一段時(shí)間以來(lái),，一,、二線城市的房子是供不應(yīng)求，頻頻出現(xiàn)日光盤,，房企激戰(zhàn)不惜重金來(lái)爭(zhēng)奪地王;三,、四線城市的銷量明顯滯后，供大于求,，庫(kù)存高企,，房?jī)r(jià)頻頻打折。那么,，在房?jī)r(jià)的冷熱之間,，您對(duì)房子是愛(ài)是恨?房?jī)r(jià)的這種分化會(huì)帶來(lái)哪些政策的變化?未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)讓您喜，還是讓您悲呢?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評(píng)論,。
誰(shuí)說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)非漲不可?“中國(guó)樓市20年內(nèi)就倒”，地產(chǎn)商王健林近期言論引發(fā)熱議,，數(shù)據(jù)也表明市場(chǎng)開(kāi)始分化景氣度回落,，中國(guó)樓市究竟是暫時(shí)熄火，還是將迎來(lái)下跌時(shí)刻?
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否進(jìn)入了拐點(diǎn)?近日在青島市市南區(qū),，前海一線的多個(gè)售樓處,，記者看到，雖然是周末,，但大多數(shù)售樓處生意冷清,，很少看見(jiàn)前來(lái)看房的人。整個(gè)展廳空空蕩蕩,，只有少數(shù)幾個(gè)工作人員,，分散地坐在辦公桌前。
山東青島某樓盤銷售人員：因?yàn)榈镜脑�,，大家買房子的熱情,，好像天冷了一樣，不大好,。
據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹,，青島市市南區(qū)前海一線的樓盤，均大都在每平方米三萬(wàn)元以上。由于房源,、價(jià)位相對(duì)較高,。加之不少好樓層、好位置房源已經(jīng)售出,，目前僅有的幾十套尾房成了老大難,。特別是近段時(shí)間，月成交量不足一套,。新樓盤賣不出去,，二手海景房的市場(chǎng)也不樂(lè)觀，一套房子動(dòng)輒幾百上千萬(wàn),，房主想要及時(shí)出手也并不容易,。
記者：能降多少?
山東青島某房屋中介置業(yè)顧問(wèn)：能降個(gè)二、三十萬(wàn),，(掛)一兩個(gè)月很正常,，一般的時(shí)間是三個(gè)月左右。長(zhǎng)一點(diǎn)的是半年吧,。目前這個(gè)小覷,，還沒(méi)有三個(gè)月之內(nèi)賣出去的。
部分樓市遇冷,，并不能遮蓋房地產(chǎn)商的拿地?zé)崆椤?2月4日,、5日，恒大地產(chǎn)在上海,、南京兩天內(nèi)連下兩城，拿下七幅地塊,，花費(fèi)高達(dá)103億元,。
根據(jù)中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月,，保利,、萬(wàn)科、招商,、中海,、恒大、金地等十大標(biāo)桿房企,，拿地總額已經(jīng)達(dá)到了2563.6億元的新高,。這一數(shù)字是2012年全年拿地支出的255%，而且還打破了2010年十大標(biāo)桿房企拿地2206億元的歷史記錄,。
張鴻：王健林的判斷是居安思�,！∷J(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)導(dǎo)致需求回落
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺(jué)得體質(zhì)不同，應(yīng)該辯證的施藥,。一,、二線城市我們其實(shí)談得特別多,，每次說(shuō)房地產(chǎn)熱的時(shí)候，有觀眾就說(shuō),，你們談的就是北京,、上海、廣東這些地方,，跟我們沒(méi)關(guān)系,。這種差異其實(shí)幾年前就有，開(kāi)始的時(shí)候是一,、二線城市在領(lǐng)漲,，后來(lái)一、二線城市一限購(gòu),，開(kāi)發(fā)商全都跑到三,、四線城市去造一些概念，那時(shí)候主要是投資熱,。這兩年開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始回到一,、二線城市來(lái)，其實(shí)現(xiàn)在更大的風(fēng)險(xiǎn)在于三,、四線城市,。就像亞洲冠軍恒大，它最近的表現(xiàn)就是一線,，它開(kāi)始全面進(jìn)軍上海,。它以前是個(gè)三、四線,，那么它哪兒來(lái)的這么多錢?除了他本身是冠軍,，還有賣水。三,、四線城市現(xiàn)在開(kāi)始打折,，就那些房子開(kāi)始打折，利用錢然后開(kāi)始進(jìn)入到一,、二線城市,，一下在上海拿了四塊地。
咱們回到王健林的判斷上來(lái),，就是城鎮(zhèn)化過(guò)程,，他的邏輯在哪兒?時(shí)間長(zhǎng)短咱不說(shuō)，就是他的邏輯是這樣,，未來(lái)城鎮(zhèn)化進(jìn)程,，中國(guó)會(huì)有75%的人變成市民，只有20%的農(nóng)民。這些市民大概得用十五到二十年讓他們來(lái)建房子,，在城鎮(zhèn)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)上能有需求,，所以其實(shí)他是居安思危，他告訴這些開(kāi)發(fā)商們,，到那個(gè)時(shí)候需求可能就會(huì)下來(lái)了,。你們現(xiàn)在有100萬(wàn)的從業(yè)人員，超過(guò)這個(gè)數(shù)的話,，可能就得下崗,，小微企業(yè)可能就得倒閉。所以現(xiàn)在問(wèn)題落在哪兒,，落在接下來(lái)我們的城鎮(zhèn)化過(guò)程,，到底是一個(gè)什么樣的過(guò)程。
馬光遠(yuǎn)：如果明年樓市繼續(xù)調(diào)控 那房?jī)r(jià)還會(huì)漲一漲
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在體現(xiàn)的這個(gè)分化就比較符合市場(chǎng),。在中國(guó)房地產(chǎn)的所有邏輯里面都頂不過(guò)一個(gè)邏輯,，就是供求邏輯。房子多了,，你用什么樣的政策都拖不住,，房子少了，你用什么樣的政策都?jí)翰蛔�,，這是個(gè)基本規(guī)律,。一、二線城市為什么這么火?未來(lái)人口流入的地區(qū),，產(chǎn)業(yè)流入的地區(qū),，人口流入不停止，房子不夠,，房?jī)r(jià)就會(huì)漲,。但是三、四線城市現(xiàn)在最大的問(wèn)題是房子比人多,，我們現(xiàn)在到很多地方去，看到的基本大多數(shù)都是在建的房子,，這個(gè)挺嚇人�,，F(xiàn)在的分化反而顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)真的開(kāi)始市場(chǎng)化了，按照供求邏輯來(lái)表現(xiàn)出自己的不同的走勢(shì),，這是對(duì)的,。我覺(jué)得王健林是在給房地產(chǎn)打氣，因?yàn)樽顦?lè)觀的人認(rèn)為,，房地產(chǎn)的火爆日子應(yīng)該沒(méi)有十年,，至于說(shuō)二十年，那是一種想像。他以前還講過(guò)未來(lái)最好的產(chǎn)業(yè)仍然是房地產(chǎn),，現(xiàn)在突然為什么講十年,、二十年?因?yàn)樗堰@個(gè)周期拉長(zhǎng)了，而且他也開(kāi)始轉(zhuǎn)型了,。從中國(guó)房地產(chǎn)的整個(gè)周期來(lái)看,，十年、二十年,，肯定基本都轉(zhuǎn)到一些高端的,，例如文化產(chǎn)業(yè)這些方面。按照我們現(xiàn)在在建的速度,，未來(lái)的十年,、二十年的增量相當(dāng)大。我們現(xiàn)在人均居住面積,，官方已經(jīng)是32.9平了,，我們?cè)偕w個(gè)十年，60多平,，快追上美國(guó)了,。在這種情況下，你說(shuō)房地產(chǎn)還有二十年的好日子,，那絕對(duì)不是打壓房地產(chǎn),。
我覺(jué)得一線城市仍然還會(huì)火，如果說(shuō)今年年底不調(diào)控,，那我倒覺(jué)得明年可能會(huì)恢復(fù)正常,。因?yàn)榈侥甑椎臅r(shí)候，又開(kāi)始調(diào)控,，而且這個(gè)調(diào)得還比較厲害,，高價(jià)樓盤不讓上市，一旦到一月份,，這個(gè)價(jià)格等于是抬高計(jì)數(shù)的,。明年整個(gè)漲幅不會(huì)太低，如果把這個(gè)概念再做成緊缺的話,，明年整個(gè)房地產(chǎn)由于調(diào)控本身的存在,，可能還會(huì)漲一漲。再加上未來(lái)如果需求還很大的話,，所以我不認(rèn)為是一個(gè)虛火,。關(guān)鍵是進(jìn)大城市，還是中小城市,。如果不走中小城市的話,，現(xiàn)在房子都?jí)蛄恕?/P>
聶梅生：明年房?jī)r(jià)基本和GDP走勢(shì)一致 漲幅將會(huì)回調(diào)
(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
明年的房?jī)r(jià),，我預(yù)測(cè)會(huì)和今年四季度這樣一個(gè)走勢(shì)形成一個(gè)慣性。也就是,，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)會(huì)在8%的增幅以下,，到今年年底大概是8%左右的一個(gè)漲幅，或者繼續(xù)再向下,，和GDP增幅差不多,。那么明年，隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回調(diào),，因?yàn)樵谌腥珪?huì)講到,，GDP會(huì)逐漸往下回調(diào)，甚至到7%都還是可以接受的,，或者說(shuō)是7.5%,，這樣一個(gè)數(shù)字，房?jī)r(jià)應(yīng)該跟它基本差不多,，大概這么一個(gè)情況,。那就是比今年的漲幅還會(huì)繼續(xù)回調(diào)�,；卣{(diào)幅度比較大的應(yīng)該是,，一線城市今年漲得多的。因?yàn)榻衲暌痪�城市,，好多都超過(guò)20%,。15%以上的同比漲幅的話，那么明年,。由于他今年漲得多,，所以明年回調(diào)的幅度會(huì)大一些。
張鴻：明年一,、二線城市的房?jī)r(jià)必然會(huì)有一個(gè)漲幅的回調(diào)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺(jué)得一,、二線的回調(diào)應(yīng)該是必然的，因?yàn)閯倓偟恼尉止ぷ鲿?huì)議提到了房地產(chǎn)調(diào)控,。樓市調(diào)控又來(lái)了,，加上年底的時(shí)候，還這么多城市覺(jué)得過(guò)意不去,，到年底了,，漲得那么狠，也開(kāi)始調(diào)控了,。所以持續(xù)一段時(shí)間可能是有的，而且明年,，絕不會(huì)有一,、二線城市像20%,、30%這樣的一個(gè)漲幅。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)改革要開(kāi)始了,，新政要開(kāi)始了,，所以在這個(gè)新政的過(guò)程當(dāng)中，我們相信它不會(huì)那么有利于,、有助于推高房?jī)r(jià),，推高土地價(jià)格等等。
包括我們看到的城鎮(zhèn)化進(jìn)程,，城鎮(zhèn)化到底怎么走?如果是我們內(nèi)升的一個(gè)城鎮(zhèn)化,，比如老百姓真的有錢，農(nóng)民真的有錢,，那這有助于未來(lái)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定,。但如果是另外一種城鎮(zhèn)化，比如我們急切的要靠明年,，很多政府說(shuō)我們要把地再弄起來(lái),，然后城鎮(zhèn)化就是把地圈起來(lái)，讓老百姓都集中住進(jìn)來(lái),，這其實(shí)是舊房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化,，如果以這個(gè)為出發(fā)點(diǎn)，那它恰恰會(huì)害了房地產(chǎn),，會(huì)迅速的起來(lái),，然后迅速的下來(lái)。
馬光遠(yuǎn)：現(xiàn)在是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn) 未來(lái)整個(gè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)會(huì)比較平和理性
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺(jué)得成本是一個(gè)考慮,，但絕對(duì)不是主要考慮,。今年按照在建的47億多平住宅，包括完工的,，按照今年的新增的開(kāi)工量來(lái)講,，整個(gè)房地產(chǎn)的供應(yīng)是加大的。比如北京我們?yōu)槭裁匆J(rèn)為它會(huì)平穩(wěn),，不會(huì)像今年這么爆漲,，這個(gè)2萬(wàn)套，再加5萬(wàn)套的自住型房,，這個(gè)房子要占到整個(gè)增量的50%,，它的價(jià)格又比周邊低30%，你說(shuō)它能下來(lái)嗎?它整個(gè)增幅肯定能下來(lái),。再加上經(jīng)過(guò)這么一個(gè)大仗以后,，大家對(duì)未來(lái)整個(gè)上漲的預(yù)期，你現(xiàn)在即使非�,？春梅康禺a(chǎn),，即使是一直非常唱多的人,，現(xiàn)在對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)表態(tài)已經(jīng)開(kāi)始模棱兩可了。因?yàn)檫@種上漲讓大家很可怕,，這是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),。
現(xiàn)在如果說(shuō)，真的是居住性需求,，那未來(lái)你的房?jī)r(jià)越高,，事實(shí)上對(duì)很多買第一套房子的人來(lái)講，這個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟他的收入距離拉大了,。所以就是有購(gòu)買能力的人越來(lái)越少,，這也是未來(lái)抑制房?jī)r(jià)，抑制爆漲的一個(gè)客觀因素,。我覺(jué)得未來(lái)整個(gè)房?jī)r(jià)的因素里,，如果從預(yù)期講，最大的還是供求,。未來(lái)如果仍繼續(xù)流入,，房子仍然不夠，成本再高,，房子也會(huì)漲,。但是整個(gè)結(jié)構(gòu)分化以后，未來(lái)整個(gè)房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)比較平和,，比較理性,。
張鴻：今年底的房?jī)r(jià)受到影響 主要就是因?yàn)殄X緊了
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)我們現(xiàn)在都不知道，接下來(lái)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)提多少?在三中全會(huì)里邊沒(méi)有提調(diào)控,，前幾天政治局工作會(huì)議里面提到樓市調(diào)控這幾個(gè)字，然后市場(chǎng)引發(fā)了很多的猜測(cè),。接下來(lái),，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)到底明年會(huì)怎么提，我們其實(shí)不太知道,。我覺(jué)得其實(shí)都是靠市場(chǎng)的手段,，更多的是市場(chǎng)手段。金融,、銀行,，比如今年底為什么我們說(shuō)房?jī)r(jià)受到影響，很多投資性,，包括自住型的需求現(xiàn)在已經(jīng)受影響了,，就是因?yàn)殄X緊了。
馬光遠(yuǎn)：明年整個(gè)貨幣政策一旦收緊 對(duì)房地產(chǎn)就是釜底抽薪
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
主要還是大家看到了風(fēng)險(xiǎn),，就是房地產(chǎn)占全社會(huì)融資額的比重超過(guò)60%,，這非常嚇人,。所以今年無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的融資，還是你要買房子的按揭成本都很高,。如果我們明年一直是溫和通脹的情況下，那么整個(gè)貨幣政策應(yīng)該會(huì)收緊,，一旦收緊,，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講是釜底抽薪。未來(lái)整個(gè)調(diào)控,，我一直主張不要全國(guó)一盤棋,，未來(lái)既然出現(xiàn)了分化，一,、二線城市,，三、四線城市不一樣,，那我們應(yīng)該用不同的藥,。房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能已經(jīng)耗竭的差不多了，再?zèng)_擊過(guò)去的行政性調(diào)控的舉措,，事實(shí)上對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)不利,。所以有些三、四線城市可以不要調(diào)控,，認(rèn)真搞制度性建設(shè),。一、二線城市一邊搞調(diào)控,，一邊搞制度性建設(shè),。我們未來(lái)希望的還是長(zhǎng)效機(jī)制，長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的健康才是必要的,。