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近日,，國務院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》,，明確提出將開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。此前各地試點以房養(yǎng)老,，均未獲實質(zhì)進展,，尚無順利推行先例。近期，業(yè)內(nèi)人士也并不看好以房養(yǎng)老,。國外較為成熟的以房養(yǎng)老模式,，在我國卻水土不服，除了一些制度性因素外,，缺乏成熟的盈利模式可能是阻礙以房養(yǎng)老試點順利推行最主要的原因,。
實踐證明，成熟的盈利模式是新金融產(chǎn)品迅速發(fā)展的重要前提,。從個人住房抵押貸款從無到有,、再到星火燎原的發(fā)展態(tài)勢可以看出，金融機構(gòu)對風險盈利模式的認同是關(guān)鍵,。1997年,，全國個人住房抵押貸款余額僅為190億元，而2004年則快速增長至1.59萬億元,，增長了82倍,。在存貸利差嚴格受保護的情況下，個人住房抵押貸款具備低風險與較高收益的特點,，實現(xiàn)了金融機構(gòu)安全性與盈利性目標的有機統(tǒng)一,。
客觀分析，當前我國推行以房養(yǎng)老試點受阻,，盈利模式不清晰是主要原因,。
一是科學定價機制缺失。以房養(yǎng)老最重要的前提是如何對房產(chǎn)進行科學合理定價,。雖然這些年我國房價上漲很快,，但考慮到以房養(yǎng)老時間跨度大，通常至少要覆蓋十年甚至二十年以上時間,，未來房地產(chǎn)市場運行及房產(chǎn)價值均存在很大不確定性,。期間的通貨膨脹風險、投資機會成本和房產(chǎn)折舊等,，均有可能給金融機構(gòu)科學定價帶來技術(shù)難題,。如果定價偏高，就會失去市場推廣價值,；如果定價偏低,，則會導致金融機構(gòu)經(jīng)營損失。
二是傳統(tǒng)觀念限制了規(guī)模效應形成,。幾千年來,，我國有將房產(chǎn)遺留給子女的傳統(tǒng)習俗。以房養(yǎng)老徹底顛覆了過去民間“養(yǎng)兒防老”的習慣,，這對大多數(shù)老人來說,，還存在一個觀念上的接受問題,。如果市場需求稀少，無法形成規(guī)模效應,，就難以真正解決金融機構(gòu)推行以房養(yǎng)老業(yè)務上的成本分攤問題,，進而影響到該項業(yè)務的盈利水平。
三是房產(chǎn)實際變現(xiàn)成本可能過高,。在以房養(yǎng)老合同約定的房產(chǎn)變現(xiàn)條件出現(xiàn)時,，需要對房產(chǎn)進行處理，涉及兩大塊成本,。一塊是金融機構(gòu)變現(xiàn)成本,。如通過專業(yè)中介機構(gòu)進行變現(xiàn)，需要承擔一定費用,。還有一些房產(chǎn)可能因為過于破舊而無法順利出讓,，將給金融機構(gòu)帶來實際損失。另一塊是隱性成本,。老人的子女可能對誰去變現(xiàn)房產(chǎn)存在異議,，給金融機構(gòu)帶來不必要的糾紛與困擾。
盡管如此,，我國以房養(yǎng)老仍存在廣闊發(fā)展前景,。從2009年開始，我國老齡化進入快速發(fā)展階段,。預計到2020年,，我國老年人口將達到2.48億。我國計劃生育制度所引發(fā)的養(yǎng)老負擔已經(jīng)成為現(xiàn)實難題,。一個家庭要負擔四個老人的養(yǎng)老,，這對于經(jīng)濟并不寬裕的年輕家庭來說，將是一筆沉重的經(jīng)濟負擔,。通過以房養(yǎng)老,，不用通過出租或出售方式改變老人居住習慣，就可以增加老人的經(jīng)常性經(jīng)濟收入,，提高老人生活水平；緩解子女經(jīng)濟負擔,，還能最后留給子女一筆遺產(chǎn),；與此同時，還增加了金融機構(gòu)的業(yè)務品種,。以房養(yǎng)老的確是一個多方共贏的制度設計,，破冰只是一個時間問題。
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