近日，溫州發(fā)布了《農(nóng)村產(chǎn)權交易管理暫行辦法》,，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、農(nóng)村房屋所有權等12類的農(nóng)村產(chǎn)權,，將可以進行交易,。那么，農(nóng)村是不是將來可以蓋商品房了?而就在昨天,，中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù),，一百個城市新房均價連續(xù)15個月環(huán)比上漲。那么,，土地市場的新動向,，是否會對城市的房價帶來新變數(shù)?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生,、著名財經(jīng)評論張鴻共同評論。
新政是水,，溫州成為農(nóng)村產(chǎn)權交易的聚焦點,。房價新數(shù)據(jù)出爐，一百個城市新房均價15個月環(huán)比上漲,。農(nóng)村土地城市商品房,，新動向引發(fā)哪些新猜想?
溫州市近日發(fā)布了《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權交易管理暫行辦法》。自10月1日起,，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權,、依法可以交易的農(nóng)村房屋所有權、依法可以交易的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權等12類農(nóng)村產(chǎn)權,，將可以通過溫州市農(nóng)村產(chǎn)權服務中心進行交易,。為此，溫州市專門成立了農(nóng)村產(chǎn)權交易管委會,，負責管理農(nóng)村產(chǎn)權交易市場,。
溫州的暫行辦法，因涉及農(nóng)村房屋所有權,，農(nóng)村集體產(chǎn)權等關鍵詞而引起廣泛關注。根據(jù)溫州市政府的解讀,，農(nóng)房交易只限于本村居民之間進行,，農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款，涉及處置不良抵押的農(nóng)房,，可在縣域范圍內(nèi)置換交易。換句話說,，城里人想到農(nóng)村買小產(chǎn)權房依然沒有法規(guī)的支持,。
鄒挺騫(溫州市中級人民法院民四庭庭長)：(農(nóng)房在)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間可以流轉(zhuǎn),，非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員(就不能)。比如說,，城市居民去買農(nóng)民房,，在現(xiàn)有政策范圍內(nèi)，是有障礙的,。
聶梅生：溫州的新政策走出了市場化的第一步
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得溫州這件事情意義很重大,，首先在農(nóng)村建立了產(chǎn)權交易的機構，有序的這一個平臺,。比如城里邊的二手房交易,，它也是二手房的機構進行的，所以有了很多的連鎖店，同時也出現(xiàn)了很多大型的企業(yè)來做這個事,，所以我覺得這就是市場化的第一步,。市場化必須有一個主體，也就說要有企業(yè)來進行交易,。那么這種機構的成立使農(nóng)村的這塊產(chǎn)權交易的平臺建立起來以后,，使這塊盤活，而不是個體對個體的交易,，是通過一個交易平臺或者機構進行交易,。我想這個意義遠遠大于它到底交易了什么，以及在什么樣的法律框架之下交易,。
我覺得它的意義就是這一小步,，因這個政策出臺的時點很重要。正好是在三中全會馬上要召開之前,，同時整個中國的城鎮(zhèn)化需要破局,，房地產(chǎn)下一步的長效的調(diào)控需要破局，這里面都牽扯到農(nóng)村的產(chǎn)權的問題,，土地的,、農(nóng)村的建設用地怎么能夠和城里的這一部分?國家的建設用地能不能做到像十六大、十八大都提到過的同地,、同權,、同價?這是一個長遠的目標。但是目標你必須一步一步地走,，走出了這一步,，能夠在交易平臺上來進行產(chǎn)權交易，使它能夠有價值,，形成了一定的市場,。這個價值它形成了一小塊的市場，哪怕這塊市場還是在現(xiàn)有框架下,，在村里面交易,，但畢竟它形成了一個市場。市場化的機制是會逐漸發(fā)展的,，所以隨著第一步如果成功了,，會總結經(jīng)驗、會推廣,。如果這里存在什么問題,，比如關于土地證等等疑難問題，會對我們現(xiàn)行的法律法規(guī)提出很有效的一些建議,，使之能夠繼續(xù)向前走,。
張鴻：溫州的新政策在法律上并沒有突破
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我覺得這個事兒本來是一個農(nóng)村的事兒,，但是被我們城里人樂觀地解讀了。其實在我看來,，它的突破意義并沒有那么大,。第一，這種農(nóng)村產(chǎn)權交易所在中國已經(jīng)不是第一家了,，2008年的時候成都就有了,。2009年，武漢有了,，湖北的鄂州有了,，2010年，杭州,、北京有了,。這些交易中心交易的東西基本上就是這些，決大多數(shù)也都有農(nóng)村房屋的交易,，這個是城里人最看重的,。但溫州寫得非常明確，說依法可交易的農(nóng)村房屋所有權,。就是說在法律上其實是沒有突破的,。
我們一直說城鄉(xiāng)二元制，土地是二元的,，就是城鄉(xiāng)之間的墻沒有�,，F(xiàn)在就是說縣域內(nèi)不叫交易，比如說一個農(nóng)民拿自己的房屋在銀行做了抵押,，然后他還不起了,，這個房屋就歸銀行了，銀行要把它拍賣掉,。那不光是本村的人可以參加,，全縣里的農(nóng)民可以參與它的處置。這個政策在2007年的時候,，溫州市的國土部門和法院就已經(jīng)出臺了相關的政策,，說這個縣域內(nèi)的農(nóng)民就可以參與。
董文立：我國的法律沒有明文規(guī)定農(nóng)房不可以交易
(溫州市農(nóng)村產(chǎn)權服務中心總經(jīng)理)
在這里頭,，我關注到目前全國媒體的一個概念,，就說溫州農(nóng)房可上市交易。從我所了解到的,，目前國內(nèi)的法律當中是沒有禁止或者說沒有明文規(guī)定農(nóng)房是不可以交易的,，更多的一個概念就是因為農(nóng)房是建立在宅基地上,，宅基地是屬于集體所有的土地,。在土地法當中,，說集體所有的土地是不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租,。我們也很詳細地了解了土地法的有關規(guī)定,。它里頭規(guī)定了，農(nóng)民的基地所有使用權不得出讓,，這里是一個分號,，轉(zhuǎn)讓或者是出租用于非農(nóng)業(yè)建設。事實上,，土地法的初衷是為了保護農(nóng)業(yè)用地,，但宅基地本身就是建設用地。之前,，溫州的中院出臺了一個飛進農(nóng)村金融改革的二十條,，當中就很明確的為農(nóng)房做了一個司法上面的解釋，或者說是保障,。就是說,，凡是合法的農(nóng)村集體土地房屋上的轉(zhuǎn)讓，它是嚴格按照法律關于合乎效率的規(guī)定執(zhí)行,，是不輕易宣告農(nóng)村房屋買賣合同無效的,。
張鴻：如果小產(chǎn)權房能上市交易 供應量將大大增加
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
為什么城里人愿意樂觀地解讀這樣的政策?他就覺得，如果讓農(nóng)民的土地都上市交易,，如果讓那些小產(chǎn)權房能賣的話,，那供應量多大呀!所以如果土地政策一旦有突破，比如說溫州如果有突破,，大家當然希望突破,。如果不光是農(nóng)民買，城里人也可以買的話,，多好啊!
如果這一旦突破，它其實意味著整個小產(chǎn)權房在某種程度上面臨著合法的趨勢,。當然未來一定要解決這個問題,，但是今天我們面臨法律的障礙，所以我們今天其實希望盼著溫州的突破,。其實我們等的是什么呢?就在法律還沒有完全突破的二元制的土地兩種性質(zhì)的情況下,，我們盼望著一個小港村的出現(xiàn)。如果說它的突破在法律的限制之內(nèi),，然后我們又看到了未來解決的一個趨勢，那該多好!我覺得這是城里人樂觀誤讀的一個非常重要的心理基礎,。
聶梅生：如果地價不能平抑 房價是下不來的
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我覺得應該能夠看得到未來的方向,，畢竟中國的城鎮(zhèn)化最終的目標，還是要解決城市和農(nóng)村二元經(jīng)濟的問題,。如果這個問題不解決,，那么中國下一步發(fā)展的障礙、瓶頸就在這個地方,。在城鎮(zhèn)化過程當中,，土地和戶籍的問題是兩個攔路虎，一定要解決,。我們現(xiàn)在看到的所有的文件的前面,，包括溫州這個，都有一個依法,，依的這個法也是人定的,，那么根據(jù)不同的發(fā)展階段，不同的經(jīng)濟發(fā)展目標,，實際上這一塊兒應該重新考量的,。也就是說我們叫做改革，就扯到經(jīng)濟體制改革和整個社會下一步的改革問題,。如果這個改革問題的突破,，那么最后就是體現(xiàn)依法的法，依一個新的法,，一個改革以后的法,。
房價當中兩個最重要的因素就是地根、銀根,。關于銀根,，最近關于金融體制改革的力度已經(jīng)非常大了，尤其是上海這些金融實驗區(qū)的出現(xiàn),，很多原來的依法都變成暫時不依那個法了,。溫州這個事情是一個小小的開始，地根和銀根的問題,，銀根應該是先走一步,，而地根是可期待的。如果這個問題不解決,，房價是解決不了的,。因為它最重要的這兩個制約條件，就是地根和銀根,，如果土地價格永遠招牌掛的飛漲,，又沒有新的供應出來，如果土地不能平抑，房價是下不來的,。
我覺得溫州這件事總是要變的，因為比如重慶,、成都，還有一些地方已經(jīng)開始做試點,。據(jù)我了解,，很多地方在城鎮(zhèn)化的問題上，都提到要解決農(nóng)村和城市二元制的問題,，土地問題要解決,，所以我想溫州這件事情是應運而生的。
聶梅生：今年年底 房價上漲的壓力仍然存在
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
今年的房價,，或者說是投資和房地產(chǎn)的各項指標,、交易量、交易額都在這一輪調(diào)控當中的最高點,。從1月份到7月份,，最讓大家揪心的就是，我們有一個房價的調(diào)控目標,，就是房價的漲幅不能高于GDP,，不能高于人均收入。但是從1月份到7月份,，所有的數(shù)據(jù)都表明高了,。就算現(xiàn)在漲幅逐漸的在下降，但是在1到7月份仍然是有9.5的漲幅,，但今年的GDP到不了9.5吧?就是說明還是有壓力的,。當然后面的壓力還更大，因為大家都大眼瞪小眼的看金九銀十,，因為每年到這時候就要年底了,，要出手，所以上漲的壓力是存在的,。
另外一方面,，我們可以看到住宅的這方面的漲幅比全國的商品房的漲幅要高，中國指數(shù)研究院出來的是新建商品住宅,。住宅漲幅為什么高?,，因為這個百城受其中幾個權重城市的帶動非常大。比如說北上廣深,，因為它本來的房價就在2萬以上,，它漲個百分之多少，和其他城市房價上漲的影響是不一樣的,，所以住宅的漲幅就更大一些,。如果按照整個中國的商品房的平均房價,，它漲幅是在下降的，也就是把全部的商業(yè)地產(chǎn)都放進去,。
張鴻：限購政策不要再追求史上最嚴 而應是盡量做到合理
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
鄭州的限購政策號稱史上最嚴,，但其實他原來的政策是史上最不嚴的。就是說,，如果你想買房的話,，只要在當?shù)鼐幼∫荒辏玫骄幼∽C,，就可以買房了�,，F(xiàn)在改成三年了，所以對他們來說是史上最嚴了,。但是我們橫向?qū)Ρ纫幌�,，北京才叫史上最嚴，你得納稅五年,，然后還有20%的稅,，這在全國其他地方都沒執(zhí)行。但是北京的房價下來了嗎?所以我們在尋找一個就是史上最嚴的時候,，我們不如找另外一條路,，我們能不能找到史上最合理的?
其實，房地產(chǎn)問題就是土地問題和金融問題,。我們現(xiàn)在看到金融已經(jīng)在改革,。那么現(xiàn)在土地問題怎么改，我們現(xiàn)在土地問題面臨著什么?面臨的是農(nóng)民在宅基地上蓋的房子是不可以抵押的,，那能不能松動一下?還有,，哪怕我已經(jīng)城是里人了，但是我的這個土地叫集體土地,，我在這里蓋的房子,，不可以賣給我鄰居，我只能賣給我本村的人,。那我們能不能在土地政策上放松一點呢?
聶梅生：溫州的土地新政策并不意味著放松
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我們注意到最近地方政府關于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)的調(diào)控,，或者說它的政策有了更多的話語權。不像是以前動不動就喊停,。第二個就是問責,，現(xiàn)在沒有這兩個字了，所以有些地方可能原來的限購政策定得不盡合理,，比如像鄭州就變成三年了,。其實溫州這件事，我看了以后，我覺得并不見得就是像大家反映得是怎么放松……