期待地產(chǎn)項(xiàng)目為湖北金環(huán)帶來業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)機(jī)的投資者又要失望了,。公司董事會(huì)已經(jīng)籌劃把地產(chǎn)公司的股權(quán)賣掉，盡管這個(gè)10萬平方米的項(xiàng)目已經(jīng)銷售了三分之一，另外三分之二也已全部建成并正在熱售中,。但經(jīng)過一系列的運(yùn)作，這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)恐怕與普通投資者已沒有關(guān)系,。
7月19日,，湖北金環(huán)發(fā)布公告，擬以8253萬元的價(jià)格出售所持有的控股子公司湖北金環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99%股權(quán),，接盤者中金匯鼎湖北投資管理有限公司的主要股東為兩名自然人,。根據(jù)公告，公司對(duì)金環(huán)地產(chǎn)的長(zhǎng)期股權(quán)投資凈額為9023萬元,，若此次以8253萬元出售,，金環(huán)地產(chǎn)將錄得虧損770.18萬元。
黃金地段 地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)虧錢,？
這幾年做地產(chǎn)還會(huì)虧錢,？湖北襄陽當(dāng)?shù)赝顿Y者張先生表示無法理解。在他看來,，雖然房?jī)r(jià)沒有繼續(xù)大幅上漲,，但地產(chǎn)項(xiàng)目肯定還是掙錢的，尤其是那些地段好,、拿地成本不高的項(xiàng)目,。
公開資料顯示，湖北金環(huán)房地產(chǎn)的前身襄樊純昊投資有限公司成立于2001年,，原本隸屬于大名鼎鼎的“泰躍系”,，2005年湖北金環(huán)以合計(jì)1.88億元的價(jià)格獲得其99%股權(quán)，并在2010年更名為湖北金環(huán)房地產(chǎn),。金環(huán)房地產(chǎn)一共開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目,，一是早已建成交付的泰躍·朝陽項(xiàng)目，二是正在銷售的金環(huán)·御江苑項(xiàng)目,。該項(xiàng)目位于襄陽市中心的漢江邊,，且處于漢江一橋和漢江二橋之間的核心位置，屬于襄陽當(dāng)?shù)氐狞S金地段,，目前該地段商品房售價(jià)普遍在每平方米6000元以上,。
根據(jù)公司最新公告，御江苑項(xiàng)目位于襄陽市人民西路與霽月路交會(huì)處,，項(xiàng)目占地面積30261平方米,，總建筑面積103210平方米，容積率3.5,，綠化率為35%,。受地塊拆遷工作影響，項(xiàng)目分三期實(shí)施，首期項(xiàng)目于2011年11月正式動(dòng)工,，三期項(xiàng)目2012年7月開始實(shí)施,。截至目前，項(xiàng)目樓棟主體結(jié)構(gòu)已全部封頂,，預(yù)計(jì)整體竣工交付時(shí)間為2014年3月31日,。
公告稱，項(xiàng)目住宅部分于2011年12月開始預(yù)售,，截至2013年6月30日,，共銷售住宅302套，銷售面積34091.2平方米,。其中2013年1月起,，受市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的影響，項(xiàng)目成交量和銷售均價(jià)出現(xiàn)大幅下挫,，2013年1月-6月期間,，住宅成交套數(shù)僅為57套，銷售面積5970.87平方米,，成交均價(jià)5933元,。
回查資料，金環(huán)房地產(chǎn)于2010年1月份通過公開競(jìng)拍取得御江苑的土地開發(fā)權(quán),，拿地價(jià)格為1.046億元,。
簡(jiǎn)單計(jì)算就不難發(fā)現(xiàn)其中的問題。以御江苑項(xiàng)目的總建面和此前銷售單價(jià)計(jì)算,，該項(xiàng)目的整體收入應(yīng)該在6億元左右,，而土地成本僅1.046億元，即使把建安成本算到2個(gè)億（即每平方米2000元）,，再加上1個(gè)億的其他費(fèi)用,，這也仍應(yīng)是一個(gè)有利可圖的項(xiàng)目。
但根據(jù)公司最新披露的公告,，如果湖北金環(huán)房地產(chǎn)公司以凈資產(chǎn)的價(jià)格出售,，上市公司不僅賺不到一分錢，還將出現(xiàn)770萬元的虧損,。
“我們買湖北金環(huán)的股票,，看中的就是這個(gè)樓盤的收益，公司當(dāng)時(shí)拿地成本不高,，樓盤的地段又好,，結(jié)果折騰了幾年也沒有為公司帶來一分錢利潤(rùn)，現(xiàn)在算總賬居然是虧錢的,，這里面出了什么蹊蹺,？”投資者張先生向上證報(bào)記者抱怨,。
三大疑惑 且看利潤(rùn)如何消失！
利潤(rùn)到哪兒去了,？公司一系列公開信息留下了疑惑和線索,。
一個(gè)疑惑是銷售收入的確認(rèn),。根據(jù)公司最新公告,，截至6月30日銷售面積已達(dá)到3.4萬平方米，以5933元的均價(jià)計(jì)算,，銷售款也已超過2億元,。由于公司今年上半年僅售出57套房，就應(yīng)有245套房在2012年年底前售出,，對(duì)應(yīng)計(jì)算2012年底前銷售額已超過1.6億元,。不過回查公司提供的資料，這些預(yù)收款尚未被正式確認(rèn)收入,。公司提供的湖北金環(huán)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,，其2012年全年和今年一季度主營(yíng)收入都為0。
公司曾有計(jì)劃對(duì)部分售房收入進(jìn)行確認(rèn),。今年1月30日,，公司發(fā)布2012年度業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2012年全年盈利800萬元至1200萬元,，一個(gè)原因即是公司房地產(chǎn)子公司開發(fā)項(xiàng)目略有盈利,。然而一個(gè)月后，公司發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告,，稱子公司湖北金環(huán)房地產(chǎn)因開發(fā)的御江苑項(xiàng)目工程進(jìn)度原因,，對(duì)前期收入進(jìn)行調(diào)整，受此影響造成公司利潤(rùn)下降,。
第二個(gè)疑惑是評(píng)估時(shí)間的選擇,。根據(jù)公開信息，金環(huán)·御江苑項(xiàng)目一共分三期開發(fā),，其中第一期兩棟樓已分別于2011年年底和2012年初取得預(yù)售證,。根據(jù)襄陽市房管局公開消息，第二期兩棟樓在2012年7月24日獲準(zhǔn)預(yù)售,，第三期則是在2012年9月4日獲準(zhǔn)預(yù)售,。
以2012年8月31日為基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估，對(duì)第二期和第三期的銷售情況顯然就有了充分的操作空間,。評(píng)估報(bào)告未透露當(dāng)時(shí)房產(chǎn)的銷售情況以及建設(shè)情況,，根據(jù)公告提供的消息，截至今年6月30日已售面積為3.4萬平方米,，約占整個(gè)項(xiàng)目的三分之一,。
“房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)不同，估值相對(duì)有個(gè)成熟的市場(chǎng)，評(píng)估時(shí)就應(yīng)該以市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn),，得出的價(jià)格也最公平,。”某評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受上證報(bào)記者咨詢時(shí)表示,，對(duì)一個(gè)正在建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí),，很少以基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估，更不會(huì)采用半年或一年前的情況制作評(píng)估報(bào)告,，“對(duì)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說,，一年時(shí)間變化太大�,！�
通過公開信息無法詳細(xì)知曉御江苑項(xiàng)目自去年8月底至現(xiàn)在的變化,，回查評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間，為今年3月30日,，這與評(píng)估基準(zhǔn)日也有了7個(gè)月的時(shí)間距離,。
第三個(gè)疑惑也是最實(shí)質(zhì)的問題，即湖北金環(huán)為何要在項(xiàng)目的銷售期內(nèi)急著出手這個(gè)項(xiàng)目,？金環(huán)·御江苑項(xiàng)目真的如公告所說的,，“預(yù)計(jì)滯銷狀態(tài)還將持續(xù)，后續(xù)銷售價(jià)格可能繼續(xù)下挫”,？
上證報(bào)記者日前以購房者身份對(duì)金環(huán)·御江苑項(xiàng)目進(jìn)行了打探,。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，樓盤銷售一直比較好,，一期項(xiàng)目早已賣完,，二期僅剩下一種戶型，量也不多,，現(xiàn)在銷售的主要是三期項(xiàng)目,，均價(jià)6300元。對(duì)于記者提到的“賣不動(dòng)”問題,，工作人員直接表示,，“這么好的地段，根本不可能,，最多是在價(jià)格上讓一點(diǎn),。”
據(jù)襄陽房管局最新發(fā)布的數(shù)據(jù),，今年上半年,，襄陽市區(qū)商品房成交均價(jià)5471.40元/平方米，較去年同期商品房成交均價(jià)增長(zhǎng)10.6%,。
湖北金環(huán)搶著賣出地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)是什么呢,？昨日上證報(bào)記者與湖北金環(huán)相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系,，對(duì)方表示關(guān)于地產(chǎn)項(xiàng)目不方便說太多，一切以公告為準(zhǔn),；該交易的買方中金匯鼎湖北投資管理有限公司主要負(fù)責(zé)人也婉拒了采訪要求,。