商品房７０年土地使用權(quán)到期之后,，我們的房子該怎么辦,？是自動續(xù)約再延長幾十年的使用權(quán),，還是根據(jù)當(dāng)時的地價補(bǔ)繳土地出讓金,，或是還有其他新辦法,？在“以房養(yǎng)老”政策開始在一些地區(qū)試點(diǎn)時，“房子７０年后怎么辦”的問題再次變得迫切和現(xiàn)實起來,。
有關(guān)７０年的擔(dān)心
剛剛在北京買下一套商品房的陳卓原本并沒有去想７０年之后的事情,，直到她無意中看到《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》，在這部２００５年頒布的地方法規(guī)中明確規(guī)定,，“土地有償使用期限屆滿,，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請,，未申請或者申請未獲批準(zhǔn)的,，期滿后的土地使用權(quán)由政府無償收回�,！�
“屆滿”“未獲批準(zhǔn)”“無償收回”這些字眼讓陳卓開始擔(dān)心自己房子未來的命運(yùn),。一想到有一天自己傾全家之財買下的房子可能會不屬于自己，陳卓心有惴惴,�,！埃罚澳旰螅业姆孔舆�是我的嗎,？或者說,，要怎樣它才能繼續(xù)屬于我呢？”
這是每一個商品房擁有者都要面對的問題,。
在我國,，土地使用權(quán)出讓的最高年限是：居住用地７０年。７０年土地使用期滿后,，土地收歸國有,，地上建筑物仍然屬于業(yè)主所有。然而,，“皮之不存,，毛將焉附”，土地使用權(quán)的到期事實上也就意味著房屋整體所有權(quán)的到期,，這也正是人們會擔(dān)心“７０年后”的根源所在,。
根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動續(xù)期,。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的,，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期,，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的,，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
顯而易見,，從法律層面講,，購房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請并獲得延期的資格，但具體的法律條文卻并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確規(guī)定,。這個政策真空無疑給人們留下了想象的空間,，“７０年后的續(xù)期，還要付出多大的代價,？”
土地使用權(quán)到期后的幾重猜想
�,。玻埃保蹦晟虾５囊粓鐾恋嘏馁u會上，預(yù)申請須知中一條“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價值”的規(guī)定,，曾在社會上掀起了繼《物權(quán)法》之后新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論,。
再次申請土地使用需要補(bǔ)繳土地出讓金，不過補(bǔ)繳多少,，以什么為標(biāo)準(zhǔn),，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主是否愿意繳，能否繳得起,，一旦有房屋業(yè)主不愿意繳納,，土地上的房屋該怎么處理？這一系列的問題暫時還沒有任何政策能夠回答,。
有些人悲觀地認(rèn)為,，７０年土地使用權(quán)到期后可能會出現(xiàn)“房隨地走、國家補(bǔ)償”的情況,。畢竟房屋的價值隨著時間的推移會減少,，而土地的價值則剛好相反。不過,，這種做法帶來的社會成本和經(jīng)濟(jì)成本都過于巨大,，在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，這不太可能成為一種普遍的方式,。
楊紅旭認(rèn)為,，根據(jù)《物權(quán)法》“自動續(xù)期”的法律精神，保障房屋產(chǎn)權(quán)所有者對物業(yè)的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)是立法的基本出發(fā)點(diǎn),，直接收回土地,，或是根據(jù)當(dāng)時的市場價格補(bǔ)繳巨額土地差價的可能性微乎其微�,！皣視m時地進(jìn)行政策調(diào)整，在商品住宅土地使用權(quán)集中到期前肯定會出臺相對完善和公平的法律、法規(guī),�,！�
一場未完成的土地制度改革
１９９０年５月１９日中華人民共和國國務(wù)院第５５號令《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》發(fā)布并施行,，該條例第十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地７０年,。國家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實行國有,、個人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán),。
盡管現(xiàn)在“７０年土地使用權(quán)”的問題飽受爭議，但回顧我國改革開放的歷史不難發(fā)現(xiàn),，從禁止土地租賃,、買賣，到允許土地使用權(quán)的出讓,、買賣,，這無疑是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一個里程碑式的進(jìn)步�,！白≌玫兀罚澳晖恋厥褂脵�(quán)”也正是土地制度改革重要的成果之一,。
事實上，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行時間限制也并非獨(dú)創(chuàng),，在其制度設(shè)計之初就受到了當(dāng)時香港土地使用和交易制度的影響,。而在馬來西亞、新加坡等國家,，這種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的方式也普遍存在,，區(qū)別不過是具體年限的不同而已。根據(jù)這些國家和地區(qū)的經(jīng)驗,，在相關(guān)法規(guī)和政策健全的基礎(chǔ)上,，本著對公民私有財產(chǎn)的尊重，土地使用權(quán)的續(xù)期并不會造成嚴(yán)重的社會問題,、侵害業(yè)主的合法權(quán)益,。
不過，從我國相關(guān)法律制定之初到現(xiàn)在,，20多年過去了,，由于當(dāng)時的法律、法規(guī)并沒有過多涉及７０年之后的問題,，而隨著很多商品住宅“年齡”的增高,，原本要留給未來解決的問題開始變得十分迫切，這場始于20多年前的土地制度改革也急需新的注腳和更加完善的體系,�,！埃罚澳旰笸恋厥褂脵�(quán)怎么辦”,，不僅是購房者關(guān)心的個人問題，同樣也是中國土地制度改革繼續(xù)發(fā)展完善所必須回答的問題,。