2013年，房價從持續(xù)“高燒”到初步降溫,，每個月的走勢都牽動人心,。從年初“國五條”，到地方樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺,，時至年末,，一線城市樓市終于初現(xiàn)“量價齊跌”的態(tài)勢。不過,，依目前的市場情況判斷房價拐點(diǎn)為時尚早,，對于明年房價走勢，業(yè)內(nèi)也出現(xiàn)截然不同的兩極化預(yù)判,。
漲漲漲 房價一路飆升
2月20日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議再出重拳,，出臺五項(xiàng)政策措施，釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖,、力度不放松的強(qiáng)烈信號,。
會議指出，近年來,，各地區(qū),、各部門認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策部署，取得積極成效,，投機(jī)投資性購房得到有效抑制,，房地產(chǎn)市場形勢逐步平穩(wěn)。住房限購,、差別化住房信貸和稅收,、增加土地供應(yīng)等綜合性政策措施，對合理引導(dǎo)住房需求,、緩解供求矛盾,、穩(wěn)定房價特別是遏制一些熱點(diǎn)城市房價過快上漲，發(fā)揮了關(guān)鍵作用,。
在國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖升溫的大背景下,，此次國務(wù)院常務(wù)會議再次明確表明中央調(diào)控樓市的立場和決心,，五條極具針對性的政策指向?yàn)槲磥矸康禺a(chǎn)市場調(diào)控定調(diào)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,，雖然這次出臺的五條政策沒有超出既有的調(diào)控框架,，但中央明確釋放出的調(diào)控信號和堅(jiān)定不移的調(diào)控決心對穩(wěn)定市場預(yù)期將起到重要作用。
3月25日,，首個地方版“國五條”細(xì)則正式落地,。“國五條”中要求對部分房價上漲過快的重點(diǎn)城市實(shí)施價格限制,，而廣州,、深圳的限價相當(dāng)于落實(shí)了政策的要求。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市數(shù)據(jù)顯示,，今年年初,，北上廣深領(lǐng)漲全國，1月深圳上漲2.2%,，北京上漲2.1%，廣州上漲2%,，而2月漲幅更甚,，北京、廣州上漲幅度高達(dá)3.1%,，上海上漲2.3%,，深圳與上月持平，上漲2.2%,。
3,、4月份，多地“國五條”細(xì)則落地實(shí)施,，市場成交量初現(xiàn)降溫,。中指院的分析指出，從4月份數(shù)據(jù)來看,，主要城市新房,、二手房成交量顯著下降，住宅均價環(huán)比漲幅縮小,，價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)略有增加,。在一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市，部分開發(fā)商開始調(diào)整開盤時間和定價策略,，如延遲推盤,、高開低走、取消精裝修或用“精裝分拆”降低合同價等,。
而樓市傳統(tǒng)旺季的“金九銀十”卻依舊漲勢不減,。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，9月份，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降的有2個,，持平的有3個,，上漲的有65個;除溫州外，其它69個城市同比均上漲,，北上廣深漲幅甚至超過20%,。“金九”房價漲勢明顯,。
“銀十”也延續(xù)了“金九”的上漲勢頭,。中國指數(shù)研究院發(fā)布的“百城價格指數(shù)”顯示，10月份,，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米,，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲,，漲幅比上月擴(kuò)大0.17個百分點(diǎn),。
“金九已表現(xiàn)明顯，銀十樓市再爆發(fā),�,！�
受供不應(yīng)求因素的影響，一二線城市房價居高不下;三四線城市則“不溫不火”,，出現(xiàn)供應(yīng)過剩及泡沫隱憂,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在限購限貸的情況下,，房價漲幅依然驚人;不改變看漲的預(yù)期,，需求依然爆棚。
地方調(diào)控逐步趨緊
早在9月1日,，鄭州便收緊限購政策,，暫停未滿20周歲的人員在市限購區(qū)域購房。9月30日,，深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布通知表示,，深圳將加大普通住房土地供應(yīng)力度，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上,。10月11日,，深圳市召開全市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會議，部署下一步房地產(chǎn)調(diào)控工作,，并提出嚴(yán)格執(zhí)行限貸限購政策,、加大土地供應(yīng)等八項(xiàng)穩(wěn)定房價措施。11月1日，深圳再次表示,，深圳11月6日起,，二套房住房貸款業(yè)務(wù)首付比例將由此前的60%上升至不低于70%。上海也表示將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既定的限購等政策措施,，并繼續(xù)加大普通商品房的供應(yīng)量,，加大保障性住房的供應(yīng)量。
此外,，廣東省國土資源廳召開全省房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會指出,，廣東省各地要以過去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn)，保證住宅用地供應(yīng)量顯著增加,，保持土地市場供應(yīng)總體穩(wěn)定,。并強(qiáng)調(diào)廣州、深圳等一線城市年底必須實(shí)現(xiàn)10%至30%的增幅,，確保未來半年內(nèi)不再出現(xiàn)新“地王”,。
在地方收緊信號漸強(qiáng)的同時，相關(guān)部委也頻繁發(fā)聲,，釋放預(yù)期,。8月下旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部便召集包括南京,、鄭州在內(nèi)的7個二線城市進(jìn)行座談,，以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策,，并指出,，各地應(yīng)采取措施保證年度房價控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),。9月下旬,，國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負(fù)責(zé)人表示，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時,，平抑地價信號,，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”，影響預(yù)期,。金融政策方面,，央行于10月16日表示，將繼續(xù)貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策,，積極支持保障性安居工程,、中小套型普通商品住房建設(shè)和居民家庭首套自住購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展,。
對此,，有業(yè)內(nèi)人士分析表示，9月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，北京,、上海,、廣州、深圳,、廈門,、南京等15個城市新建住宅價格上漲同比超過10%，還有24個城市漲幅在8%至10%之間,，這些城市完成年度調(diào)控任務(wù)的難度都非常大,。因此，在完成控房價目標(biāo)壓力下,，收緊調(diào)控并不突然,。
臨近年底 一線城市量價現(xiàn)下降跡象
調(diào)控高壓之下，一直是房價領(lǐng)漲者的一線城市,，出現(xiàn)一絲下降跡象,。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季成色十足,，大多數(shù)城市在9,、10月份成交量創(chuàng)近年來新高，南京金九銀十成交181萬平方米,，較2012年同期上漲23.4%;杭州成交164.8萬平方米,，同比上漲12.9%，創(chuàng)2010年以來新高,。
但是,，此前一路高歌的一線城市卻出現(xiàn)下降跡象。數(shù)據(jù)顯示,，北京金九銀十成交207.9萬平方米,，較2012年下降16.7%;廣州金九銀十成交194萬平方米，同比下降15.4%;深圳雖有增長,，但相對于2012年僅增長3.7萬平方米,。
價格方面同現(xiàn)下降，北京房協(xié)根據(jù)市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，10月單月北京新建住房簽約價為1.94萬元/平方米,，環(huán)比下降4.5%，同比方面,，同比下降6.3%,。
鏈家地產(chǎn)市場研究中心研究員張旭表示，北京政府對于新房的調(diào)控政策嚴(yán)格,，推盤難度增大,，對后市產(chǎn)生觀望，是出現(xiàn)下降跡象的重要原因。此外,，近期地王等現(xiàn)象減弱,，土地市場漸疲也進(jìn)一步影響了消費(fèi)者預(yù)期。
CRIC數(shù)據(jù)顯示,，10月全國53個重點(diǎn)城市土地成交總建筑面積為4032萬平方米,，同比下降33%，總成交金額為995億元,，同比下降19%,。從成交規(guī)模看,，僅有合肥,、南京、青島,、太原和重慶5個城市成交建筑面積同比去年有所上漲,，三四線城市同比均有所下降。
對此,，CRIC研究中心楊晨青表示,，一方面是三季度以來市場熱度過高，引起了企業(yè)的警惕,，對于競買熱點(diǎn)地塊更加謹(jǐn)慎,，另一方面，國土局出面要求地方不再出地王,，因而各地政府在推地計(jì)劃上做出了一定調(diào)整,，盡可能少推出“準(zhǔn)地王”地塊。
漲?跌?明年房價走勢待考
今年四季度,，包括北京,、上海、廣州,、深圳四大一線城市和武漢,、南京等二線城市在內(nèi),，全國已有17個城市出臺了樓市新政,。多個城市從提高二套房首付比例、提高購房門檻等方面,，升級了樓市調(diào)控,。
12月初，任志強(qiáng)在發(fā)表演講時表示,，這些城市出臺新的調(diào)控舉措,，是“按照‘國五條’簽訂的(控制)房價上漲任務(wù)指標(biāo)采取的行動”，對當(dāng)?shù)厥袌龆籍a(chǎn)生了一些不良影響，“如果這些政策繼續(xù)的話,，明年就會暴漲”,。
任志強(qiáng)還在微博上表示，以限制價格為目標(biāo)的調(diào)控必然形成漲價的結(jié)果,，調(diào)控政策必須改為以平衡供求關(guān)系為主,，讓市場決定資源配置與價格。任志強(qiáng)預(yù)言,，“非市場化的調(diào)控政策一定會改變,。”
“不要在短期之內(nèi)頻繁出臺政策,，這也取得了共識,。”任志強(qiáng)說,，房地產(chǎn)是一個長周期的行業(yè),，如果沒有形成一個長周期調(diào)控的話，就會造成情況惡化,�,！氨热缯f養(yǎng)豬，需要幾個月養(yǎng),，如果豬沒養(yǎng)成,，就給豬肉調(diào)控，最后老百姓就把豬殺了,�,！�
而在今年8、9月份,，香港首富李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或?qū)伿郯偌殉�,、上海陸家嘴一寫字樓和廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元,。此舉引起地產(chǎn)大佬王石的關(guān)注,，他發(fā)微博說“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè),，這是一個信號,，小心了!”
王石的話“一石激起千層浪”，李嘉誠的行為加上王石的點(diǎn)評,，到底給地產(chǎn)市場帶來哪些啟示和暗示?一線城市的房價居高不下,，有人說這是地產(chǎn)商回歸一線城市、地王頻出的直接原因,。
很多業(yè)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為,，在經(jīng)歷過兩年高速上漲之后,，一二線熱點(diǎn)城市房價在短期內(nèi)的盤整不可避免。由于絕大多數(shù)三四線城市房價及樓市相對穩(wěn)定,，明年全國房價的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)從整體上看可能不會下跌,，但一二線熱點(diǎn)城市到在明年年底前將會率先出現(xiàn)下行調(diào)整。
而到2015年,，全國數(shù)據(jù)很可能會出現(xiàn)整體性下跌,。今兩年各地“地王”頻現(xiàn)，但土地的大量出讓,，反而會造成供給量爆棚,，對房價產(chǎn)生抑制作用;金融改革的推進(jìn)又會增加銀行存貸款成本，對房企銷售產(chǎn)生壓力,，兩方面作用下2014年的樓市可能出現(xiàn)小幅下跌,。但考慮到成本利潤比，這個幅度不會高于10%,。