面對中國房地產業(yè)十多年的高速發(fā)展,，不少開發(fā)商正經歷著“沒有現(xiàn)成經驗”的海外突圍,。
近幾年,，被稱為“華南五虎”之一的碧桂園,，不斷創(chuàng)造著行業(yè)奇“績”。帶著“以快制勝”的生存哲學,，保持創(chuàng)新,，從廣州走向全國再到世界。與很多企業(yè)一樣,，碧桂園內在追求利潤的動機和外部不斷增強的競爭壓力,，使得他們有了參與跨國經營的動力和積極性。
在馬來半島的最南端,，有著“大馬南方門戶”之稱的新山,，碧桂園打響了海外擴張的“第一槍”,。8月11日，馬來西亞金海灣項目一次性開盤,，9000套房屋預售達60%以上,，銷售額近百億元人民幣，超過了新山去年全年地產項目銷售總額,。這讓當?shù)氐拈_發(fā)商目瞪口呆,，同時也觸動了更多中國地產商的神經。
把房子賣到海外去,，可能是很多中國開發(fā)商的夢想,。當海外媒體用“眼前一亮”來評價碧桂園首個海外項目的時候，楊國強真正做到了,。這個農民出身，放過牛,、挨過餓的中國商人,，突然走進全球視野，也讓他一向樸實,、低調的形象變得更有國際范兒,。
中馬關系成出海“定心丸”
經歷了十年黃金期的中國地產,，不少企業(yè)放開視野,，走出國門，而選擇投資開發(fā)區(qū)域的關鍵,，外交環(huán)境和官方支持也顯得尤為重要,。
我國領導人常說“遠親不如近鄰”。中國的家在亞洲,，中國和平發(fā)展的根也在亞洲,。與鄰為善、建立長期友好和平的周邊環(huán)境是中國全方位外交的戰(zhàn)略支撐,。
中國駐馬來西亞大使柴璽對《經濟參考報》記者表示,，馬來西亞作為最早與中國建交的國家，近幾年,，兩國的經貿和投資合作發(fā)展迅猛,。最引人關注的是兩國分別設立了政府層面的“中馬欽州工業(yè)園區(qū)”和“馬中關丹產業(yè)園區(qū)”，打造兩國投資合作旗艦項目,。此外,，廈門大學在馬來西亞設立海外分校，中方企業(yè)廣泛參與馬來西亞基礎設施和高鐵建設,，兩國合作在政治,、經貿,、文化等各領域都邁出了更具實質性的步伐。
相對過去若干年中國企業(yè)“走出去”的規(guī)模和速度,，更多局限于企業(yè)特別是國有企業(yè)承包工程或跨國并購,。然而，作為我國民營房地產業(yè)的代表,，碧桂園“出�,！币彩菍Α白叱鋈ァ睉�(zhàn)略一個非常有利的補充�,！氨坦饒@‘走出來’參與房地產的開發(fā),，無論從設備、產品質量,，還是施工水平,、海外組織施工的能力都顯現(xiàn)出國際水準，也促使了當?shù)亻_發(fā)商水平的大幅度提升,�,！辈翊笫垢嬖V記者。
2012年12月4日,，碧桂園宣布正式購入馬來西亞柔佛州新山金海灣項目,。馬來西亞總理納吉布、柔佛州務大臣阿都干尼均出席了投資開發(fā)簽約儀式,，此舉顯示出馬來西亞政府對中國企業(yè)投資的重視程度,。對于碧桂園來說，這為項目后續(xù)的順利開發(fā)打下了一個良好的基礎,。
自2011年碧桂園進軍馬來西亞以來,，不到一年已確定了三個房產項目，創(chuàng)下中國開發(fā)商海外開發(fā)規(guī)模之最,。同時,，碧桂園方面透露，已選中并正在洽談其他具備發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K,，今年下半年預備在馬來西亞多處進行開發(fā),。
“第二家園”的巨大吸引力
最近，“抄底歐洲”的呼聲不絕于耳,，“中國大媽轉戰(zhàn)韓國樓市”的報道頻現(xiàn),，中國買家正在如潮水般地涌向舊金山、悉尼,、新加坡等城市,。
全美地產經紀商協(xié)會的一項調查顯示，2012年,，中國人已成為美國住宅市場僅次于加拿大的第二大海外購買群體,，占美國住宅對外銷量的11%,，大大高于2007年5%的比重。
隨著人民幣升值加速以及資本輸出趨勢的確立,，國外的醫(yī)療,、教育、高福利,、養(yǎng)老環(huán)境等優(yōu)勢吸引了越來越多的中國富裕階層和知識精英,。中國人海外置業(yè)的數(shù)量，很難準確地估算出具體的數(shù)目,，資本管制又進一步增加了問題的復雜性,。可是,，國內出臺的有關政策規(guī)定,，根本無法澆滅中國人海外置業(yè)的熱情。
碧桂園總裁莫斌則認為,，對于整個房地產業(yè)的未來走向,，不可能不考慮國人實際的生活需求，也不能不算經濟賬,。在國內已經擁有60萬老業(yè)主的碧桂園，對自己的產品能滿足不同的置業(yè)需求顯得很有信心,。據(jù)了解,，金海灣項目中國客戶占四分之一，其中80%是來自碧桂園的老業(yè)主,�,？梢姡瑖撕Ｍ庵脴I(yè)的熱情和購買力,，的確給了碧桂園極大的“底氣”,。
與此同時，馬來西亞大力推行的“第二家園計劃”(Malaysia My Second Home Programme),，以其較低的門檻,、簡易的程序、優(yōu)惠的待遇吸引了不少的外來置業(yè)者,。從馬來西亞官方數(shù)據(jù)顯示,，自該項目實施以來，在近2萬人的申請中,，中國籍申請者約占58%,，一直穩(wěn)居十大來源地首位。
永久產權,、不限購,、低首付,、十年居留簽證，無疑每一項都沖擊著國人的眼球,。在碧桂園“第二家園”購房計劃書中看到,，30萬可全家申請馬來西亞居留權；無須通過外國人投資委員會審批,；申請第二家園的資產證明已經獲得馬來西亞政府的認可,，所以可以提升申請人銀行資信，房屋貸款最高額度可以高達80%,，時間長達30年,；且第二家園簽證屬于長期居留權，在馬來西亞居住的地點和時間沒有限制,。
碧桂園馬來西亞區(qū)域總裁阮家聲介紹,，由于政府對于收入把控性強，風險控制能力較高,，一般來說,，本國居民可以申請90%的房屋貸款，擁有“第二家園”計劃和具備在當?shù)毓ぷ髂芰Φ耐鈬丝梢陨暾?0-80%的房屋貸款,，投資性購房也可以申請50%的貸款,，加上按照實際工程進度支付房款，因此在馬來西亞的購房壓力并不大,。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，大多數(shù)的中國買家將“第二家園計劃”視為“類移民”計劃。他們尤其看中該計劃為商業(yè)往來提供的便利,，而且還能享受與當?shù)厝A人同樣的教育醫(yī)療和保險福利,。
“第二家園是一個誘人的計劃，而且是一個長期性的政策,，我們也會保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性,。”馬來西亞柔佛州務大臣阿都干尼告訴記者,。
客場淘金的“生意經”
近幾年,，國內住宅市場面臨拿地門檻提高，房價調控保持高壓等諸多挑戰(zhàn),，國內房地產業(yè)普遍認為,，進軍海外已成為中國房地產業(yè)自然而然的選擇。
進入2013年,，中國房企擴張海外的步伐突然加快,。有報告預測，2013年中國海外房地產市場投資將較2012年增長20%。國內的一些知名房企紛紛“出�,！�,，希望借以海外投資反哺國內市場，在不斷完善國內布局的同時,，進一步拓展海外市場,，擴大品牌知名度，分散投資風險,。
統(tǒng)計顯示,，自2012年以來，包括萬科,、綠地,、萬達、鑫苑置業(yè),、SOHO中國,、中國建筑、總部基地,、中海外等十余家房地產企業(yè),，今年已經在海外開設房產項目或確立投資計劃，投資總規(guī)模已達上百億美元,。
今年,，綠地集團董事長張玉良曾公開表示，投資境外可能獲取豐厚收益,。在談及收購,、互換酒店資產、購買土地,、購買老舊樓宇時，他談道：“過去這個資產可能需要2億美元,，現(xiàn)在可能1.5億美元就談下來了,，這種狀況比比皆是�,！�
2011年12月,，碧桂園宣布與馬來西亞知名房產商大馬置地(Mayland)合作，以每股1馬幣的價格認購合營公司Wealthy Signet Sdn Bhd 55%的股權,，收購完成后,，該公司將成為碧桂園的間接非全資子公司，財務業(yè)績并入公司報表,。
碧桂園總裁莫斌在今年半年業(yè)績會上表示,，在馬來西亞、吉隆坡片區(qū)項目的可推貨量達160億元�,！绊椖咳夸N售完成的話,，將會給我們帶來非常可觀的銷售業(yè)績,，有可能成為今年碧桂園銷售的亮點,。”
可見,，海外投資的高額利潤讓碧桂園嘗到了甜頭,。據(jù)透露，碧桂園下一步已經啟動澳洲和加拿大等城市的海外開發(fā)計劃,�,！盁o論是哪個國家，只要積累寶貴的經驗,，有市場切入度的話,，我們都會看一看�,！蹦笕缡钦f,。
“雙快模式”海外發(fā)酵
碧桂園總裁莫斌坦言，“快速開發(fā),、快速銷售”一向被視為碧桂園的核心競爭力,。“我們不管去哪個國家,，我們會在遵守各地法律法規(guī)的情況下,，盡量按照我們‘雙快模式’去發(fā)展，能快到什么程度就到什么程度,。不管怎樣去做,，我們都會做到‘入鄉(xiāng)隨俗’、守法經營,�,！�
對于碧桂園的速度之快，剛剛加入營銷隊伍的馬來西亞華裔方俊甜,，有著自己最切身的感受,。“我母親就在距離金海灣一公里的房產項目擔任營銷總監(jiān),。碧桂園的大規(guī)模進駐,，讓他們不得不調整原有‘坐等上門’的營銷策略。按照當?shù)胤慨a開發(fā)的經驗,，以金海灣項目的銷售總量論,，他們需要十年才能售完。”
2012年年初,，34歲的阮家聲受命來到馬來西亞區(qū)域,，參與雪蘭莪州加影和萬撓兩幅地塊的開發(fā)，受限于政府利益,、用地規(guī)劃等問題,，導致項目進展緩慢。因此,，尋找新的地塊,，成為他到任后的首要任務。
于是,，阮家聲和他的6人團隊深入檳城,、柔佛、馬六甲,、沙巴,、雪蘭莪、吉打等地調研,。一方面綜合各個州的地理位置,、市場容量、未來發(fā)展?jié)摿�,，另一方面深入研究各地的土地出讓方法,、產權年限、優(yōu)惠政策,�,！霸谶@個過程中，我們也遇到‘水土不服’的問題,�,？墒侨裟芸烊艘徊健屨枷葯C就足夠了,�,！比罴衣曊f。
歷經三個月,，當再次與當?shù)亻_發(fā)商、承建商交流的時候,，他們驚訝于碧桂園如此短時間內弄懂“游戲規(guī)則”,。在阮家聲看來，馬來西亞的房地產市場雖處于起步階段,，接近國內10年前的水平,，快速抓住未來的價格上升空間，是海外項目熱賣可期最重要的因素。因此,，他最終決定選址于馬來西亞第二大城市——柔佛州首府新山市,，自此打開了新的局面。
新山是馬來西亞最南端的小城,，新柔長堤將新山與新加坡連接,，彼此的角色也被視為與中國深圳和香港類似�,！霸降藤彿俊钡碾p城生活,，為鄰國的新加坡居民提供了置業(yè)便利。另據(jù)官方資料顯示,，吉隆坡與新加坡將于2020年前建成高速鐵路,，有望將兩地的路程距離縮短至90分鐘。
在完成土地轉讓談判后,，阮家聲迅速推進金海灣項目開發(fā),。在曾經的一片幾乎廢棄的海灘，花6個月時間建造了7000平方米的項目配套會所,，將平時需要一至二年批復的政府審批手續(xù)也壓縮至半年內完成,。
阮家聲表示，金海灣項目為碧桂園扎根本地,，開拓馬來西亞事業(yè)板塊開了個好頭,。他也坦言，在今后的該項目的實際承建中,，仍然會遇到更多不確定因素,。“我們將繼續(xù)堅持設計,、建筑,、裝修、物業(yè)管理等一體化開發(fā)模式,，用產品,、性價比、項目規(guī)模,、銷售總額,、市場占有率去證明一切�,！�