《決定》對農(nóng)地入市做出規(guī)劃，提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,。接受采訪的專家稱,，《決定》有利于保護(hù)農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)，將推動農(nóng)地市場化流轉(zhuǎn),，為土地價格形成機(jī)制帶來根本性改革,。
地價形成機(jī)制將出現(xiàn)根本性變化
《決定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓,、租賃、入股,，實行與國有土地同等入市,、同權(quán)同價�,？s小征地范圍,，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理,、規(guī)范,、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國有土地有償使用范圍,，減少非公益性用地劃撥,。建立兼顧國家、集體,、個人的土地增值收益分配機(jī)制,，合理提高個人收益。完善土地租賃,、轉(zhuǎn)讓,、抵押二級市場。
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,，并不是指農(nóng)村集體用地會完全等同于國有建設(shè)用地。但是這意味著未來農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行市場化流轉(zhuǎn)的空間將會很大,。他同時指出,，這一切的前提是要首先打破當(dāng)前城鄉(xiāng)二元體制的土地結(jié)構(gòu)。
在未來操作層面上,，鄒曉云認(rèn)為,，應(yīng)該逐步取消農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在征用為國有建設(shè)用地環(huán)節(jié)中的一些限制措施；同時改變和完善征地制度,；還要實現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在權(quán)能方面的真正平等,。
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場,，給農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利,，意味著土地制度改革將進(jìn)入快車道，也意味著政府壟斷土地一級市場的局面將成為歷史,，土地價格形成機(jī)制將出現(xiàn)根本性的變化,。簡單來說,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個新的轉(zhuǎn)折點�,！�
社科院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員黨國英認(rèn)為,，今后農(nóng)村建設(shè)用地可以入市，意味著征地將越來越少,，而土地交易越來越多,。農(nóng)民拿著手里的地可以平等買賣，而不是政府來征地,。這自然就保障了農(nóng)民的收益和財產(chǎn)權(quán)益,。
穩(wěn)定承包關(guān)系是對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)最基本的保護(hù)
《決定》明確提出，堅持農(nóng)村土地集體所有權(quán),，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán),，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)。穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變,，在堅持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下,，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用,、收益,、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能,，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,。
中國農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)民問題研究所所長朱啟臻在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)在十七屆三中全會時就已提出,，但到目前為止各地落實情況并不理想,。“這是對農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利最基本的保護(hù),，否則賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利無從談起,�,！�
鄒曉云說,，當(dāng)前農(nóng)民對農(nóng)村集體用地只有承包權(quán)和耕種權(quán)等基本權(quán)利，并不擁有處置權(quán)和使用權(quán),。要想真正實現(xiàn)一體化的建設(shè)用地市場,，一個重要的方面還需要將當(dāng)前農(nóng)村集體用地的承包權(quán)明確到承包者個人，即農(nóng)民身上,，然后再逐步將承包權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槭褂脵?quán),，讓農(nóng)村集體用地最終實現(xiàn)抵押和流轉(zhuǎn)等市場化方式。
“如此一來,，對城鎮(zhèn)化而言,，將促進(jìn)土地要素在城鄉(xiāng)一體化過程中能夠更加合理,、有效和科學(xué)地進(jìn)行市場化配置，使得農(nóng)村集體用地在市場化流轉(zhuǎn)方面更為順暢,�,！编u曉云告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，“另外,，對農(nóng)民來說,，也將使得農(nóng)民宅基地的價值進(jìn)一步提升，尤其在變現(xiàn)方面也會更為便利”,。
朱啟臻表示,，農(nóng)民的主要財產(chǎn)就是土地，強(qiáng)調(diào)農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán),，一切都建筑在完成確權(quán)的基礎(chǔ)上,。只有權(quán)利通過登記、發(fā)證等物化形式固定下來,，其后的流轉(zhuǎn)和市場交易才能進(jìn)行,，否則就容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不完整不清晰、流轉(zhuǎn)交易市場不規(guī)范,、交易行為不透明等情況,。
多地試點開花模式各異
事實上，當(dāng)前一些城市已經(jīng)開始在農(nóng)地的市場化道路上,，嘗試一些打破“二元制”的探索,。
安徽省日前發(fā)布的《關(guān)于深化農(nóng)村綜合改革示范試點工作的指導(dǎo)意見》提出，今后集體土地所有權(quán)將確定到每個具有所有權(quán)的農(nóng)民集體,，2015年底前實現(xiàn)農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地,、農(nóng)用地、未利用地和農(nóng)村范圍內(nèi)的國有土地確權(quán)登記發(fā)證全覆蓋,，并允許集體建設(shè)用地通過出讓,、租賃等方式依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。
為此,，安徽省將建立土地交易平臺,，為土地交易提供場所、發(fā)布信息,、組織交易等服務(wù),。農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地,、林地使用權(quán),、森林和林木所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán),、建設(shè)用地指標(biāo),、耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓,、出租、入股,、抵押等,，逐步納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場。
浙江省溫州市自10月1日起,，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán),、依法可以交易的農(nóng)村房屋所有權(quán)、依法可以交易的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán),，都已可以通過溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心進(jìn)行交易,。
而重慶市則是采用“地票模式”：將驗收合格的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)打包整合，構(gòu)成不同規(guī)模的地票,，再面向社會進(jìn)行公開交易,。凡是需要用地指標(biāo)的境內(nèi)外的法人、其他組織或者自然人,，均可在農(nóng)村土地交易所公開競購地票,。
雖然土地改革試點的“星星之火”正在鋪開，但現(xiàn)有試點存在的一些問題卻不容忽視,。
據(jù)了解,，將非經(jīng)營性建設(shè)用地強(qiáng)行轉(zhuǎn)化為經(jīng)營性建設(shè)用地，強(qiáng)制農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn),，甚至占用農(nóng)民耕地等亂象在各地試點時有發(fā)生,。用地失控現(xiàn)象屢見不鮮，嚴(yán)重侵害了農(nóng)民權(quán)益,。
一位知情人士告訴記者,，有些試點地區(qū)，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)過度集中在村委會手中,，村干部與農(nóng)民信息嚴(yán)重不對稱,，農(nóng)民缺乏話語權(quán)和決策權(quán)。有時候,，村干部和投資人坐下來“喝一頓酒”就能決定幾百畝土地的承包問題,。當(dāng)農(nóng)民發(fā)現(xiàn)自身權(quán)益受到損害后，投訴無門,，只好采取過激措施維權(quán),，對社會穩(wěn)定造成嚴(yán)重影響,。
中國社科院農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究所研究員李國祥表示,，在推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點的過程中，政府一定要注意實行用地管制,，尤其要注意防止在農(nóng)村建設(shè)用地市場化過程中出現(xiàn)的強(qiáng)制流轉(zhuǎn)問題,，切實保護(hù)農(nóng)民權(quán)益,。“只有做到這些,，試點工作才能扎實推進(jìn),。”