22個(gè)月房價(jià)在同比下降，全國70個(gè)城市中唯一一個(gè)房價(jià)在連續(xù)下降的城市,，房價(jià)領(lǐng)跌全國,，而部分豪宅的房價(jià)與幾年前相比幾近腰斬,，溫州或?qū)⒊蔀樗山墭鞘邢拶徚畹牡谝怀恰Ｔ?jīng)以炒房團(tuán)著稱的浙江溫州的樓市,，今天為何遭遇寒冬?曾經(jīng)的領(lǐng)漲,，今天的領(lǐng)跌，溫州房價(jià)僅僅是個(gè)案,，還是具有樣本意義?它會(huì)給中國房地產(chǎn)市場帶來什么樣的信號(hào)?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、劉戈共同評(píng)論。
房價(jià)領(lǐng)跌全國,，昔日炒房團(tuán)為何會(huì)遭遇寒冬?從領(lǐng)漲到領(lǐng)跌,，溫州房價(jià)是否只是個(gè)案?
溫州樓市一直備受矚目。鹿城廣場是溫州標(biāo)志性的豪宅項(xiàng)目，開盤均價(jià)在4萬元左右,，2011年樓市火爆時(shí),，鹿城廣場的二手房價(jià)格，曾高達(dá)每平米八九萬元,，6月份,，已經(jīng)跌回了開盤時(shí)的起點(diǎn)。
王輔興(溫州某房產(chǎn)中介加盟店工作人員)：鹿城廣場也叫錦玉園,，當(dāng)時(shí)市場高位時(shí),，掛牌價(jià)已經(jīng)將近九萬，成交據(jù)了解七萬多,，七萬五以上有成交的,，后來市場發(fā)生變化的時(shí)候，價(jià)格跌下來,，大部分掛牌價(jià)都在五萬多,，成交大概在四萬六左右，四萬二三,。
香緹半島,，京都城等項(xiàng)目，近來的價(jià)格也在大幅回落,。
香緹半島小區(qū)保安：這里(香緹半島)的房子,，比開盤的時(shí)候賣得便宜，開盤時(shí)這里炒到五萬多,，六萬多,，現(xiàn)在三萬多。
陳鴻(溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員)：瘋狂到什么程度?一個(gè)號(hào),，一個(gè)樓盤開盤的順序號(hào),，都可以在一個(gè)小時(shí)之內(nèi)爆炒到，價(jià)值一分錢不值的(號(hào)),，爆炒到三十萬,，五十萬，甚至都有成交,，那么這個(gè)市場是瘋掉了,。
此后，房價(jià)暴漲的溫州成為了房地產(chǎn)限購的城市,。2011年下半年,，溫州樓市開始降溫，2012年,，房價(jià)出現(xiàn)了明顯的降幅,。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示,，溫州市唯一的5月和6月房價(jià)均同比下降的城市，2011年9月以來,，溫州房價(jià)連續(xù)22個(gè)月同比下降,。
劉戈：溫州的城市人口占比較小 樓市遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
溫州有它的特殊性，它當(dāng)時(shí)漲起來和現(xiàn)在跌下來都是因?yàn)樗旧矸績r(jià)就是建立在沙灘上,，它的基礎(chǔ)不是本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。要是論制造業(yè)、服務(wù)業(yè),，溫州和浙江其他地方相比,，無論是總量，人均,，比寧波、紹興這些地方都差的很遠(yuǎn),，它的錢來自于全世界的溫州人,，所以這個(gè)錢的投機(jī)性就非常強(qiáng)。當(dāng)他們預(yù)判到未來價(jià)格會(huì)很高的時(shí)候,，那就會(huì)全部投入進(jìn)來,，一旦有什么信號(hào)讓信心動(dòng)搖，那就做鳥獸散,，它的這個(gè)特征特別的明顯,。
其實(shí)溫州的特征是一個(gè)大農(nóng)村小城市，聽起來這個(gè)城市有九百多萬人口,，是很大的一個(gè)城市,，但它真正城區(qū)的那部分城市人口占的比例很低。由于海外的錢很多,，所以周邊很多市鎮(zhèn)里,，在農(nóng)村的宅基地里也蓋了很多房子，那些房子沒有統(tǒng)計(jì)到商品房里,，其實(shí)那些房子的面積是很大的,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)?shù)氐男枨蟆６?dāng)?shù)氐娜丝趤碚f,，這幾年基本上是百分之零點(diǎn)幾的增長率,，所以已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)供大于求了。
馬光遠(yuǎn)：房價(jià)的走勢是流動(dòng)人口的走勢 而溫州人的特征是走出去
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺得是一個(gè)基本面全面的變化,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)本身的一個(gè)變化,，中小企業(yè)因?yàn)檫@兩年很困難，錢很緊張,，很荒;第二是房地產(chǎn)基本面的變化,，供需差不多基本已經(jīng)平衡了,，有房子的人在溫州非常多。按照溫州以前的限購政策,，你有房就不能買房了,，這樣供應(yīng)出大量的房子就沒人買，所以幾重因素導(dǎo)致現(xiàn)在連續(xù)這么長時(shí)間一直處在下跌的狀態(tài),。但我特別要強(qiáng)調(diào)的是,，房地產(chǎn)房價(jià)的下跌絕對(duì)不是一個(gè)反常現(xiàn)象,，現(xiàn)在很多人看到溫州的房價(jià)下降好像很奇怪,，如果說它的基本面，它所有的因素導(dǎo)致它跌的話,，我覺得這個(gè)跌才是很正常的,，反而全國這么多的城市房價(jià)一起往上漲，這才是不正常的,。
從溫州房價(jià)本身的供需基本面來看,，你現(xiàn)在如果去溫州，很少有人會(huì)告訴你,，他沒有房子,。我曾經(jīng)多次去溫州開會(huì)，接我的司機(jī)都有四套以上的房子,。那么一般的人是一個(gè)什么樣的情況,，我想就很清楚。再有,，新進(jìn)入的人口在大多數(shù)情況下,，現(xiàn)在看中國的房價(jià)，很多城市之所以大家一直看漲,，是因?yàn)槲磥磉�有很多人口進(jìn)入,，而溫州沒有剛需，因?yàn)樵撚蟹孔拥亩加蟹苛?第二,，有房子的人又不讓買;第三,，新進(jìn)入的人口又太少，所以房價(jià)的走勢事實(shí)上是流動(dòng)人口的走勢,，溫州人是走出來,，不是走回去。
聶梅生：溫州松綁限購令實(shí)際上是在刺激需求
(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
溫州的情況是這樣,，它前期的房地產(chǎn)的供應(yīng)量是比較大的,，所以銷售的速度比較慢。在為數(shù)不多的今年上半年房價(jià)下跌的城市當(dāng)中,，溫州是一個(gè),，它實(shí)際上是處在滯銷的情況下,。它原來不許購第二套房，那么存量房就盤活不了,，它只有盤活了存量房以后,，才能夠使整個(gè)溫州房地產(chǎn)的一手房、二手房的存量才能夠消納,、才能夠活起來,。我覺得，它現(xiàn)在實(shí)際上是刺激這種需求,，如果需求刺激了以后,，它整個(gè)的房地產(chǎn)市場才能平穩(wěn)，并不是所有的城市都這樣,，它有它的特殊性,。第二，溫州在房地產(chǎn)如果積壓了這么大量的問題,，那么它必須去解決,，不解決的話，對(duì)它整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不利的,。因?yàn)榇罅康馁Y金壓在這個(gè)地方,，必須使它活起來,，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資能夠傳導(dǎo)到需求,，但這種辦法并不是全國所有的城市都有的。
劉戈：北京的限購政策實(shí)際上留了一個(gè)大缺口 不像溫州徹底和堅(jiān)決
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
溫州的房子更多的是用來投資的,，它就是一個(gè)投資品,，所以這種投資品的特性就決定了它受外界風(fēng)吹草動(dòng)的影響特別嚴(yán)重。從2008年7月到現(xiàn)在,，溫州房價(jià)的頂峰在2011年4月份,，而在2011年3月14號(hào)，溫州出了限購令的細(xì)則,，也就是從這一天開始,，不論是溫州的戶籍人口，還是外來人口,，只能再買一套房子,，是全國最嚴(yán)格的限購政策。有了這個(gè)政策以后,，由于它本身就是一個(gè)投機(jī)性非常強(qiáng)的市場,，所以立竿見影，那上就下跌,，在半年的時(shí)間里下降了將近30%,，現(xiàn)在基本上處在一個(gè)比較平緩的區(qū)間里面,。再有，溫州的限購政策當(dāng)時(shí)比國務(wù)院要求的更嚴(yán)厲,，因?yàn)樗?dāng)時(shí)漲的太快了,，所以它有點(diǎn)矯枉過正，所以這個(gè)限購令打的很準(zhǔn),。
我們?cè)倏幢本�,，我們把北京和溫州兩個(gè)城市的房價(jià)曲線疊加起來，北京在2010年5月份采取了限購政策,，當(dāng)時(shí)在半年以內(nèi)房價(jià)有所下跌,，之后慢慢地回升，北京為什么沒有像溫州這樣的下跌?一方面,，它可能有其他一些更綜合的因素,，但是是不是北京的限購政策實(shí)際上一直留了一個(gè)大的缺口?就是說北京市民可以買兩套，也就是說它的限購政策不像溫州這么徹底,，不像溫州這么堅(jiān)決,。
馬光遠(yuǎn)：禁令三令五申 部分地方政府仍存僥幸心理
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)可以從兩個(gè)角度去看，一個(gè)是限購等于把有購買能力的人的購房,，房子跟錢給切開了;第二,，2011年，溫州的中小企業(yè),，包括民間借貸出了很大的問題,，錢跟錢之間擠壓，擠壓的結(jié)果是,，造成一個(gè)踩踏效應(yīng),，最受傷的除了中小企業(yè)以外，就是房地產(chǎn),。我們現(xiàn)在看到,，這個(gè)市場盡管從三萬已經(jīng)掉到兩萬多，但是兩萬二的房價(jià)在全國仍然能夠排進(jìn)前十,。也就是說,，從城市面貌和發(fā)展?fàn)顩r來講，溫州我真的不敢恭維,，兩萬二的房價(jià)仍然是比較高的,。
以前溫州的限購政策現(xiàn)在從全國來看，從政策的正當(dāng)性來看,，我覺得是矯枉過正,，大家買一套，比如有一些改善性的需求就根本沒法買,。那么北京跟溫州真的不一樣,，北京未來整個(gè)的預(yù)期都不一樣,，因?yàn)樗鞘锥迹液芏嗳酥v未來的流動(dòng)人口還有多少多少會(huì)進(jìn)入北京,。我覺得溫州之前的限購政策本身既然矯枉過正的話,，政策隨時(shí)糾正都是可以的，而且我認(rèn)為現(xiàn)在溫州這么一個(gè)市場,，我一直強(qiáng)調(diào)它是一個(gè)正常的市場,，它跟北京不一樣。既然正常,，比如說供需平衡,，有一部分的人在投資、投機(jī),，那么在這種情況下,，這個(gè)市場既然正常了，你為什么還要限購?
劉戈：房價(jià)趨穩(wěn)之后 也就是限購政策退出之際
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)當(dāng)時(shí)大家理解的所謂限購都是一個(gè)暫時(shí)性的政策,，包括溫州政府自己也解釋,，為什么當(dāng)時(shí)我們定的這么嚴(yán)?是因?yàn)槲覀冋J(rèn)為可能就是幾個(gè)月的事，現(xiàn)在因?yàn)橐呀?jīng)堅(jiān)持這么長時(shí)間了,，我們實(shí)在堅(jiān)持不下去了,。也就是說，它因?yàn)楫?dāng)時(shí)漲的太瘋了,，所以對(duì)一下把自己綁的太緊了,。我基本上同意，溫州供求的這個(gè)平衡,，在這幾年的房價(jià)走勢圖上,，我們看到溫州的這根曲線上去以后,，然后下來平著走了很長時(shí)間了,，而北京的曲線一直在往上走，所以什么時(shí)候它也走平了以后,，那也就是它的限購政策該退出的時(shí)候了,。
限購本質(zhì)上就是一個(gè)階段性的政策，但是這個(gè)階段有多長?像馬老師剛才得出來的一個(gè)結(jié)論,，像溫州這樣的城市,，可能當(dāng)時(shí)的政策定過嚴(yán)，所以顯得效果非常的明顯,，那么達(dá)到了平衡,，這退燒藥吃了，然后燒退了,，那后面就進(jìn)入到正常程序�,，F(xiàn)在哪個(gè)城市先把燒退下來,，那哪個(gè)城市就可以先退出，退出來以后也不能完事大吉,，后面其他的一些稅費(fèi)和政策也跟上,、銜接上，那么我們就回到一個(gè)正常狀態(tài),。
馬光遠(yuǎn)：限購應(yīng)該堅(jiān)持到供需基本平衡為止
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場已經(jīng)在分化,，全國性的一刀切的限購政策已經(jīng)沒有必要。因?yàn)橛行┏鞘锌隙ㄊ撬山�,，這是毫無疑問的,。比如說溫州的松綁導(dǎo)致北京出現(xiàn)松綁的話，那么北京一定要警惕,。因?yàn)閷?duì)北京來講,，這兩個(gè)市場完全不一樣，北京需求跟供應(yīng)還沒有平衡,，需求量很大,，供應(yīng)仍然跟不上，但溫州的供需已經(jīng)平衡,，價(jià)格規(guī)律是主要的規(guī)律,。溫州這個(gè)市場本身，我覺得維持限購根本沒必要,，那么把限購取消掉以后,，趕快上房產(chǎn)稅，趕快上別的政策,。
我不認(rèn)為溫州是特例,，因?yàn)槿珖姆康禺a(chǎn)市場都是不一樣的，該限購的一定限購,。比如說北京,，我認(rèn)為還應(yīng)該堅(jiān)持，堅(jiān)持到什么時(shí)候?yàn)橹?供需基本平衡為止,，但是溫州已經(jīng)平衡了,，就沒必要了，它這個(gè)市場我認(rèn)為是很健康的,。平衡就是看基本供需,，就是溫州無論是存量房，還是增量房,，還是庫存,，基本上已經(jīng)供應(yīng)都大于需求了。
馬光遠(yuǎn)：限購不應(yīng)全國一刀切 必須上制度性的長效機(jī)制 這樣未來我們將不會(huì)再談及調(diào)控
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我想全國的房地產(chǎn)市場未來整個(gè)政策最起碼有兩個(gè)特點(diǎn)，第一,，因地而制宜,，不同地方的房價(jià)背后邏輯不同，不要搞全國一刀切的政策;第二,，都必須上制度性的長效機(jī)制,，這幾年我們搞房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，最好的地方應(yīng)該是溫州,，這個(gè)市場本身漲漲跌跌,，整個(gè)供需很平衡，又有很多錢,，市場又很活躍,，在這個(gè)地方不搞房產(chǎn)稅在什么地方搞房產(chǎn)稅?做長效機(jī)制，它應(yīng)該搞試點(diǎn),。就是你要真正退出限購的話,，那么你上房產(chǎn)稅，我想溫州市政府肯定會(huì)同意的,，所以未來整個(gè)市場的調(diào)控,，我們以后可能談到房地產(chǎn)的話，不會(huì)談到調(diào)控兩個(gè)字……