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近日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,，明確提出將開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn),。此前各地試點(diǎn)以房養(yǎng)老，均未獲實(shí)質(zhì)進(jìn)展,，尚無順利推行先例,。近期，業(yè)內(nèi)人士也并不看好以房養(yǎng)老,。國外較為成熟的以房養(yǎng)老模式,，在我國卻水土不服，除了一些制度性因素外,，缺乏成熟的盈利模式可能是阻礙以房養(yǎng)老試點(diǎn)順利推行最主要的原因,。
實(shí)踐證明，成熟的盈利模式是新金融產(chǎn)品迅速發(fā)展的重要前提,。從個(gè)人住房抵押貸款從無到有,、再到星火燎原的發(fā)展態(tài)勢(shì)可以看出，金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)盈利模式的認(rèn)同是關(guān)鍵,。1997年,，全國個(gè)人住房抵押貸款余額僅為190億元，而2004年則快速增長至1.59萬億元,，增長了82倍,。在存貸利差嚴(yán)格受保護(hù)的情況下，個(gè)人住房抵押貸款具備低風(fēng)險(xiǎn)與較高收益的特點(diǎn),，實(shí)現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)安全性與盈利性目標(biāo)的有機(jī)統(tǒng)一,。
客觀分析，當(dāng)前我國推行以房養(yǎng)老試點(diǎn)受阻,，盈利模式不清晰是主要原因,。
一是科學(xué)定價(jià)機(jī)制缺失。以房養(yǎng)老最重要的前提是如何對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià),。雖然這些年我國房價(jià)上漲很快,，但考慮到以房養(yǎng)老時(shí)間跨度大，通常至少要覆蓋十年甚至二十年以上時(shí)間，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及房產(chǎn)價(jià)值均存在很大不確定性,。期間的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn),、投資機(jī)會(huì)成本和房產(chǎn)折舊等，均有可能給金融機(jī)構(gòu)科學(xué)定價(jià)帶來技術(shù)難題,。如果定價(jià)偏高,，就會(huì)失去市場(chǎng)推廣價(jià)值；如果定價(jià)偏低,，則會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營損失,。
二是傳統(tǒng)觀念限制了規(guī)模效應(yīng)形成。幾千年來,，我國有將房產(chǎn)遺留給子女的傳統(tǒng)習(xí)俗,。以房養(yǎng)老徹底顛覆了過去民間“養(yǎng)兒防老”的習(xí)慣，這對(duì)大多數(shù)老人來說,，還存在一個(gè)觀念上的接受問題,。如果市場(chǎng)需求稀少，無法形成規(guī)模效應(yīng),，就難以真正解決金融機(jī)構(gòu)推行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)上的成本分?jǐn)倖栴},，進(jìn)而影響到該項(xiàng)業(yè)務(wù)的盈利水平,。
三是房產(chǎn)實(shí)際變現(xiàn)成本可能過高,。在以房養(yǎng)老合同約定的房產(chǎn)變現(xiàn)條件出現(xiàn)時(shí)，需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處理,，涉及兩大塊成本,。一塊是金融機(jī)構(gòu)變現(xiàn)成本。如通過專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行變現(xiàn),，需要承擔(dān)一定費(fèi)用,。還有一些房產(chǎn)可能因?yàn)檫^于破舊而無法順利出讓，將給金融機(jī)構(gòu)帶來實(shí)際損失,。另一塊是隱性成本,。老人的子女可能對(duì)誰去變現(xiàn)房產(chǎn)存在異議，給金融機(jī)構(gòu)帶來不必要的糾紛與困擾,。
盡管如此,，我國以房養(yǎng)老仍存在廣闊發(fā)展前景。從2009年開始,，我國老齡化進(jìn)入快速發(fā)展階段,。預(yù)計(jì)到2020年，我國老年人口將達(dá)到2.48億,。我國計(jì)劃生育制度所引發(fā)的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)難題,。一個(gè)家庭要負(fù)擔(dān)四個(gè)老人的養(yǎng)老，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)并不寬裕的年輕家庭來說，將是一筆沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),。通過以房養(yǎng)老,，不用通過出租或出售方式改變老人居住習(xí)慣，就可以增加老人的經(jīng)常性經(jīng)濟(jì)收入,，提高老人生活水平,；緩解子女經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，還能最后留給子女一筆遺產(chǎn),；與此同時(shí),，還增加了金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)品種。以房養(yǎng)老的確是一個(gè)多方共贏的制度設(shè)計(jì),，破冰只是一個(gè)時(shí)間問題,。
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