今年以來，中國多地房價一路上漲,，北,、上、廣,、深等一線城市扮演了領(lǐng)漲角色,，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，截至9月,，四地房價同比漲幅均達到了20%左右,。在此背景下，先有深圳提高二套房首付的“深八條”,，隨后北京,、上海的“京七條”“滬七條”迅速接棒,，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控再度加碼。廣州和杭州也是今年成交量和成交價格上升較快的城市,，誰會是下一個出臺調(diào)控政策的城市呢,？種種跡象顯示，廣州的可能性更大,。
廣州：新調(diào)控方案尚待審批
隨著北京,、上海、深圳陸續(xù)出臺新一輪房地產(chǎn)調(diào)整政策,，今年以來房價領(lǐng)漲全國的廣州何時出臺調(diào)控新政,，受到業(yè)界高度關(guān)注。一位接近廣州市國土房管局的業(yè)內(nèi)人士向
《每日經(jīng)濟新聞》記者透露,，廣州房管部門已經(jīng)擬定了新的調(diào)控方案,，但仍待市政府審批，具體細節(jié)仍不清楚,。
僅從數(shù)據(jù)看,，廣州出臺調(diào)控新政幾無懸念。國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,，9月份廣州房價同比漲幅超過20%,，今年以來一直是領(lǐng)漲全國的城市之一。
為了遏制房價上漲勢頭,，廣州市國土房管局從今年4月份出臺空前嚴厲的“限售限簽”政策,，規(guī)定房企項目申報價格過高且不接受房管部門指導的，暫不核發(fā)預售許可證,；超過申報價格銷售的,，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。此后,，大量樓盤采用
“雙合同”的方式規(guī)避 “雙限令”,，即通過剝離精裝修費用等策略，以打破“限價”之困,。
即便如此,，廣州完成房價控制目標難度極大。根據(jù)廣州市國土房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù),，廣州今年前九月新建住宅均價為15965元/平方米,，較2012年14044元/平方米的全年均價上漲13.7%。以年初制定的房價控制目標15019元/平方米計算,，這意味著第四季度廣州新建住宅均價必須下降不少,。
“雖然廣州試圖通過限售限簽完成房價控制目標，但廣州房價上漲勢頭太猛了，經(jīng)過調(diào)整的官方數(shù)據(jù)依然超過房價控制目標,，完成年初制定目標的可能性微乎其微”,，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示。
據(jù)新華網(wǎng)報道,，廣州市市長陳建華日前表示,，廣州要完成今年的房價控制目標壓力很大，要穩(wěn)定房價,，一方面要增加中小戶型的供應量,，加大“三舊”改造的力度。另一方面,，要發(fā)揮各個功能區(qū)的作用,，在蘿崗等新區(qū)通過交通的快速化更加宜居，從宏觀上,、政策上和行政措施上來提供更多中低價的住宅,。
合富輝煌首席市場分析師黎文江向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“目前出臺的調(diào)控新政,，集中體現(xiàn)在提高二套房貸首付,，這也是延續(xù)了今年年初出臺的新國五條調(diào)控精神，但由于目前廣州市場‘雙合同’大行其道,，裝修合同部分往往不給貸款，或者最多辦理三年的按揭,，這已經(jīng)等同于變相提高首付款,，所以廣州即便把二套房貸首付提高至七成，也很難帶來明顯的調(diào)控效果,�,！�
黎文江認為，廣州有可能參考北京的做法,，大量供應類似自住型商品房的新型限價房,，通過增加市場供應平抑房價上漲壓力。一旦實行,，高端市場的限購政策便有可能出現(xiàn)局部放松,，真正實現(xiàn)“高端有市場，中端有支持,，低端有保障”,。
杭州：去庫存壓力下調(diào)控可能性不大
相比廣州，杭州由于存在10萬多套的存量壓力,，業(yè)內(nèi)人士認為,，杭州有去庫存的壓力，因此杭州出臺調(diào)控政策的可能性不大,。
據(jù)透明售樓網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,，今年前10個月,，杭州已成交商品房71565套，超過去年同期的70109套,。其中杭州主城區(qū)的存量房突破5萬套,，創(chuàng)下歷史新高，杭州市的存量房達到歷史高位的10.5萬套,。這一數(shù)字超過了北京,、上海、廣州,、深圳和南京,。
目前，杭州存量房面積超1330萬平方米,，如果按10月份杭州新建商品房簽約均價14541元/平方米計算,，市值超過1934億元。按照杭州市區(qū)2012年全年成交84800套的銷售速度算,，目前的10.5萬套存量房全部賣完要14個月,，前提還必須是沒有新的房源上市。
進入11月,，杭州市各個樓盤的開盤節(jié)奏明顯加快,，據(jù)不完全統(tǒng)計，本月至少有50個樓盤將推新房源,，其中20多個為首開新盤,。數(shù)千套房源集中入市，為年末沖量發(fā)起“總攻”的同時,，也讓庫存量一直維持在10萬套以上高位的杭州樓市倍感壓力,。
記者從一些即將首次面市的新盤項目處了解到，鑒于年末沖量的壓力,，不少樓盤對于11月的開盤都相當重視,。萬科旗下11月有幾個樓盤同時開盤，包括西廬和璞悅灣兩個新項目,，還有七賢郡的加推,，其中西廬預計將推約200套大戶型房源，璞悅灣預計也有近300套的新房要面市,，目前兩個新盤蓄客情況都非常好,，均有幾百組意向客戶；蓄客不錯的還有湘湖壹號,，預計這個豪宅樓盤將在本月16日開盤,，推出40多套排屋及別墅，總價在1600萬~2600萬元，目前已預訂了近八成,。
浙江省社科院房地產(chǎn)研究所研究員王永太接受
《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,，杭州的房價已經(jīng)進入一個穩(wěn)定期，目前房價不會大幅度上漲,，可能會維持一個水平,，略有小漲。
王永太說,，由于杭州是人口流入型城市,，新增購房人群的數(shù)量穩(wěn)定。短期來看,，杭州樓市成交明顯活躍,，成交量會明顯上升，但預計不會有突破性的,、劇烈的變化,，由于10萬套庫存壓頂，開發(fā)商為了去庫存的需要,，會以走量為主,。中期來講，房價會有上漲的壓力,。如果用別的市場措施來抵消這種影響,，以房產(chǎn)稅來說，以現(xiàn)在的政策力度來看,，政策的代替作用并不大,，而主要靠市場來調(diào)節(jié)則相對更公平。
對于目前龐大的存量,，王永太認為，房地產(chǎn)商不敢降價,，一旦降價,，很多購房者會采取觀望態(tài)度，也不利于快速回籠資金,。由于同行競爭和存量壓力,，房地產(chǎn)商也不會主動漲價。