朱中一：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo),、各位嘉賓,、各位同仁、新聞界的各位朋友大家好,。剛才三亞市的王市長,、主辦單位和聯(lián)合主辦單位的領(lǐng)導(dǎo)都做了精彩的致辭,，我作為應(yīng)邀參會的嘉賓和協(xié)會的負(fù)責(zé)人感到本次論壇內(nèi)容豐富、演講嘉賓層次高,，所研究的問題都是業(yè)內(nèi)關(guān)心的問題,。希望各位同仁能珍惜機會，聆聽專家和企業(yè)家們的演講和觀點碰撞,，并加強與會人員的交流,。通過會議，既能吸取會議當(dāng)中的營養(yǎng),，又能增進(jìn)新老朋友的友誼,，以便今后共同為我們行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn),。
我發(fā)言的題目是“積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展”。大家都知道,，這兩句話是7月30號中央政治局會議在分析研究上半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作時明確提出的兩句話,，鑒于國務(wù)院有關(guān)部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制還處在論證階段，估計可能還要三個月左右的時間才能逐步的清晰和大家見面,。當(dāng)前不少人對下一步房地產(chǎn)市場的走向感到迷茫,，說實在的，我本人也不十分有把握。在此,，僅根據(jù)自己的學(xué)習(xí)體會,，把積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展談點看法,，供各位參考,，我主要談三方面的意見：
一、強調(diào)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,，是對粗放式城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型,，必須要有一系列制度創(chuàng)新做保證。
改革開放以來,，我國的城鎮(zhèn)化率以年均提高1.02個百分點的速度快速發(fā)展,，對拉動經(jīng)濟快速增長、提升城鎮(zhèn)綜合服務(wù)能力,、改善人居環(huán)境發(fā)揮了重要的作用,。但同時也要看到，一些地方城鎮(zhèn)用地粗放低效,，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化,，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程滯后,；一些地方在城鎮(zhèn)化推進(jìn)中,，比較注重城市的建設(shè)或過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，對實體經(jīng)濟和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重視不夠,；一些地方重視經(jīng)濟發(fā)展,、輕環(huán)境保護，重城市建設(shè),，輕管理服務(wù),，重地上建設(shè)，輕地下管網(wǎng)建設(shè)與維修等問題比較突出,，造成交通擁堵,、空氣污染、地下管網(wǎng)排水不暢等“城市病”日益突出,。隨著我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)而資源環(huán)境等制約因素加劇,，過去那種主要靠高投入、高消耗,、高排放的粗放型城鎮(zhèn)化模式必須轉(zhuǎn)型,，必須堅持走以人為本、集約高效,、綠色智能,、四化四步的新型城鎮(zhèn)化道路，或者說是以人為核心的新型城鎮(zhèn)化道路。
推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化,，涉及到戶籍制度,、土地管理制度、城鎮(zhèn)投融資制度,、基本公共服務(wù)制度和住房制度等一系列改革,，需要在做好頂層設(shè)計的前提下積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。我們既要看到推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化的艱難性,，又要看到如果延續(xù)過去粗放型的老路,，中國的經(jīng)濟、城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)將難以持續(xù)健康發(fā)展,。所以,，我們必須要朝新型城鎮(zhèn)化方向轉(zhuǎn)型而不能重走老路。當(dāng)前,，要謹(jǐn)防一些地方在中央政府“穩(wěn)增長”基調(diào)下,，為拉抬本地原本不低的經(jīng)濟指標(biāo)而再次“保增長”，卻忽視了經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整,；及一些地方土地市場“高燒”不退而影響市場預(yù)期等情況,。
二、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)業(yè)的要求,。
城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)關(guān)系密切,。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要載體，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的空間,。但兩者只有按其自身的規(guī)律和百姓的需求推進(jìn),，才能相互促進(jìn)，良性互動,，最終讓最廣大的人民群眾受益,。
那么，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,，對房地產(chǎn)業(yè)有哪些需求呢,？我個人認(rèn)為，主要有四點：
1,、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,，要求房地產(chǎn)業(yè)能科學(xué)定位。在過去住房嚴(yán)重短缺和重發(fā)展速度的年代,，我們往往看重房地產(chǎn)業(yè)對拉動經(jīng)濟增長的功能�,，F(xiàn)在新型城鎮(zhèn)化強調(diào)以人為本、四化同步,、產(chǎn)業(yè)帶動和產(chǎn)城融合,，要求我們的住宅產(chǎn)業(yè)真正能真正成為為百姓提供住有所居的重要民生行業(yè)，要求非住宅類房地產(chǎn)業(yè)能成為為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。
2,、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,，要求不斷完善市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，為百姓實現(xiàn)住有所居服務(wù),。通過完善雙軌制的住房制度,，推動形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理,、價格基本穩(wěn)定的住房供需格局,。大家注意，我這里提的是“價格基本穩(wěn)定”,。在6月26號國家發(fā)改委主任徐紹史代表國務(wù)院向全國人大常委會的工作報告里頭提出的是“房價要與消費能力基本適應(yīng)”,，我感覺有點難，所以我這里用的是“價格基本穩(wěn)定的住房供需格局”,。通過增加普通商品住房及用地的有效供應(yīng),、抑制投機投資性購房、加強保障性安居工程建設(shè)力度及盤活存量,、規(guī)范二手房市場和租賃市場等措施,，認(rèn)真解決城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。探索城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛勾,，與農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)掛勾,；允許在集體建設(shè)用地上建設(shè)公租房，解決農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移等人口的租房問題,。還要認(rèn)真探索解決與居家養(yǎng)老為基礎(chǔ),、社區(qū)服務(wù)為依托,、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐相適應(yīng)的老年住區(qū)體系,。
3、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,，就要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式,，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)的建設(shè)力度。要優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu),，統(tǒng)籌中心城區(qū)改造,、棚戶區(qū)改造、城中村改造和新城區(qū)開發(fā),，促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效,、生活空間宜居適度，加強城市市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè),，加強城市內(nèi)部和城市間交通路網(wǎng)的規(guī)劃與建設(shè),，方便居民出行和生活；要大力開發(fā)省地節(jié)能環(huán)保智能建筑，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平,，提高住宅等項目的品質(zhì),、性能、環(huán)境等質(zhì)量和使用壽命,，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)的建設(shè)力度,，并創(chuàng)造條件為居民提供良好的物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù),、醫(yī)療服務(wù)和適老化服務(wù)等,，努力將新建小區(qū)建設(shè)成綠色生態(tài)城區(qū)和人性化服務(wù)社區(qū)。
4,、推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,，還要積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等非住宅類地產(chǎn)的發(fā)展,。促進(jìn)這些地產(chǎn)既能符合集約高效,、綠色智能與保護環(huán)境的要求，又要為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展服務(wù),，還能讓百姓的生活更加美好,。
三、對促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策走勢判斷和建議,。
今年前七個月,，全國房地產(chǎn)市場總體延續(xù)了去年下半年以來的回升態(tài)勢，部分熱點城市商品房成交量和住房價格上漲明顯,，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較高水平,，保障性安居工程推進(jìn)順利。但一些地方房價上漲的預(yù)期較強,、“地王”也頻頻出現(xiàn),；房地產(chǎn)市場的差異性明顯，一些地方供求關(guān)系緊張,，一些地方的商品住房和商業(yè)地產(chǎn)去化壓力較大,；一些地方在保障房建設(shè)資金籌措等方面遇到了困難，也有個別地方將保障房資金挪作他用,。為此,，本人對房地產(chǎn)市場政策走勢和建議如下：
1、當(dāng)前經(jīng)濟運行總體平穩(wěn),，而多數(shù)地方房價,、地價上漲預(yù)期不減，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控不能放松,。這在國務(wù)院的有關(guān)通知和央行的通知中已有體現(xiàn),。如在7月5日國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》中強調(diào)：“認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策,，落實差別化住房信貸政策，加強名單制管理,，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)融資風(fēng)險,。”在7月19日央行宣布放開金融機構(gòu)貸款利率管理的同時,，仍然強調(diào)：“為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策,，個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不做調(diào)整�,！绷硗�,，在新一屆政府印發(fā)的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中，仍將“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”作為今年的一項重要工作,。鑒于當(dāng)前房價,、地價上漲的預(yù)期不減，我們也建議,，對土地供應(yīng)緊張,，地價、房價上漲較快的城市,，要強化地方政府責(zé)任制,，強調(diào)住房用地的供應(yīng)計劃要與住房供應(yīng)計劃掛勾，普通商品房用地的出讓價格要與穩(wěn)定房價的目標(biāo)責(zé)任制銜接,。否則,，下一步穩(wěn)定房價的難度更大。要實現(xiàn)6月26號國家發(fā)改委主任代表國務(wù)院向全國人大報告中提出的實現(xiàn)房價與消費能力基本適應(yīng)的目標(biāo)就更難,。
2,、加快構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。房地產(chǎn)長效機制,，我個人認(rèn)為應(yīng)包括：抓緊完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟的和法律的手段來進(jìn)行調(diào)控,，又要在完善住房和住房用地供應(yīng)體系,、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機制,。其中也包括：應(yīng)繼續(xù)加強保障性安居工程在資金籌措、使用監(jiān)管,、規(guī)劃建設(shè),、工程質(zhì)量、分配,、退出和運營管理等方面的工作,。
我們同時也要看到,，成熟的制度既要借鑒境外的成功經(jīng)驗，又要在本國實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上逐步完善,。長效機制的設(shè)計,、完善都有一個過程，并且也是螺旋式上升的,。如我們希望地方政府不要過度依賴土地財政和房地產(chǎn),，而要通過產(chǎn)業(yè)帶動來發(fā)展經(jīng)濟，但這既涉及到中央政府與地方政府的事權(quán),、財權(quán)匹配問題,，又涉及到引進(jìn)產(chǎn)業(yè)有沒有條件等問題，非一年半載就能解決好的,。至于整個長效機制的建立與完善,，則需要更長的時間。
2012年11月17日,，在新一屆中央政治局第一次集體學(xué)習(xí)時,，習(xí)近平總書記指出：“鄧小平同志1992年在視察南方重要談話中指出：‘恐怕再有三十年的時間，我們才會在各方面形成一整套更加成熟,、更加定型的制度’,。黨的十八強調(diào)，要把制度建設(shè)擺在突出位置,，充分發(fā)揮我國社會主義政治制度優(yōu)越性,。我們要堅持以實踐基礎(chǔ)上的理論推動制度創(chuàng)新，堅持和完善現(xiàn)有制度,，從實際出發(fā),，及時制定一些新的制度，構(gòu)建系統(tǒng)完備,、科學(xué)規(guī)范,、運行有效的制度建設(shè)，使各方面制度更加成熟更加定型,，為奪取中國特色社會主義新勝利提供更加有效的制度保障”,。
我引用習(xí)近平總書記這一段講話的目的，是讓大家既要看到中央新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子在通過改革和實踐基礎(chǔ)上制度創(chuàng)新的堅定信心,，又要看到構(gòu)建系統(tǒng)完備,、科學(xué)規(guī)范、運行有效,、成熟定型的制度體系,，要有若干年的時間。在這個過程中,，一方面還會出臺一些新的制度,，一方面也正如今年7月30日中央政治局會議指出的那樣,，要“堅持宏觀經(jīng)濟政策連續(xù)性、穩(wěn)定性,，提高針對性,、協(xié)調(diào)性，根據(jù)經(jīng)濟形勢變化,，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)和微調(diào),，穩(wěn)中有為”。
3,、房地產(chǎn)市場是地域差異性很大的市場,。中央政府應(yīng)允許地方政府在中央政策的原則指導(dǎo)下，各地可因地制宜,、分類決策,。中央政府應(yīng)要求各地加強城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展。城鎮(zhèn)化發(fā)展與人口流動趨勢的研究,，并結(jié)合城鎮(zhèn)原居民的住房狀況,，制定符合當(dāng)?shù)貙嶋H的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃(計劃)和住房保障發(fā)展規(guī)劃(計劃)，以合理的土地供應(yīng)節(jié)奏,，調(diào)節(jié)市場供求,，穩(wěn)定市場預(yù)期。
我的發(fā)言有不當(dāng)之處,，歡迎大家批評指正,。