CBD直譯過(guò)來(lái)就是中央商務(wù)區(qū),。要想成為國(guó)際大都會(huì),，必須得有一個(gè)叫得出名的CBD區(qū)域，比如紐約曼哈頓,、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿,、香港中環(huán)、北京CBD,、深圳福田CBD等,。CBD的概念最早產(chǎn)生于1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”,。在中國(guó)只要是搭上CBD的概念,，房?jī)r(jià)沒(méi)有不貴的。北京CBD的寫(xiě)字樓租金甚至已經(jīng)是全球最“貴”,。
本次財(cái)經(jīng)實(shí)驗(yàn)室,，記者采訪了四個(gè)最具有代表性的國(guó)際大都市CBD房?jī)r(jià)�,？纯磭�(guó)外的CBD到底是什么概念,，住宅房?jī)r(jià)到底是什么水平,。在這些地方購(gòu)房需要注意些什么。
紐約曼哈頓新建公寓起價(jià)6.48萬(wàn)美元/m2
美國(guó)是CBD的發(fā)源地,，在諸多大城市都有CBD區(qū)域,，如洛杉磯、芝加哥,、休斯敦,、菲尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓,。曼哈頓CBD主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的下城(Downtown),、中城(Midtown)，著名的街區(qū)是格林威治街和第五大道,。
華人陳思誠(chéng)1995年隨父母移居美國(guó),，現(xiàn)在在美林證券就業(yè)，從事IT維護(hù)的工作,。據(jù)他介紹,，曼哈頓大致分為四個(gè)區(qū)塊，下城,、中城,、上城以及哈林區(qū)�,！跋鲁亲钣忻淖匀皇侨A爾街,，這是CBD的金融區(qū)，集中了幾十家大銀行,、保險(xiǎn)公司,、交易所以及上百家大公司總部，這里是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū),�,！敝谐呛蜕铣羌辛烁鞣N消費(fèi)場(chǎng)所和大公司，比如第五大道,、時(shí)代廣場(chǎng),、洛克菲勒中心，這個(gè)區(qū)域發(fā)展起來(lái)略晚于下城,。哈林區(qū)則是紐約的貧民區(qū),，過(guò)去主要是黑人聚集的區(qū)域。
紐約這兩年房?jī)r(jià)恢復(fù)很快,，而曼哈頓又是紐約房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的地方,。“整體而言，曼哈頓房產(chǎn)主要以公寓為主,，且戶(hù)型都比較大,，一般一居在100平方米左右，起跳價(jià)格至少100萬(wàn)美元,，兩居在130平方米左右,，起跳價(jià)格在200萬(wàn)美元左右�,！标愃颊\(chéng)告訴北京青年報(bào)記者,。當(dāng)然，地段對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大,。
現(xiàn)在曼哈頓售的房產(chǎn),，主要都是高檔公寓，原因只有一個(gè),，地價(jià)太貴,。“地皮太貴了,，除了建造超豪華的公寓,，其他項(xiàng)目都不可行�,！标愃颊\(chéng)介紹了一個(gè)位于市中心區(qū)且靠近卡內(nèi)基音樂(lè)廳的一個(gè)新建公寓項(xiàng)目,，共有92套公寓房出售，起價(jià)為每平方英尺6000美元,，每平方米大約6.48萬(wàn)美元(約合39.64萬(wàn)元),。
“在曼哈頓一般用郵區(qū)來(lái)區(qū)分，富人一般都扎堆在最貴的幾個(gè)郵區(qū),，比如說(shuō)曼哈頓的100065,，這里靠近中央公園，許多商界大佬都住在這邊,，如媒體大亨默多克等,。一般而言,，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)中位數(shù)在700萬(wàn)美元左右,。”
搜房網(wǎng)國(guó)際業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理王凝告訴記者,，在曼哈頓,，風(fēng)景對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大。如果是看曼哈頓漂亮夜景的公寓有時(shí)要比景色一般的公寓貴一倍,。
紐約買(mǎi)房建議 高價(jià)房要付1%奢侈稅
在紐約買(mǎi)房,，過(guò)戶(hù)費(fèi)用一般是房?jī)r(jià)的4%-6%，其中包括聯(lián)邦和州的交易稅、律師費(fèi)以及貸款費(fèi)用等等,。如果房?jī)r(jià)高于100萬(wàn)美元,，還要多付1%的奢侈稅。
除此之外,，中介費(fèi)為4%-6%,，不過(guò)美國(guó)嚴(yán)格要求，這筆費(fèi)用是賣(mài)家支出,。在曼哈頓買(mǎi)房也可以辦貸款,，且各家銀行政策不一，需要貨比三家,。當(dāng)然,，美國(guó)房子的維修、保養(yǎng)費(fèi)用很貴,，所以同一地段,、不同房況價(jià)格可能差別較大，千萬(wàn)不要小看了修壁爐,、換地板之類(lèi)的費(fèi)用,。
曼哈頓的公寓大致分成兩類(lèi)，一種叫做合作公寓Co-ops,，這種房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的是股份,，雖然價(jià)格略微便宜，但每月要繳納管理費(fèi),。每個(gè)公寓樓都有業(yè)主委員會(huì),，會(huì)有很多額外特定的規(guī)定。委員會(huì)甚至?xí)䦟?duì)潛在買(mǎi)家進(jìn)行評(píng)估,，投票決定是否允許這個(gè)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi),。這些類(lèi)型的房子有些是身份的象征，不是有錢(qián)就一定能買(mǎi)下來(lái)的,。
另一種是共管公寓Condos(華人稱(chēng)為康斗),，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的商品房，買(mǎi)的是產(chǎn)權(quán),，住戶(hù)自由度大,，但價(jià)格昂貴。如果是自住或者出租,，最好選擇共管公寓Condos,，這種物業(yè)更加方便買(mǎi)賣(mài)，也不需要太在意鄰居的看法,。
倫敦金融城房子不按“米”賣(mài)按“居”賣(mài)
如果從命名來(lái)說(shuō),，倫敦的CBD在道克蘭,，位于倫敦市向東三英里。但如果論影響力,，倫敦商業(yè)文明最繁華的地方是金融城,，被英國(guó)人稱(chēng)為“那一平方英里(the
square
mile)”的地方。
金融城可謂是倫敦的風(fēng)水寶地,，從17世紀(jì)下半葉起,，這里已經(jīng)成為英國(guó)乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強(qiáng)的企業(yè)有375家都在金融城設(shè)了分公司或辦事處,，481家外國(guó)銀行在這里開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng),。這里還有180多個(gè)外國(guó)證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達(dá)6000多億美元,，是華爾街的兩倍，管理著全球4萬(wàn)多億美元的資產(chǎn),。
英國(guó)房地產(chǎn)中介Jeff今年帶了多個(gè)倫敦公寓到北京房展會(huì),，其中一套距離金融城步行只有10分鐘,，兩室、兩衛(wèi),、一大廳,、一大廚房、兩個(gè)儲(chǔ)藏間,，精裝(烤箱,、洗碗機(jī)、冰箱,、灶臺(tái)、油煙機(jī)均有),，房齡三年的新建公寓,，大概在100-120平方米(倫敦的房子是按幾居賣(mài)的),，總價(jià)38萬(wàn)英鎊,，折合人民幣380萬(wàn)元左右，單價(jià)約35000元/平方米,。
不過(guò),，幾乎是同一地段差不多面積的房子，如果是裝潢考究的老房子(房齡超過(guò)100年的公寓),，報(bào)價(jià)就要70萬(wàn)英鎊,，折合單價(jià)要超過(guò)7萬(wàn)/方米�,！澳贻p人在倫敦大多沒(méi)有房子,，一般都是租房，兩成的倫敦年輕人已經(jīng)徹底對(duì)買(mǎi)房失去了信心,，認(rèn)為房?jī)r(jià)實(shí)在貴得離譜,。”
Jeff告訴記者,，倫敦真正貴的房子并不在金融城,，那里只是上班的地方�,！皞惗胤�?jī)r(jià)遵循幾個(gè)原則,，越是市中心房?jī)r(jià)就越貴，越是環(huán)境好越貴,。比如倫敦的海德公園一號(hào)售價(jià)相當(dāng)于人民幣68萬(wàn)元/平方米,，這個(gè)項(xiàng)目距離女王白金漢宮走路十幾分鐘,，推門(mén)就是160萬(wàn)平方米的海德公園,，屬于富人權(quán)貴聚集之地，最貴的樓王賣(mài)了1億英鎊,�,！�
倫敦買(mǎi)房建議 按揭買(mǎi)房利率差別大
在倫敦買(mǎi)房可以使用銀行按揭,，但利率會(huì)根據(jù)業(yè)主不同的情況有差別。如果是自住,，大概支付10%-15%的首付,，余下可以貸款，利率約為3.5%,，銀行會(huì)根據(jù)業(yè)主的收入等情況確定利率,，當(dāng)然收入越高利率越低。如果是投資買(mǎi)房,，則首付要在25%左右,，利率也會(huì)相應(yīng)提高，一般在4.1%左右,，個(gè)別情況也會(huì)到5%,。
東京新宿年輕人兩個(gè)月工資買(mǎi)一“米”房子
在世界范圍內(nèi)，能夠和曼哈頓,、倫敦金融城相提并論的CBD并不多,，東京新宿是一個(gè)。新宿區(qū)位于東京都中心區(qū)以西,，距銀座約6公里,，是東京市內(nèi)主要繁華區(qū)之一，僅次于銀座和淺草上野,。
東京的CBD原來(lái)主要在東京中心三區(qū),，包括千代田區(qū)、港區(qū)和中央?yún)^(qū),，不過(guò)由于機(jī)構(gòu)太過(guò)密集,、交通擁擠的原因，東京當(dāng)?shù)卣畯?0世紀(jì)60年代就開(kāi)始在新宿建CBD�,，F(xiàn)在,，新宿CBD不到1平方公里的區(qū)域中近90%是金融機(jī)構(gòu)，而且98%的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)都在此落戶(hù),。
自CBD開(kāi)始興建以來(lái),，新宿的房?jī)r(jià)漲幅都名列日本的前十位�,！皷|京的房?jī)r(jià)在全世界都是頂級(jí)的,，目前東京市區(qū)的新房?jī)r(jià)格大多在75萬(wàn)-125萬(wàn)日元/平方米，折算成建筑面積和人民幣,，大約為4萬(wàn)-6萬(wàn)/平方米,。”畢業(yè)于佳木斯口腔學(xué)院,、現(xiàn)在東京攻讀口腔博士學(xué)位的張志告訴記者,。
“對(duì)年輕人來(lái)說(shuō),，在東京買(mǎi)房也是一個(gè)非常痛苦的過(guò)程。一般而言,，在東京工作5年左右的年輕人平均薪水為31萬(wàn)日元左右,，相當(dāng)于2萬(wàn)元人民幣,，就是說(shuō)兩個(gè)月薪水才能買(mǎi)一平方米房子,，工作20年才能夠房款(70-90平方米左右的房子)�,！睆堉靖嬖V記者,。相對(duì)整個(gè)日本而言，這是偏高的,，全日本平均而言一般是7-8年的收入就能買(mǎi)一套普通的住宅,。
而在東京新宿、港區(qū)和中央?yún)^(qū)這幾個(gè)特別繁華的區(qū)域,，因?yàn)榇缤链缃�,，高檔公寓的價(jià)格更高，張志給記者找了新宿核心區(qū)一套55平方米的房子(使用面積),，2013年剛剛建完,，報(bào)價(jià)7500萬(wàn)日元，折合人民幣約470萬(wàn)元,，如果折合成建筑面積,，單價(jià)約為6萬(wàn)元/平方米。不過(guò),，在東京老牌商業(yè)核心區(qū)千代田區(qū),，張志咨詢(xún)了一套徒步兩分鐘到地鐵站、37平方米使用面積公寓,，3280萬(wàn)日元,，折合人民幣和建筑面積后，約為4.1萬(wàn)/平方米,。
王凝告訴記者,，居住在東京這些高檔公寓的大多是金領(lǐng)階層，但真正的富豪階層并不多,。這種人群結(jié)構(gòu),、地段的高檔公寓比一般的房產(chǎn)貴一些，但又貴得不離譜,。日本真正的富豪階層更加偏向別墅,，比如位于代官山的別墅等。
東京買(mǎi)房建議 所有房都是精裝修
東京以及日本的房子是按照專(zhuān)有面積計(jì)算的(房子外墻的中間線計(jì)算),，沒(méi)有走廊,、電梯間等公攤,。所以東京標(biāo)注的70平方米的房子，相當(dāng)于國(guó)內(nèi)100平方米建筑面積的房子,。東京以及日本的房子都是精裝修,，包括一體浴室、整體廚房,、地板等,，不存在四白落地這種交房狀態(tài)。此外,，無(wú)論獨(dú)棟房子(一宅建),，還是公寓房子(Mansion)，業(yè)主擁有土地的永久產(chǎn)權(quán),。日本有成熟的法律,，公寓到了使用年限后如何處理、如何再建,、如何分配,，有完整的法律制度。
北京CBD房?jī)r(jià)沒(méi)有低于4.5萬(wàn)元的
作為新崛起的CBD的代表,，北京CBD目前在國(guó)際上的影響力也與日俱增,。西起東大橋路，東至東四環(huán),，南起通惠河,，北至朝陽(yáng)北路之間7平方公里的區(qū)域，這里是三星,、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)總部所在地,，也是中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)傳媒企業(yè)的新址,，還會(huì)聚了國(guó)內(nèi)眾多金融,、保險(xiǎn)、地產(chǎn),、網(wǎng)絡(luò)等企業(yè),。這里的房?jī)r(jià)也一直是北京房?jī)r(jià)的金字塔頂端。
在這一區(qū)域內(nèi)最具有典型代表的幾個(gè)樓盤(pán)是新城國(guó)際,、華貿(mào)公寓,。新城國(guó)際位于CBD的最核心區(qū)，周邊被嘉里中心,、國(guó)貿(mào),、京廣等寫(xiě)字樓環(huán)繞，目前這一樓盤(pán)單價(jià)約為7萬(wàn)-8萬(wàn)/平方米。一套12年房齡的新城國(guó)際兩室兩廳,，112平方米,，售價(jià)要802萬(wàn)元，單價(jià)約為7.2萬(wàn)/平方米,。
華貿(mào)公寓位于大望路,，緊鄰著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和華貿(mào)中心，周邊萬(wàn)豪,、利茲卡爾頓酒店圍繞,，還有星光天地等高檔商場(chǎng)。這里的公寓也是CBD的代表型公寓,，目前均價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)/平方米左右,。記者詢(xún)問(wèn)了一套62平方米的一居室,，售價(jià)370萬(wàn)元,，單價(jià)約5.93萬(wàn)元/平方米。
在CBD區(qū)域或者圍繞CBD的較好物業(yè),，基本上已經(jīng)沒(méi)有4.5萬(wàn)元以下的價(jià)格了,。而部分景觀好、視野好,、小區(qū)好的物業(yè)售價(jià)已經(jīng)接近10萬(wàn),，由于戶(hù)型面積大，房?jī)r(jià)經(jīng)常超過(guò)1500萬(wàn)元,，進(jìn)入豪宅范疇,。
記者觀察
北京拿1/5收入抗衡東京、倫敦房?jī)r(jià)
從紐約,、倫敦,、東京、北京幾個(gè)CBD比較來(lái)看,，房?jī)r(jià)都不便宜,。其中，絕對(duì)值最貴的自然是紐約曼哈頓,，這里是全球金融,、商業(yè)中心。在這里的頂級(jí)公寓的房?jī)r(jià)如果換算成人民幣,，超過(guò)20萬(wàn)元/平方米,。住在這里的人大多是企業(yè)大亨、金融才俊,，這些人的特點(diǎn)是極為有錢(qián),，且都是工作狂。當(dāng)然，能在曼哈頓購(gòu)買(mǎi)頂級(jí)公寓的人,，這里的房產(chǎn)都不是唯一住宅,。
在四個(gè)CBD中，倫敦的金融城是最有CBD風(fēng)范但房?jī)r(jià)最低調(diào)的,。金融城和整個(gè)倫敦市一樣,，不像紐約曼哈頓那樣高樓林立。這里從來(lái)不是高檔公寓,、豪宅的聚集地,，所以這里的房?jī)r(jià)也最接地氣。
相對(duì)而言,，北京CBD的房?jī)r(jià)是最特別的,。這里從絕對(duì)價(jià)格來(lái)說(shuō)，要比曼哈頓動(dòng)輒600萬(wàn)美元的公寓便宜不少,，但比起東京新宿CBD,、倫敦金融城卻一點(diǎn)也不便宜。北京CBD的房?jī)r(jià)似乎和CBD沒(méi)有太多直接關(guān)系,，而只是和地段有關(guān)系,，如同三環(huán)以?xún)?nèi)高品質(zhì)小區(qū)沒(méi)有單價(jià)5萬(wàn)以?xún)?nèi)、五環(huán)以?xún)?nèi)新房沒(méi)有3萬(wàn)以?xún)?nèi)一樣,。更重要的是,，如果按照瑞銀2012年的全球收入報(bào)告，北京的平均收入只有倫敦和東京的1/5左右,。在這里,，一個(gè)普通年輕人要想買(mǎi)一套80平方米的公寓，少說(shuō)得不吃不喝工作40年,。