自9月25日,，國(guó)土資源部召集部分省份和城市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)人專題研究房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控后,，在今年前三季度僅成交1宗住宅用地的深圳，率先做出表態(tài)。
9月30日,，深圳市規(guī)劃和國(guó)土委員會(huì)房地產(chǎn)處在官網(wǎng)發(fā)布通知稱，將繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度,，確保今年普通住房用地供應(yīng)在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上,。
短短10余天后的10月11日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議上了解到,，會(huì)議部署了下一步地產(chǎn)調(diào)控工作,，其中包括今年四季度供應(yīng)約60公頃住宅用地；增加住宅用地供應(yīng)量,；加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度,，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率等。這意味著,，在房?jī)r(jià)上漲的壓力之下,，提高二套房房貸首付比例和利率或呼之欲出。
四季度供應(yīng)60公頃宅地
此輪調(diào)控聲音再次出現(xiàn),，或源于近期土地市場(chǎng)上“地王”的頻現(xiàn)和房?jī)r(jià)的上漲,。今年房企加大力度布局一、二線重點(diǎn)城市,，推動(dòng)了各地“地王”的出現(xiàn),。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的
《2013年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，三季度樓面均價(jià)創(chuàng)下歷史新高,，住宅用地漲幅最為明顯,，同比上漲49%。
其中,，在剔除配件醫(yī)院和保障房后,，北京農(nóng)展館地塊樓面單價(jià)達(dá)7.3萬元／平方米，北京夏家胡同地塊和孫河西甸村地塊樓面均價(jià)超過4.5萬元／平方米,，上海楊浦區(qū)延吉街道和浦東新區(qū)前灘地塊樓面均價(jià)均超過2.8萬元／平方米,。
“‘地王’會(huì)帶來房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)際成交價(jià)格上漲�,！泵缆�(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,。
成交價(jià)格的上漲幅度，已經(jīng)使得多個(gè)城市在今年“國(guó)五條”地方細(xì)則出臺(tái)后公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)難以完成,。深圳公布的調(diào)控目標(biāo)為“全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度”,，深圳2012年居民人均可支配收入40742元，剔除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.6%,，但中國(guó)指數(shù)研究院公布的深圳前三季度新房?jī)r(jià)格漲幅已達(dá)18.84%,。
在此背景下，9月25日,，國(guó)土資源部召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)人,，專題研究房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控，指出在供求關(guān)系緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”,。同時(shí),，要求在明年的住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制過程中，要以過去5年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn),，衡量年度供地量,，尤其是四個(gè)一線城市要持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)。
9月30日,，深圳率先做出
“回應(yīng)”,，深圳規(guī)劃與國(guó)土資源委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度》的通知，提出要加大普通住房土地供應(yīng)力度,，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上,。
10月11日，深圳市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組聯(lián)席會(huì)議部署了下一步調(diào)控工作,，共提出八項(xiàng)措施,，其中包括
“加強(qiáng)差別化信貸政策執(zhí)行力度，人民銀行要抓緊研究調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率,�,！�
對(duì)于政府做出的這一系列表態(tài)，徐楓認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格由多種因素促成,，單項(xiàng)的措施并不能在短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，“如果不從土地的供給方式等更深層次著手,，很難在短期內(nèi)改變房?jī)r(jià)一路高漲的現(xiàn)狀,。”
此外,，上述會(huì)議還重申了確保增加今年普通住房用地供應(yīng)量,，并明確表示四季度還要供應(yīng)約60公頃用地,。但對(duì)于“5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上”的計(jì)劃，記者計(jì)算前5年深圳土地供應(yīng)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn),，完成難度較大,。
將加快釋放存量土地
根據(jù)
《深圳市土地利用總體規(guī)劃(2006~2020年)》，2008~2012年新增居住用地總量900公頃以及2007年公開的210公頃的住宅用地計(jì)劃,，前5年,，深圳公開的住房用地供應(yīng)總量計(jì)劃為1110公頃，平均供地量為222公頃,。
如果按照此次深圳市政府公布的“5年平均供地量基礎(chǔ)上增加20%”的計(jì)劃,，深圳今年需完成住宅用地供應(yīng)266公頃。但根據(jù)《深圳市近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃2013年度實(shí)施計(jì)劃》,，除預(yù)留指標(biāo)外,，深圳今年全年計(jì)劃供應(yīng)居住用地165公頃，這與266公頃的計(jì)劃還存在較大差距,。
根據(jù)深圳土地房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月,，深圳僅于1月15日以1.41億元總成交價(jià),、7472元／平方米樓面地價(jià)成交了光明新區(qū)1宗居住用地。而從掛牌的情況來看,，到今年10月底,，深圳仍無掛牌出讓的居住用地。
對(duì)于深圳新增供應(yīng)土地有限的現(xiàn)狀,，根據(jù)深圳市規(guī)劃與國(guó)土委員會(huì)房地產(chǎn)處9月30日在官方網(wǎng)站上發(fā)布的《繼續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度》的通知顯示,，深圳將進(jìn)一步完善和優(yōu)化城市更新政策，加快釋放存量土地,。
而存量土地的二次開發(fā)主要包括土地整備和城市更新,，土地整備將以政府為主導(dǎo)，城市更新則由市場(chǎng)主導(dǎo),。
為此,，深圳于2012年10月掛牌成立了深圳市土地整備局，計(jì)劃到2015年,，通過土地整備釋放150平方公里建設(shè)用地,，2011年和2012年，深圳累計(jì)完成土地整備67平方公里,。
而據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),，截至目前，深圳已公布了2013年兩批城市更新單元計(jì)劃,，涉及擬拆除重建用地面積197萬平方米,。深圳近幾年的城市更新已成為城市土地供應(yīng)的主要來源,，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年,，深圳完成47項(xiàng)更新單元規(guī)劃審批,，新開工更新項(xiàng)目24個(gè)，全年累計(jì)完成項(xiàng)目投資68億元,；2012年,，深圳全市城市更新項(xiàng)目65個(gè)，土地面積達(dá)497.43萬平方米,，其中住宅項(xiàng)目46個(gè),，土地面積達(dá)391.17萬平方米，接近2012年深圳“一手”住宅用地出讓量的8倍,。