期待地產(chǎn)項目為湖北金環(huán)帶來業(yè)績轉(zhuǎn)機(jī)的投資者又要失望了,。公司董事會已經(jīng)籌劃把地產(chǎn)公司的股權(quán)賣掉,，盡管這個10萬平方米的項目已經(jīng)銷售了三分之一，另外三分之二也已全部建成并正在熱售中,。但經(jīng)過一系列的運(yùn)作,，這個項目的利潤恐怕與普通投資者已沒有關(guān)系,。
7月19日，湖北金環(huán)發(fā)布公告,，擬以8253萬元的價格出售所持有的控股子公司湖北金環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99%股權(quán),，接盤者中金匯鼎湖北投資管理有限公司的主要股東為兩名自然人。根據(jù)公告,，公司對金環(huán)地產(chǎn)的長期股權(quán)投資凈額為9023萬元,，若此次以8253萬元出售，金環(huán)地產(chǎn)將錄得虧損770.18萬元,。
黃金地段 地產(chǎn)項目也會虧錢,？
這幾年做地產(chǎn)還會虧錢？湖北襄陽當(dāng)?shù)赝顿Y者張先生表示無法理解,。在他看來,，雖然房價沒有繼續(xù)大幅上漲，但地產(chǎn)項目肯定還是掙錢的,，尤其是那些地段好,、拿地成本不高的項目。
公開資料顯示,，湖北金環(huán)房地產(chǎn)的前身襄樊純昊投資有限公司成立于2001年,，原本隸屬于大名鼎鼎的“泰躍系”，2005年湖北金環(huán)以合計1.88億元的價格獲得其99%股權(quán),，并在2010年更名為湖北金環(huán)房地產(chǎn),。金環(huán)房地產(chǎn)一共開發(fā)了兩個項目，一是早已建成交付的泰躍·朝陽項目,，二是正在銷售的金環(huán)·御江苑項目,。該項目位于襄陽市中心的漢江邊，且處于漢江一橋和漢江二橋之間的核心位置,，屬于襄陽當(dāng)?shù)氐狞S金地段,，目前該地段商品房售價普遍在每平方米6000元以上。
根據(jù)公司最新公告,，御江苑項目位于襄陽市人民西路與霽月路交會處,，項目占地面積30261平方米，總建筑面積103210平方米,，容積率3.5,，綠化率為35%。受地塊拆遷工作影響,，項目分三期實施,，首期項目于2011年11月正式動工，三期項目2012年7月開始實施,。截至目前,，項目樓棟主體結(jié)構(gòu)已全部封頂,，預(yù)計整體竣工交付時間為2014年3月31日。
公告稱,，項目住宅部分于2011年12月開始預(yù)售,，截至2013年6月30日，共銷售住宅302套,，銷售面積34091.2平方米,。其中2013年1月起，受市場環(huán)境和競爭項目的影響,，項目成交量和銷售均價出現(xiàn)大幅下挫,，2013年1月-6月期間，住宅成交套數(shù)僅為57套,，銷售面積5970.87平方米，成交均價5933元,。
回查資料,，金環(huán)房地產(chǎn)于2010年1月份通過公開競拍取得御江苑的土地開發(fā)權(quán)，拿地價格為1.046億元,。
簡單計算就不難發(fā)現(xiàn)其中的問題,。以御江苑項目的總建面和此前銷售單價計算，該項目的整體收入應(yīng)該在6億元左右,，而土地成本僅1.046億元,，即使把建安成本算到2個億（即每平方米2000元），再加上1個億的其他費用,，這也仍應(yīng)是一個有利可圖的項目,。
但根據(jù)公司最新披露的公告，如果湖北金環(huán)房地產(chǎn)公司以凈資產(chǎn)的價格出售,，上市公司不僅賺不到一分錢,，還將出現(xiàn)770萬元的虧損。
“我們買湖北金環(huán)的股票,，看中的就是這個樓盤的收益,，公司當(dāng)時拿地成本不高，樓盤的地段又好,，結(jié)果折騰了幾年也沒有為公司帶來一分錢利潤,，現(xiàn)在算總賬居然是虧錢的，這里面出了什么蹊蹺,？”投資者張先生向上證報記者抱怨,。
三大疑惑 且看利潤如何消失！
利潤到哪兒去了,？公司一系列公開信息留下了疑惑和線索,。
一個疑惑是銷售收入的確認(rèn),。根據(jù)公司最新公告，截至6月30日銷售面積已達(dá)到3.4萬平方米,，以5933元的均價計算,，銷售款也已超過2億元。由于公司今年上半年僅售出57套房,，就應(yīng)有245套房在2012年年底前售出,，對應(yīng)計算2012年底前銷售額已超過1.6億元。不過回查公司提供的資料,，這些預(yù)收款尚未被正式確認(rèn)收入,。公司提供的湖北金環(huán)房地產(chǎn)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其2012年全年和今年一季度主營收入都為0,。
公司曾有計劃對部分售房收入進(jìn)行確認(rèn),。今年1月30日，公司發(fā)布2012年度業(yè)績預(yù)告,，預(yù)計2012年全年盈利800萬元至1200萬元,，一個原因即是公司房地產(chǎn)子公司開發(fā)項目略有盈利。然而一個月后,，公司發(fā)布業(yè)績預(yù)告修正公告,，稱子公司湖北金環(huán)房地產(chǎn)因開發(fā)的御江苑項目工程進(jìn)度原因，對前期收入進(jìn)行調(diào)整,，受此影響造成公司利潤下降,。
第二個疑惑是評估時間的選擇。根據(jù)公開信息,，金環(huán)·御江苑項目一共分三期開發(fā),，其中第一期兩棟樓已分別于2011年年底和2012年初取得預(yù)售證。根據(jù)襄陽市房管局公開消息,，第二期兩棟樓在2012年7月24日獲準(zhǔn)預(yù)售,，第三期則是在2012年9月4日獲準(zhǔn)預(yù)售。
以2012年8月31日為基準(zhǔn)日進(jìn)行評估,，對第二期和第三期的銷售情況顯然就有了充分的操作空間,。評估報告未透露當(dāng)時房產(chǎn)的銷售情況以及建設(shè)情況，根據(jù)公告提供的消息,，截至今年6月30日已售面積為3.4萬平方米,，約占整個項目的三分之一。
“房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)不同,，估值相對有個成熟的市場,，評估時就應(yīng)該以市場價格為準(zhǔn)，得出的價格也最公平�,！蹦吃u估機(jī)構(gòu)在接受上證報記者咨詢時表示,，對一個正在建設(shè)的地產(chǎn)項目進(jìn)行評估時，很少以基礎(chǔ)法進(jìn)行評估,，更不會采用半年或一年前的情況制作評估報告,，“對一個地產(chǎn)項目來說，一年時間變化太大,�,！�
通過公開信息無法詳細(xì)知曉御江苑項目自去年8月底至現(xiàn)在的變化，回查評估機(jī)構(gòu)出具評估報告的時間,，為今年3月30日,，這與評估基準(zhǔn)日也有了7個月的時間距離。
第三個疑惑也是最實質(zhì)的問題,，即湖北金環(huán)為何要在項目的銷售期內(nèi)急著出手這個項目,？金環(huán)·御江苑項目真的如公告所說的，“預(yù)計滯銷狀態(tài)還將持續(xù),，后續(xù)銷售價格可能繼續(xù)下挫”,？
上證報記者日前以購房者身份對金環(huán)·御江苑項目進(jìn)行了打探。據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹,，樓盤銷售一直比較好，一期項目早已賣完,，二期僅剩下一種戶型,，量也不多，現(xiàn)在銷售的主要是三期項目,，均價6300元,。對于記者提到的“賣不動”問題，工作人員直接表示,，“這么好的地段,，根本不可能，最多是在價格上讓一點,�,！�
據(jù)襄陽房管局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年上半年,，襄陽市區(qū)商品房成交均價5471.40元/平方米,，較去年同期商品房成交均價增長10.6%。
湖北金環(huán)搶著賣出地產(chǎn)項目的動機(jī)是什么呢,？昨日上證報記者與湖北金環(huán)相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系,，對方表示關(guān)于地產(chǎn)項目不方便說太多，一切以公告為準(zhǔn),；該交易的買方中金匯鼎湖北投資管理有限公司主要負(fù)責(zé)人也婉拒了采訪要求,。