專(zhuān)家呼吁在一線(xiàn)城市推廣
2013年的土地市場(chǎng),，就像最近的天氣，持續(xù)高溫,。為應(yīng)對(duì)狂熱的土地市場(chǎng),，21日，北京2013年首例限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊正式網(wǎng)上掛牌競(jìng)價(jià),。業(yè)內(nèi)人士指出,，隨著限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)房集中入市，將在短期內(nèi)有效平抑區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià),。尤其是在一度因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)火爆而拉高房?jī)r(jià)的情況下,，限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)模式應(yīng)在一線(xiàn)城市進(jìn)行推廣。
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| 趙乃育/繪 |
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進(jìn)展 推“限價(jià)房”保護(hù)“夾心層”
據(jù)北京市國(guó)土資源局公告,，自8月21日起,，今年首宗限房?jī)r(jià)地塊朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目B、C地塊(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“豆各莊地塊”)將開(kāi)始網(wǎng)上競(jìng)價(jià),，起始價(jià)為24.5億元,，競(jìng)價(jià)階梯為1300萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)截止時(shí)間為9月3日,。截至目前,，該地塊仍未收到任何報(bào)價(jià)。
交易文件顯示,，豆各莊地塊土地總面積為22.45萬(wàn)平方米,，其中建設(shè)用地面積11.80萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模29.46萬(wàn)平方米,。其中,，5.15萬(wàn)平方米用于“公共租賃住房”配建。除公租房外,，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷(xiāo)售限價(jià)為2.2萬(wàn)元每平米,，套型建筑面積全部為90平方米以?xún)?nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以?xún)?nèi),。
據(jù)了解,，限房?jī)r(jià)地塊是指在土地出讓前的限制條件中就約定了入市價(jià)格，開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的成本和合理利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格,。與其他土地出讓方式相比,，這種方式不僅可以限制出讓價(jià)格,，也不可能出現(xiàn)高溢價(jià)土地，對(duì)商品房住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)都有明顯的調(diào)控作用,�,！�
此前4月，北京版“國(guó)五條”細(xì)則就明確提出,，北京將改變住房供應(yīng)體系,，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格,，逐步將其納入限價(jià)房序列管理,。北京市住建委主任楊斌指出，北京市將出臺(tái)有關(guān)自住型,、改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理政策,。“這類(lèi)房將通過(guò)政府的土地收入,、稅收政策的優(yōu)惠保證中低價(jià)位,，因此以后再上市可能會(huì)受到限制�,！�
“作為今年首塊真正意義上的限房?jī)r(jià)地塊,，豆各莊地塊相比此前的沙河地塊，沒(méi)有約束購(gòu)房者必須所在的區(qū)縣,�,！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示,，豆各莊地塊只是限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)地塊的開(kāi)始,，下半年北京還將提供多塊類(lèi)似地塊。
張大偉認(rèn)為,，這種“限房?jī)r(jià)”地塊的出現(xiàn)意味著北京住房調(diào)控思路由二元變成了三元,，從傳統(tǒng)的“保障房+商品房”，變成了“保障房,、限價(jià)房和商品房”,，限價(jià)商品房在購(gòu)買(mǎi)上并沒(méi)有像保障房一樣有諸多限制，可以更多惠及城市中等收入的“夾心層”,。
對(duì)于是否參與競(jìng)價(jià),，綠地集團(tuán)副總裁、京津房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理石文紅對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)意味著地方政府并不希望產(chǎn)生過(guò)高的溢價(jià),。但是對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，必須在保證利潤(rùn)并產(chǎn)生效益的前提下進(jìn)行購(gòu)地,。因此,，在此類(lèi)地塊相配套的政策還沒(méi)有出臺(tái)之前,，綠地對(duì)于此類(lèi)地塊還處于觀望階段。
“開(kāi)發(fā)此類(lèi)地塊最重要的就是成本控制,�,！笔募t指出，具有一定保障房經(jīng)驗(yàn)的國(guó)有房企開(kāi)發(fā)此地塊的可能性較大,，這類(lèi)房企可以較好的控制由于限價(jià)而帶來(lái)的成本限制,。
躁動(dòng) 高地價(jià)推高房?jī)r(jià)
“地方政府選擇限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的根本原因在于，不差錢(qián)的房企看到市場(chǎng)還有上漲空間,，便選擇高溢價(jià)比拼‘搶地’,，造成‘地王’頻現(xiàn)。隨后,，房企又將高溢價(jià)部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者,，造成高房?jī)r(jià)�,！敝袊�(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出,，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，土地價(jià)格相當(dāng)于面粉,，房?jī)r(jià)相當(dāng)于面包,，面粉的價(jià)格不僅受到當(dāng)下面包價(jià)格的影響，還反映對(duì)將來(lái)面包價(jià)格的預(yù)期,。
事實(shí)上,，2013年以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度持續(xù)升溫,，甚至一度超過(guò)房市,，“地王”頻繁出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,，2013年1月-6月,，全國(guó)306個(gè)城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達(dá)11305億元,，與去年同期相比大幅增長(zhǎng)60%,。其中北上廣三地上半年經(jīng)營(yíng)性土地出讓金已超1739億，接近2012年全年1934.92億元,。
下半年土地市場(chǎng)則繼續(xù)延續(xù)了上半年的火熱,，甚至有超過(guò)之勢(shì)。以上海為例,，今年1月-7月,，上海共計(jì)成交經(jīng)營(yíng)性用地103幅，相當(dāng)于去年同期的2.3倍,；成交金額達(dá)到846.8億元,，相當(dāng)于去年同期的5.3倍,。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月中旬,，上海今年的土地出讓金已達(dá)1024億元,，預(yù)計(jì)上海全年土地出讓金將突破1500億元，有望達(dá)到2010年1523.7億元的最高水平,。其中最受人矚目,，起拍價(jià)高達(dá)175億的上海浦西最后一塊黃金地段的“徐家匯中心項(xiàng)目”，也將于9月5日確定買(mǎi)家,。
北京方面,，則是于22日即將進(jìn)行公開(kāi)招拍掛的北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)理工大學(xué)9號(hào)住宅及體育用地，僅在前期報(bào)價(jià)階段就已出現(xiàn)19次報(bào)價(jià),，達(dá)11.58億元,。按照這一價(jià)格計(jì)算，樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到了10493元每平方米,。值得注意的是,，這已超過(guò)蘇寧電器在2010年12月獲得的北京市房山區(qū)拱辰大街公建混合住宅用地(金谷大廈)地塊樓面價(jià)9465元每平方米的價(jià)格。
高企的地價(jià)帶來(lái)的是不斷上漲的房?jī)r(jià),。統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，7月70個(gè)大中城市新建住房與6月相比，62個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲,，漲幅最高2.2%,。同比方面，與2012年相比,，價(jià)格上漲的有69個(gè)城市,，漲幅最高達(dá)18.3%。
“房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了快速擴(kuò)張和調(diào)控打壓后,，進(jìn)入了新的平穩(wěn)發(fā)展階段,，目前房?jī)r(jià)壓力不再來(lái)自非理性的投資需求以及由此導(dǎo)致的房企提價(jià),，更多的是來(lái)自于土地市場(chǎng)的火熱對(duì)成本端壓力的自然傳導(dǎo),。”鏈家地產(chǎn)研究中心研究員張旭認(rèn)為,，從目前的土地市場(chǎng)以及與房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)因素的情況來(lái)看,，雖然沒(méi)有出現(xiàn)2009年及2010年暴漲的可能，但是后市成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在,。
舉措 “限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”為房市降溫
事實(shí)上,，由于限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)將規(guī)定未來(lái)售房?jī)r(jià)格，也進(jìn)一步鎖定房企的利潤(rùn)空間,，因此此類(lèi)地塊并不會(huì)像大多建設(shè)用地高溢價(jià)競(jìng)拍,。
顧云昌坦言,，限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)是政府為抑制房?jī)r(jià)，選擇犧牲部分土地出讓金以換取相對(duì)較低的固定房?jī)r(jià),�,！暗舱�?yàn)閮r(jià)低量大，會(huì)進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到降溫作用,�,！�
的確，豆各莊地塊并不是北京第一次試驗(yàn)限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià),。早在2011年,，北京就曾推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”商品住宅用地——房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地塊,，建筑面積23.95萬(wàn)平方米,。中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以14.6億元的總價(jià)拿下，折合樓面地價(jià)為6095元每平方米,。根據(jù)招拍掛文件的規(guī)定,，該地塊商品房的銷(xiāo)售限價(jià)均價(jià)為1.25萬(wàn)元每平方米，戶(hù)型面積限定為中小套型,。
“當(dāng)時(shí)房山商品房均價(jià)為14000-15000元每平方米,，限價(jià)房的價(jià)格相比市場(chǎng)價(jià)格低20%以上，對(duì)區(qū)域影響非常大,。超過(guò)2000套的供應(yīng),，不僅消化了需求量，也明顯拉低了區(qū)域售價(jià),。之后北京在門(mén)頭溝,、大興也出讓過(guò)同質(zhì)的地塊，對(duì)市場(chǎng)都有非常明顯的影響,�,！睆埓髠フf(shuō)。
張大偉指出,，一般商品房樓盤(pán)之所以會(huì)分期開(kāi)盤(pán),，一方面是為了抓住購(gòu)房者心理，造成搶房現(xiàn)象,，另一方面則是捂盤(pán)推高價(jià)格,。“而‘限價(jià)房’有固定價(jià)格,，沒(méi)有捂盤(pán)價(jià)值,，因此會(huì)集中放量�,！�
“‘限房?jī)r(jià)’類(lèi)地塊體量多屬于超過(guò)20萬(wàn)平方米的大型地塊,，涉及數(shù)千套住房,。集中放量不僅會(huì)影響市場(chǎng)預(yù)期，也會(huì)稀釋部分未來(lái)購(gòu)房需求,�,！睆埓髠フf(shuō)。
顧云昌也認(rèn)為,，除了必須是首套房外,，此類(lèi)房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)其他限制并不多，因此,，大體量的“限價(jià)房”在一定時(shí)期內(nèi)瞬間形成大量有效供應(yīng),，并將區(qū)域房?jī)r(jià)心理預(yù)期鎖死，以此在短期內(nèi)影響區(qū)域整體房?jī)r(jià),。
“應(yīng)該在一線(xiàn)城市推廣‘限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)’模式,。”顧云昌指出,，一線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定,，“夾心層”人口眾多，保障房,、“限價(jià)房”,、商品房三元制結(jié)構(gòu)供應(yīng)，可以保障各類(lèi)人群住房需求,。