面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十多年的高速發(fā)展，不少開(kāi)發(fā)商正經(jīng)歷著“沒(méi)有現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)”的海外突圍,。
近幾年,，被稱為“華南五虎”之一的碧桂園，不斷創(chuàng)造著行業(yè)奇“績(jī)”。帶著“以快制勝”的生存哲學(xué),，保持創(chuàng)新,，從廣州走向全國(guó)再到世界。與很多企業(yè)一樣,，碧桂園內(nèi)在追求利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)和外部不斷增強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力,，使得他們有了參與跨國(guó)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力和積極性。
在馬來(lái)半島的最南端,，有著“大馬南方門戶”之稱的新山,，碧桂園打響了海外擴(kuò)張的“第一槍”。8月11日,，馬來(lái)西亞金海灣項(xiàng)目一次性開(kāi)盤,，9000套房屋預(yù)售達(dá)60%以上，銷售額近百億元人民幣,，超過(guò)了新山去年全年地產(chǎn)項(xiàng)目銷售總額,。這讓當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商目瞪口呆，同時(shí)也觸動(dòng)了更多中國(guó)地產(chǎn)商的神經(jīng),。
把房子賣到海外去,，可能是很多中國(guó)開(kāi)發(fā)商的夢(mèng)想。當(dāng)海外媒體用“眼前一亮”來(lái)評(píng)價(jià)碧桂園首個(gè)海外項(xiàng)目的時(shí)候,，楊國(guó)強(qiáng)真正做到了,。這個(gè)農(nóng)民出身，放過(guò)牛,、挨過(guò)餓的中國(guó)商人,，突然走進(jìn)全球視野，也讓他一向樸實(shí),、低調(diào)的形象變得更有國(guó)際范兒,。
中馬關(guān)系成出海“定心丸”
經(jīng)歷了十年黃金期的中國(guó)地產(chǎn),，不少企業(yè)放開(kāi)視野,，走出國(guó)門，而選擇投資開(kāi)發(fā)區(qū)域的關(guān)鍵,，外交環(huán)境和官方支持也顯得尤為重要,。
我國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人常說(shuō)“遠(yuǎn)親不如近鄰”。中國(guó)的家在亞洲,，中國(guó)和平發(fā)展的根也在亞洲。與鄰為善,、建立長(zhǎng)期友好和平的周邊環(huán)境是中國(guó)全方位外交的戰(zhàn)略支撐,。
中國(guó)駐馬來(lái)西亞大使柴璽對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，馬來(lái)西亞作為最早與中國(guó)建交的國(guó)家，近幾年,，兩國(guó)的經(jīng)貿(mào)和投資合作發(fā)展迅猛,。最引人關(guān)注的是兩國(guó)分別設(shè)立了政府層面的“中馬欽州工業(yè)園區(qū)”和“馬中關(guān)丹產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，打造兩國(guó)投資合作旗艦項(xiàng)目,。此外,，廈門大學(xué)在馬來(lái)西亞設(shè)立海外分校，中方企業(yè)廣泛參與馬來(lái)西亞基礎(chǔ)設(shè)施和高鐵建設(shè),，兩國(guó)合作在政治,、經(jīng)貿(mào)、文化等各領(lǐng)域都邁出了更具實(shí)質(zhì)性的步伐,。
相對(duì)過(guò)去若干年中國(guó)企業(yè)“走出去”的規(guī)模和速度,，更多局限于企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)承包工程或跨國(guó)并購(gòu)。然而,，作為我國(guó)民營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的代表,，碧桂園“出海”也是對(duì)“走出去”戰(zhàn)略一個(gè)非常有利的補(bǔ)充,�,！氨坦饒@‘走出來(lái)’參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，無(wú)論從設(shè)備,、產(chǎn)品質(zhì)量,，還是施工水平、海外組織施工的能力都顯現(xiàn)出國(guó)際水準(zhǔn),，也促使了當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商水平的大幅度提升,。”柴大使告訴記者,。
2012年12月4日,，碧桂園宣布正式購(gòu)入馬來(lái)西亞柔佛州新山金海灣項(xiàng)目。馬來(lái)西亞總理納吉布,、柔佛州務(wù)大臣阿都干尼均出席了投資開(kāi)發(fā)簽約儀式,，此舉顯示出馬來(lái)西亞政府對(duì)中國(guó)企業(yè)投資的重視程度。對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō),，這為項(xiàng)目后續(xù)的順利開(kāi)發(fā)打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ),。
自2011年碧桂園進(jìn)軍馬來(lái)西亞以來(lái)，不到一年已確定了三個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目,，創(chuàng)下中國(guó)開(kāi)發(fā)商海外開(kāi)發(fā)規(guī)模之最,。同時(shí)，碧桂園方面透露,，已選中并正在洽談其他具備發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K,，今年下半年預(yù)備在馬來(lái)西亞多處進(jìn)行開(kāi)發(fā),。
“第二家園”的巨大吸引力
最近，“抄底歐洲”的呼聲不絕于耳,，“中國(guó)大媽轉(zhuǎn)戰(zhàn)韓國(guó)樓市”的報(bào)道頻現(xiàn),，中國(guó)買家正在如潮水般地涌向舊金山、悉尼,、新加坡等城市,。
全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，2012年,，中國(guó)人已成為美國(guó)住宅市場(chǎng)僅次于加拿大的第二大海外購(gòu)買群體,，占美國(guó)住宅對(duì)外銷量的11%，大大高于2007年5%的比重,。
隨著人民幣升值加速以及資本輸出趨勢(shì)的確立,，國(guó)外的醫(yī)療、教育,、高福利,、養(yǎng)老環(huán)境等優(yōu)勢(shì)吸引了越來(lái)越多的中國(guó)富裕階層和知識(shí)精英。中國(guó)人海外置業(yè)的數(shù)量,，很難準(zhǔn)確地估算出具體的數(shù)目,，資本管制又進(jìn)一步增加了問(wèn)題的復(fù)雜性�,？墒�,，國(guó)內(nèi)出臺(tái)的有關(guān)政策規(guī)定，根本無(wú)法澆滅中國(guó)人海外置業(yè)的熱情,。
碧桂園總裁莫斌則認(rèn)為,，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)走向，不可能不考慮國(guó)人實(shí)際的生活需求,，也不能不算經(jīng)濟(jì)賬,。在國(guó)內(nèi)已經(jīng)擁有60萬(wàn)老業(yè)主的碧桂園，對(duì)自己的產(chǎn)品能滿足不同的置業(yè)需求顯得很有信心,。據(jù)了解,，金海灣項(xiàng)目中國(guó)客戶占四分之一，其中80%是來(lái)自碧桂園的老業(yè)主,�,？梢�(jiàn)，國(guó)人海外置業(yè)的熱情和購(gòu)買力,，的確給了碧桂園極大的“底氣”,。
與此同時(shí)，馬來(lái)西亞大力推行的“第二家園計(jì)劃”(Malaysia My Second Home Programme),，以其較低的門檻,、簡(jiǎn)易的程序,、優(yōu)惠的待遇吸引了不少的外來(lái)置業(yè)者。從馬來(lái)西亞官方數(shù)據(jù)顯示,，自該項(xiàng)目實(shí)施以來(lái)，在近2萬(wàn)人的申請(qǐng)中,，中國(guó)籍申請(qǐng)者約占58%,，一直穩(wěn)居十大來(lái)源地首位。
永久產(chǎn)權(quán),、不限購(gòu),、低首付、十年居留簽證,，無(wú)疑每一項(xiàng)都沖擊著國(guó)人的眼球,。在碧桂園“第二家園”購(gòu)房計(jì)劃書中看到，30萬(wàn)可全家申請(qǐng)馬來(lái)西亞居留權(quán),；無(wú)須通過(guò)外國(guó)人投資委員會(huì)審批,；申請(qǐng)第二家園的資產(chǎn)證明已經(jīng)獲得馬來(lái)西亞政府的認(rèn)可，所以可以提升申請(qǐng)人銀行資信,，房屋貸款最高額度可以高達(dá)80%,，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)30年；且第二家園簽證屬于長(zhǎng)期居留權(quán),，在馬來(lái)西亞居住的地點(diǎn)和時(shí)間沒(méi)有限制,。
碧桂園馬來(lái)西亞區(qū)域總裁阮家聲介紹，由于政府對(duì)于收入把控性強(qiáng),，風(fēng)險(xiǎn)控制能力較高,，一般來(lái)說(shuō)，本國(guó)居民可以申請(qǐng)90%的房屋貸款,，擁有“第二家園”計(jì)劃和具備在當(dāng)?shù)毓ぷ髂芰Φ耐鈬?guó)人可以申請(qǐng)70-80%的房屋貸款,，投資性購(gòu)房也可以申請(qǐng)50%的貸款，加上按照實(shí)際工程進(jìn)度支付房款,，因此在馬來(lái)西亞的購(gòu)房壓力并不大,。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的中國(guó)買家將“第二家園計(jì)劃”視為“類移民”計(jì)劃,。他們尤其看中該計(jì)劃為商業(yè)往來(lái)提供的便利,，而且還能享受與當(dāng)?shù)厝A人同樣的教育醫(yī)療和保險(xiǎn)福利。
“第二家園是一個(gè)誘人的計(jì)劃,，而且是一個(gè)長(zhǎng)期性的政策,，我們也會(huì)保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性�,！瘪R來(lái)西亞柔佛州務(wù)大臣阿都干尼告訴記者,。
客場(chǎng)淘金的“生意經(jīng)”
近幾年,，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)面臨拿地門檻提高，房?jī)r(jià)調(diào)控保持高壓等諸多挑戰(zhàn),，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)為,，進(jìn)軍海外已成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自然而然的選擇。
進(jìn)入2013年,，中國(guó)房企擴(kuò)張海外的步伐突然加快,。有報(bào)告預(yù)測(cè)，2013年中國(guó)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資將較2012年增長(zhǎng)20%,。國(guó)內(nèi)的一些知名房企紛紛“出�,！保Ｍ枰院Ｍ馔顿Y反哺國(guó)內(nèi)市場(chǎng),，在不斷完善國(guó)內(nèi)布局的同時(shí),，進(jìn)一步拓展海外市場(chǎng)，擴(kuò)大品牌知名度,，分散投資風(fēng)險(xiǎn),。
統(tǒng)計(jì)顯示，自2012年以來(lái),，包括萬(wàn)科,、綠地、萬(wàn)達(dá),、鑫苑置業(yè),、SOHO中國(guó)、中國(guó)建筑,、總部基地,、中海外等十余家房地產(chǎn)企業(yè)，今年已經(jīng)在海外開(kāi)設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目或確立投資計(jì)劃,，投資總規(guī)模已達(dá)上百億美元,。
今年，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良曾公開(kāi)表示,，投資境外可能獲取豐厚收益,。在談及收購(gòu)、互換酒店資產(chǎn),、購(gòu)買土地,、購(gòu)買老舊樓宇時(shí)，他談道：“過(guò)去這個(gè)資產(chǎn)可能需要2億美元,，現(xiàn)在可能1.5億美元就談下來(lái)了,，這種狀況比比皆是�,！�
2011年12月,，碧桂園宣布與馬來(lái)西亞知名房產(chǎn)商大馬置地(Mayland)合作,，以每股1馬幣的價(jià)格認(rèn)購(gòu)合營(yíng)公司W(wǎng)ealthy Signet Sdn Bhd 55%的股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊�,，該公司將成為碧桂園的間接非全資子公司,，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)并入公司報(bào)表。
碧桂園總裁莫斌在今年半年業(yè)績(jī)會(huì)上表示,，在馬來(lái)西亞,、吉隆坡片區(qū)項(xiàng)目的可推貨量達(dá)160億元�,！绊�(xiàng)目全部銷售完成的話，將會(huì)給我們帶來(lái)非�,？捎^的銷售業(yè)績(jī),，有可能成為今年碧桂園銷售的亮點(diǎn)�,！�
可見(jiàn),，海外投資的高額利潤(rùn)讓碧桂園嘗到了甜頭。據(jù)透露,，碧桂園下一步已經(jīng)啟動(dòng)澳洲和加拿大等城市的海外開(kāi)發(fā)計(jì)劃,。“無(wú)論是哪個(gè)國(guó)家,，只要積累寶貴的經(jīng)驗(yàn),，有市場(chǎng)切入度的話，我們都會(huì)看一看,�,！蹦笕缡钦f(shuō)。
“雙快模式”海外發(fā)酵
碧桂園總裁莫斌坦言,，“快速開(kāi)發(fā),、快速銷售”一向被視為碧桂園的核心競(jìng)爭(zhēng)力�,！拔覀儾还苋ツ膫�(gè)國(guó)家,，我們會(huì)在遵守各地法律法規(guī)的情況下，盡量按照我們‘雙快模式’去發(fā)展,，能快到什么程度就到什么程度,。不管怎樣去做，我們都會(huì)做到‘入鄉(xiāng)隨俗’,、守法經(jīng)營(yíng),。”
對(duì)于碧桂園的速度之快,，剛剛加入營(yíng)銷隊(duì)伍的馬來(lái)西亞華裔方俊甜,，有著自己最切身的感受,。“我母親就在距離金海灣一公里的房產(chǎn)項(xiàng)目擔(dān)任營(yíng)銷總監(jiān),。碧桂園的大規(guī)模進(jìn)駐,，讓他們不得不調(diào)整原有‘坐等上門’的營(yíng)銷策略。按照當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn),，以金海灣項(xiàng)目的銷售總量論,，他們需要十年才能售完�,！�
2012年年初,，34歲的阮家聲受命來(lái)到馬來(lái)西亞區(qū)域，參與雪蘭莪州加影和萬(wàn)撓兩幅地塊的開(kāi)發(fā),，受限于政府利益,、用地規(guī)劃等問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展緩慢,。因此,，尋找新的地塊，成為他到任后的首要任務(wù),。
于是,，阮家聲和他的6人團(tuán)隊(duì)深入檳城、柔佛,、馬六甲,、沙巴、雪蘭莪,、吉打等地調(diào)研,。一方面綜合各個(gè)州的地理位置、市場(chǎng)容量,、未來(lái)發(fā)展?jié)摿�,，另一方面深入研究各地的土地出讓方法、產(chǎn)權(quán)年限,、優(yōu)惠政策,。“在這個(gè)過(guò)程中,，我們也遇到‘水土不服’的問(wèn)題,。可是若能快人一步,、搶占先機(jī)就足夠了,。”阮家聲說(shuō)。
歷經(jīng)三個(gè)月,，當(dāng)再次與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商,、承建商交流的時(shí)候，他們驚訝于碧桂園如此短時(shí)間內(nèi)弄懂“游戲規(guī)則”,。在阮家聲看來(lái),，馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖處于起步階段，接近國(guó)內(nèi)10年前的水平,，快速抓住未來(lái)的價(jià)格上升空間,，是海外項(xiàng)目熱賣可期最重要的因素。因此,，他最終決定選址于馬來(lái)西亞第二大城市——柔佛州首府新山市,，自此打開(kāi)了新的局面。
新山是馬來(lái)西亞最南端的小城,，新柔長(zhǎng)堤將新山與新加坡連接,，彼此的角色也被視為與中國(guó)深圳和香港類似�,！霸降藤�(gòu)房”的雙城生活，為鄰國(guó)的新加坡居民提供了置業(yè)便利,。另?yè)?jù)官方資料顯示,，吉隆坡與新加坡將于2020年前建成高速鐵路，有望將兩地的路程距離縮短至90分鐘,。
在完成土地轉(zhuǎn)讓談判后,，阮家聲迅速推進(jìn)金海灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在曾經(jīng)的一片幾乎廢棄的海灘,，花6個(gè)月時(shí)間建造了7000平方米的項(xiàng)目配套會(huì)所,，將平時(shí)需要一至二年批復(fù)的政府審批手續(xù)也壓縮至半年內(nèi)完成。
阮家聲表示,，金海灣項(xiàng)目為碧桂園扎根本地,，開(kāi)拓馬來(lái)西亞事業(yè)板塊開(kāi)了個(gè)好頭。他也坦言,，在今后的該項(xiàng)目的實(shí)際承建中,，仍然會(huì)遇到更多不確定因素�,！拔覀儗⒗^續(xù)堅(jiān)持設(shè)計(jì),、建筑、裝修,、物業(yè)管理等一體化開(kāi)發(fā)模式,，用產(chǎn)品、性價(jià)比、項(xiàng)目規(guī)模,、銷售總額,、市場(chǎng)占有率去證明一切�,！�