近期,，被稱為房地產(chǎn)晴雨表的北京秋季房展會開幕，和往年的房展會相比,，規(guī)模依然龐大,，海外項目的數(shù)量大增，而本地項目僅占一成,，觀展的人數(shù)遇冷,。那么,，參展賣房的都是誰?看展買房的又都是誰?高房價能夠擋住購房者選購的熱情嗎?我們到底需要怎樣的房子?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員社科院金融研究所研究員尹中立、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論,。
金九銀十,，樓市躁動，是什么在推動房價繼續(xù)上漲?爭先恐后,，買的是房?還是心安?
家在北京的楊先生夫妻倆一直想買一套三居室改善居住條件,。半年來，跟隨看房團看過不少樓盤,，都沒能如愿,。這次趕著中秋節(jié)休假，夫妻倆又來到北京秋季房展會,，想多看看增加一些購房的選擇,。
楊先生：因為我們兩個人都老了嘛，我們因為是要買的就是改善性住房,，那肯定要注重商業(yè)方便,，還有醫(yī)療方便。
楊先生表示,，盡管五環(huán)沿線的房子有些配套還跟不上,，周邊的環(huán)境也不能完全滿意，但是擔(dān)心未來房價會快速上漲,，還是希望能夠早日買下一套,。
素有北京樓市風(fēng)向標之稱的北京秋季房展會，9月19日到22日,，開展四天時間,，共吸引看房人18萬人次，記者看到,，在北京本地項目中,，六環(huán)內(nèi)已難尋均價每平方米2萬元以下的樓盤，其中,，三環(huán)內(nèi)項目均價突破每平方米6.5萬元,，一些五環(huán)附近項目也突破每平方米4萬元,，五環(huán)至六環(huán)間項目均價則普遍在每平方米2萬元以上,。
這幾天，在南京,、秦皇島開鑼的秋季房展會的一些花絮惹人矚目,。在南京，一位小伙子用繩子牽著幾只螃蟹現(xiàn)身展會，寓意高房價,、高地價橫行,。這位溜蟹哥說，南京房價一漲再漲,，很多年輕人在主城買房已遙不可及。無獨有偶,，近日的秦皇島房展上,，一位大漢帶著一幅枷鎖亮相，表達的也是對房價以及裝修費用等居住成本高起的不滿,。
當(dāng)房價成為行為藝術(shù)時,，它跟普通人還有多大關(guān)系?
尹中立：開發(fā)商現(xiàn)在根本不著急賣房子 他們在等著漲價
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
應(yīng)該說從6月份到現(xiàn)在，我的觀點沒有變,，而且從現(xiàn)在市場運行來看,，應(yīng)該說我的觀點應(yīng)該說得到了越來越多的印證。從考察國外的整個市場運行來看,，一個市場的頂部特征用四個字來概括,，就是價升量增,。因為從投資的心理來看,，當(dāng)市場幾起幾落，到最后瘋狂的上漲的時候,，看空的人會越來越少,，看空的人越來越少就意味著什么?意味著準備投資或者猶豫，徘徊的人已經(jīng)不再徘徊,，就瘋狂的會沖進市場,，甚至于很多當(dāng)時不具備購買能力的人，就通過這種負債的方式(比如按揭貸款),，沖進了購房的隊伍當(dāng)中,。
目前，國際的一個大氣候就是,，我們房子上漲,，說白了就是錢多了，錢多了這是房子上漲的一個前提條件,，但是這種錢多的狀況隨著國際形勢的變化,，應(yīng)該說現(xiàn)在至少是一個頂點，未來向不斷收縮是一個大概率事件,。我有時候也在深夜也在反思,，我是不是看錯了?冷靜的看我覺得應(yīng)該沒錯。從市場的情緒來看，的確是有一種恐慌,，因為現(xiàn)在在座的大家都可能是有房子的人,，可能談起來也是一個談資而已，但是對于那些需要等買房結(jié)婚的人來說,，他們的壓力和焦慮是可想而知的,。
現(xiàn)在北京的開發(fā)商已經(jīng)不需要借助于營銷手段來營銷了，也就是說他現(xiàn)在已經(jīng)是根本不著急賣,，他們已經(jīng)在家里等著漲價,，這個市場的確也反映出這種瘋狂的程度。
張鴻：現(xiàn)在已經(jīng)回到幾年前房價暴漲的時代 開發(fā)商已經(jīng)不需要借房展會來做推廣
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果我們把這個漲說是多,，然后跌是空,，那其實是把房子當(dāng)作一個投資品來看待，那什么時候會往下跌呢?我覺得如果說尹老師是最后一個空頭,，那什么時候尹老師覺得,，是不是我原來判斷錯了，他成了多頭的時候,，大概就是看多的人最多的時候,，那就是一個頂部的特征。但是從普通投資者的角度來說,，我是覺得他們的心情是可以理解的,，因為他們覺得恐慌。
小片里那對夫妻就是因為之前沒買,，所以現(xiàn)在只能從四環(huán)買到五環(huán),，甚至接下來可能要買到六環(huán)。我們分析一下這兩口子的心理,，可能當(dāng)時準備買的時候假定是一個人說買,，一個人說不買，那現(xiàn)在那個不買的人在家里就沒有話語權(quán),，那兩個人就會后悔,，很多家庭其實都是這樣。北京的房價到8月份的時候,，同比上漲了將近20%,，也就是說去年的這個時候你準備買房，大家猶豫猶豫,，今年就要多掏20%的錢,，那越不買就越買不起了，這樣你就越覺得自己應(yīng)該趕緊下手買,。
現(xiàn)在進入到好幾年前,，房價暴漲的那個時代,，就是開發(fā)商不急，買房的人急,。為什么北京現(xiàn)在只有一成的房子在房展會上,，因為開發(fā)商很多已經(jīng)不太需要借什么房展會來做推廣了。現(xiàn)在金九銀十,，起碼金九已經(jīng)是鐵定了,，銀十其實對開發(fā)商來說，對地方政府賣土地來說已經(jīng)沒那么重要了,，但是它會自然產(chǎn)生銀十,，甚至是鉆石十，為什么?因為一二線城市的這些土地已經(jīng)超去年全年,，就是收入已經(jīng)夠了,。即使我今年不完成我的土地放出的量，但我的錢已經(jīng)收夠了,。
尹中立：現(xiàn)在的瘋狂實際上是一種搏傻行為
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
如果說用一個名詞來概括,，那實際上是一種搏傻行為，這是一種投資市場的一個專用的名詞,。就是形容投資者就是明知道有風(fēng)險,，這個東西本身是不值錢的，但因為市場熱情很高,，所以我的后面還有比我更傻的人,，我可以以更高的價格賣掉，我能賺錢,，所以我參與,。像股票市場炒各種概念,，或者是炒那些借殼重組的概念,，實際上在一定程度上，和我們當(dāng)下買房子的行為是一樣的,。我們的房子本來應(yīng)該是拿來住的,，但是我們現(xiàn)在房子不是拿來住的，主要是拿來未來在某一個時點,，我們可以用更高的價格把它賣掉,，拿來賺錢的。簡單來說,，房子已經(jīng)成了一個投資品,，它已經(jīng)不是拿來居住的一個實物。所以,，現(xiàn)在來買房的大部分人,，應(yīng)該說拿來住的人已經(jīng)越來越少了，投資成為了一個最重要的目的。
實際上剛需是一個偽名詞,，大牛市的頂部最重要的特征就是價升量增,，為什么價升量增呢?實際上這些所謂的92%當(dāng)中，可能有相當(dāng)一部分,，如果按照他的購買力的話,，他明年，或者說五年,、十年以后購買,，但是他已經(jīng)迫不及待，為什么迫不及待?假如按照現(xiàn)在的上漲速度,，我明年,、后年買可能就買不起了，所以大家把老人的養(yǎng)老錢湊一起付首付,，通過按揭貸款去強行購買,。那么，不具備購買能力的這些人都已經(jīng)背著錢進來了,，就說明后面已經(jīng)沒有部隊了,，沒有隊伍了，那就有可能是最后一波傻子,，最后一波傻子一定就是這種最沒有錢的人進來了,。
張鴻：現(xiàn)在大多數(shù)人買不起 但有資格還是想買
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
從投資的角度來說，房子現(xiàn)在投資品的屬性就越來越強,，包括翡翠,。玉，過去玩的很多人都是收藏,，不單純?yōu)榱艘院鬂q價賣出去,，但現(xiàn)在因為很多投資類的錢進來以后，就希望它能漲價,，房子也是一樣,，就是它的屬性稍微有點變異，或者說投資的屬性越來越強,。房展會上的行為藝術(shù),，它其實不是說老百姓和房子沒關(guān)系了，恰恰是這些老百姓是想和房子發(fā)生關(guān)系,，發(fā)生什么關(guān)系呢?發(fā)生買的關(guān)系,。就是如果我能買的話，那我就不去做藝術(shù)的那種行為了,，但是這小姑娘她太漂亮了,，她不甩我,，那我只能黯然神傷，弄點什么藝術(shù)行為了,。
買不起,，能有資格買，現(xiàn)在大多數(shù)人他還是想買,，這是一個讓我覺得很意外的一個數(shù)據(jù),。就是8月份，你知道北京成交的房子里面,，新房里面,，首次置業(yè)的占多少?92%。
張鴻：貨幣問題和土地制度問題不解決 房價上漲的趨勢就不會改變
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
今年應(yīng)該說北京的占比縮水,，然后境外的占了一半以上,，這是新的變化，基本上就是外國的比中國的多,，外省市的北京的多,，外環(huán)的比內(nèi)環(huán)的多。反客為主,。原因第一,，北京的項目現(xiàn)在其實不是特別需要宣傳;其次，房子作為投資品的屬性越來越強,，所以房展會越來越像一個投資移民的洽談會,，每天都有大量投資移民的講座。必須提醒一下,，你要買國外的房產(chǎn)的話,，必須得咨詢一個特別了解當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律業(yè)務(wù)的人，因為一個了解歐盟的人沒法給你推薦美國的項目,。在展會上,，你會發(fā)現(xiàn)很多普通人都涌到這里面，你都難以想象,，它已經(jīng)變成了一個金融現(xiàn)象,，或者貨幣現(xiàn)象。咱們也說過,，房地產(chǎn)問題其實只有兩個問題，一個是貨幣問題,，一個是土地制度的問題,，這兩個問題如果根上不解決，那房價上漲的趨勢不會改變,。
現(xiàn)在問題是什么?是我們?nèi)绻阉?dāng)作一個貨幣現(xiàn)象,，那就是說我們的錢很多,，然后別的地方不能去，那就都集中在房子上,，現(xiàn)在分散到外面去,，往外去投資國際，放眼國際,，這是一個要出去,，然后外面現(xiàn)在也發(fā)現(xiàn)了你這么多錢，所以也都來了,。
尹中立：在中國的過去十年中 你在任何時間買了房子都是賺錢的
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
這種大牛市會有一種溢出的效應(yīng),，什么叫溢出的效應(yīng)?因為從價格來看，為什么外國的參展團比中國還多,，這說明北京的房價已經(jīng)具備了國際競爭力,。實際上我們橫向的比較一下來看，在國際大都市當(dāng)中,，北京的房價從均價來看已經(jīng)是最高了,，中國老百姓這種消費能力，或者說他的收入水平已經(jīng)在全世界大多數(shù)當(dāng)中已經(jīng)首屈一指,，而且是國際最貴的行列,。所以就導(dǎo)致了國內(nèi)這十年來任何時候買房都賺大錢，當(dāng)這些人從國內(nèi)賺錢的人,，體會到了投資買房的這種樂趣,，然后就把眼光從中國、從北京看到了國外,。一定要注意,，就是說中國過去十年你任何時間買了房子都是賺錢的，并不意味著你到國外買房子也會重復(fù)過去十年中國曾經(jīng)重復(fù)的故事,，大不一樣,。
我們現(xiàn)在狀況和20年前日本的狀況實際上是一樣的，1985年到1990年,，日本經(jīng)過了5年的房價的瘋狂上漲,，到1990年/1991年前后的時候，日本人在國內(nèi)炒房賺了很多錢以后,，就開始向海外進行擴張,，加上它貨幣的升值，覺得美國的房子比東京的房子便宜很多了,，就瘋狂的到美國,，到其他國家去買房子，甚至讓美國人開始驚呼,，說日本人準備買下整個美國,，這是當(dāng)時一個很荒唐的現(xiàn)象,，就是說東京所有房子賣掉可以把整個美國都買下來。