為遏制房價過快上漲,、抑制投資投機性購房需求,,2010年我國開始對住房限購,,2011年1月26號,,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》,,明確提出各地應(yīng)通過戶籍,、納稅或社會保險繳納等手段,,從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施,。然而,,央視財經(jīng)《經(jīng)濟半小時》記者最近在與北京交界的河北部分縣區(qū)采訪時卻發(fā)現(xiàn),,這里的樓盤通過向購房者出售、提供社保證明等方式,,大張旗鼓銷售商品房,,國家相關(guān)政策在這里變成了一紙空文。
沒有預(yù)售證照樣賣得火
今年37歲的趙先生老家在內(nèi)蒙,,從外地來北京工作五六年了,,在北京一家信息咨詢公司上班,一直想在北京買套房子,,但自己攢下來的錢怎么也趕不上北京這幾年不斷攀高的房價,,眼看在北京買房的難度越來越大。無奈之下,,他只能將目光投向與北京交界的河北省固安,、燕郊、香河等周邊樓盤,。
購房人
趙先生:尤其在北漂的人,,覺得說,,在離北京很近,有個家,,心里有底子,。租房子的時候總害怕,房東今年給漲價,,明年說不行了,,我要賣房子了,不租你了,,你再去找房子,,他覺得很累。這樣的話,,不管說是,,怎么著,我在北京周邊,,離北京很近,,上班也好,怎么也好,,有公交車,,就起點早唄,貪點黑,,但是也算是在北京有房了,。
趙先生希望能夠從這些京郊樓盤中,購買一套價格合適,、適合居住又具有升值潛力的商品房,,也圓一個北京住房夢。記者從9月下旬開始,,跟隨趙先生采訪記錄了他買房的過程,。9月23日,趙先生來到了位于北京南面的河北省固安縣,,這里打出的賣點是:北京天安門正南50公里,。剛進入固安縣城,街上散發(fā)樓盤廣告單的業(yè)務(wù)員就主動迎了過來,。
業(yè)務(wù)員:現(xiàn)在固安的房子漲價特厲害,,去年四千多(元/平方米),今年八千多(元/平方米),,賣房子,,喊賣多少錢,就賣多少錢。
經(jīng)濟半小時》記者:是期房還是現(xiàn)房,。
業(yè)務(wù)員:期房。
《經(jīng)濟半小時》:哪年交,?
業(yè)務(wù)員:2015年交房,。
銷售人員說,一年多以前,,也就是2012年5月份左右,,是近幾年固安房價最低的時候,每平方米也就4000多元,,但2013年春節(jié)過后,,尤其最近這7、8,、9三個月,,固安房價上漲很快,以她銷售的這個樓盤為例,,賣的是毛坯房,,也就是期房,要到2015年5月才交房,,但是房價已經(jīng)從去年的每平方米5000來元漲到每平方米9600多元,,這還是平均價位,如果樓層位置好價格更高,。一年時間,,這里的房價已經(jīng)漲了將近一倍,而且這些樓盤推出后還很搶手,。
火爆的北京周邊樓盤
2015年才能建成的期房,,還是毛坯房,房價每平方米就要1萬元左右,,趙先生覺得這很難接受,,于是他來到了另外一個樓盤的銷售處。
銷售員:(固安縣和美紫晶花園樓盤)現(xiàn)在是7800(元/平方米)左右,,排號(預(yù)售購房)的話,,是10000(元訂金)抵30000(元房款)的。然后咱們家唯一的,,一個優(yōu)勢就是在這,,一平方米(包括)800塊錢的精裝修(費)。因為現(xiàn)在咱們家,,沒有(預(yù)售房有關(guān))證件,,這是比較實際的問題,所以說只能等證件齊(全)了之后,才能開盤,。
購房人
趙先生:什么時候交房,?
銷售員:2015年8月份。現(xiàn)在整個固安的期房,基本上都是這個時間交房,。
雖然價格比上一家樓盤便宜點,,但聽銷售人員講,這家樓盤缺少預(yù)售房產(chǎn)的相關(guān)證件,,并且見到房子還得等將近2年,,趙先生擔(dān)心風(fēng)險太高,反復(fù)琢磨還是放棄了,。
記者隨同趙先生兩天走下來,,發(fā)覺北京周邊地區(qū)樓市價格保守來說,也比去年漲了近一半,,樓市怎么會這么火爆,?在記者隨機采訪中,一位房產(chǎn)銷售人員透露了當(dāng)?shù)貥鞘谢馃岬拈T道,。
銷售員:看到的樓都賣完了,,現(xiàn)在賣,都是賣地皮,,好多樓都是賣地皮,,挖坑,挖一個坑賣了,,買的人多了,。(孔雀)英國宮(小區(qū))現(xiàn)在在賣第五期,孔雀英國宮一期,,(2012)年銷(售)的房,,入住了,但是沒有幾戶住的,,都是在那投資的,,晚上亮燈,不亮幾戶,,玻璃(1319,
-1.00,
-0.08%)還沒上呢,,三期剛蓋一半,四期還沒動,,現(xiàn)在賣五期(房),。
《經(jīng)濟半小時》記者:這個買房是擔(dān)心房價跌下來?
銷售員:擔(dān)心的可以不買,,(2012)年越降,,4000多(元/平方米)不買,,現(xiàn)在后悔的,(手)拍的都拍腫了,,今年售樓處賣一萬多(元/平方米),,你不用多賣,你賣八千塊錢,,存不上一半,,都不用走二手,直接售樓處給你,,但有多少人敢出手,(2012)年真沒有幾個人敢買,,越漲越買,,是不是?
但是在市場分析人士開來,,當(dāng)?shù)貥鞘锌礉q,,除了開發(fā)商炒地皮、搞營銷策略外,,更多因素來自北京房價對周邊樓市的影響,。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總經(jīng)理
張坤昱:其實這些市場,更多的會得益于,,北京整個市場的發(fā)展,,為什么呢?其實我們說第一,,北京的房價越來越高,,可能有很多的人群,北京現(xiàn)在又限購,、然后限貸,,對吧?其實很多人群沒有購買資格,。第二部分,,隨著整個發(fā)展、未來規(guī)劃的發(fā)展,,包括這個區(qū)域,,比如說可能像固安那么有(首都)第二機場,這么巨大……,,有很多人群過去投資的,,所以一部分是高房價擠壓過去的。那么其實還有一部分人群是什么可能是……人群,,因為北京房子越來越高,,這樣老年人可能希望找一個環(huán)境比較好的地方,,那么相對來講房子住的比較舒適一些。
社保手續(xù)一套7千塊 做假證明已成產(chǎn)業(yè)鏈
趙先生在與河北固安,、香河一些房產(chǎn)銷售人員交談中了解到,,在當(dāng)?shù)刭I房不限購但限貸,也就是說,,如果是用全款一次性購買,,買房數(shù)量可以不受限制,但如果是貸款購房就有限制,。銷售人員介紹,,也有已結(jié)婚的當(dāng)?shù)厝讼胭J款買房,很多為此辦起了假離婚,,再以單身無房的名義申請貸款購房,,這種情況他們見得多了,導(dǎo)致的問題也很多,。
而如果是外地人要辦理貸款買首套房,,手續(xù)更多,而且還有硬性規(guī)定,。除了要有購買首套房的證明材料外,,還得有河北當(dāng)?shù)貞艨诨蛘咴诤颖碑?dāng)?shù)赜幸荒甑纳绫@U費記錄。
不過,,銷售員說,,只要購房者私下交給他們8000元錢,他們就可以幫助辦河北當(dāng)?shù)貞艨�,,然后就可以向銀行申請貸款購房,。如果不想遷戶口又想貸款購房的話,那就只有一個辦法,,要有河北當(dāng)?shù)匾荒甑纳绫@U費證明材料,。
銷售員:必須得是提供一年以上河北的社保證明,這個開發(fā)商都是管代辦的,,但都需要單收費用,。
《經(jīng)濟半小時》記者:是怎么一個辦法?
銷售員:就是交7000元錢,,我們這邊給辦,,銀行(貸款)直接能過來。
河北香河縣
香語世界城樓盤 銷售員:就花錢做假社保,,一萬塊錢,。
河北香河縣 碧水藍天樓盤
業(yè)務(wù)經(jīng)理:在這個(中介費)里面,有些時候,,比如說,,我要是銷售的話,,在這個地方(辦社保)一萬(元),然后回頭給他(辦社保)八千(元),,在這里面可以賺兩千(元),。但是正常香河市場價,就是中間(費),,六千到八千(元),,就是這樣的價格,就是這樣的價位,,再超出這樣的價位就多花了,,少花這個價位也無所謂了,就可能人家保你過(銀行放貸),,就這樣,,誰也不可能銷售的。(貸款審核)過不了,,你會找我麻煩,,誰也不會惹這個麻煩,,第一影響到客戶,,第二因為到我個人的信譽,第三影響公司的利益,。
記者隨同趙先生從固安,、香河等地的銷售人員那里了解到,在這些地方買房的多是在北京工作的外地人,,大多都選擇買賣社保手續(xù)的方式辦理貸款,。這些手續(xù)的辦理基本是公開的,其流程也很細化,,這筆費用具體怎么出,,能不能辦成,錢能不能退等都有具體規(guī)定,。
銷售人員明確地說,,花幾千元辦理的這筆社保費是購房款之外單獨的一筆錢,不包含在購房款中,,只要現(xiàn)金,,不能刷卡支付,而且沒有任何書面憑據(jù),,就是一個口頭約定,,交款后,辦不辦得成,、能不能退,,全憑個人之間的信用,。此外,如果因為購房人信用卡等個人原因沒通過銀行審核,,那私下成交的這筆幾千元的社保費就退不了,,由購房人自己承擔(dān)損失,但多數(shù)情況下,,這種操作方式都萬無一失,。
只要花七千到一萬元錢,開發(fā)商就能幫助辦理一年的社保繳費證明,,從而順利地從銀行貸出購房款,,銷售人員的承諾讓趙先生動了心,但這些承諾真的靠得住么,,如果真能貸出款,,那么社保繳費證明又是怎么辦出來的呢?
趙先生說,,其實每一個來北京工作生活的人,,尤其像他這樣來京工作好幾年的上班族,都想在北京有一套自己的房子,,能有一個溫暖的家,。但是,按照北京目前的購房規(guī)定,,外地人要在北京買房,,除了有穩(wěn)定職業(yè)、固定工作,、生活來源外,,最主要的是,要有北京市五年的社保繳費證明材料,,這樣,,才有資格購房,數(shù)量只能購買一套,,而且還只能是首套房,。
購房人
趙先生:這個限購是一個很大的問題,你有錢不一定在北京能買到房,,你沒錢,,但是你夠了這個(購房)條件了,你也買不起房,。
趙先生說,,他周圍很多朋友、同事都面臨這種兩難的情況,,要么不具備在北京買房的資格,,要么手中攢下的錢又遠遠跟不上北京飛漲的房價,。但即使是這樣,他很長時間仍然沒有放棄北京住房夢,,直到最近北京房價再一次上漲,,尤其是他到北京南六環(huán)外,離市區(qū)30多公里外的一個樓盤銷售處了解房價時,,他才真正意識到北京住房夢離他越來越遠,。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總經(jīng)理
張坤昱:在廊坊,包括在固安(縣)拿地的價格,,招牌掛的價格應(yīng)該是1600—1800(元/平方米),,其實可能有一些項目,我們現(xiàn)在看得到,,它可能在10年前,,或5年前就已經(jīng)拿地了,當(dāng)然也有今年拿地的價格,,可能比這個價格更高一些,。但樓面價應(yīng)該都不會超過2000(元/平方米),或2000元錢左右,。其實我們往前去倒推的話,,可能就差不多撐死了,就是6000(元/平方米)左右,,這么一個成本,,這個就已經(jīng)非常高了,,有可能都不到,,可能4000元到6000元(/平方米)之間,所以現(xiàn)在7000(元/平方米)的,,10000(元/平方米)的價格,,讓我們其實減掉這么成本,4000元到6000元(/平方米),,基本就是這個利潤,。
張坤昱說,目前北京周邊的樓盤即使按高的成本價算下來,,開發(fā)商的利潤也在百分之四五十以上�,,F(xiàn)在房價的瘋漲除了開發(fā)商追求高利潤外,北京房價的上漲更是直接影響周邊地區(qū)樓盤價位的重要因素,。
趙先生在多番考察,,綜合比較價格、環(huán)境,、交通和升值等因素后,,最終決定在河北香河縣的一處小區(qū)買套房,,考慮到自身財力,他無奈地同意,,通過房產(chǎn)銷售人員私下給他辦貸款買首套房,。
銷售人員公開承諾可提供假社保手續(xù)
趙先生說,這套房總價49萬多元,,他申請貸款30年,,每月還銀行貸款2000多元,他能夠承受,。另外除了這49萬多元購房款外,,他還得按雙方私下協(xié)定,另外交7000元現(xiàn)金給房產(chǎn)銷售員,,為他辦一套河北當(dāng)?shù)匾荒甑纳绫@U費證明材料,,這樣才有資格申請貸款購買首套房。
銷售員:沒有收條,,您要有什么問題,直接找我就行了,。
購房人
趙先生:沒事,不要收條,,7000元錢,,那么大頭都給你了,還差這么幾千元錢,。
銷售員:這就是信任問題,。
經(jīng)濟半小時》記者:公司專門有人辦,是吧,?
銷售員:對,,我們跑貸款業(yè)務(wù)的經(jīng)理。
經(jīng)濟半小時》記者:他們找那個單位,?
銷售員:他們找什么單位,,都不跟我們說的,不跟我們銷售說,。
一套一年社保繳費證明7000元錢
在趙先生刷卡支付了10多萬元的首付款,,簽訂完相關(guān)合同協(xié)議后,銷售人員告訴他,,等這邊銀行審核通過,,他就可以獲得貸款購買首套房了。金九銀十,,正是每年房地產(chǎn)銷售的黃金期,,樓市火爆成了熱門詞。對于大家普遍關(guān)注的北京和周邊地區(qū)樓市的走向,房產(chǎn)分析人士也有自己的看法,。
北京中原地產(chǎn)市場研究部總經(jīng)理張坤昱認(rèn)為:任何一個產(chǎn)業(yè)任何一個商品的價格,,如果在短時間之內(nèi)能夠翻番或者50%之上的增長,這個相對來講也不是一個良性發(fā)展,。再加上現(xiàn)在這個……經(jīng)濟,,都在這個轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)啊,促增長啊,,我們的判斷這個市場應(yīng)該以后會良性,,包括比如北京,它可能更多的,它會提出它自己的,可能我50%左右,,我可能要做一些保障性部分,,我有可能更多30%、50%的部分進入到市場當(dāng)中去,。比如說它限房價,,限地價,包括可能限普通商品住宅,。這樣的話可能,,就不同的市場,針對不同的人群,,那么從土地這個層面去,,可能就會有所區(qū)分。
【半小時觀察】
在本期《經(jīng)濟半小時》播出之前,,趙先生打來電話,,銷售人員已通知他,銀行馬上就可以放款,,也就是說,,7000元購買的社保證明確實起到了作用,社保是怎么辦出來的,,在這背后當(dāng)?shù)厣绫C構(gòu),、銀行分別要負(fù)什么樣的責(zé)任,,還有待進一步調(diào)查,。事實上,通過類似買戶口,、買社保等方式規(guī)避監(jiān)管的現(xiàn)象并不罕見,,南京、鄭州等地也曾出現(xiàn)過,,并且已形成了事實上的產(chǎn)業(yè)鏈,,在這條產(chǎn)業(yè)鏈上,購房者,、房產(chǎn)商,、監(jiān)管部門各有所得,,受損的卻是國家的調(diào)控政策和效果。而如果順著這一鏈條進一步延伸,,
我們就會發(fā)現(xiàn),,哪里有管制,哪里就有反管制的手段,;沒有有效監(jiān)管的制度只會滋生和助長尋租行為,,加劇市場非理性博弈,政策只有建立在順應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)上,,才能有效調(diào)節(jié)市場,,在這方面,該反思的絕不僅僅是地方政府部門,。