今年以來(lái),，中國(guó)多地房?jī)r(jià)一路上漲，北,、上,、廣、深等一線城市扮演了領(lǐng)漲角色,，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),，截至9月，四地房?jī)r(jià)同比漲幅均達(dá)到了20%左右,。在此背景下,，先有深圳提高二套房首付的“深八條”，隨后北京,、上海的“京七條”“滬七條”迅速接棒,，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼。廣州和杭州也是今年成交量和成交價(jià)格上升較快的城市,，誰(shuí)會(huì)是下一個(gè)出臺(tái)調(diào)控政策的城市呢,？種種跡象顯示，廣州的可能性更大,。
廣州：新調(diào)控方案尚待審批
隨著北京,、上海、深圳陸續(xù)出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)調(diào)整政策,，今年以來(lái)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的廣州何時(shí)出臺(tái)調(diào)控新政,，受到業(yè)界高度關(guān)注。一位接近廣州市國(guó)土房管局的業(yè)內(nèi)人士向
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,，廣州房管部門(mén)已經(jīng)擬定了新的調(diào)控方案,，但仍待市政府審批，具體細(xì)節(jié)仍不清楚,。
僅從數(shù)據(jù)看,，廣州出臺(tái)調(diào)控新政幾無(wú)懸念。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示,，9月份廣州房?jī)r(jià)同比漲幅超過(guò)20%,，今年以來(lái)一直是領(lǐng)漲全國(guó)的城市之一。
為了遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭,，廣州市國(guó)土房管局從今年4月份出臺(tái)空前嚴(yán)厲的“限售限簽”政策,，規(guī)定房企項(xiàng)目申報(bào)價(jià)格過(guò)高且不接受房管部門(mén)指導(dǎo)的,，暫不核發(fā)預(yù)售許可證；超過(guò)申報(bào)價(jià)格銷售的,，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣合同,。此后，大量樓盤(pán)采用
“雙合同”的方式規(guī)避 “雙限令”,，即通過(guò)剝離精裝修費(fèi)用等策略,，以打破“限價(jià)”之困。
即便如此,，廣州完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)難度極大,。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州今年前九月新建住宅均價(jià)為15965元/平方米,，較2012年14044元/平方米的全年均價(jià)上漲13.7%,。以年初制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)15019元/平方米計(jì)算，這意味著第四季度廣州新建住宅均價(jià)必須下降不少,。
“雖然廣州試圖通過(guò)限售限簽完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，但廣州房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭太猛了，經(jīng)過(guò)調(diào)整的官方數(shù)據(jù)依然超過(guò)房?jī)r(jià)控制目標(biāo),，完成年初制定目標(biāo)的可能性微乎其微”,，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示。
據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道,，廣州市市長(zhǎng)陳建華日前表示,，廣州要完成今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)壓力很大，要穩(wěn)定房?jī)r(jià),，一方面要增加中小戶型的供應(yīng)量,，加大“三舊”改造的力度。另一方面,，要發(fā)揮各個(gè)功能區(qū)的作用,，在蘿崗等新區(qū)通過(guò)交通的快速化更加宜居，從宏觀上,、政策上和行政措施上來(lái)提供更多中低價(jià)的住宅,。
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前出臺(tái)的調(diào)控新政,，集中體現(xiàn)在提高二套房貸首付,，這也是延續(xù)了今年年初出臺(tái)的新國(guó)五條調(diào)控精神，但由于目前廣州市場(chǎng)‘雙合同’大行其道,，裝修合同部分往往不給貸款,，或者最多辦理三年的按揭，這已經(jīng)等同于變相提高首付款,，所以廣州即便把二套房貸首付提高至七成,，也很難帶來(lái)明顯的調(diào)控效果,。”
黎文江認(rèn)為,，廣州有可能參考北京的做法,，大量供應(yīng)類似自住型商品房的新型限價(jià)房,，通過(guò)增加市場(chǎng)供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)上漲壓力,。一旦實(shí)行，高端市場(chǎng)的限購(gòu)政策便有可能出現(xiàn)局部放松,，真正實(shí)現(xiàn)“高端有市場(chǎng),，中端有支持，低端有保障”,。
杭州：去庫(kù)存壓力下調(diào)控可能性不大
相比廣州,，杭州由于存在10萬(wàn)多套的存量壓力，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，杭州有去庫(kù)存的壓力,，因此杭州出臺(tái)調(diào)控政策的可能性不大。
據(jù)透明售樓網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，今年前10個(gè)月,，杭州已成交商品房71565套，超過(guò)去年同期的70109套,。其中杭州主城區(qū)的存量房突破5萬(wàn)套,，創(chuàng)下歷史新高，杭州市的存量房達(dá)到歷史高位的10.5萬(wàn)套,。這一數(shù)字超過(guò)了北京,、上海、廣州,、深圳和南京,。
目前，杭州存量房面積超1330萬(wàn)平方米,，如果按10月份杭州新建商品房簽約均價(jià)14541元/平方米計(jì)算,，市值超過(guò)1934億元。按照杭州市區(qū)2012年全年成交84800套的銷售速度算,，目前的10.5萬(wàn)套存量房全部賣完要14個(gè)月,，前提還必須是沒(méi)有新的房源上市。
進(jìn)入11月,，杭州市各個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)節(jié)奏明顯加快，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，本月至少有50個(gè)樓盤(pán)將推新房源,，其中20多個(gè)為首開(kāi)新盤(pán),。數(shù)千套房源集中入市,，為年末沖量發(fā)起“總攻”的同時(shí),，也讓庫(kù)存量一直維持在10萬(wàn)套以上高位的杭州樓市倍感壓力,。
記者從一些即將首次面市的新盤(pán)項(xiàng)目處了解到,，鑒于年末沖量的壓力,，不少樓盤(pán)對(duì)于11月的開(kāi)盤(pán)都相當(dāng)重視。萬(wàn)科旗下11月有幾個(gè)樓盤(pán)同時(shí)開(kāi)盤(pán),，包括西廬和璞悅灣兩個(gè)新項(xiàng)目,，還有七賢郡的加推,，其中西廬預(yù)計(jì)將推約200套大戶型房源,，璞悅灣預(yù)計(jì)也有近300套的新房要面市，目前兩個(gè)新盤(pán)蓄客情況都非常好,，均有幾百組意向客戶,；蓄客不錯(cuò)的還有湘湖壹號(hào)，預(yù)計(jì)這個(gè)豪宅樓盤(pán)將在本月16日開(kāi)盤(pán),，推出40多套排屋及別墅,，總價(jià)在1600萬(wàn)~2600萬(wàn)元，目前已預(yù)訂了近八成,。
浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太接受
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,，杭州的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定期，目前房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度上漲,，可能會(huì)維持一個(gè)水平,，略有小漲。
王永太說(shuō),，由于杭州是人口流入型城市,，新增購(gòu)房人群的數(shù)量穩(wěn)定,。短期來(lái)看,，杭州樓市成交明顯活躍,，成交量會(huì)明顯上升，但預(yù)計(jì)不會(huì)有突破性的,、劇烈的變化,，由于10萬(wàn)套庫(kù)存壓頂，開(kāi)發(fā)商為了去庫(kù)存的需要,，會(huì)以走量為主,。中期來(lái)講，房?jī)r(jià)會(huì)有上漲的壓力,。如果用別的市場(chǎng)措施來(lái)抵消這種影響,，以房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō),，以現(xiàn)在的政策力度來(lái)看,，政策的代替作用并不大，而主要靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)則相對(duì)更公平,。
對(duì)于目前龐大的存量,，王永太認(rèn)為，房地產(chǎn)商不敢降價(jià),，一旦降價(jià),，很多購(gòu)房者會(huì)采取觀望態(tài)度，也不利于快速回籠資金,。由于同行競(jìng)爭(zhēng)和存量壓力,，房地產(chǎn)商也不會(huì)主動(dòng)漲價(jià)。