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“冷熱不均”是當(dāng)下樓市的真實(shí)寫照,，一線城市的漲勢不止與三四線城市的跌跌不休形成了強(qiáng)烈反差。近期的市場走勢充分說明,，由于樓市在不同城市之間出現(xiàn)分化,，以及房地產(chǎn)市場典型的地域性特點(diǎn)，再采用全國“一刀切”的調(diào)控政策將事倍功半,，或收效甚微,。
當(dāng)下，隨著樓市分化的不斷加劇,，以及區(qū)域市場差異性特征愈發(fā)明顯,，調(diào)控思路應(yīng)及時(shí)作動(dòng)態(tài)調(diào)整，即在堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖主基調(diào)的同時(shí),，應(yīng)從“一刀切”政策逐漸轉(zhuǎn)化為差別化對待,。更為關(guān)鍵的是逐漸厘清政府邊界，減少行政手段對市場的干預(yù),，將選擇權(quán)和定價(jià)權(quán)交還市場,。從近期釋放的一系列信號可以預(yù)見，加速“去行政化”將是未來調(diào)控的趨勢和方向,。
梳理近十年樓市調(diào)控歷程,，僅僅通過限購、限貸等行政手段調(diào)控需求,，效果并不理想,，房價(jià)也沒有出現(xiàn)預(yù)期的回調(diào)。實(shí)踐證明,，房地產(chǎn)市場的開放格局已經(jīng)形成,，市場體系也已相對完善，政府要想利用傳統(tǒng)的行政手段干預(yù)房價(jià),，可能會(huì)適得其反,。目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策，并未從根本上改變?nèi)藗儗ξ磥矸績r(jià)上漲的預(yù)期,，這從地王,、日光盤頻現(xiàn)中便可見一斑。未來的樓市調(diào)控,，在努力增加市場供給的同時(shí),，應(yīng)更加重視市場預(yù)期管理。
預(yù)期管理的一個(gè)重要方面，就是要在調(diào)整樓市結(jié)構(gòu),、盤活存量上下功夫,。樓市調(diào)控從表面上看是調(diào)房價(jià)，實(shí)質(zhì)上是調(diào)結(jié)構(gòu),，政府應(yīng)想方設(shè)法做好棚戶區(qū)改造,、增加保障房和中小套型普通商品房的供給比重，同時(shí)應(yīng)努力盤活市場上的既有存量,，在政策上對保障性住房予以傾斜,，同時(shí)應(yīng)該強(qiáng)化監(jiān)管確保既定目標(biāo)的落實(shí)和執(zhí)行，否則再好的政策在執(zhí)行過程中也會(huì)遭遇變味,、走樣的尷尬,。審計(jì)署近日發(fā)布的2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計(jì)結(jié)果便是一個(gè)例證。審計(jì)結(jié)果顯示,，360個(gè)項(xiàng)目或單位居然挪用保障性安居工程專項(xiàng)資金近58億元,，用于非保障性安居工程項(xiàng)目支出。
毋庸置疑,，與以往的調(diào)控思路略有不同,，新一屆政府履新以來，雖然調(diào)控的總體基調(diào)尚未改變,，但轉(zhuǎn)換思路,、減少對行政性措施依賴的信號不時(shí)顯現(xiàn)�,？梢灶A(yù)見,，面對市場分化的現(xiàn)實(shí)情況，樓市調(diào)控可能會(huì)展開有針對性的微調(diào),，而市場化的調(diào)控手段將是未來樓市政策的趨勢和主線，這主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè),。
之前已有觀察家指出,，房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革有望從財(cái)稅、金融,、土地制度等方面入手推進(jìn),。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等將為房地產(chǎn)調(diào)控和長效機(jī)制建立奠定基礎(chǔ),。
這也可以從近期媒體的報(bào)道中得到印證——多個(gè)部委正在參與制定房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制,，其中包括房產(chǎn)稅試點(diǎn)、保障房建設(shè),、公積金貸款等多個(gè)層面,。雖然短期內(nèi)行政手段退出的可能性不大，但隨著長效調(diào)控機(jī)制的漸次落地,，行政性調(diào)控手段的退出將成為必然,，而針對不同地區(qū)采取因地制宜的調(diào)控措施,，無疑會(huì)形成政策穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn),、房價(jià)穩(wěn)的良性局面,，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展,。
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