11月6日,，廣州市國土局發(fā)布一則出讓公告,，決定以掛牌方式出讓蘿崗區(qū)科學(xué)城KXC-K3-1地塊使用權(quán)，于12月15日進(jìn)行現(xiàn)場競價,。
這則通告引起了外界的關(guān)注,。這是因?yàn)�,，該地塊曾于今年6月25日掛牌出讓，并在今年7月24日由大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(下稱“萬達(dá)”)競得后動工建設(shè),。
二次掛牌
此前的掛牌資料顯示,，科學(xué)城KXC-K3-1地塊位于開創(chuàng)大道以南、科豐路以西,，用途為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地(B1/B2),，宗地面積89753平方米，建筑面積314135.5平方米,，容積率≤3.5,，建筑密度≤65%，綠化率≥10%,，建筑限高120米,，掛牌起始價72252萬元，保證金14451萬元,，加價幅度500萬元,。
由于公告中對競買人設(shè)置嚴(yán)格條款，該地塊曾被質(zhì)疑為某企業(yè)“量身定制”,。公告顯示,，該地塊競買申請條件之一是“競得人須在項(xiàng)目中建設(shè)一座總建筑面積不小于7000平方米的大型影院，影院中應(yīng)至少有一個廳為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX廳,，競得人須在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX公司出具的入駐意向函”,。
資料顯示，IMAX在華最大戰(zhàn)略合作伙伴為萬達(dá)院線,，雙方早在2011年就達(dá)成戰(zhàn)略合作,。
不出所料,，7月24日，萬達(dá)在沒有對手的情況下,，以73252萬元競得該地塊,，僅比底價高出1000萬元，該地塊也計劃打造成為蘿崗萬達(dá)廣場,。但時隔僅三個月后,，已開工的蘿崗萬達(dá)廣場被突然叫停。
“這塊地已經(jīng)解除合同,，政府收回來了,，現(xiàn)在這地塊是政府的�,！睆V州開發(fā)區(qū)土地儲備交易中心一位人士告訴《第一財經(jīng)日報》,，由于該地塊已經(jīng)動工建設(shè)，所以二次出讓時合同注明該地塊上有在建工程,，是要計價付費(fèi)給錢的,。“誰競得誰支付,�,！�
11月6日的掛牌公告里也稱：“該地塊前期已存在在建工程，前期在建工程費(fèi)用為1.45億元,，競得人須在簽訂合同后30日內(nèi)繳交該價款,。”
對比兩次掛牌信息,，變動并不大,。主要的變動有兩條：一是重新掛牌出讓起始價已由72252萬元升至82618萬元，保證金也由14451萬元升至16524萬元,；二是在競買人條件中,，新公告將“影院中應(yīng)至少有一個廳為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX廳，競得人須在簽訂《土地出讓合同》之前提供IMAX公司出具的入駐意向函”的要求刪除,。
目前尚不清楚這一修改是否為了避免被質(zhì)疑為企業(yè)“量身定制”,。
項(xiàng)目建設(shè)未停止
不過，盡管已經(jīng)被政府收回,，但該項(xiàng)目并沒有停工的跡象,。
11月28日，記者走訪蘿崗萬達(dá)廣場項(xiàng)目施工現(xiàn)場看到,，往工地上輸送鋼筋,、水泥與木材等建筑材料的重型貨車絡(luò)繹不絕，項(xiàng)目分成幾個片區(qū)，每個片區(qū)都有不少工人正在施工,。
該項(xiàng)目一位片區(qū)工地負(fù)責(zé)人對記者說：“從6月份開始,，這里的工作一直沒停過。9月份以來,，我們一直都在趕工期,，因?yàn)闃I(yè)主(萬達(dá)集團(tuán))的項(xiàng)目周期一般都比較短�,！彼a(bǔ)充說,，“隨著施工進(jìn)程的加快，施工方(中建二局)最近可能還會新招一批工人,，目前項(xiàng)目部已經(jīng)為他們配套建好了簡易宿舍,。”
記者注意到,，離食堂不遠(yuǎn)的圍墻上,，確實(shí)張貼著招聘食堂工作人員的通知，并要求應(yīng)聘人員能夠盡快到崗工作,。
隨后，記者來到蘿崗萬達(dá)廣場項(xiàng)目辦公區(qū),，項(xiàng)目總監(jiān)羅先生接受本報記者采訪時說,，他并不清楚“蘿崗萬達(dá)廣場項(xiàng)目中途被叫停”的事情,，并表示“目前這一項(xiàng)目開展順利”,。
記者在萬達(dá)廣場項(xiàng)目監(jiān)理部發(fā)現(xiàn)，一位項(xiàng)目監(jiān)理的辦公桌上放著2013年9月20日,、10月20日的安全監(jiān)理報告,，報告顯示了當(dāng)月不同項(xiàng)目片區(qū)工程施工質(zhì)量的詳細(xì)情況。
已經(jīng)被政府收回的土地,，為何建設(shè)仍繼續(xù)進(jìn)行,？
“它不停是它的事，因?yàn)橛媰r也只計算到收回的那個時點(diǎn),，至于它是繼續(xù)建設(shè)還是正在收尾那是它們的事了,。”前述土地儲備交易中心相關(guān)人士如此告訴記者,。
因此,，如果是其他企業(yè)競得該地塊，則除了多支付一部分土地出讓金外,，還需要另外支付1.45億元的已建工程款,，優(yōu)勢顯然沒有萬達(dá)明顯。
萬達(dá)模式
至于具體收回原因，前述土地儲備交易中心人士表示“并不清楚”,，得咨詢蘿崗區(qū)國土局,。記者11月29日多次撥打蘿崗區(qū)國土局電話，但一直無人接聽,。
盡管具體收回原因尚未得知,，但從與蘿崗萬達(dá)廣場同樣命運(yùn)的其他兩幅地塊的情況或許能看出一些“端倪”。
11月1日和10月31日,，東莞市國土局與湛江市國土局分別發(fā)布收回萬達(dá)所拍得土地的公告,。
東莞市國土局公告稱：2013年8月8日發(fā)布《東莞市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告》(WGJ2013077)，公開出讓位于厚街鎮(zhèn)珊美村,、寶屯村掛牌編號為2013WG039,、面積139778平方米的1宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，并于2013年9月11日成交,。根據(jù)上級國土資源管理部門的審查要求,，經(jīng)東莞市人民政府批準(zhǔn)，取消厚街2013WG039地塊的成交結(jié)果,，終止履行該地塊已簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》,。
根據(jù)公開信息，東莞該地塊起拍價為132680萬元,，最終由萬達(dá)以14.35億元競得,，溢價8.14%。
湛江市國土資源局公告稱：2013年8月30日,，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司與該局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(合同編號：440801-2013-000008),。“根據(jù)國土資源部的要求,，我局與該公司協(xié)商停止履行《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,，該公司同意并交回原受讓宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)。按有關(guān)規(guī)定,，納入政府儲備用地,，適時重新組織出讓�,！惫骘@示,。
公開信息也顯示，湛江地塊底價6.2億元,，萬達(dá)以6.7億元拍得,。
這三塊地塊的特點(diǎn)是，均在掛牌前期與地方政府達(dá)成共識,，競拍日均幾乎以底價拿地,，溢價率很低。此次東莞和湛江收回的公告分別提及“根據(jù)上級國土資源管理部門的審查要求”和“根據(jù)國土資源部的要求”，頗為耐人尋味,。
“萬達(dá)低價拿地的模式大家都清楚,。”廣州市房協(xié)專家委員,、廣州市社科院研究員彭澎認(rèn)為,，萬達(dá)的品牌優(yōu)勢十分明顯，地方政府也愿意通過引進(jìn)萬達(dá)來改善城市環(huán)境,，因?yàn)槿f達(dá)進(jìn)入之后,，周圍的地塊也會隨之升值，所以給萬達(dá)低一點(diǎn)的地價也值得,。在這個過程中,，地方政府甚至?xí)䴙槠洹傲可矶ㄖ啤背鲎寳l件，這也必然會存在一些違規(guī)的地方,。
彭澎認(rèn)為,，現(xiàn)在主管部門對土地出讓更加規(guī)范，一些類似為某個企業(yè)“量身定制”等不合規(guī)的做法將逐漸被堵住,。
合富置業(yè)首席市場分析師龍斌也認(rèn)為,，對地方政府來說，引進(jìn)萬達(dá)這樣的知名企業(yè)可以帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,，但通過市場競爭的話價格就比較高,，萬達(dá)未必愿意來，所以地方政府愿意犧牲地價方面的利益,。“很多時候都是地方政府主動去找萬達(dá)進(jìn)來的,，所以在地價方面就給得比較低,，甚至為其量身定制�,！�
不過,，龍斌認(rèn)為，這樣的模式雖然帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,，但是會破壞應(yīng)有的市場公平競爭法則,。“市場競爭應(yīng)該是公平競爭,，土地招拍掛就應(yīng)該公平公正公開,，如果設(shè)置了很多條件，定向面向某一家,，那對其他企業(yè)是很不公平的,。”龍斌說，雖然萬達(dá)有很好的成功模式和實(shí)力,，但也不能在不公平的條件下競爭,。
龍斌還說，這樣的改變意味著萬達(dá)以后的拿地成本將進(jìn)一步提高,，利潤也會有所下降,，類似的項(xiàng)目擴(kuò)張的規(guī)模和速度也會受到影響。