徽商銀行香港上市在即,。房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科日前斥資4億多美元參與認(rèn)購(gòu)徽商銀行H股,，一石激起千層浪,。目前,，地產(chǎn)商僅靠自身業(yè)務(wù)增值，發(fā)展路徑越來(lái)越窄,，因此,，已有多家大型房企在謀求房地產(chǎn)金融化的布局，并以金融為紐帶進(jìn)行轉(zhuǎn)型,，由此獲得更多利潤(rùn),，萬(wàn)科也不例外。
不過(guò),，有知情人士透露,，對(duì)于萬(wàn)科而言，銀行只是一個(gè)平臺(tái),，布局金融的最終目的是盤活手頭上的以商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn),，不過(guò)，入股徽商銀行是否能如萬(wàn)科所愿還有待觀望,。
突破 萬(wàn)科參股徽商銀行謀求轉(zhuǎn)變
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趙乃育 繪 |
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在國(guó)際配售期間,，徽商銀行獲得了3倍認(rèn)購(gòu)，包括萬(wàn)科,、周大福,、江蘇匯金及Peaceland等共有6名基石投資者參與,，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)45.1億元，約相當(dāng)于集資額的一半,。其中,，地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科的出手，讓業(yè)內(nèi)揣測(cè)紛紛,。
萬(wàn)科前不久發(fā)布公告稱,，預(yù)計(jì)公司旗下子公司認(rèn)購(gòu)徽商銀行H股股份數(shù)不超過(guò)88398.6萬(wàn)股，金額達(dá)4.19億美元,，交易完成后萬(wàn)科將持有徽商銀行近8%的股權(quán)，成為最大單一大股東,。
對(duì)于首次大手筆投資房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域,，且首次大規(guī)模認(rèn)購(gòu)新股，萬(wàn)科董秘譚華杰公開表示,，“認(rèn)購(gòu)徽商銀行的投資規(guī)模不大,，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù),，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力,。”
直觀來(lái)看,，萬(wàn)科借入股徽商銀行鞏固融資渠道便利的優(yōu)勢(shì),。與此同時(shí)，目前萬(wàn)科有包括建材供應(yīng)商及承包商在內(nèi)的約8000家合作企業(yè),，其中5000家為中小型企業(yè),，今后，徽商銀行也能夠?yàn)檫@些合作的小企業(yè)提供更為便捷的融資通道,，且可降低成本,，這客觀上也有利于萬(wàn)科在與這些企業(yè)談合作時(shí)，降低采購(gòu)方面的資金成本,。
此外,，有分析人士認(rèn)為，萬(wàn)科自身貸款融資并不十分困難,，只不過(guò),，目前的地產(chǎn)商僅靠自身業(yè)務(wù)增值，發(fā)展路徑越來(lái)越窄,，接下來(lái)萬(wàn)科很可能將謀求地產(chǎn)業(yè)金融化,，并以金融為紐帶進(jìn)行轉(zhuǎn)型，由此獲得更多利潤(rùn),。
實(shí)際上,，萬(wàn)科管理層早有建立一個(gè)金融平臺(tái)的打算,。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮曾表示，“中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入‘下半場(chǎng)’,，告別暴利時(shí)代,。當(dāng)游戲規(guī)則發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)都必須重新檢視自己存在的方式和策略,，萬(wàn)科將從產(chǎn)品供應(yīng)商轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的新定位,。”萬(wàn)科入股商業(yè)銀行,，一方面是為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù),，另一方面則是通過(guò)這一金融平臺(tái)向其他產(chǎn)業(yè)延伸，實(shí)現(xiàn)與自身可控的金融平臺(tái)的良性對(duì)接,。
對(duì)徽商銀行而言,，該行的房地產(chǎn)行業(yè)信貸投放政策與大多數(shù)銀行無(wú)異，都是以“控風(fēng)險(xiǎn)”,、“有保有壓”為主基調(diào),，但在徽商銀行高層看來(lái)，萬(wàn)科作為優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)商,，參股后雙方都能借助城鎮(zhèn)化的發(fā)展和中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)崛起的背景開展業(yè)務(wù)合作,。
“目前，房地產(chǎn)行業(yè)投資依然是帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量,，因此,，大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)貸款占比都不低，萬(wàn)科介入后,，其合作的上千家企業(yè)都有可能給徽商銀行帶來(lái)融資或其他方面的業(yè)務(wù),，徽商銀行能夠在地產(chǎn)供應(yīng)鏈中尋找業(yè)務(wù)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)�,！币晃汇y行業(yè)分析人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō),。
壓力 倒逼資產(chǎn)證券化盤活商業(yè)地產(chǎn)
目前，房地產(chǎn)金融化已是業(yè)內(nèi)共識(shí),。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)了五六年高利潤(rùn)增長(zhǎng)之后,，隨著價(jià)格泡沫的集聚，不少大型房企早已開始在金融領(lǐng)域布局,，包括保利,、泛海、綠地等在內(nèi)的房企,，已先于萬(wàn)科入股了商業(yè)銀行,。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的融資正在越來(lái)越多地由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變,，銀行貸款不再是唯一的主要融資渠道,，但銀行仍然是不可或缺的重要金融平臺(tái),，房企需要把握時(shí)機(jī)占領(lǐng)在金融領(lǐng)域布局的窗口和資源。
隨著銀行資產(chǎn)證券化二次試點(diǎn)的臨近,，外加啟動(dòng)房地產(chǎn)信托投資基金呼聲四起,，業(yè)內(nèi)猜想，對(duì)于萬(wàn)科而言,，從銀行起步,，未來(lái)不排除在基金、證券等領(lǐng)域都有所滲透,。
一位接近萬(wàn)科的知情人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露,，在金融布局方面，萬(wàn)科打算借鑒香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法,，未來(lái)試圖撬開房地產(chǎn)信托投資基金這一渠道,，推動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，以盤活名下以商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn)等固定資產(chǎn),�,！百u房子只是一錘子買賣,，如何將手里買房的客戶資源,、供應(yīng)商資源等充分利用，升華品牌和再次掘金,，也許是眼下房企巨頭正在思考和實(shí)踐的事情,。”該人士分析稱,。
早在2005年11月,，香港房屋委員會(huì)分拆出售名下180個(gè)商場(chǎng)和停車場(chǎng)成立了領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，在香港聯(lián)交所主板上市,，以19億港元基金單位,，籌資200億港元之巨。萬(wàn)科副總裁毛大慶指出,，“香港的領(lǐng)匯模式,，將社會(huì)服務(wù)、基礎(chǔ)配套,、群眾滿意度,、生活幸福指數(shù)最終過(guò)渡到金融產(chǎn)品，是非常好的啟發(fā),。領(lǐng)匯基金并非涵蓋大體量的房地產(chǎn)綜合體,，而是一堆社區(qū)小商鋪，打包這些社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)并上市,，開創(chuàng)了成功的社區(qū)商業(yè)盈利模式,，這是萬(wàn)科商業(yè)的追求目標(biāo),，也是萬(wàn)科目前主推的商業(yè)形態(tài)�,！�
“萬(wàn)科的地產(chǎn)項(xiàng)目非常多,，而其中商業(yè)儲(chǔ)備用地就高達(dá)700萬(wàn)平方米。并且,，這些商業(yè)商鋪大多是萬(wàn)科自己持有,。然而，萬(wàn)科非常清楚地認(rèn)識(shí)到,，單一房地產(chǎn)業(yè)態(tài)發(fā)展黃金期即將過(guò)去,，如果這些資產(chǎn)最終打包上市，可以形成相當(dāng)可觀的利潤(rùn),，而這些也屬于房地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。”上述知情人士表示,。
挑戰(zhàn) 徽商銀行政府控股地位或難撼動(dòng)
不過(guò),，徽商銀行作為一家城商行，金融牌照并不齊全,，未來(lái)是否能如愿作為萬(wàn)科進(jìn)軍金融領(lǐng)域的“跳板”,，業(yè)內(nèi)普遍持觀望態(tài)度。
回顧徽商銀行的“成長(zhǎng)史”,，2005年,，在時(shí)任安徽銀監(jiān)局局長(zhǎng)楊家才的一手支持下，安徽境內(nèi)6家城市商業(yè)銀行和7家城市信用社整合成為“徽商銀行”,，開創(chuàng)了中國(guó)城商行和城信社聯(lián)合重組的“徽商模式”,。不過(guò)，在8年的發(fā)展期間,，徽商銀行并沒(méi)有淡化地方政府股權(quán),，反而強(qiáng)化了地方政府的控股地位。
公開資料顯示,，2006年,，徽商銀行國(guó)有股占比為48%，到2012年末,，這一數(shù)字已上升至62%,。在徽商銀行前十大股東名單中，安徽省能源集團(tuán)有限公司,、安徽省信用擔(dān)保集團(tuán)有限公司,、安徽國(guó)元控股有限責(zé)任公司、安徽省高速公路控股集團(tuán)有限公司四家省屬國(guó)企雄踞前四位，分別持有該行9.99%,、9.81%,、8.42%和6.12%的股權(quán)。
日前,，徽商銀行H股發(fā)行價(jià)敲定為3.53港元/股,，按發(fā)行26.1億股新股計(jì)算，徽商銀行H股上市后,，目前持股第一的安徽省能源集團(tuán)的持股比例將被攤薄至7.57%,，因此，萬(wàn)科的持股比例有望超過(guò)安徽省能源集團(tuán),，成為徽商銀行最大股東,。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)分析人士猜測(cè),，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),，一旦地方政府仍想擁有控股權(quán)，那么,，不排除這些排名靠前的大股東會(huì)通過(guò)簽署一份有關(guān)共同持股的一致行動(dòng)人協(xié)議,，以保證政府控股地位。
業(yè)內(nèi)普遍判斷,，中資銀行估值水平處于低位,，H股上市后短期內(nèi)恐怕也很難獲得投資者廣泛認(rèn)可，股價(jià)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都不會(huì)太高,�,！盎丈蹄y行的隱患也是地方融資平臺(tái)債務(wù)問(wèn)題,。隨著境內(nèi)銀行利潤(rùn)增速放緩和未來(lái)面臨利率市場(chǎng)化的沖擊,，銀行利差還將繼續(xù)縮窄，并面臨不良率上升和轉(zhuǎn)型的壓力,�,！钡虑跁�(huì)計(jì)師事務(wù)所一位分析人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。
“作為徽商銀行H股的基石投資者,，前期基本很難估計(jì)其增值空間,，但如果基于長(zhǎng)遠(yuǎn)布局的話，面對(duì)徽商銀行長(zhǎng)久以來(lái)的政府控股背景,，萬(wàn)科能否順利實(shí)現(xiàn)自身的金融布局,，也很難說(shuō)。不過(guò),，基于徽商銀行政府融資平臺(tái)的背景,，借城鎮(zhèn)化背景，萬(wàn)科在前期可能會(huì)與徽商銀行開展一些合作�,！鄙赉y萬(wàn)國(guó)一位銀行行業(yè)分析師對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說(shuō),。