今年北京的土地市場，只要一拍地,，就是猛漲。
11月4日,，北京國土局現(xiàn)場共出讓了8宗配建競價(jià)地塊,，總成交金額高達(dá)87.69億元，其中6宗為自住型商品房用地,。值得注意的是,，純市場化的商品房用地地價(jià)再度飆漲。
北京市推出“自住型商品房”,，意在房地產(chǎn)市場的供求差,，以抑制房價(jià)的上漲。但從目前土地成交情況看,，由于自住型商品房用地進(jìn)一步擠壓了普通商品房用地,，使得后者的地價(jià)水漲船高，甚至一再突破記錄,，而地價(jià)推動(dòng)房價(jià)上漲已成近幾年樓市的鐵律,。市場的運(yùn)行趨勢(shì)再次走向了政府政策的反面。
地價(jià)三級(jí)跳
11月4日北京土地出讓的情形,，具有巨大的象征意義,，并預(yù)示著北京樓市明年的走向?qū)?yán)重分化,。
當(dāng)日北京共有8宗住宅用地成交，出讓總額達(dá)87.69億元,，規(guī)劃總建筑面積118.3萬平方米,，其中，配建自住型商品房的面積達(dá)64.97萬平方米,，配建公租房的面積9.74萬平方米,，配建經(jīng)適房的面積7.8萬平方米，配建限價(jià)房的面積8.51萬平方米,，留給純商品房的面積只有約20萬平方米,。
其中，最引人關(guān)注的是位于北京朝陽東五環(huán)邊上的東壩南區(qū)地塊,。東壩南區(qū)地塊總建筑面積為93534平方米,，除配套設(shè)施外，還要求配建限價(jià)商品房8500平方米,，限價(jià)9900元/平方米,，配建自住型商品房5萬平方米，限價(jià)2.2萬元/平方米,。據(jù)測(cè)算,，剩余的普通商品房樓面地價(jià)約3.7萬元/平方米。而目前,，地塊周邊二手房的房價(jià)目前為2.8-3.8萬/平方米,。面粉超過面包價(jià)的情形再度出現(xiàn)。
當(dāng)天同時(shí)出讓的海淀東升鄉(xiāng)(清河盒子房廠土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目)地塊被合景泰富拿下,，剔除保障房后,，該地塊商品房用地地價(jià)為48000元/平方米，總價(jià)5.4億元,。其中,，配建17000平米公租房。
該地塊拍出后,，清河華潤橡樹灣某負(fù)責(zé)人十分感慨地表示,，清河樓面價(jià)都已經(jīng)到48000元/平方米，那我們的項(xiàng)目要賣到多少錢合適呢,？據(jù)了解,，橡樹灣去年推出的房源售價(jià)為36000元/平方米，現(xiàn)僅剩最后一期,，其售價(jià)也已從最初預(yù)計(jì)的48000元/平方米調(diào)整為55000元/平方米,。
此前拿過地王的融創(chuàng)、泰禾等相關(guān)人士,，看到11月4日拍出的高價(jià)地后,，均表示,，“這樣看來，我們以前拿的地王真不貴,�,！�
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，11月4日北京土地出讓的住房結(jié)構(gòu),，完全符合政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的初衷,。純商品房所占比例不足四分之一，包括自住型商品房在內(nèi)的所有類型保障房,，所占比例超過75%,，其中自住型商品房占比超過一半。
根據(jù)10月22日北京市住建委宣布的計(jì)劃,，假如明年自住型商品房供應(yīng)量是5萬套,，加上其他類型的保障房，真正可供建設(shè)純商品房的土地已經(jīng)不足四分之一,。
正因如此，醒悟過來的開發(fā)商,，爭奪土地到了白熱化的程度,。無論是限價(jià)房、自住型商品房還是純商品房的用地,，只要是土地,，先搶到手再說。因?yàn)�,，如果不想建保障房,，甚至可能被擠出北京市場的大門。至于純商品房,，則是沒有最高,，只有更高。如亦莊河西區(qū)X13R2地塊,，均攤后的純商品房樓面價(jià)突破6萬元/平方米,，而此前的8月14日，融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體奪得的亦莊B01R1-1地塊,，樓面價(jià)是2.8萬元/平方米,。
明年房價(jià)如何調(diào)控？
業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),，按照東壩地塊3.7萬元/平方米的地價(jià),，上市后的售價(jià)可能達(dá)到6萬元；清河4.8萬元/平方米的樓面價(jià),，上市價(jià)格甚至難以想象,。
桑豫峰認(rèn)為,，從地價(jià)來分析，2014年的北京商品房價(jià)格,，仍將暴漲,，否則根本無法支撐已經(jīng)高到離譜的樓面價(jià)。她不無擔(dān)憂地表示,，從目前整個(gè)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)來看,，純商品房所占比例急劇萎縮，樓面價(jià)迭創(chuàng)新高,，決定了2014年以后已屬“少數(shù)派”的商品房已不可避免地走向豪宅化,。這也是業(yè)內(nèi)現(xiàn)在普遍的看法。
CRIC分析師李瑩也認(rèn)為,�,！白宰⌒蜕唐贩俊庇兄诰徑猱�(dāng)前剛需樓盤供應(yīng)不足的壓力，也是在對(duì)地方土地財(cái)政收入影響不大的前提下,，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期的上佳做法,，因而對(duì)全國房價(jià)高漲的一二線城市都有推廣意義。但是,，普通商品房供應(yīng)受到各類保障房用地的擠壓,，可能也會(huì)倒推房價(jià)上漲。
然而,，令人感覺矛盾的是,，11月初坊間再次傳來政府部門收緊限價(jià)政策的信息。如果恢復(fù)今年二季度的做法,，商品房售價(jià)幾乎全部要由政府來審核,，實(shí)際上也就是由政府來定價(jià)，那么,，今年年底出讓的這批商品房用地,，明年上市時(shí)的售價(jià)，能否達(dá)到開發(fā)商盈利所希望的價(jià)格,，仍然是未知數(shù),。
對(duì)于北京市持續(xù)收緊的限價(jià)政策，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)再度炮轟稱,，“真是荒謬,。地價(jià)都超過四萬了�,！�
央行2013 年第三季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示,，認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)“高、難以接受”的居民占比較上季度提高了0.9個(gè)百分點(diǎn),。
桑豫峰認(rèn)為,，行政管制解決不了商品房市場的問題,，尤其是房價(jià)的問題，政府之手用得過于繁密,，甚至還會(huì)使問題復(fù)雜化,。目前，業(yè)界共識(shí)是,，這些問題的最終解決,，仍然必須依賴于房地產(chǎn)長效機(jī)制的盡快建立，以及土地出讓制度尤其是集體建設(shè)用地制度的改革,，房地產(chǎn)稅收制度的改革等,。