2013年,，房價從持續(xù)“高燒”到初步降溫，每個月的走勢都牽動人心,。從年初“國五條”，到地方樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺,，時至年末，一線城市樓市終于初現(xiàn)“量價齊跌”的態(tài)勢,。不過,，依目前的市場情況判斷房價拐點為時尚早，對于明年房價走勢,，業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)截然不同的兩極化預(yù)判,。
漲漲漲 房價一路飆升
2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議再出重拳，出臺五項政策措施,，釋放堅持調(diào)控政策不動搖,、力度不放松的強烈信號。
會議指出,，近年來,，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策部署,，取得積極成效,，投機投資性購房得到有效抑制，房地產(chǎn)市場形勢逐步平穩(wěn),。住房限購,、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應(yīng)等綜合性政策措施,，對合理引導(dǎo)住房需求,、緩解供求矛盾、穩(wěn)定房價特別是遏制一些熱點城市房價過快上漲,，發(fā)揮了關(guān)鍵作用。
在國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖升溫的大背景下,，此次國務(wù)院常務(wù)會議再次明確表明中央調(diào)控樓市的立場和決心,，五條極具針對性的政策指向為未來房地產(chǎn)市場調(diào)控定調(diào)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，雖然這次出臺的五條政策沒有超出既有的調(diào)控框架,，但中央明確釋放出的調(diào)控信號和堅定不移的調(diào)控決心對穩(wěn)定市場預(yù)期將起到重要作用。
3月25日,，首個地方版“國五條”細(xì)則正式落地,。“國五條”中要求對部分房價上漲過快的重點城市實施價格限制,，而廣州,、深圳的限價相當(dāng)于落實了政策的要求,。
國家統(tǒng)計局公布的70大中城市數(shù)據(jù)顯示，今年年初,，北上廣深領(lǐng)漲全國,，1月深圳上漲2.2%，北京上漲2.1%,，廣州上漲2%,，而2月漲幅更甚，北京,、廣州上漲幅度高達3.1%,，上海上漲2.3%，深圳與上月持平,，上漲2.2%,。
3、4月份,，多地“國五條”細(xì)則落地實施,，市場成交量初現(xiàn)降溫。中指院的分析指出,，從4月份數(shù)據(jù)來看,，主要城市新房、二手房成交量顯著下降,，住宅均價環(huán)比漲幅縮小,，價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)略有增加。在一線城市及部分熱點二線城市,，部分開發(fā)商開始調(diào)整開盤時間和定價策略,，如延遲推盤、高開低走,、取消精裝修或用“精裝分拆”降低合同價等,。
而樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”卻依舊漲勢不減。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，9月份,，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的有2個，持平的有3個,，上漲的有65個;除溫州外,，其它69個城市同比均上漲，北上廣深漲幅甚至超過20%,�,！敖鹁拧狈績r漲勢明顯。
“銀十”也延續(xù)了“金九”的上漲勢頭,。中國指數(shù)研究院發(fā)布的“百城價格指數(shù)”顯示,，10月份,，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%,，自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲,，漲幅比上月擴大0.17個百分點。
“金九已表現(xiàn)明顯,，銀十樓市再爆發(fā),。”
受供不應(yīng)求因素的影響,，一二線城市房價居高不下;三四線城市則“不溫不火”,，出現(xiàn)供應(yīng)過剩及泡沫隱憂。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，在限購限貸的情況下,，房價漲幅依然驚人;不改變看漲的預(yù)期，需求依然爆棚,。
地方調(diào)控逐步趨緊
早在9月1日,，鄭州便收緊限購政策，暫停未滿20周歲的人員在市限購區(qū)域購房,。9月30日,，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布通知表示，深圳將加大普通住房土地供應(yīng)力度,，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上,。10月11日，深圳市召開全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議,，部署下一步房地產(chǎn)調(diào)控工作,，并提出嚴(yán)格執(zhí)行限貸限購政策、加大土地供應(yīng)等八項穩(wěn)定房價措施,。11月1日,，深圳再次表示，深圳11月6日起,，二套房住房貸款業(yè)務(wù)首付比例將由此前的60%上升至不低于70%,。上海也表示將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既定的限購等政策措施，并繼續(xù)加大普通商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的供應(yīng)量。
此外,，廣東省國土資源廳召開全省房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會指出,，廣東省各地要以過去5年實際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，保證住宅用地供應(yīng)量顯著增加,，保持土地市場供應(yīng)總體穩(wěn)定,。并強調(diào)廣州,、深圳等一線城市年底必須實現(xiàn)10%至30%的增幅，確保未來半年內(nèi)不再出現(xiàn)新“地王”,。
在地方收緊信號漸強的同時,，相關(guān)部委也頻繁發(fā)聲，釋放預(yù)期,。8月下旬,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部便召集包括南京、鄭州在內(nèi)的7個二線城市進行座談,，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況,、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策，并指出,，各地應(yīng)采取措施保證年度房價控制目標(biāo)的實現(xiàn),。9月下旬，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負(fù)責(zé)人表示,，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時,，平抑地價信號，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”,，影響預(yù)期,。金融政策方面，央行于10月16日表示,，將繼續(xù)貫徹落實好差別化住房信貸政策,，積極支持保障性安居工程、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民家庭首套自住購房需求,，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展,。
對此，有業(yè)內(nèi)人士分析表示,，9月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，北京、上海,、廣州,、深圳、廈門,、南京等15個城市新建住宅價格上漲同比超過10%,，還有24個城市漲幅在8%至10%之間，這些城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度都非常大,。因此,，在完成控房價目標(biāo)壓力下，收緊調(diào)控并不突然,。
臨近年底 一線城市量價現(xiàn)下降跡象
調(diào)控高壓之下,，一直是房價領(lǐng)漲者的一線城市,，出現(xiàn)一絲下降跡象。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季成色十足,，大多數(shù)城市在9、10月份成交量創(chuàng)近年來新高,，南京金九銀十成交181萬平方米,，較2012年同期上漲23.4%;杭州成交164.8萬平方米，同比上漲12.9%,，創(chuàng)2010年以來新高,。
但是，此前一路高歌的一線城市卻出現(xiàn)下降跡象,。數(shù)據(jù)顯示,，北京金九銀十成交207.9萬平方米，較2012年下降16.7%;廣州金九銀十成交194萬平方米,，同比下降15.4%;深圳雖有增長,，但相對于2012年僅增長3.7萬平方米。
價格方面同現(xiàn)下降,，北京房協(xié)根據(jù)市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，10月單月北京新建住房簽約價為1.94萬元/平方米，環(huán)比下降4.5%,，同比方面,，同比下降6.3%。
鏈家地產(chǎn)市場研究中心研究員張旭表示,，北京政府對于新房的調(diào)控政策嚴(yán)格,，推盤難度增大，對后市產(chǎn)生觀望,，是出現(xiàn)下降跡象的重要原因,。此外，近期地王等現(xiàn)象減弱,，土地市場漸疲也進一步影響了消費者預(yù)期,。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，10月全國53個重點城市土地成交總建筑面積為4032萬平方米,，同比下降33%,，總成交金額為995億元，同比下降19%,。從成交規(guī)�,？矗瑑H有合肥,、南京,、青島、太原和重慶5個城市成交建筑面積同比去年有所上漲,，三四線城市同比均有所下降,。
對此，CRIC研究中心楊晨青表示,，一方面是三季度以來市場熱度過高,，引起了企業(yè)的警惕，對于競買熱點地塊更加謹(jǐn)慎,，另一方面,，國土局出面要求地方不再出地王，因而各地政府在推地計劃上做出了一定調(diào)整,，盡可能少推出“準(zhǔn)地王”地塊,。
漲?跌?明年房價走勢待考
今年四季度，包括北京,、上海,、廣州、深圳四大一線城市和武漢,、南京等二線城市在內(nèi),，全國已有17個城市出臺了樓市新政。多個城市從提高二套房首付比例,、提高購房門檻等方面,，升級了樓市調(diào)控。
12月初,，任志強在發(fā)表演講時表示,，這些城市出臺新的調(diào)控舉措，是“按照‘國五條’簽訂的(控制)房價上漲任務(wù)指標(biāo)采取的行動”,，對當(dāng)?shù)厥袌龆籍a(chǎn)生了一些不良影響,，“如果這些政策繼續(xù)的話，明年就會暴漲”,。
任志強還在微博上表示,，以限制價格為目標(biāo)的調(diào)控必然形成漲價的結(jié)果，調(diào)控政策必須改為以平衡供求關(guān)系為主,，讓市場決定資源配置與價格,。任志強預(yù)言，“非市場化的調(diào)控政策一定會改變,�,！�
“不要在短期之內(nèi)頻繁出臺政策，這也取得了共識�,！比沃緩娬f,，房地產(chǎn)是一個長周期的行業(yè)，如果沒有形成一個長周期調(diào)控的話,，就會造成情況惡化,。“比如說養(yǎng)豬,，需要幾個月養(yǎng),，如果豬沒養(yǎng)成，就給豬肉調(diào)控,，最后老百姓就把豬殺了,。”
而在今年8,、9月份,，香港首富李嘉誠旗下的長江實業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小⑸虾ｊ懠易煲粚懽謽呛蛷V州西城都薈廣場和停車場,，涉及金額約為410億港元,。此舉引起地產(chǎn)大佬王石的關(guān)注，他發(fā)微博說“精明的李嘉誠先生在賣北京,、上海的物業(yè),，這是一個信號，小心了!”
王石的話“一石激起千層浪”,，李嘉誠的行為加上王石的點評,，到底給地產(chǎn)市場帶來哪些啟示和暗示?一線城市的房價居高不下，有人說這是地產(chǎn)商回歸一線城市,、地王頻出的直接原因,。
很多業(yè)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為，在經(jīng)歷過兩年高速上漲之后,，一二線熱點城市房價在短期內(nèi)的盤整不可避免,。由于絕大多數(shù)三四線城市房價及樓市相對穩(wěn)定，明年全國房價的數(shù)據(jù)統(tǒng)計從整體上看可能不會下跌,，但一二線熱點城市到在明年年底前將會率先出現(xiàn)下行調(diào)整,。
而到2015年，全國數(shù)據(jù)很可能會出現(xiàn)整體性下跌,。今兩年各地“地王”頻現(xiàn),，但土地的大量出讓，反而會造成供給量爆棚,，對房價產(chǎn)生抑制作用;金融改革的推進又會增加銀行存貸款成本,，對房企銷售產(chǎn)生壓力，兩方面作用下2014年的樓市可能出現(xiàn)小幅下跌。但考慮到成本利潤比,，這個幅度不會高于10%,。