一段時間以來,，有關(guān)個人住房房產(chǎn)稅(以下簡稱“房產(chǎn)稅”)試點擴容的消息不時見諸報端和網(wǎng)絡(luò)媒體，各方輿論將房產(chǎn)稅視為樓市調(diào)控的“最后一根稻草”,，紛紛期待開征房產(chǎn)稅,，以期立竿見影地抑制居高不下的房價。對此,，記者來到最早開展房產(chǎn)稅試點工作的重慶,，一些業(yè)內(nèi)人士和專家在接受記者采訪時表示，開征房產(chǎn)稅是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，在很多方面還缺乏實踐和認識,，他們建議，要將擴容和開征前的基礎(chǔ)工作做好,、做實,。房產(chǎn)稅擴容乃至將來正式開征，須遵循一個重要原則,，那就是征收范圍不宜過寬,，稅率不宜過高，要循序漸進,，把握好節(jié)奏,。
政策效應(yīng)初顯約束高端住房消費
2011年1月28日起，重慶市按照國務(wù)院部署,，以完善稅制,、調(diào)節(jié)分配、引導(dǎo)消費,、便于操作為原則,，制定了房產(chǎn)稅改革試點方案,，在主城區(qū)對獨棟住房、新購住房價格超過上兩年商品住房均價兩倍的住房,，市外在重慶市“無戶籍,、無企業(yè)、無工作”人員所購第二套及以上的住房,，開征房產(chǎn)稅,。
房產(chǎn)稅試點工作開展三年來，“政策約束”效果明顯,。一是遏制了高檔住房帶動房價上漲的趨勢,。試點以來，主城區(qū)高檔住房成交建筑面積均價持續(xù)下降,，年均降幅在6%左右,。二是調(diào)節(jié)了商品住房供需結(jié)構(gòu)。開征房產(chǎn)稅,，增加了應(yīng)稅住房購買者的持有成本,，一定程度上抑制炒作心理，引導(dǎo)市民合理住房消費,，促進商品住房供求關(guān)系理性回歸,。
此外，房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配,。重慶市規(guī)定,，房產(chǎn)稅收入全部用于公租房建設(shè)，實現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接,。據(jù)了解,，房產(chǎn)稅收入每年在一億元左右。
房價居高不下期待房產(chǎn)稅擴容
近年來,，針對不斷飆升的房價,，國家連續(xù)出臺了一系列調(diào)控措施，措施不可謂不全,，力度不可謂不大,，但房價上漲的態(tài)勢總體上沒有得到遏制。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,，與7月份相比,，70個大中城市中，價格下降的城市僅有兩個,，上漲的城市有66個,。同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市僅有1個,，上漲的城市卻有69個,。
8月份，北京,、上海,、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價格同比上漲在18%至20%之間,，天津等31個二線城市同比上漲在7%至10%之間,，唐山等35個三線城市同比平均上漲6%左右。
應(yīng)當(dāng)看到,，在當(dāng)下投資渠道較窄的情況下，許多購房者都將房地產(chǎn)視為投資品,，一方面他們對房價預(yù)期是上漲,，另一方面也不希望房價下跌。
房產(chǎn)稅一直被看成是樓市調(diào)控的一大利器,，是根治炒房的“殺手锏”,。
“鑒于房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)峻形勢，中央政府有必要再選擇一些大中城市開展房產(chǎn)稅試點,�,！敝貞c市社會科學(xué)院財政金融研究所所長鄧濤表示，從完善我國地方稅收體系來看,，房產(chǎn)稅改革是有必要的,；開征房產(chǎn)稅，有利于縮小貧富差距,。更為重要的是,，征收房產(chǎn)稅可以增加地方財政收入，使地方政府減少對土地財政的依賴,。
房產(chǎn)稅不能沖抵土地出讓金
很多人認為,，目前，購房者在購買商品房時已繳納了土地出讓金,，征房產(chǎn)稅是否涉及重復(fù)收費,？
對此，長期從事房地產(chǎn)問題研究的重慶工商大學(xué)校長楊繼稅認為,，房產(chǎn)稅是國家作為社會管理者收取的一種稅,，而土地出讓金則是國家作為土地所有者將國有土地使用權(quán)在一定年期讓渡給土地使用者而收取地租的資本化。稅收具有無償性,、強制和固定性,。稅收沒有交換的對價，不可能討價還價。土地出讓金是獲得一定年期土地使用權(quán)的對價,，它是一種市場配置資源的交易費用,，而且土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)不僅是千差萬別的，而且是波動的,。
顯然,，房產(chǎn)稅與土地出讓金不能混為一談。二者的性質(zhì)不同,，征稅與收費的范圍,、時限、條件等都不一樣,，因此房產(chǎn)稅的征收不能沖抵土地出讓金,。世界上實行土地國有、地區(qū)所有的國家或地區(qū),，政府對國有或地區(qū)所有的土地出租,、出讓既收取租金或出讓金，也征收房地產(chǎn)稅,，兩者并行不悖,。例如，我國香港特區(qū)政府對讓渡地區(qū)土地使用權(quán)時,，既要收取批租的租金(出讓金),，又要征收具有房產(chǎn)稅性質(zhì)的差餉。
客觀認識和穩(wěn)妥推進房產(chǎn)稅
一些業(yè)內(nèi)人士和專家在接受記者采訪時表示,，開征房產(chǎn)稅是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，在很多方面還缺乏實踐和認識，須將擴容和開征前的基礎(chǔ)工作做好,、做實,，對其有個全面客觀的認識。
首先,，房產(chǎn)稅不是遏制房價過快上漲的“最后一根稻草”,。開征房產(chǎn)稅，將“流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)”的收費變?yōu)椤氨Ｓ协h(huán)節(jié)”的收稅,，增加了房地產(chǎn)調(diào)控的杠桿與手段,，有助于遏制房地產(chǎn)市場的投資投機行為。但是,，應(yīng)當(dāng)看到,，當(dāng)前樓市深層次的問題尚未得到根本解決，不能指望房產(chǎn)稅一出,，房地產(chǎn)市場中的各種問題就能迎刃而解,，房價就能降下來。解決房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵還在于建立樓市調(diào)控的長效機制，從土地,、稅收,、信貸等各個方面打好“組合拳”。同時,，要加快推進保障性住房建設(shè),，從根本上遏制投機炒房，促使房地產(chǎn)市場理性回歸,。
其次,，房產(chǎn)稅擴容乃至將來正式開征，須遵循一個重要原則,，那就是征收范圍不宜過寬,，稅率也不宜過高，要循序漸進,，把握好節(jié)奏,。
從重慶的試點來看，納入房產(chǎn)稅征稅對象的主要是獨棟商品住宅和新購高檔住房,。這類住房具備占有土地等公共資源多、價位高,，高端住房消費特征明顯,，因而有必要首批納入。但是,，從房產(chǎn)稅的性質(zhì)和國外征收情況看,，房產(chǎn)稅作為個人住房持有環(huán)節(jié)的稅收，個人住房無論面積,、價值,，也無論何時以購置、繼承,、修建等方式取得,，都應(yīng)是普遍意義上的征稅對象。因此,，隨著房產(chǎn)稅試點的步伐,，以及房地產(chǎn)市場發(fā)展、居民經(jīng)濟承受能力的增強等,，在適當(dāng)?shù)臅r機應(yīng)考慮擴大房產(chǎn)稅的征收范圍,。比如，將多套或超大面積的住房納入房產(chǎn)稅的征收范圍,、逐步將非主城區(qū)的個人住房也納入房產(chǎn)稅的征收范圍,。
重慶的房產(chǎn)稅稅率采取0.5%、1%、1.2%分檔差別稅率,。主要考慮：按交易總價分檔,，相應(yīng)提高稅率，房屋價值越高,，稅負也相應(yīng)提高,，有利于調(diào)節(jié)收入分配，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu),，促進土地集約利用,。國際上大多數(shù)國家的房產(chǎn)稅都采用了比例稅率，稅率一般在0.5-3%之間,。尤其在房產(chǎn)稅改革試點初期,，其稅率不宜過高，應(yīng)該讓居民有一個適應(yīng)和逐步增加經(jīng)濟承受力的過程,。
第三,，開征房產(chǎn)稅，一些基礎(chǔ)性的工作須進一步完善,。如,，房產(chǎn)價值評估問題。根據(jù)國外經(jīng)驗,，房產(chǎn)稅征收是以房產(chǎn)價值為依據(jù)征收的,，需要對房價進行評估，確定房產(chǎn)的地段,、位置,，核算出所屬位置的稅率標(biāo)準(zhǔn)。但在國內(nèi),，房產(chǎn)價值的確定存在難度,，一方面目前我國相關(guān)法律法規(guī)不夠健全，評估機構(gòu)從業(yè)人員數(shù)量和素質(zhì)遠遠跟不上市場需求,，另一方面各地城鎮(zhèn)化進程迅猛,，交通變更以及城市功能調(diào)整加快，導(dǎo)致房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值評估可變性強,，難以做到公平,、公正，獲得廣大房產(chǎn)持有者認可,。如果不能對房產(chǎn)的價值進行有效評估,，將難以確定基、稅率,。
再比如,，信息障礙,。由于全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒有聯(lián)網(wǎng)，投機資金從政策執(zhí)行較嚴(yán)的一線城市向二,、三線城市泛濫,，從高端住宅市場流向中低端市場，導(dǎo)致限購,、稅收,、貸款等調(diào)控政策落不到實處。因此,，建立全國性互聯(lián)互通的個人住房信息系統(tǒng),，是征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。
此外,，開征房產(chǎn)稅還要破解一些法律障礙,。當(dāng)前，要對房地產(chǎn)領(lǐng)域已有的法律,、法規(guī),、地方政策做一個梳理和清理，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象,，影響征收的權(quán)威性,。同時，制定完善的房產(chǎn)稅征收方面的法律法規(guī),，為房產(chǎn)稅改革順利推進提供法律保障,。