9月5日,，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地,，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%,，不僅是上�,？們r地王,，該地塊也成為今年全國總價地王,。
城市綜合體具有帶動投資、刺激消費(fèi),、地標(biāo)形象等屬性,，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞,。
值得注意的是,，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,，將成為城市“空殼”和“黑洞”,，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，會帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會資金浪費(fèi),。因此,，專家建議，一方面,，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量,，警惕爛尾風(fēng)險；另一方面,，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量,，預(yù)防城市“黑洞”的形成。
城市綜合體遍地開花
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計,，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍,，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模,，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說,，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模,，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍,。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升,。其中,，重慶的增長率為129%，成都為135%,。
由于城市綜合體包括商業(yè),、辦公、居住,、展覽,、會議、文娛和交通等城市生活空間,，帶動周邊半徑消費(fèi),，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點,。
日前,，云南省提出，未來五年內(nèi),，云南將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體,。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)階段,，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達(dá)41個,。
南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家,，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設(shè),，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位,，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座,。
云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用,，增強(qiáng)城市競爭力,。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi),，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要,。
但值得注意的是,，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時,，悄然向三四線城市,、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延,。
《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2010-2020)》規(guī)劃指出,，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著,，如果20個綜合體全部建成,，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。
事實上,，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地�,！督�(jīng)濟(jì)參考報》記者在紹興,、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn),，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè),，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展,、生活便利的象征,，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn),，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下,，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮,。
城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/STRONG>
城市綜合體不僅拉動地方消費(fèi),，成為城市品位的象征，更為重要的是,，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo),，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?BR> 數(shù)據(jù)顯示,，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%,，其中,，商品住宅同比增長11.4%,，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%,，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平,。
以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示,，2012年一季度,，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元,，同比增長24.5%，其中住宅,、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%,、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速,。
此外，從2011年開始,，杭州主城區(qū)土地市場上,，商業(yè),、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地,，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和,。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地,。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”,。
廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因,。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動項目地塊的價值提升,，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值,、產(chǎn)業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè),、提高稅收、提升城市形象,。
值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值,，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷�,。無錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)的,，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要,。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策,，對于建筑規(guī)模,、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠,。
在住房市場嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持,、附加值高、優(yōu)惠多,，使在地方對城市綜合體重視的同時,，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣�,！�2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn),，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時代。金地,、保利、招商,、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn),，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達(dá)10個是商業(yè)地產(chǎn)項目,。
克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報告顯示,，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米,，較前一個五年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計到2015年,，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主,，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明,、西安、沈陽,、合肥,、重慶幾個中西部重點城市,，增量均在1500萬平方米以上。
“未來二至三年內(nèi),，中國城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)�,！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點,。以萬達(dá),、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市,，向全國擴(kuò)張。另外,，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利,、龍湖,、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標(biāo),，而且,，娃哈哈,、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。
警惕形成“城市黑洞”
值得注意的是,，就在多地政府強(qiáng)力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險,。“城市綜合體一擁而上,，盲目追求大體量，高估輻射能力,，造成了‘庫存高需求低,、招商難空置高,、經(jīng)營難回報低’等諸多風(fēng)險�,！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體,，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工,，運(yùn)營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”,。
東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示,，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元,，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall,，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩,、人氣難聚,、商家撤鋪,、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想,，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。
對此,，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞,，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一,，2003年開盤,，但十年過去,，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜,，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米,。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米,。
對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示,，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心,，服務(wù)半徑較大,。但是,，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體,，而消費(fèi)人口卻是固定的,，“一個消費(fèi)者只會選擇去一個地方，這就意味著,，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷,。”
據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示,，青島、杭州,、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外,，對于明年在某些相對不太富裕的城市,，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上,。
貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán),，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項目輻射區(qū)域重疊,。這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化�,！耙再F陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米,，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng),。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業(yè)也將增加150萬平方米,，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險較大,。”
“因此,，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金,，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂,，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重,，將會帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會資金浪費(fèi)�,！�,，胡曉登建議,，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量,，警惕爛尾風(fēng)險，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量,，預(yù)防城市“黑洞”的形成,。