市的房價(jià),�,；旧馅厔菀粋�(gè)是和GDP總量的話正相關(guān),，一個(gè)是和地區(qū)影響力正相關(guān),，一個(gè)是和發(fā)展?jié)摿φ嚓P(guān)，那么這三個(gè)正相關(guān)加起來一看,，和王總說的是一個(gè)結(jié)論。也就是說,，這些大城市由于他們的GDP,，他們的地區(qū)影響力和發(fā)展?jié)摿κ亲顝?qiáng)的，明面兒就擺在這個(gè)地方,。
人是怎么流動(dòng)的呢?哪個(gè)地方有工作,，會向哪個(gè)地方去流動(dòng)。所以這些大城市人口進(jìn)入的速度還是在不斷地增長,，再加上這種預(yù)期,，就是這些大城市過去這么多年來一直在增長。所以這些大城市如果不進(jìn)行調(diào)控,，按照自然的發(fā)展,，它的增長速度還是慢不下來。
王健林：調(diào)控最大的問題就是一個(gè)地方發(fā)燒 全部都吃一樣的藥
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
中國其實(shí)過去最大的問題就是一刀切,，一個(gè)地方發(fā)燒,，全部都吃藥，或者說一個(gè)地方得病,，全部都吃一樣的藥�,，F(xiàn)在其實(shí)大家看來越來越清楚，可惜這個(gè)教訓(xùn),，可惜這個(gè)結(jié)論,，是花了十幾年的時(shí)間才得出來的。比方說北上廣深杭,，這些城市應(yīng)該用一種方法,，那就是要持續(xù)調(diào)整、限購,、限貸,，這是不能放松的，否則房價(jià)會飆升,。那么其他的可以說,，我覺得可以完全放棄調(diào)控。很多城市現(xiàn)在不是房價(jià)漲的問題,，而是房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)的問題,，特別是像一些西部、中西部的三,、四線城市,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求,。
對于我們，比方說,，覺得這個(gè)地方風(fēng)險(xiǎn)偏大,，我們就不進(jìn)，我們是可以有選擇的,。但是作為地方政府,，對于整個(gè)中國政府，對于這種毛病的解決是應(yīng)該拿出辦法的,。
王健林：中央政府對樓市泡沫的消除不是采取扎針式 而是采取一種捏著放氣的辦法
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在談拐點(diǎn)為時(shí)尚早,，現(xiàn)在他可能是滯漲，它就是基本上不漲了,，或者是漲得非常緩慢,，這個(gè)現(xiàn)象是有的，但是說就出現(xiàn)拐點(diǎn),，就崩盤，一直往下走,，這個(gè)可能性還是小的,。為什么?第一，現(xiàn)在中國的新型城鎮(zhèn)化,，主要就是要打造中,、小城市，就是地級市和縣級市,，使人口,、財(cái)富向這種城市流入，把更多農(nóng)民解放出來,，不是進(jìn)大城市,，不是進(jìn)成都、杭州,、北京,、上海，而是進(jìn)了地級市和縣級市,，所以從政策導(dǎo)向上,，還是把人口、財(cái)富向這邊集中帶,，這個(gè)還可以支撐一段時(shí)間,。
第二，就是這些地方,，雖然房子供大于求了,。但是畢竟中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在還有7%的增長,，人們的財(cái)富也在適度增加，所以一下子崩盤的可能性也不大,。第三,，我們中央政府非常清楚地知道，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)這種泡沫的現(xiàn)象,，那么對這種泡沫的消除,，不能采取扎針式，看到一個(gè)泡沫一針扎,，破了,，那完了，那就對實(shí)體經(jīng)濟(jì)傷害太大,，而是采取一種捏著放氣的辦法,。比方說限制它的負(fù)債，限制它的土地供應(yīng),，讓市場長時(shí)間慢慢來消化,。這三個(gè)原因結(jié)合在一起，所以我斷定崩盤,，或者說另一個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn),，可能性是不大。
對于房地產(chǎn)稅,，在三,、五年前我就說過，房產(chǎn)稅解決不了房價(jià),。房產(chǎn)稅是一個(gè)長效機(jī)制,，現(xiàn)在房產(chǎn)稅的征收力度不大。因?yàn)橹袊速I的房子都是把土地出讓金70年的一次性付給政府了,。在這個(gè)時(shí)候,，如果再跟所有的存量房，所有的老百姓再加每個(gè)月幾百塊錢的稅,，可能那就比較重了,。房地產(chǎn)稅核心問題是兩個(gè)方面，一增加投資,、投機(jī)者的持有成本;二,，更重要目標(biāo)不是這個(gè)，是為地方財(cái)政尋找到一個(gè)廣泛的,、持續(xù)的財(cái)源,，使他不再依賴土地財(cái)政，而且后一個(gè)是主要目的,，因?yàn)槲鞣降某鞘�,，至�?0%,，高的地方有70%的收入是來自于房地產(chǎn)稅，持續(xù)不斷的稅收,。
劉戈：房地產(chǎn)稅會對大城市的樓市產(chǎn)生一定影響
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在可以賣地,，以后很多政府，尤其是一些中小城市的,。對于房地產(chǎn)稅,，我覺得在一定程度上，尤其在大城市還是有作用的,。就是說,，在一定程度上的話，讓那些純粹的,、有幾十套,，幾百套這樣的一些的人。他們的手里頭持有成本升高了以后,，會拋出一些房產(chǎn),。這個(gè)量在大城市、在特大城市,，還是比較大的,。所以在一定程度上，會影響大家對樓市的判斷,，尤其是除了對于樓市本身的影響，有更多的是對預(yù)期的影響,。
王健林：現(xiàn)在我們建的大量保障房小區(qū) 在十年,、二十年以后很可能會成為未來的貧民窟
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
保障房，這是抓對了,。保障房如果抓得好,，達(dá)到一定比例的時(shí)候，30%或者說更多一點(diǎn)兒,，那是完全能夠抑制房價(jià),，和保障中、低甚至其他一些人住房需求的,，這是對的,，但是我不主張大規(guī)模地建設(shè)保障房小區(qū)。
其實(shí)我在海外有房地產(chǎn)投資,，我在倫敦的黃金地段,，白金漢宮旁邊，泰晤士河旁邊,，取得了一個(gè)豪華公寓的開發(fā)權(quán),，包括酒店,，居然要配建5%的保障房。倫敦就是根據(jù)區(qū)域,，有的區(qū)域是20%,，有的區(qū)域10%，最核心這種黃金地段的要配建5%,，那他現(xiàn)在的保障房占市場的總面積,，大概只有三分之一。但是在總量看,，馬德里,、倫敦的巴黎，保障房的總量和市場的總量基本上是一半對一半,。那完成以后,，可能不需要這么大量，他的保障房在所有小區(qū)里走配建模式,，這能夠防止今后若干年后出現(xiàn)新的貧民窟,。第二，現(xiàn)在單純地建保障房,，政府因?yàn)樨?cái)力所限,，一定是把配套最差，道路最遠(yuǎn),，土地最便宜的地方去建大量保障房,。而配建，這個(gè)地要能賣得出去,，一定是要過得去,，至少道路要通了，水,、電,、煤氣要通了，才能形成市場上的土地,。那么這種來建配套保障房,，保障房也不會太差。所以我覺得現(xiàn)在大量建保障房小區(qū),，十年,、二十年以后，很可能相當(dāng)一部分會成為未來的貧民窟,。
劉戈：很多保障房建在偏遠(yuǎn)的地方 不能夠形成有效住址
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
像王總剛才說的那些,，就是很多保障房現(xiàn)在建在郊區(qū)，很偏遠(yuǎn)的地方，不配套的這些地方,，建了保障房小區(qū),，但是不能夠形成住址，很多人有了這個(gè)房子,，最后還是擠在城里面,，那么最后這個(gè)房子的效用，就大打了折扣,。