土地增值稅清算,，就像懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍，每有風(fēng)吹草動(dòng),，都會(huì)引來(lái)一陣騷亂。2007年是如此,，今天也是如此。
日前有媒體報(bào)道稱,，有稅法律師根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,、財(cái)務(wù)部以及國(guó)稅總局相關(guān)數(shù)據(jù),，對(duì)沒(méi)有征收到位的土地增值稅經(jīng)過(guò)精心測(cè)算后得出結(jié)論,，2005年至2012年8年間,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。其中,，包括SOHO中國(guó),、萬(wàn)科,、招商地產(chǎn),、富力等45家房企榜上有名,，萬(wàn)科截至2012年底應(yīng)交未交金額高達(dá)58億元,，排名第三,。
一時(shí)間,，一場(chǎng)有關(guān)土地增值稅的大討論,，真知與謬論混雜其間,，令讀者一頭霧水,。其背后，是這個(gè)歷史繁雜的稅種,，在過(guò)去很多年形成的“普遍預(yù)征,，清算缺位”的現(xiàn)實(shí),。
上市房企罕見(jiàn)集體否認(rèn)
一石激進(jìn)千層浪,，昨天地產(chǎn)股全面下跌,�,！拔覀兪亲龇康禺a(chǎn)的,，不是拍電影的,�,！睘I江集團(tuán)在昨天緊急停牌后,，其內(nèi)部人士向上證報(bào)記者表示，為了避免市場(chǎng)誤讀,，濱江集團(tuán)選擇臨時(shí)停牌,�,！奥�(tīng)說(shuō)大家(其他房企)很多都會(huì)發(fā)澄清公告,�,！�
果不其然，昨天晚間,，華遠(yuǎn)地產(chǎn),、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán),、中華企業(yè),、金隅股份、城投控股,、北辰實(shí)業(yè)(,、萬(wàn)通地產(chǎn),、首開(kāi)股份、北京城建等十余家上市房企發(fā)布公告,，口徑高度一致地否認(rèn)欠繳土地增值稅,。部分房企直言有關(guān)報(bào)道系誤讀。
以萬(wàn)科為例,，昨日早間,，萬(wàn)科率先回應(yīng)稱報(bào)道源于誤讀,，并稱萬(wàn)科一貫堅(jiān)持守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅,。近年來(lái)萬(wàn)科每年納稅額都約為凈利潤(rùn)的兩倍,。2012年，萬(wàn)科總納稅額211億,，其中土地增值稅52.8億,。而深圳市地稅局則第一時(shí)間為萬(wàn)科“站臺(tái)”，稱未發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科拖欠土地增值稅,。地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)則在微博上高調(diào)質(zhì)疑相關(guān)媒體,，稱其破壞企業(yè)與行業(yè)聲譽(yù)，有可能起訴媒體的上述行為,。
“預(yù)征”多年 巨額撥備以防清算
要說(shuō)清房企巨額的“應(yīng)交未交”的土地增值稅,，先要把稅種說(shuō)清楚。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定,，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及附著物(即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅,。
具體稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過(guò)開(kāi)發(fā)成本50%的,，稅率為30%；增值額占成本50%至100%,，稅率40%,；增值額占比100%至200%，稅率50%,；增值額占比200%以上,，稅率為60%。
對(duì)于一些囤地多年的房地產(chǎn)企業(yè),，這是一個(gè)巨額的稅率,。過(guò)去十年間，部分城市房?jī)r(jià)與土地成本的漲幅有數(shù)倍甚至十倍不止,。那么差額的30%至60%,，意味著房企利潤(rùn)的“大出血”。當(dāng)然,，近年來(lái),，由于房企利潤(rùn)空間收窄，應(yīng)繳土地增值稅比例也確在降低,。
但實(shí)際情況是,，到目前為止，房企幾乎沒(méi)有真正執(zhí)行過(guò)上述納稅政策。因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(即可扣除項(xiàng)目)確定方法不詳?shù)捻?xiàng)目,，有《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“由于涉及成本確定或其他原因,，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅,�,！�
于是，近十年來(lái),，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎清一色地執(zhí)行了預(yù)征的操作辦法,，地方征收標(biāo)準(zhǔn)不一。如南京在2007年時(shí)普通商品房預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售金額的1%,、商鋪為2%,、高檔別墅3%；上海大多數(shù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征額為房屋銷售價(jià)格的1%,。
不過(guò),，開(kāi)發(fā)商也明確知道按照稅法，土地增值稅的清算合理合法,。理論上說(shuō)，房企在上交預(yù)征土地增值稅后,，要在項(xiàng)目結(jié)算后,，和政府進(jìn)行土地增值稅清算，且以“多退少補(bǔ)”為原則,。這也是萬(wàn)科等幾乎所有房企都嚴(yán)格撥備土地增值稅的原因,。例如萬(wàn)科的58億土地增值稅撥備，就是多年結(jié)算項(xiàng)目應(yīng)交未交的,，有可能被清算的土地增值稅,。
2007年1月，國(guó)稅總局曾發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,，文件公布后兩天,，地產(chǎn)股一路狂瀉，資本市場(chǎng)高度恐慌,，被稱為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控史上開(kāi)發(fā)商遭遇的最大一次重創(chuàng),。但此后，隨著全球金融危機(jī)的出現(xiàn)以及4萬(wàn)億救市政策,，這一緊縮式調(diào)控政策悄然流產(chǎn),。
一位房地產(chǎn)界人士稱，如果將過(guò)去8年所有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售金額拉出,，“雖然可能沒(méi)有3.8萬(wàn)億那么多,，但是活躍房企幾千億的應(yīng)交未交金額應(yīng)該是有的�,！�
口水戰(zhàn)背后：“清算新政”或漸近
可以說(shuō),，昨天這場(chǎng)土地增值稅口水戰(zhàn)有偶發(fā)因素,，也有深層隱憂。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，因?yàn)橛妙A(yù)征來(lái)代替清算,，是時(shí)下普遍被采用的操作辦法。就像萬(wàn)科所稱,，“預(yù)提”與“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”是完全不同的概念,，房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前,，按照會(huì)計(jì)上配比和謹(jǐn)慎性原則,，企業(yè)對(duì)尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。
房企計(jì)提大量土地增值稅撥備,，是防止有一天政府會(huì)依法清繳土地增值稅,，到那時(shí)，企業(yè)再無(wú)不繳之由,，而巨額稅金可能高度影響企業(yè)現(xiàn)金流,。因此，盡管此次媒體報(bào)道對(duì)歷史成因鮮有涉及,，而企業(yè)之所以如此緊張地出面澄清,，實(shí)為對(duì)土地增值稅清算，這個(gè)達(dá)摩克利斯之劍的真實(shí)隱憂,。
“我們判斷,，本屆政府嚴(yán)格清算土地增值稅的可能是有的�,！币患掖笮头科蟾邔訐�(dān)憂地說(shuō),。另一位接近決策層的房地產(chǎn)界人士甚至預(yù)言，這一稅政變化出爐的時(shí)間,，可能比市場(chǎng)預(yù)料的要快,。“從一些權(quán)威學(xué)者最近內(nèi)部講話來(lái)看,，中央似乎在提醒地方政府,，將應(yīng)收未收的相關(guān)稅種嚴(yán)格征收，將有力地化解高額地方債務(wù),�,！�