年年有地王,，今年格外多,。“北京地王,、上海地王,、一日三地王”一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)地王的報(bào)道不斷地刺激著我們的神經(jīng),，推動(dòng)著房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,。日前，國(guó)土部表示要切實(shí)地穩(wěn)定土地市場(chǎng)，加大高價(jià)地的防范力度,。那么,，嚴(yán)防高地價(jià)，如何嚴(yán)防?開發(fā)商不惜重金拿地的動(dòng)力又在何處?地王頻出是否會(huì)影響房?jī)r(jià)繼續(xù)瘋狂上漲的預(yù)期?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評(píng)論,。
國(guó)土部警示地價(jià)異動(dòng)城市，新一輪地王潮為何又來(lái)了?土地饑渴和穩(wěn)地價(jià),，會(huì)怎樣角力?地王能否導(dǎo)致開發(fā)商掌控定價(jià)權(quán)?房?jī)r(jià)腰斬,，溫州出現(xiàn)斷供房又說(shuō)明什么?
金九銀十,，防地王,。9月25日，國(guó)土資源部召開部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì),，要求嚴(yán)防高價(jià)地,，保持城市地價(jià)平穩(wěn)，切實(shí)穩(wěn)定土地市場(chǎng),。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智表示,，一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，影響市場(chǎng)預(yù)期,，抬升,，房?jī)r(jià)，地價(jià),，按照歷年土地供應(yīng)規(guī)律,，四季度，土地供應(yīng)迎來(lái)新高峰,。加上地方政府性債務(wù)償債壓力,，市場(chǎng)產(chǎn)生高價(jià)地動(dòng)力很大。國(guó)土部要求各城市,，特別是四個(gè)一線城市,，要調(diào)增并公布住房用地供應(yīng)計(jì)劃，向社會(huì)釋放土地供應(yīng)增加的積極信號(hào),，以過(guò)去五年實(shí)際供地平均量為標(biāo)準(zhǔn),，持續(xù)增加住宅用地供應(yīng)。
馬光遠(yuǎn)：地王是地方政府推出來(lái)的 不是拍出來(lái)的,。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
最根本的問(wèn)題是,，這個(gè)地怎么來(lái)供應(yīng)的?各個(gè)地方土地供應(yīng)只有一方，就是地方政府,，那么地方政府在土地供應(yīng)的形式,、時(shí)間以及土地供應(yīng)的價(jià)格上具有完全的控制權(quán)，這是個(gè)獨(dú)家的買賣。如果你是地主的話,，你在賣地的時(shí)候,，首先你肯定要選一個(gè)好時(shí)機(jī)來(lái)推出好地，而且這個(gè)地怎么來(lái)推?你對(duì)它推地的形式都會(huì)做一個(gè)完全的規(guī)劃,。
過(guò)去幾年我們聽到有一種說(shuō)法,，就是土地供應(yīng)上有一個(gè)叫饑餓療法，就是饑餓療法是什么呢?就是讓大家感覺土地就是很缺的,，你趕快來(lái)買,，然后地方政府在這個(gè)時(shí)候會(huì)控制一下大家的情緒。比如說(shuō)在拍的時(shí)候,，什么時(shí)候拿出好地,，什么時(shí)候拿出差地。地王是地方政府推出來(lái)的,，不是拍出來(lái)的,。
馬光遠(yuǎn)：在目前的情況下 地價(jià)很難做到低價(jià)。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在國(guó)土部提出要求,，說(shuō)熱點(diǎn)城市再也不能出地王了,，我覺得這個(gè)完全可以做到，就是說(shuō)你提出這么個(gè)要求,，我們可以做,，但僅僅限于今年。如果明年我還有優(yōu)質(zhì)地塊的話,，我選擇一個(gè)合適的時(shí)機(jī)仍然是可以的,。這么多年以來(lái)，事實(shí)上就土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu),、土地供應(yīng)的方式來(lái)講,，事實(shí)上都存在著一個(gè)明顯的控制問(wèn)題。因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)上來(lái)講,，我們多年來(lái)一直在強(qiáng)調(diào),，說(shuō)你必須供應(yīng)的地是低價(jià)地，60%,，70%必須供應(yīng)低價(jià)地來(lái)建低價(jià)的商品房,。但事實(shí)上我們來(lái)看的話，很難做到低價(jià),，在目前情況下,。
再一個(gè)，我們看總體這三年來(lái)的一些土地供應(yīng)情況,，事實(shí)上,，由于過(guò)去因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控的這種預(yù)期的影響,，那么地方政府推地的積極性是很弱的，好的地絕對(duì)不會(huì)拿出來(lái)推向市場(chǎng),，來(lái)賣一個(gè)便宜價(jià),。所以我覺得今年這個(gè)任務(wù)能完成，但不等于解決了土地市場(chǎng)的問(wèn)題�,，F(xiàn)在土地市場(chǎng)上說(shuō),，未來(lái)由土地由地方政府來(lái)，由住房的預(yù)期推動(dòng)的地價(jià)上漲在一線城市還會(huì)上漲,，因?yàn)檫@個(gè)預(yù)期沒(méi)有改變,。
如果我們的土地交易制度規(guī)定跟上交所，深交所一樣,，每天必須九點(diǎn)半開盤,，到下午幾點(diǎn)結(jié)束，而且今年所有的土地供應(yīng)必須公示,，你沒(méi)有任何調(diào)控權(quán),，那個(gè)地就掛在那個(gè)地方，隨時(shí)都可以交易,，什么時(shí)候交易，什么時(shí)候完成都可以,。如果說(shuō)地方政府沒(méi)有這方面的調(diào)控權(quán)的話,，我相信，要是國(guó)土部提這么一個(gè)要求的話,，估計(jì)很難完成,，但是在現(xiàn)在的情況下，地方政府的控制權(quán)還是比較強(qiáng)的,。
張鴻：在國(guó)土部表態(tài)之前,，今年的地王大戲剛好已經(jīng)落幕;出不出地王完全控制在地方政府手上，它想出就出,。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
有了國(guó)土部這樣一個(gè)表態(tài),，很多人覺得接下來(lái)幾個(gè)月可能不會(huì)出現(xiàn)地王了，但是坦率的說(shuō),，我不是馬后炮,，就是在這個(gè)表態(tài)之前，我已經(jīng)認(rèn)為接下來(lái)不會(huì)有地王,，就是地王大戲今年已經(jīng)落幕,。為什么?因?yàn)榈谒募径仁莻�(gè)政策敏感期，為什么前面會(huì)拼命地推地王,，就是因?yàn)樗麄冊(cè)谶@個(gè)政策可能出現(xiàn)之前趕緊要把該賣的地賣掉,，該掙的錢給它掙了;第二已經(jīng)完成銷售額了,，這個(gè)銷售額不光是開發(fā)商完成了，主要的是地方政府今年也已經(jīng)賣的差不多了,。
我給說(shuō)個(gè)數(shù)據(jù),，北京、上海,、廣州,、深圳這四個(gè)一線城市，北京到9月25日的時(shí)候,，同比已經(jīng)增幅達(dá)到了百分之二百多,，然后上海，廣州,，深圳,，這四個(gè)增幅一共是285%，廣州和深圳同比增幅多少?400%,，最近出了調(diào)控政策的南京,，今年即使接下來(lái)一塊地都不用拍，收入也基本上快翻番了,，所以很多時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn),，它的目的不是推地，而是這個(gè)地帶來(lái)的收入,，只要這個(gè)夠了就行了,。比如說(shuō)，即便是現(xiàn)在各個(gè)地方還沒(méi)完成任務(wù),，但是國(guó)土部如果強(qiáng)令要求我們不出現(xiàn)地王的話,，那太簡(jiǎn)單了，北京就六環(huán)以外了,，上海就郊區(qū)了,，這些絕對(duì)不可能誕生地王，所以出不出地王完全控制在地方政府手上,，它想出就出,。
馬光遠(yuǎn)：要改變大家對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期 首先要告訴大家土地并不稀缺。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
如果說(shuō)土地供應(yīng)情況比較正常,，該出地王就出地王,，現(xiàn)在關(guān)鍵的問(wèn)題是什么?地方的效應(yīng)被放大，因?yàn)楝F(xiàn)在對(duì)地王本身怎么樣來(lái)炒作,，怎么樣來(lái)利用地王來(lái)強(qiáng)化大家的預(yù)期,，已經(jīng)得心應(yīng)手。在游戲的過(guò)程中,，大家都是大玩家,，這個(gè)游戲的所有環(huán)節(jié),，把握的力度都是非常好的。比如說(shuō),，真的要讓大家改變預(yù)期,，那首先要改變一個(gè)什么觀念?就是土地并不稀缺。我們現(xiàn)在為什么會(huì)出地王?為什么地價(jià)不斷的攀升呢?是因?yàn)橛幸粋�(gè)預(yù)期,，就是地越來(lái)越少,，比如說(shuō)你一方面控制地王，另一方面又告訴我們,，四環(huán)以內(nèi)再也不批新的地了,，這樣不出地王，我覺得很難想象,。一方面下面是熊熊大火,，另一方面又讓上面的水不到達(dá)到100度。
在目前情況下,，如果我們的土地制度不改變,，比如說(shuō)就是國(guó)有土地只能入市，集體土地不可以,，再比如說(shuō)我們現(xiàn)在供應(yīng)的土地結(jié)構(gòu),，就是以工業(yè)用地為主，那么住宅占很小的一部分,。即使在這種情況下,，我仍然認(rèn)為有空間，也就是說(shuō),，國(guó)土資源部仍然是大有可為，可為在什么地方?比如我們這三四年里面一直在談一個(gè)數(shù)字,，就是開發(fā)商究竟屯了多少地,，就是屯的沒(méi)有開發(fā)的地本身，那么造成了這種存量的浪費(fèi)有多少,，即使就是兩年不要供應(yīng)土地,，我們把存量地然后進(jìn)行開發(fā)的話，也足夠開發(fā)商開發(fā)好幾年,。
張鴻：對(duì)連續(xù)幾年供地不達(dá)標(biāo)的城市 國(guó)土部是不是應(yīng)該做點(diǎn)什么?
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
1到8月份之所以賣得好是因?yàn)閮r(jià)格高了,，然后地方政府又愿意推，因?yàn)樗浯鼮榘�,，盡量趕早不趕晚,。北京去年是600多億，今年到現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)去年全年快一倍了,。上海今年比北京還猛,，土地出讓金已經(jīng)1500億了,，所以它們會(huì)有非常強(qiáng)烈的一個(gè)愿望，就是提前落袋為安,，開發(fā)商當(dāng)然也是愿意這個(gè)時(shí)候趕緊拿到地,。所以它會(huì)造成我們覺得土地比較緊張的感覺，然后開發(fā)商也覺得,，如果我不拿的話,，我不知道以后會(huì)怎么樣。
就全年來(lái)講,，全年有個(gè)計(jì)劃,，連續(xù)三年全國(guó)的計(jì)劃沒(méi)有達(dá)標(biāo)，就是供地,。我們不關(guān)心供地賣了多少錢,，我關(guān)心的是這個(gè)面粉是不是全都到市場(chǎng)上來(lái)了，連續(xù)三年全國(guó)的住宅用地沒(méi)有達(dá)標(biāo),，上海是連續(xù)四年,，廣州和深圳是連續(xù)五年。所以國(guó)土部接下來(lái)要做的事情就是,，連續(xù)這么多年都沒(méi)有達(dá)標(biāo)的這些城市,，我們一直說(shuō)對(duì)它們要專項(xiàng)督辦什么的，但是沒(méi)有,。所以接下來(lái),，如果原來(lái)你沒(méi)有專項(xiàng)的，你沒(méi)有讓這些面粉流通到市場(chǎng)上,，你也無(wú)所謂,，那接下來(lái)你還會(huì)無(wú)所謂嗎?
張鴻：全國(guó)30%到40%的土地被地方政府囤起來(lái)了。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
溫州其實(shí)有它的特殊情況,，溫州的斷供問(wèn)題可能和它實(shí)體經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題有關(guān)系,。它原來(lái)房?jī)r(jià)的上漲其實(shí)是和它的地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展有關(guān)系,，很多人其實(shí)是把房子作為自己的一個(gè)儲(chǔ)蓄,。就是我們?cè)瓉?lái)如果出去打工，然后掙了很多錢回到村里旁邊蓋個(gè)樓什么的,，大很大程度上是這個(gè)原因,。那現(xiàn)在很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)跑路，可能一跑路,，他那房子可能就斷供了,，所以我認(rèn)為它是特例。
全國(guó)的土地供應(yīng)的完成情況其實(shí)都只有60%到70%,，那意味著什么呢?意味著30%到40%的土地被地方政府囤起來(lái)了,，那也叫囤地,，那為什么它會(huì)囤地?它其實(shí)也是預(yù)判，也是預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)漲,。比如說(shuō)溫州,，如果現(xiàn)在溫州的地方政府限購(gòu)放松了，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌了,、腰斬了,，所以放松，但是放松還是不行,。如果我們說(shuō)是地王造成了高房?jī)r(jià)的話,，那溫州市政府拍幾個(gè)地王出來(lái)，現(xiàn)在它肯定拍不了地王,，那是因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期沒(méi)有那么好了,。
馬光遠(yuǎn)：溫州斷供事件是個(gè)特例 溫州房?jī)r(jià)目前在合理回歸。
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺得溫州的情況是一個(gè)很合理的價(jià)格回歸,，溫州曾經(jīng)一度平均房?jī)r(jià)是全國(guó)第一,，那肯定是不正常的。現(xiàn)在的整個(gè)價(jià)格來(lái)講,，我仍然認(rèn)為,，溫州有點(diǎn)偏高，我想大家不要去炒作它斷供的事,，因?yàn)橹挥?00多家,，我想按照溫州炒房的方式，有可能就幾家炒100多套,，他跑路了,，這100多家就斷供了，溫州是個(gè)特例,。
我一直堅(jiān)持,，土地，我們這么一個(gè)大的國(guó)家,，造成人沒(méi)有地方住，這是不應(yīng)該的,，制度的空間挖掘的潛力還是相當(dāng)大的,。
聶梅生：在房?jī)r(jià)的組成當(dāng)中 地價(jià)占了相當(dāng)大的比例。
(全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
因?yàn)楝F(xiàn)在基本上達(dá)到共識(shí)的就是房?jī)r(jià)的組成當(dāng)中,，地價(jià)占了相當(dāng)大的比例,，當(dāng)然全國(guó)的比例是不一樣的，但是在重點(diǎn)城市,，尤其是北上廣深的熱點(diǎn)的地段和房?jī)r(jià)之間的比例地價(jià)是越來(lái)越占房?jī)r(jià)的比例數(shù)越來(lái)越高,，甚至于地王出現(xiàn)以后,，它比周邊現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還要高……