近期,，被稱為房地產(chǎn)晴雨表的北京秋季房展會開幕,，和往年的房展會相比，規(guī)模依然龐大,，海外項(xiàng)目的數(shù)量大增,，而本地項(xiàng)目僅占一成，觀展的人數(shù)遇冷,。那么,，參展賣房的都是誰?看展買房的又都是誰?高房價(jià)能夠擋住購房者選購的熱情嗎?我們到底需要怎樣的房子?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員社科院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評論員張鴻共同評論,。
金九銀十,，樓市躁動(dòng)，是什么在推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲?爭先恐后,，買的是房?還是心安?
家在北京的楊先生夫妻倆一直想買一套三居室改善居住條件,。半年來，跟隨看房團(tuán)看過不少樓盤,，都沒能如愿,。這次趕著中秋節(jié)休假，夫妻倆又來到北京秋季房展會,，想多看看增加一些購房的選擇,。
楊先生：因?yàn)槲覀儍蓚�(gè)人都老了嘛,，我們因?yàn)槭且I的就是改善性住房,，那肯定要注重商業(yè)方便，還有醫(yī)療方便,。
楊先生表示,，盡管五環(huán)沿線的房子有些配套還跟不上,，周邊的環(huán)境也不能完全滿意，但是擔(dān)心未來房價(jià)會快速上漲,，還是希望能夠早日買下一套,。
素有北京樓市風(fēng)向標(biāo)之稱的北京秋季房展會，9月19日到22日,，開展四天時(shí)間,，共吸引看房人18萬人次，記者看到,，在北京本地項(xiàng)目中,，六環(huán)內(nèi)已難尋均價(jià)每平方米2萬元以下的樓盤，其中,，三環(huán)內(nèi)項(xiàng)目均價(jià)突破每平方米6.5萬元,，一些五環(huán)附近項(xiàng)目也突破每平方米4萬元，五環(huán)至六環(huán)間項(xiàng)目均價(jià)則普遍在每平方米2萬元以上,。
這幾天,，在南京、秦皇島開鑼的秋季房展會的一些花絮惹人矚目,。在南京,，一位小伙子用繩子牽著幾只螃蟹現(xiàn)身展會，寓意高房價(jià),、高地價(jià)橫行,。這位溜蟹哥說，南京房價(jià)一漲再漲,，很多年輕人在主城買房已遙不可及,。無獨(dú)有偶，近日的秦皇島房展上,，一位大漢帶著一幅枷鎖亮相,，表達(dá)的也是對房價(jià)以及裝修費(fèi)用等居住成本高起的不滿。
當(dāng)房價(jià)成為行為藝術(shù)時(shí),，它跟普通人還有多大關(guān)系?
尹中立：開發(fā)商現(xiàn)在根本不著急賣房子 他們在等著漲價(jià)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
應(yīng)該說從6月份到現(xiàn)在,，我的觀點(diǎn)沒有變，而且從現(xiàn)在市場運(yùn)行來看,，應(yīng)該說我的觀點(diǎn)應(yīng)該說得到了越來越多的印證,。從考察國外的整個(gè)市場運(yùn)行來看，一個(gè)市場的頂部特征用四個(gè)字來概括,，就是價(jià)升量增,。因?yàn)閺耐顿Y的心理來看，當(dāng)市場幾起幾落,，到最后瘋狂的上漲的時(shí)候,，看空的人會越來越少,，看空的人越來越少就意味著什么?意味著準(zhǔn)備投資或者猶豫，徘徊的人已經(jīng)不再徘徊,，就瘋狂的會沖進(jìn)市場,，甚至于很多當(dāng)時(shí)不具備購買能力的人，就通過這種負(fù)債的方式(比如按揭貸款),，沖進(jìn)了購房的隊(duì)伍當(dāng)中,。
目前，國際的一個(gè)大氣候就是,，我們房子上漲,，說白了就是錢多了，錢多了這是房子上漲的一個(gè)前提條件,，但是這種錢多的狀況隨著國際形勢的變化,，應(yīng)該說現(xiàn)在至少是一個(gè)頂點(diǎn)，未來向不斷收縮是一個(gè)大概率事件,。我有時(shí)候也在深夜也在反思,，我是不是看錯(cuò)了?冷靜的看我覺得應(yīng)該沒錯(cuò)。從市場的情緒來看,，的確是有一種恐慌,，因?yàn)楝F(xiàn)在在座的大家都可能是有房子的人，可能談起來也是一個(gè)談資而已,，但是對于那些需要等買房結(jié)婚的人來說,，他們的壓力和焦慮是可想而知的。
現(xiàn)在北京的開發(fā)商已經(jīng)不需要借助于營銷手段來營銷了,，也就是說他現(xiàn)在已經(jīng)是根本不著急賣,，他們已經(jīng)在家里等著漲價(jià)，這個(gè)市場的確也反映出這種瘋狂的程度,。
張鴻：現(xiàn)在已經(jīng)回到幾年前房價(jià)暴漲的時(shí)代 開發(fā)商已經(jīng)不需要借房展會來做推廣
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
如果我們把這個(gè)漲說是多,，然后跌是空，那其實(shí)是把房子當(dāng)作一個(gè)投資品來看待,，那什么時(shí)候會往下跌呢?我覺得如果說尹老師是最后一個(gè)空頭,，那什么時(shí)候尹老師覺得，是不是我原來判斷錯(cuò)了,，他成了多頭的時(shí)候,，大概就是看多的人最多的時(shí)候，那就是一個(gè)頂部的特征,。但是從普通投資者的角度來說,，我是覺得他們的心情是可以理解的，因?yàn)樗麄冇X得恐慌,。
小片里那對夫妻就是因?yàn)橹皼]買,，所以現(xiàn)在只能從四環(huán)買到五環(huán),，甚至接下來可能要買到六環(huán),。我們分析一下這兩口子的心理,，可能當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備買的時(shí)候假定是一個(gè)人說買，一個(gè)人說不買,，那現(xiàn)在那個(gè)不買的人在家里就沒有話語權(quán),，那兩個(gè)人就會后悔，很多家庭其實(shí)都是這樣,。北京的房價(jià)到8月份的時(shí)候,，同比上漲了將近20%，也就是說去年的這個(gè)時(shí)候你準(zhǔn)備買房,，大家猶豫猶豫,，今年就要多掏20%的錢，那越不買就越買不起了,，這樣你就越覺得自己應(yīng)該趕緊下手買,。
現(xiàn)在進(jìn)入到好幾年前，房價(jià)暴漲的那個(gè)時(shí)代,，就是開發(fā)商不急,，買房的人急。為什么北京現(xiàn)在只有一成的房子在房展會上,，因?yàn)殚_發(fā)商很多已經(jīng)不太需要借什么房展會來做推廣了�,，F(xiàn)在金九銀十，起碼金九已經(jīng)是鐵定了,，銀十其實(shí)對開發(fā)商來說,，對地方政府賣土地來說已經(jīng)沒那么重要了，但是它會自然產(chǎn)生銀十,，甚至是鉆石十,，為什么?因?yàn)橐欢�城市的這些土地已經(jīng)超去年全年，就是收入已經(jīng)夠了,。即使我今年不完成我的土地放出的量,，但我的錢已經(jīng)收夠了。
尹中立：現(xiàn)在的瘋狂實(shí)際上是一種搏傻行為
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
如果說用一個(gè)名詞來概括,，那實(shí)際上是一種搏傻行為,，這是一種投資市場的一個(gè)專用的名詞。就是形容投資者就是明知道有風(fēng)險(xiǎn),，這個(gè)東西本身是不值錢的,，但因?yàn)槭袌鰺崆楹芨撸晕业暮竺孢�有比我更傻的人,，我可以以更高的價(jià)格賣掉,，我能賺錢,，所以我參與。像股票市場炒各種概念,，或者是炒那些借殼重組的概念,，實(shí)際上在一定程度上，和我們當(dāng)下買房子的行為是一樣的,。我們的房子本來應(yīng)該是拿來住的,，但是我們現(xiàn)在房子不是拿來住的，主要是拿來未來在某一個(gè)時(shí)點(diǎn),，我們可以用更高的價(jià)格把它賣掉,，拿來賺錢的。簡單來說,，房子已經(jīng)成了一個(gè)投資品,，它已經(jīng)不是拿來居住的一個(gè)實(shí)物。所以,，現(xiàn)在來買房的大部分人,，應(yīng)該說拿來住的人已經(jīng)越來越少了，投資成為了一個(gè)最重要的目的,。
實(shí)際上剛需是一個(gè)偽名詞,，大牛市的頂部最重要的特征就是價(jià)升量增，為什么價(jià)升量增呢?實(shí)際上這些所謂的92%當(dāng)中,，可能有相當(dāng)一部分,，如果按照他的購買力的話，他明年,，或者說五年,、十年以后購買，但是他已經(jīng)迫不及待,，為什么迫不及待?假如按照現(xiàn)在的上漲速度,，我明年、后年買可能就買不起了,，所以大家把老人的養(yǎng)老錢湊一起付首付,，通過按揭貸款去強(qiáng)行購買。那么,，不具備購買能力的這些人都已經(jīng)背著錢進(jìn)來了,，就說明后面已經(jīng)沒有部隊(duì)了，沒有隊(duì)伍了,，那就有可能是最后一波傻子,，最后一波傻子一定就是這種最沒有錢的人進(jìn)來了。
張鴻：現(xiàn)在大多數(shù)人買不起 但有資格還是想買
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
從投資的角度來說，房子現(xiàn)在投資品的屬性就越來越強(qiáng),，包括翡翠,。玉，過去玩的很多人都是收藏,，不單純?yōu)榱艘院鬂q價(jià)賣出去,，但現(xiàn)在因?yàn)楹芏嗤顿Y類的錢進(jìn)來以后，就希望它能漲價(jià),，房子也是一樣,，就是它的屬性稍微有點(diǎn)變異,，或者說投資的屬性越來越強(qiáng),。房展會上的行為藝術(shù)，它其實(shí)不是說老百姓和房子沒關(guān)系了,，恰恰是這些老百姓是想和房子發(fā)生關(guān)系,，發(fā)生什么關(guān)系呢?發(fā)生買的關(guān)系。就是如果我能買的話,，那我就不去做藝術(shù)的那種行為了，但是這小姑娘她太漂亮了,，她不甩我,，那我只能黯然神傷，弄點(diǎn)什么藝術(shù)行為了,。
買不起,，能有資格買，現(xiàn)在大多數(shù)人他還是想買,，這是一個(gè)讓我覺得很意外的一個(gè)數(shù)據(jù),。就是8月份，你知道北京成交的房子里面,，新房里面,，首次置業(yè)的占多少?92%。
張鴻：貨幣問題和土地制度問題不解決 房價(jià)上漲的趨勢就不會改變
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
今年應(yīng)該說北京的占比縮水,，然后境外的占了一半以上,，這是新的變化，基本上就是外國的比中國的多,，外省市的北京的多,，外環(huán)的比內(nèi)環(huán)的多。反客為主,。原因第一,，北京的項(xiàng)目現(xiàn)在其實(shí)不是特別需要宣傳;其次，房子作為投資品的屬性越來越強(qiáng)，所以房展會越來越像一個(gè)投資移民的洽談會,，每天都有大量投資移民的講座,。必須提醒一下，你要買國外的房產(chǎn)的話,，必須得咨詢一個(gè)特別了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律業(yè)務(wù)的人,，因?yàn)橐粋�(gè)了解歐盟的人沒法給你推薦美國的項(xiàng)目。在展會上,，你會發(fā)現(xiàn)很多普通人都涌到這里面,，你都難以想象，它已經(jīng)變成了一個(gè)金融現(xiàn)象,，或者貨幣現(xiàn)象,。咱們也說過，房地產(chǎn)問題其實(shí)只有兩個(gè)問題,，一個(gè)是貨幣問題,，一個(gè)是土地制度的問題，這兩個(gè)問題如果根上不解決,，那房價(jià)上漲的趨勢不會改變,。
現(xiàn)在問題是什么?是我們?nèi)绻阉?dāng)作一個(gè)貨幣現(xiàn)象，那就是說我們的錢很多,，然后別的地方不能去,，那就都集中在房子上，現(xiàn)在分散到外面去,，往外去投資國際,，放眼國際，這是一個(gè)要出去,，然后外面現(xiàn)在也發(fā)現(xiàn)了你這么多錢,，所以也都來了。
尹中立：在中國的過去十年中 你在任何時(shí)間買了房子都是賺錢的
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
這種大牛市會有一種溢出的效應(yīng),，什么叫溢出的效應(yīng)?因?yàn)閺膬r(jià)格來看,，為什么外國的參展團(tuán)比中國還多，這說明北京的房價(jià)已經(jīng)具備了國際競爭力,。實(shí)際上我們橫向的比較一下來看,，在國際大都市當(dāng)中，北京的房價(jià)從均價(jià)來看已經(jīng)是最高了,，中國老百姓這種消費(fèi)能力,，或者說他的收入水平已經(jīng)在全世界大多數(shù)當(dāng)中已經(jīng)首屈一指，而且是國際最貴的行列,。所以就導(dǎo)致了國內(nèi)這十年來任何時(shí)候買房都賺大錢,，當(dāng)這些人從國內(nèi)賺錢的人,，體會到了投資買房的這種樂趣，然后就把眼光從中國,、從北京看到了國外,。一定要注意，就是說中國過去十年你任何時(shí)間買了房子都是賺錢的,，并不意味著你到國外買房子也會重復(fù)過去十年中國曾經(jīng)重復(fù)的故事,，大不一樣。
我們現(xiàn)在狀況和20年前日本的狀況實(shí)際上是一樣的,，1985年到1990年,，日本經(jīng)過了5年的房價(jià)的瘋狂上漲，到1990年/1991年前后的時(shí)候,，日本人在國內(nèi)炒房賺了很多錢以后,，就開始向海外進(jìn)行擴(kuò)張，加上它貨幣的升值,，覺得美國的房子比東京的房子便宜很多了,，就瘋狂的到美國,，到其他國家去買房子,，甚至讓美國人開始驚呼，說日本人準(zhǔn)備買下整個(gè)美國,，這是當(dāng)時(shí)一個(gè)很荒唐的現(xiàn)象,，就是說東京所有房子賣掉可以把整個(gè)美國都買下來。