隨著廣東南沙新區(qū)探索集體用地流轉改革首次明確,，土地改革試點的“星星之火”正在鋪開。中國證券報記者近日獲悉,，十八屆三中全會有望對土地改革做出總體部署,，未來一段時間土地改革具體路徑傾向于地方先行試點，然后帶動制度突破,。
其中,，浙江嘉善和杭州、廣東南沙,、安徽宿州等,，有可能成為新一批“吃螃蟹者”，從而帶動“土地換股權”,、土地流轉信托等方面試點推進,。在總體方向上,，促進農(nóng)村集體建設用地流轉、將土地改革與金融領域結合,、保障農(nóng)民在土地流轉中的權益將成為重要目標。
“以點帶面”路徑明朗
中國證券報記者近日從權威人士處獲悉,，十八屆三中全會有望對土地改革做出總體部署,，但在制度層面短期可能難有重大突破。未來一段時間,，在土地改革具體路徑選擇中,，地方試點先行，然后帶動制度突破的模式可能更獲青睞,。
今年初,，國土資源部在布置今年土地管理制度改革領域主要工作時，對農(nóng)村土地制度改革著墨較多,，包括深化農(nóng)村土地產(chǎn)權制度改革研究和探索,、深入推進征地制度改革試點、研究出臺集體經(jīng)營性建設用地流轉指導意見,、部署開展宅基地制度改革試點,、總結推廣農(nóng)村土地股份制改革經(jīng)驗和做法。
分析人士認為,，這種側重點將在十八屆三中全會上有所體現(xiàn),，即農(nóng)村土地制度的突破空間將大于城鎮(zhèn)用地。
城鎮(zhèn)化進程推進,，對農(nóng)村土地改革提出新要求,。
權威人士表示，盡管具體內容尚不明確,，但在未來的農(nóng)村土地改革過程中,，政策目標已明朗：促進農(nóng)村集體建設用地流轉、將土地改革與金融領域結合,、保障農(nóng)民在土地流轉中的權益,。這種方向與推進城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟增長、縮小城鄉(xiāng)差距的目標相符,。
5月以來,，國土資源部針對不同的政策主題，組織多輪調研,。盡管外界期待中央層面能有實質性政策出臺,，但多數(shù)分析人士認為，由于各地經(jīng)濟發(fā)展程度,、土地資源稟賦等差異,，“一刀切”的政策措施恐難以推出,。未來政策路徑將傾向于對不同類型試點進行深化，在合適時機進行推廣,，然后通過“以點帶面”方式促進政策突破,。
嘉善或再成“試驗田”
在農(nóng)村土地改革試點過程中，浙江無疑是先行者,。知情人士表示,，作為全國首個國家級縣域科學發(fā)展示范點的嘉善，很可能被納入“新土改”試點范圍,。
與嘉興類似,，嘉善的土改方式為“兩分兩換”，即宅基地和承包地分開,，搬遷與土地流轉分開,，在依法、自愿的基礎上,，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn),、以土地承包經(jīng)營權置換社會保障。從2009年開始,，嘉善嘗試發(fā)放農(nóng)村土地流轉貸款,，成為較早將土地改革與金融領域結合的案例。
分析人士認為,，將土地改革與金融領域結合,，有助于提高土地流轉效率，保障農(nóng)民在土地流轉過程中的收益,，是政策鼓勵方向,。
杭州、寧波等地實行的“土地換股權”模式,，有望以試點形式得到推廣,。6月，國土部部長姜大明和副部長王世元在杭州調研時指出,，留用地制度(“土地換股權”為該項制度的重要方面)是杭州市保障失地農(nóng)民權益,、反哺村集體經(jīng)濟發(fā)展的一項重要舉措，既有效推進征地工作,，又持續(xù)保障失地農(nóng)民權益,，杭州要在現(xiàn)有基礎上進一步探索完善，為征地制度改革探索出一條新路子來,。
土地流轉信托的推廣也是大勢所趨,。近日，國內首款土地經(jīng)營權流轉信托——中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權集合信托計劃1301期問世。按照方案,，上述土地流轉信托試點在我國首批現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)中的安徽省宿州市埇橋區(qū)展開,，首期流轉土地面積為5400畝，遠期目標約2.5萬畝,。類似的土地流轉信托曾在福建沙縣,、湖南益陽有過探索。
《廣州市南沙新區(qū)條例(草案)》近日起征求意見,，明確了探索集體建設用地流轉試點,。海南也制定《海南省農(nóng)民集體建設用地管理辦法》，嘗試制度突破,。
分析人士認為，土地改革將主要在現(xiàn)有方向基礎上推進,，實質性突破恐難實現(xiàn),。在具體實施過程中，業(yè)已做出嘗試的城市可能再度“吃螃蟹”,，成為新一批土地改革試點城市,。
制度破局尚需時日
盡管有多個領域改革可期待，但短期內要想在制度上實現(xiàn)土地改革的根本破局恐非易事,。分析人士認為,，多項法律條文存在障礙，加之農(nóng)村土地確權工作尚未完成,，決定土地改革的制度突破恐不及外界預期,。】
權威人士認為,，在十八屆三中全會上希望土地改革實現(xiàn)上述突破并不現(xiàn)實,。一方面，根據(jù)今年的“一號文件”,，我國要用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作,。在上述工作完成前，無法實現(xiàn)土地制度根本改革,。另一方面,，由于《土地管理法》尚在修訂過程中，其關鍵條款修改將面臨重重困難,。要改變城鄉(xiāng)用地二元結構并非易事,。
為滿足新增的國有建設用地需求，在現(xiàn)有基礎上挖潛可能更為現(xiàn)實,。其中,，國土部今年多次部署的城鎮(zhèn)低效用地開發(fā)試點，極有可能在十八屆三中全會后推開。今年國土部多次力推土地集約節(jié)約利用,，目的同樣在于提高土地利用效率,。
按照國土部規(guī)劃，征地制度改革試點可能在不久的將來推進,，但不會在大范圍內動搖這項制度本身,。業(yè)內人士認為，為防止突破土地指標,，城鄉(xiāng)用地增減掛鉤制度將在未來一段時間內,，繼續(xù)作為規(guī)范用地的主要制度而存在。
盡管土地改革預期強烈,，但為防止土地粗放和違規(guī)利用,，有關部門在對城鎮(zhèn)建設用地指標的制定和審批過程中，仍將維持嚴格標準,。