專家建議穩(wěn)定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)
浙江省溫州市近日發(fā)布的《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》規(guī)定,，自10月1日起,，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),、農(nóng)村房屋所有權(quán),、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)將在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易。值得一提的是,，非城鎮(zhèn)戶口人員可以在縣域內(nèi)參與農(nóng)房買賣,。
溫州的改革舉動(dòng)一向引人注目。在重慶,、成都,、廣東、武漢等地相繼試點(diǎn)推進(jìn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易的背景下，兼具國(guó)家級(jí)農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)和金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)身份的溫州,，或成為農(nóng)村土地改革的新樣本,。
有關(guān)專家告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，現(xiàn)在很多地方土地產(chǎn)權(quán)交易試點(diǎn)并不成功,，溫州作為城鎮(zhèn)化程度較高地區(qū),，經(jīng)中央批準(zhǔn)后可以進(jìn)行封閉試驗(yàn)；但是,，目前穩(wěn)定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)比推動(dòng)建立產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)更為重要,。
突破 農(nóng)房縣內(nèi)買賣“盤(pán)活”土地價(jià)值
26日，記者拿到《暫行辦法》全文,，其中提出,，包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán),、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)等12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)將在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易,。縣(市)應(yīng)當(dāng)整合現(xiàn)有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái),，設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心,。
據(jù)了解，去年年底,，溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心有限公司在溫州金融改革廣場(chǎng)掛牌成立,。今年5月，《暫行辦法》征求意見(jiàn)稿開(kāi)始向社會(huì)各界征求意見(jiàn),，最終公布的《暫行辦法》將于10月1日起施行,。
值得注意的是，按照溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)服務(wù)中心有限公司總經(jīng)理董文立的解釋,，現(xiàn)在農(nóng)房可以在縣域內(nèi)抵押貸款,，非城鎮(zhèn)戶口人員可以在縣域內(nèi)參與農(nóng)房處置。城鎮(zhèn)戶口人員能否購(gòu)買農(nóng)房,，則要等近期細(xì)則出臺(tái),。
“農(nóng)村房屋可以在縣域內(nèi)交易，跨出了村的范圍,，有一定的突破意義,。”中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員黨國(guó)英告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，但前提是要做好土地規(guī)劃,，因?yàn)楝F(xiàn)在農(nóng)村建設(shè)用地浪費(fèi)嚴(yán)重，如果沒(méi)有做好規(guī)劃而放開(kāi)交易,，將來(lái)建設(shè)用地的整合會(huì)遇到很大麻煩,。
關(guān)于產(chǎn)權(quán)交易的收益,，《暫行辦法》規(guī)定，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的交易收益,，應(yīng)當(dāng)納入本集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一管理,，用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員福利分配、社會(huì)保障,、新農(nóng)村建設(shè)等公益事業(yè),。農(nóng)村個(gè)人產(chǎn)權(quán)的交易收益，歸個(gè)人所有,。
有分析認(rèn)為,，盤(pán)活“沉睡”的土地資本，將為新型城鎮(zhèn)化釋放巨大的紅利,。董文立表示,，通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，可實(shí)現(xiàn)農(nóng)村資源資產(chǎn)化,，將過(guò)去實(shí)現(xiàn)不了價(jià)值的資源進(jìn)行變現(xiàn),。目前，溫州市正在進(jìn)行的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)以及“三分三改”工作,，其目的也是推動(dòng)城鄉(xiāng)生產(chǎn)要素流動(dòng),，優(yōu)化資源配置。
不過(guò),，華中科技大學(xué)中國(guó)鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō),，土地的價(jià)值并不來(lái)自于土地本身，而來(lái)自于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地需求,，這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“品質(zhì)”密切相關(guān),。溫州前幾年產(chǎn)業(yè)升級(jí)沒(méi)有上去，而大量游資炒作房地產(chǎn),，造成土地價(jià)值的泡沫很大,。所有，要從根本上提升土地價(jià)值,，還是要推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級(jí),。
提速 多地推進(jìn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易試點(diǎn)
事實(shí)上，早在2008年,，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，重慶,、成都作為全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),，成立了全國(guó)首個(gè)農(nóng)村土地交易所，進(jìn)行農(nóng)村土地改革試點(diǎn),，但此后土改試點(diǎn)推廣工作一度進(jìn)展緩慢,。
直到2012年，作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要方面，農(nóng)村土地改革再度被提上議程,。在完成農(nóng)村土地確權(quán)的基礎(chǔ)上,，廣東、廣西,、湖北,、山東等地均加速推進(jìn)農(nóng)村土地改革及土地產(chǎn)權(quán)交易試點(diǎn)。
山東日前發(fā)布《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》指出,，加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革,，依法保障農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例,；穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革,，健全農(nóng)村集體資金、資產(chǎn),、資源管理制度,，依法保障農(nóng)民集體資產(chǎn)收益分配權(quán)；探索建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng),。
據(jù)了解,，僅山東日照市就確定了4個(gè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、12個(gè)試點(diǎn)村,。該市有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，日照將加快工作進(jìn)度，確保在9月底前完成試點(diǎn)任務(wù),。
廣西南寧市此前也提出,，計(jì)劃于2013年建立產(chǎn)權(quán)交易中心，并以此為平臺(tái),，在全市范圍內(nèi)進(jìn)行農(nóng)用地等權(quán)屬流轉(zhuǎn),，從而有效盤(pán)活農(nóng)村集體建設(shè)用地。
廣東中山市則放開(kāi)集體土地使用權(quán)的抵押貸款,。一種是“分紅期權(quán)質(zhì)押貸款”,，村民在創(chuàng)業(yè)、建設(shè)急需資金時(shí),，可將家庭成員未來(lái)10年分紅收益作為抵押,，進(jìn)行貸款。另一種是集體土地使用權(quán)抵押貸款,，以土地使用權(quán)為抵押,、租金收益做擔(dān)保進(jìn)行貸款，既可減輕投資者現(xiàn)金壓力,，也可幫助村集體盤(pán)活存量土地獲得利益,。
湖北武漢市為推動(dòng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)有序流轉(zhuǎn)交易,，激發(fā)農(nóng)村各種生產(chǎn)要素活力，也成立了農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所,，并成為農(nóng)業(yè)部農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)點(diǎn),。迄今該交易所已辦理1470宗農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，主要涉及土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等,，交易額近90億元,，惠及16萬(wàn)農(nóng)戶。
就在今年7月,，中央領(lǐng)導(dǎo)人專門到武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行考察,，詳細(xì)詢問(wèn)產(chǎn)權(quán)交易具體流程，認(rèn)為這是一個(gè)積極探索,，并表示深化農(nóng)村改革,，完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，要好好研究農(nóng)村土地所有權(quán),、承包權(quán),、經(jīng)營(yíng)權(quán)三者之間的關(guān)系，土地流轉(zhuǎn)要尊重農(nóng)民意愿,、保障基本農(nóng)田和糧食安全,，要有利于增加農(nóng)民收入。
提醒 穩(wěn)定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,，很多地方都在積極探索試點(diǎn)農(nóng)村土地改革,。對(duì)于廣東等地啟動(dòng)的農(nóng)村集體土地抵押貸款試點(diǎn)，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng),、辦公室主任陳錫文曾明確表示,，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)依法不能抵押,，在規(guī)定范圍內(nèi)試點(diǎn)是可以的,，但現(xiàn)在絕對(duì)不允許普遍化。
去年底,，土地管理法修正案草案在全國(guó)人大進(jìn)行首次審議但未獲通過(guò),。時(shí)隔半年多，本周召開(kāi)的十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議仍然未將第二次審議納入議程,，顯示出各方對(duì)于土地改革仍然存在不少分歧,。
“溫州這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)化程度高，經(jīng)過(guò)中央批準(zhǔn)后,，進(jìn)行封閉試驗(yàn)是可以的,，但并不一定具有全國(guó)意義�,！辟R雪峰說(shuō),，他剛從浙江和廣西調(diào)研回來(lái)，就發(fā)現(xiàn)這兩個(gè)地方的“土地邏輯”很不一樣,，每個(gè)地方的試驗(yàn)只能代表當(dāng)?shù)�,，不�?yīng)隨意上升到全國(guó)高度。
在賀雪峰看來(lái),，現(xiàn)在很多地方試點(diǎn)有“一窩蜂”的取向,，但土地應(yīng)該要有穩(wěn)妥甚至相對(duì)保守的政策，維持現(xiàn)有的土地經(jīng)營(yíng)體制,。
有專家告訴記者,，現(xiàn)在很多地方的土地產(chǎn)權(quán)交易并不成功，出現(xiàn)“政府出了錢,，農(nóng)民不滿意,，結(jié)果不可持續(xù)”的問(wèn)題。以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為例,，本來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就在發(fā)揮作用,，土地在種糧農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)是高效率的。而人為地建立交易市場(chǎng),，大規(guī)模地推動(dòng)土地流轉(zhuǎn),，可能使得種田的主要收益最終并沒(méi)有流向耕者。
“穩(wěn)定土地產(chǎn)權(quán)比推動(dòng)產(chǎn)權(quán)交易更為重要,，關(guān)鍵是要先做好產(chǎn)權(quán)改革,。”黨國(guó)英認(rèn)為,，如果產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定,，就沒(méi)有人愿意交易。土地產(chǎn)權(quán)明確和穩(wěn)定之后,，政府只要建立統(tǒng)一辦理手續(xù)和發(fā)布信息的場(chǎng)所即可,，市場(chǎng)會(huì)自己運(yùn)行起來(lái)。
事實(shí)上,，今年中央一號(hào)文件專門列出一章強(qiáng)調(diào)“改革農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度,，有效保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，提出建立歸屬清晰,、權(quán)能完整,、流轉(zhuǎn)順暢、保護(hù)嚴(yán)格的農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度,。
據(jù)了解,，國(guó)土資源部已經(jīng)基本完成了農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作，未來(lái)5年,，農(nóng)業(yè)部還要完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證工作,，妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn),、四至不清等問(wèn)題，并抓緊研究土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變的具體實(shí)現(xiàn)形式,。