近日,，國家審計署網(wǎng)站發(fā)布一句話公告：根據(jù)國務(wù)院要求,，審計署將組織全國審計機關(guān)對政府性債務(wù)進行審計。緊接著,，對2012年保障房專項資金審計發(fā)現(xiàn)被挪用資金總計58億元,。敏感時期,，股市受消息面預(yù)期的影響，市場波動相當劇烈,，諸如“黑色星期一”的事件屢有發(fā)生,，其中，房地產(chǎn)權(quán)重股“萬寶招金”更是備受關(guān)注,，但凡出現(xiàn)債務(wù)審計消息,，便大幅拖累股指。
之所以市場把對政府債務(wù)的審計與房地產(chǎn)上市企業(yè)聯(lián)系起來,，其原因在于,，政府債務(wù)的資金投向有很大一部分涉入房地產(chǎn)和土地市場。從審計署在今年6月公布的全國36個地方政府本級政府性債務(wù)審計結(jié)果來看,，資金投向主要集中于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn),、土地開發(fā)項目,；有16個地區(qū)債務(wù)率超過100%,，最高地區(qū)為189%,。其中，用于土地收儲資金規(guī)模較2010年增加652.83億元,，增長21.15%,。然而，由于過往依靠投資拉動的發(fā)展方式,，已經(jīng)使得政府長期的財務(wù)風(fēng)險逐漸顯現(xiàn),，因此，市場的擔憂不無道理,。長久以來對于土地出讓及稅收的依賴性有待調(diào)整,。
不難發(fā)現(xiàn)，如此大范圍的審計查賬密度在近十年似乎從未如此密集過,，而在宏觀經(jīng)濟指標預(yù)示下行風(fēng)險的當下,，中央政府似乎無意采用過往擴張性的支出方式，提振市場,，穩(wěn)定經(jīng)濟增長,。同時，擴張性的積極財政政策還需要受制于赤字率,，決策層意味深長考慮“兜底”計劃,，體現(xiàn)出“底線”思維，意在“盤活存量”,。其中的種種愈發(fā)指向一點,，中國政府在時隔20年之后，改革戰(zhàn)略從“整體改革”邁入了深化“存量改革”的時期,。為此,，盤活存量資金對于政府所涉及的各行各業(yè)都有著重要的戰(zhàn)略意義，更何況攸關(guān)民生的房地產(chǎn)行業(yè),。
基于投融資領(lǐng)域的改革路線逐漸明朗化,，決策層正采取措施，引入市場化融資方式,，財政托底的依賴度趨于弱化,，作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，房地產(chǎn)市場還將受到“剛需”支撐,，穩(wěn)中有進,。近期，由于地方財政收入增速有所放緩,，行政層級較低的城市稅基較低,，導(dǎo)致其對土地出讓收入的依賴性更強,。根據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年,，全國土地出讓收入占稅收收入約30%,，可以預(yù)見的是，基于龐大的債務(wù)規(guī)模,，為抵御不斷攀升的財務(wù)費用,，地方政府短期內(nèi)唯有不斷增加土地供應(yīng)才可避免違約情形。
然則,，土地資源是有限的,，無論地方政府抑或是房企，一再通過土地資源(初級資源)進行運作并非長久之計,，存量改革范圍亦涉及盤活存量土地,，過往處理欠妥或者淪為城市“褐地”的土地同樣有再利用的價值。為此,，根據(jù)國際經(jīng)驗以及結(jié)合當前局勢,，可行的融資方式包括資產(chǎn)證券化(ABS)和市政債。地方政府可以通過ABS將大型基建項目和房產(chǎn)項目轉(zhuǎn)入市場化運作,，透明度較高,，并且?guī)磔^大的融資規(guī)模；房地產(chǎn)企業(yè)也可通過市場化方式,，解決房貸資金流轉(zhuǎn)問題,；另外，此舉也有助于銀行緩釋資金過度集中所帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險,。
7月30日召開的半年度中共中央政治局會議中,，習(xí)近平總書記指出，盤活存量資金,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。很顯然，決策層的意圖旨在引導(dǎo)走向經(jīng)濟再平衡,，而非有意打壓某些行業(yè)(包括房地產(chǎn)),，因此，在短期調(diào)整過后,，房地產(chǎn)板塊及其相關(guān)股票都將迅速收復(fù)此前失地,，未來政策面的波動更多是短期效應(yīng)，長期穩(wěn)定市場才是根本,。
(作者單位：易貿(mào)研究中心)