期待地產(chǎn)項(xiàng)目為湖北金環(huán)帶來(lái)業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)機(jī)的投資者又要失望了。公司董事會(huì)已經(jīng)籌劃把地產(chǎn)公司的股權(quán)賣掉,，盡管這個(gè)10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目已經(jīng)銷售了三分之一,，另外三分之二也已全部建成并正在熱售中,。但經(jīng)過(guò)一系列的運(yùn)作,，這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)恐怕與普通投資者已沒(méi)有關(guān)系,。
7月19日，湖北金環(huán)發(fā)布公告,，擬以8253萬(wàn)元的價(jià)格出售所持有的控股子公司湖北金環(huán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99%股權(quán)，接盤者中金匯鼎湖北投資管理有限公司的主要股東為兩名自然人,。根據(jù)公告,，公司對(duì)金環(huán)地產(chǎn)的長(zhǎng)期股權(quán)投資凈額為9023萬(wàn)元，若此次以8253萬(wàn)元出售,，金環(huán)地產(chǎn)將錄得虧損770.18萬(wàn)元,。
黃金地段 地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)虧錢？
這幾年做地產(chǎn)還會(huì)虧錢,？湖北襄陽(yáng)當(dāng)?shù)赝顿Y者張先生表示無(wú)法理解,。在他看來(lái)，雖然房?jī)r(jià)沒(méi)有繼續(xù)大幅上漲,，但地產(chǎn)項(xiàng)目肯定還是掙錢的,，尤其是那些地段好、拿地成本不高的項(xiàng)目,。
公開(kāi)資料顯示,，湖北金環(huán)房地產(chǎn)的前身襄樊純昊投資有限公司成立于2001年，原本隸屬于大名鼎鼎的“泰躍系”,，2005年湖北金環(huán)以合計(jì)1.88億元的價(jià)格獲得其99%股權(quán),，并在2010年更名為湖北金環(huán)房地產(chǎn),。金環(huán)房地產(chǎn)一共開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目，一是早已建成交付的泰躍·朝陽(yáng)項(xiàng)目,，二是正在銷售的金環(huán)·御江苑項(xiàng)目,。該項(xiàng)目位于襄陽(yáng)市中心的漢江邊，且處于漢江一橋和漢江二橋之間的核心位置,，屬于襄陽(yáng)當(dāng)?shù)氐狞S金地段,，目前該地段商品房售價(jià)普遍在每平方米6000元以上。
根據(jù)公司最新公告,，御江苑項(xiàng)目位于襄陽(yáng)市人民西路與霽月路交會(huì)處,，項(xiàng)目占地面積30261平方米，總建筑面積103210平方米,，容積率3.5,，綠化率為35%。受地塊拆遷工作影響,，項(xiàng)目分三期實(shí)施,，首期項(xiàng)目于2011年11月正式動(dòng)工，三期項(xiàng)目2012年7月開(kāi)始實(shí)施,。截至目前,，項(xiàng)目樓棟主體結(jié)構(gòu)已全部封頂，預(yù)計(jì)整體竣工交付時(shí)間為2014年3月31日,。
公告稱,，項(xiàng)目住宅部分于2011年12月開(kāi)始預(yù)售，截至2013年6月30日,，共銷售住宅302套,，銷售面積34091.2平方米。其中2013年1月起,，受市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的影響,，項(xiàng)目成交量和銷售均價(jià)出現(xiàn)大幅下挫，2013年1月-6月期間,，住宅成交套數(shù)僅為57套,，銷售面積5970.87平方米，成交均價(jià)5933元,。
回查資料,，金環(huán)房地產(chǎn)于2010年1月份通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍取得御江苑的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，拿地價(jià)格為1.046億元,。
簡(jiǎn)單計(jì)算就不難發(fā)現(xiàn)其中的問(wèn)題,。以御江苑項(xiàng)目的總建面和此前銷售單價(jià)計(jì)算，該項(xiàng)目的整體收入應(yīng)該在6億元左右,，而土地成本僅1.046億元,，即使把建安成本算到2個(gè)億（即每平方米2000元）,，再加上1個(gè)億的其他費(fèi)用，這也仍應(yīng)是一個(gè)有利可圖的項(xiàng)目,。
但根據(jù)公司最新披露的公告,，如果湖北金環(huán)房地產(chǎn)公司以凈資產(chǎn)的價(jià)格出售，上市公司不僅賺不到一分錢,，還將出現(xiàn)770萬(wàn)元的虧損,。
“我們買湖北金環(huán)的股票，看中的就是這個(gè)樓盤的收益,，公司當(dāng)時(shí)拿地成本不高,，樓盤的地段又好，結(jié)果折騰了幾年也沒(méi)有為公司帶來(lái)一分錢利潤(rùn),，現(xiàn)在算總賬居然是虧錢的,，這里面出了什么蹊蹺？”投資者張先生向上證報(bào)記者抱怨,。
三大疑惑 且看利潤(rùn)如何消失,！
利潤(rùn)到哪兒去了？公司一系列公開(kāi)信息留下了疑惑和線索,。
一個(gè)疑惑是銷售收入的確認(rèn),。根據(jù)公司最新公告，截至6月30日銷售面積已達(dá)到3.4萬(wàn)平方米,，以5933元的均價(jià)計(jì)算,，銷售款也已超過(guò)2億元。由于公司今年上半年僅售出57套房,，就應(yīng)有245套房在2012年年底前售出,，對(duì)應(yīng)計(jì)算2012年底前銷售額已超過(guò)1.6億元。不過(guò)回查公司提供的資料,，這些預(yù)收款尚未被正式確認(rèn)收入。公司提供的湖北金環(huán)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,，其2012年全年和今年一季度主營(yíng)收入都為0,。
公司曾有計(jì)劃對(duì)部分售房收入進(jìn)行確認(rèn)。今年1月30日,，公司發(fā)布2012年度業(yè)績(jī)預(yù)告,，預(yù)計(jì)2012年全年盈利800萬(wàn)元至1200萬(wàn)元，一個(gè)原因即是公司房地產(chǎn)子公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目略有盈利,。然而一個(gè)月后,，公司發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告，稱子公司湖北金環(huán)房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)的御江苑項(xiàng)目工程進(jìn)度原因,，對(duì)前期收入進(jìn)行調(diào)整,，受此影響造成公司利潤(rùn)下降,。
第二個(gè)疑惑是評(píng)估時(shí)間的選擇。根據(jù)公開(kāi)信息,，金環(huán)·御江苑項(xiàng)目一共分三期開(kāi)發(fā),，其中第一期兩棟樓已分別于2011年年底和2012年初取得預(yù)售證。根據(jù)襄陽(yáng)市房管局公開(kāi)消息,，第二期兩棟樓在2012年7月24日獲準(zhǔn)預(yù)售,，第三期則是在2012年9月4日獲準(zhǔn)預(yù)售。
以2012年8月31日為基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估,，對(duì)第二期和第三期的銷售情況顯然就有了充分的操作空間,。評(píng)估報(bào)告未透露當(dāng)時(shí)房產(chǎn)的銷售情況以及建設(shè)情況，根據(jù)公告提供的消息,，截至今年6月30日已售面積為3.4萬(wàn)平方米,，約占整個(gè)項(xiàng)目的三分之一。
“房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)不同,，估值相對(duì)有個(gè)成熟的市場(chǎng),，評(píng)估時(shí)就應(yīng)該以市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，得出的價(jià)格也最公平,�,！蹦吃u(píng)估機(jī)構(gòu)在接受上證報(bào)記者咨詢時(shí)表示，對(duì)一個(gè)正在建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí),，很少以基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估,，更不會(huì)采用半年或一年前的情況制作評(píng)估報(bào)告，“對(duì)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),，一年時(shí)間變化太大,。”
通過(guò)公開(kāi)信息無(wú)法詳細(xì)知曉御江苑項(xiàng)目自去年8月底至現(xiàn)在的變化,，回查評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間,，為今年3月30日，這與評(píng)估基準(zhǔn)日也有了7個(gè)月的時(shí)間距離,。
第三個(gè)疑惑也是最實(shí)質(zhì)的問(wèn)題,，即湖北金環(huán)為何要在項(xiàng)目的銷售期內(nèi)急著出手這個(gè)項(xiàng)目？金環(huán)·御江苑項(xiàng)目真的如公告所說(shuō)的,，“預(yù)計(jì)滯銷狀態(tài)還將持續(xù),，后續(xù)銷售價(jià)格可能繼續(xù)下挫”？
上證報(bào)記者日前以購(gòu)房者身份對(duì)金環(huán)·御江苑項(xiàng)目進(jìn)行了打探,。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹,，樓盤銷售一直比較好，一期項(xiàng)目早已賣完,，二期僅剩下一種戶型,，量也不多,，現(xiàn)在銷售的主要是三期項(xiàng)目，均價(jià)6300元,。對(duì)于記者提到的“賣不動(dòng)”問(wèn)題,，工作人員直接表示，“這么好的地段,，根本不可能,，最多是在價(jià)格上讓一點(diǎn)�,！�
據(jù)襄陽(yáng)房管局最新發(fā)布的數(shù)據(jù),，今年上半年，襄陽(yáng)市區(qū)商品房成交均價(jià)5471.40元/平方米,，較去年同期商品房成交均價(jià)增長(zhǎng)10.6%,。
湖北金環(huán)搶著賣出地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)是什么呢？昨日上證報(bào)記者與湖北金環(huán)相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系,，對(duì)方表示關(guān)于地產(chǎn)項(xiàng)目不方便說(shuō)太多,，一切以公告為準(zhǔn)；該交易的買方中金匯鼎湖北投資管理有限公司主要負(fù)責(zé)人也婉拒了采訪要求,。