中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)啟動在即，上海房地產(chǎn)市場躁動不已,。昨日（9月24日）,，上海連續(xù)拍出4幅地塊,，實現(xiàn)出讓收入28.82億元,。在這之前,，上海多幅地塊均以高溢價拍出,，各路資本對在上海占據(jù)一席之地的強烈意愿可見一斑,。與此同時，在自貿(mào)區(qū)的帶動下,，自貿(mào)區(qū)內(nèi)的倉庫,、廠房以及自貿(mào)區(qū)周邊的寫字樓也迎來租金上漲的盛宴。然而,，在一片看漲聲中,，也應看到自貿(mào)區(qū)可能將對上海房地產(chǎn)市場造成的沖擊—一旦自貿(mào)區(qū)正式啟動，當?shù)卮罅抠彿抠Y金就有了更多流向海外房地產(chǎn)市場的機會,，而上海中心商圈的商鋪也難免要面對自貿(mào)區(qū)這一強勁的“對手”,。
距離上海自貿(mào)區(qū)掛牌還有一周時間，作為上海自貿(mào)區(qū)開發(fā)主體中的唯一上市公司,，外高橋（600648,，SH）的股價已經(jīng)在兩個月的時間內(nèi)從13元漲到了昨日（9月24日）的58.33元；與此同時,，臨港和外高橋地區(qū)的住宅價格上漲了將近兩成,，外高橋的辦公樓價格也有15%以上的漲幅；當?shù)貍}庫,、廠房更是有價無市,。
然而，自貿(mào)區(qū)帶給上海房地產(chǎn)業(yè)的并非全是利好,。一旦自貿(mào)區(qū)正式啟動,，當?shù)卮罅抠彿抠Y金就有了更多流向海外房地產(chǎn)市場的機會，上海的房地產(chǎn)尤其是豪宅市場勢必受到?jīng)_擊,。此外,，上海中心商圈零售商用物業(yè)也有可能受到?jīng)_擊。8月底,，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾采訪多位上市房企高管,，詢問其自貿(mào)區(qū)對樓市的影響,，多數(shù)人的看法是：有待進一步觀察。
刺激廠房,、倉庫需求
上海高力國際工業(yè)物業(yè)服務部副董事孫潔告訴記者,，目前自貿(mào)區(qū)的倉庫和廠房已是有價無市，到了一房難求的程度,。
而在此前，自貿(mào)區(qū)倉庫和廠房租金上漲空間非常有限,。戴德梁行今年7月的一份報告稱,，受電子商務帶來的需求刺激，上海非保稅區(qū)倉庫租金已經(jīng)全面超過保稅區(qū)倉庫租金,。仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)周志鋒說,，受近幾年出口增長乏力影響，此前外高橋等地的保稅區(qū)倉庫需求量已經(jīng)不像之前那么大,，成交也不夠活躍,。
但自貿(mào)區(qū)的掛牌，將改變目前的局勢,。外高橋此前披露的公告顯示,，自貿(mào)區(qū)亞太分撥中心、跨國公司地區(qū)性總部等五大平臺均會大量使用當?shù)氐膫}庫和廠房資源,。
中房信研究總監(jiān)薛建雄說,，自貿(mào)區(qū)成立之后，會有更多之前被高稅率限制的產(chǎn)品,，加大到中國銷售和生產(chǎn),。這些產(chǎn)品通常附加值和品質(zhì)都比較高，所以他們對廠房,、倉儲和物流硬件的要求都會比較高,，也能承擔更高的租金。因此,，現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)廠房,、倉庫租金會上漲，中低端廠房,、倉庫升級改造后也可以獲得更高的租金收益,。
上海寫字樓前景看好
根據(jù)周志鋒的研究，9月份以來,，自貿(mào)區(qū)所在區(qū)域辦公樓的售價有15%的上漲,。而租金方面，此前有報道稱,，當?shù)夭糠謱懽謽亲饨疠^年初增長將近一倍,。但事實上,，如果未來的自貿(mào)區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊地和辦公地分離現(xiàn)狀，真正會受到推動的,，反倒是自貿(mào)區(qū)以外的寫字樓市場,。
孫潔告訴記者，原先在外高橋保稅區(qū)注冊的很多企業(yè),，多以辦公地和注冊地分離方式運營,，即只在外高橋保稅區(qū)內(nèi)留少部分工作人員組成的小型辦事處。
此前,，上海的寫字樓租金剛剛經(jīng)歷了3年來的首次下降,。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年二季度甲級寫字樓平均日租金為8.68元/平方米,，同比降幅2.06%,，是自2010年三季度以來的首次下降；國際超甲級標準寫字樓的日租金水平保持穩(wěn)定,，同比上浮1.3%,，達到12.59元/平方米。由于后續(xù)供應源源不斷,，上海寫字樓租金趨勢并不為外界看好,。
但自貿(mào)區(qū)讓境內(nèi)外資本大大提高了對上海寫字樓的信心。此前,，徐家匯中心項目地塊曾有4家境內(nèi)外上市公司爭搶,，最終都被新鴻基地產(chǎn)收入囊中。上述地塊以217.7億元的成交價,，刷新了全國今年土地成交總價紀錄,。
周志鋒表示非常看好上海寫字樓市場的前景,，認為這個市場需求會出現(xiàn)井噴,。
自貿(mào)區(qū)周邊地價受熱捧
在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有大量土地的外高橋正蒙資本市場青睞，其股價從停牌前的13.5元,，漲到了昨日收盤時的58.33元,，漲幅超過300%。自貿(mào)區(qū)周邊的土地價格亦受到資本熱捧,。
昨日,，杭州至高房地產(chǎn)以5億元拿下浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)一地塊，折合樓面價19473元/平方米,。
就在9月12日,，陽光城剛剛以25.74億元的總價拿下該區(qū)域另一幅地塊，樓面價18437元/平方米,。9月11日,，億城股份則以總價16.7億元,、樓面價28899元/平方米獲得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)一地塊。
整個9月份,，上海連續(xù)拍出高價地,。中秋節(jié)前一天，寶山高境和奉賢南橋的兩幅地塊甚至拍出了高于當?shù)囟址績r格的樓面價,。
房地產(chǎn)專家蔡為民說,，自貿(mào)區(qū)最大的意義是改變上海的城市定位，提振上海經(jīng)濟的增長,。從經(jīng)濟發(fā)展的角度看,，上海的房價還有進一步上漲的可能。目前土地市場的火爆,，只不過是這種預期的提前反映。開發(fā)商為了在未來的上海占有一席之地,，不惜以高價獲取土地,。
部分領域將遭受沖擊
值得警醒的是，雖然自貿(mào)區(qū)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來的利好非常明顯,，但也并非只有好處,。
9月26日，英國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商—邦瑞將出席上海的豪宅展,，目的是銷售倫敦的住宅,。
邦瑞中國區(qū)首席代表白兮說，今年5月,，中國銀行方面已經(jīng)和該公司簽訂了一項合作,，只要通過該公司在英國購買住宅，且購買住宅的價值超過200萬元人民幣,，那么就可以允許將其在中國銀行賬戶內(nèi)的人民幣存款作為抵押,，獲取中國銀行香港分公司的境外外匯借款用以購買房屋。
白兮認為,，隨著自貿(mào)區(qū)正式掛牌,，當?shù)刭彿空邥尤菀椎孬@得人民幣兌換的機會，這在一定程度上會讓房地產(chǎn)市場降溫,。
薛建雄也認為,，未來會有一部分投資性需求借勢自貿(mào)區(qū)而流向國外，但初期這個比重不會很大,，對房地產(chǎn)市場的整體沖擊很小,。
據(jù)白兮介紹，其與中國銀行的上述合作雖然已進行了4個多月,，但目前只有400多位客戶成功將人民幣兌換成英鎊,。但同策咨詢機構此前的統(tǒng)計顯示,，去年一年，上海10萬元以上單價的豪宅成交量也不過100多套,。
此外,，上海中心商圈零售商用物業(yè)也有可能受到?jīng)_擊。一旦自貿(mào)區(qū)內(nèi)實行購物免稅政策,，無疑將極大沖擊中心商圈零售商鋪,，使這些商鋪租金出現(xiàn)下滑。免稅商店的商品將以國際奢侈品為主,，而奢侈品消費目前正是上海核心商業(yè)圈底商租金的主要支撐,。
不過，蔡為民認為,，自貿(mào)區(qū)內(nèi)即使開設免稅商店,，其免稅幅度也不會太大。因為一旦放開免稅,，不僅將會沖擊上海市內(nèi)的零售商業(yè),，對其他省市的零售商業(yè)也會產(chǎn)生巨大沖擊。相反,，自貿(mào)區(qū)的轉口貿(mào)易會逼迫周邊國家進一步降低關稅,，反過來影響國內(nèi)的稅收。從長遠看,，上海的零售商業(yè)不僅不會受到自貿(mào)區(qū)免稅政策的沖擊,，還會受益于國家鼓勵內(nèi)需的政策而獲得蓬勃發(fā)展。
宋會雍也表達了類似的看法,，認為自貿(mào)區(qū)及其周邊的零售商用物業(yè)將供不應求,。據(jù)他統(tǒng)計，2013年至今,，自貿(mào)區(qū)附近的臨港,、祝橋、外高橋等地商業(yè)地產(chǎn)供應僅3.3萬平方米,，成交量卻有5.02萬平方米,，短期內(nèi)處于供不應求局面。