9月5日,，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地,，上海徐家匯地塊以高達175.26億元起拍價,，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%,，不僅是上�,？們r地王，該地塊也成為今年全國總價地王,。
城市綜合體具有帶動投資,、刺激消費、地標形象等屬性,，被認為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞,。
值得注意的是,，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,，將成為城市“空殼”和“黑洞”,，其后果將比住宅市場更嚴重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費,。因此,，專家建議,，一方面，應合理控制城市綜合體數(shù)量,，警惕爛尾風險,；另一方面，從抓運營管理著手提高質(zhì)量,，預防城市“黑洞”的形成,。
城市綜合體遍地開花
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍,，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模,，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說,，可見的一段時期,，各個城市的綜合體規(guī)模，將達目前已建成綜合體的16倍,。僅未來三年,，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中,，重慶的增長率為129%,，成都為135%。
由于城市綜合體包括商業(yè),、辦公,、居住、展覽,、會議,、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費,，因此,，一二線城市或經(jīng)濟實力較強的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。
日前,，云南省提出,，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體,。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計,，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達41個,。
南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家,，總體量達到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分,，河西板塊以17個排在首位,，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。
云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學指出,，城市綜合體一方面可以促進土地集約節(jié)約使用,，增強城市競爭力。另一方面,，則是在較集中的區(qū)域內(nèi),，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。
但值得注意的是,，近年來,，城市綜合體在一二線迅速擴張的同時，悄然向三四線城市,、甚至是縣城,、中心鎮(zhèn)蔓延。
《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2010-2020)》規(guī)劃指出,，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體,。這意味著，如果20個綜合體全部建成,，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體,。
事實上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地,�,！督�(jīng)濟參考報》記者在紹興、金華,、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn),，當?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體,，當?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展,、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高,。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟強鎮(zhèn),，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體,，帶動當?shù)厣虡I(yè)繁榮,。
城市綜合體成地方“賣地撈金”重地
城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征,，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導,，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點”,，成為地方政府“賣地撈金”的新方向,。
數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元,，比上年名義增長16.2%,，其中，商品住宅同比增長11.4%,，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%,，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓,、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平,。
以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示,，2012年一季度,，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%,，其中住宅,、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%,、12.4%和33.9%,，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。
此外,，從2011年開始,，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè),、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜,。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗,，高于住宅及其他用地成交之和,。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè),、綜合用地,。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”,。
廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè),，可以帶動項目地塊的價值提升,，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升,，并拉動就業(yè),、提高稅收、提升城市形象,。
值得注意的是,，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至會做出一部分讓利,。無錫市建設(shè)局副局長周瑞良說,，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應的，是城市功能完善,、環(huán)境美化的客觀需要,。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策,，對于建筑規(guī)模,、功能形態(tài)上達到綜合標準要求的，政府給予規(guī)費減免等優(yōu)惠,。
在住房市場嚴厲調(diào)控的背景下,，地方支持、附加值高,、優(yōu)惠多,，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣,�,！�2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn),，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代,。金地、保利,、招商,、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn),，2011年保利新增的20個土地項目中,，有多達10個是商業(yè)地產(chǎn)項目。
克爾瑞信息集團研究中心報告顯示,，在2005年至2010年期間,，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五年,，城市綜合體的增量翻了6.4倍,。預計到2015年,，即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主,，其中成都的增量將達到2757萬平方米,，而昆明、西安,、沈陽、合肥,、重慶幾個中西部重點城市,，增量均在1500萬平方米以上。
“未來二至三年內(nèi),，中國城市綜合體供應將進入井噴狀態(tài),。”克爾瑞信息集團研究中心副總經(jīng)理林波指出,，在住宅調(diào)控下,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點。以萬達,、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進行戰(zhàn)略布局,，著眼二三線城市，向全國擴張,。另外,，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利,、龍湖,、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標，而且,，娃哈哈,、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。
警惕形成“城市黑洞”
值得注意的是,，就在多地政府強力推動城市綜合體發(fā)展的同時,，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風險�,！俺鞘芯C合體一擁而上,，盲目追求大體量，高估輻射能力,，造成了‘庫存高需求低,、招商難空置高、經(jīng)營難回報低’等諸多風險,�,！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說,，有些城市綜合體，主導功能建筑主體都已完工,，運營商卻還沒招到位,，這可能建好就成“空城”。
東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子,。資料顯示,，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元,，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall,，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚,、商家撤鋪,、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想,，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團,。
對此，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜介紹,，在東莞,，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一,，2003年開盤,，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半,，長期頂著“最大鬼城”的頭銜,，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米,。而廣州目前最大的單體購物中心之一,，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。
對此,，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示,，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心,，服務半徑較大,。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集,，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體,，而消費人口卻是固定的，“一個消費者只會選擇去一個地方,，這就意味著,，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭,，甚至最終兩敗俱傷�,！�
據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示,，青島、杭州,、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步,。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市,，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上,。
貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登也認為，當前一些地區(qū)在城市綜合體項目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴,，沒有科學分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導致同一功能的項目輻射區(qū)域重疊,。這也進一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化,。“以貴陽為例,，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米,，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業(yè)也將增加150萬平方米,，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風險較大,。”
“因此,，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金,，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’,，其后果將比住宅市場更嚴重,，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費�,！�,，胡曉登建議，應給地方政府和開發(fā)商“降溫”,，合理控制城市綜合體數(shù)量,，警惕爛尾風險，從抓運營管理著手提高質(zhì)量,，預防城市“黑洞”的形成,。