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地產(chǎn)項(xiàng)目收獲期轉(zhuǎn)手他人 湖北金環(huán)做嫁衣讓利給誰,?
2013-08-06   作者:記者 高山  來源:上海證券報(bào)
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    期待地產(chǎn)項(xiàng)目為湖北金環(huán)帶來業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)機(jī)的投資者又要失望了,。公司董事會(huì)已經(jīng)籌劃把地產(chǎn)公司的股權(quán)賣掉,盡管這個(gè)10萬平方米的項(xiàng)目已經(jīng)銷售了三分之一,另外三分之二也已全部建成并正在熱售中,。但經(jīng)過一系列的運(yùn)作,這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)恐怕與普通投資者已沒有關(guān)系,。
    7月19日,,湖北金環(huán)發(fā)布公告,擬以8253萬元的價(jià)格出售所持有的控股子公司湖北金環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99%股權(quán),,接盤者中金匯鼎湖北投資管理有限公司的主要股東為兩名自然人,。根據(jù)公告,公司對(duì)金環(huán)地產(chǎn)的長(zhǎng)期股權(quán)投資凈額為9023萬元,,若此次以8253萬元出售,,金環(huán)地產(chǎn)將錄得虧損770.18萬元。

    黃金地段 地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)虧錢,?

    這幾年做地產(chǎn)還會(huì)虧錢,?湖北襄陽當(dāng)?shù)赝顿Y者張先生表示無法理解。在他看來,,雖然房?jī)r(jià)沒有繼續(xù)大幅上漲,,但地產(chǎn)項(xiàng)目肯定還是掙錢的,尤其是那些地段好,、拿地成本不高的項(xiàng)目,。
    公開資料顯示,湖北金環(huán)房地產(chǎn)的前身襄樊純昊投資有限公司成立于2001年,,原本隸屬于大名鼎鼎的“泰躍系”,,2005年湖北金環(huán)以合計(jì)1.88億元的價(jià)格獲得其99%股權(quán),并在2010年更名為湖北金環(huán)房地產(chǎn),。金環(huán)房地產(chǎn)一共開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目,,一是早已建成交付的泰躍·朝陽項(xiàng)目,二是正在銷售的金環(huán)·御江苑項(xiàng)目,。該項(xiàng)目位于襄陽市中心的漢江邊,,且處于漢江一橋和漢江二橋之間的核心位置,屬于襄陽當(dāng)?shù)氐狞S金地段,,目前該地段商品房售價(jià)普遍在每平方米6000元以上,。
    根據(jù)公司最新公告,御江苑項(xiàng)目位于襄陽市人民西路與霽月路交會(huì)處,,項(xiàng)目占地面積30261平方米,,總建筑面積103210平方米,容積率3.5,,綠化率為35%,。受地塊拆遷工作影響,項(xiàng)目分三期實(shí)施,首期項(xiàng)目于2011年11月正式動(dòng)工,,三期項(xiàng)目2012年7月開始實(shí)施,。截至目前,項(xiàng)目樓棟主體結(jié)構(gòu)已全部封頂,,預(yù)計(jì)整體竣工交付時(shí)間為2014年3月31日,。
    公告稱,項(xiàng)目住宅部分于2011年12月開始預(yù)售,,截至2013年6月30日,,共銷售住宅302套,銷售面積34091.2平方米,。其中2013年1月起,,受市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的影響,項(xiàng)目成交量和銷售均價(jià)出現(xiàn)大幅下挫,,2013年1月-6月期間,,住宅成交套數(shù)僅為57套,銷售面積5970.87平方米,,成交均價(jià)5933元,。
    回查資料,金環(huán)房地產(chǎn)于2010年1月份通過公開競(jìng)拍取得御江苑的土地開發(fā)權(quán),,拿地價(jià)格為1.046億元,。
    簡(jiǎn)單計(jì)算就不難發(fā)現(xiàn)其中的問題。以御江苑項(xiàng)目的總建面和此前銷售單價(jià)計(jì)算,,該項(xiàng)目的整體收入應(yīng)該在6億元左右,,而土地成本僅1.046億元,即使把建安成本算到2個(gè)億(即每平方米2000元),,再加上1個(gè)億的其他費(fèi)用,,這也仍應(yīng)是一個(gè)有利可圖的項(xiàng)目。
    但根據(jù)公司最新披露的公告,,如果湖北金環(huán)房地產(chǎn)公司以凈資產(chǎn)的價(jià)格出售,,上市公司不僅賺不到一分錢,還將出現(xiàn)770萬元的虧損,。
    “我們買湖北金環(huán)的股票,,看中的就是這個(gè)樓盤的收益,公司當(dāng)時(shí)拿地成本不高,,樓盤的地段又好,,結(jié)果折騰了幾年也沒有為公司帶來一分錢利潤(rùn),現(xiàn)在算總賬居然是虧錢的,,這里面出了什么蹊蹺,?”投資者張先生向上證報(bào)記者抱怨,。

    三大疑惑 且看利潤(rùn)如何消失!

    利潤(rùn)到哪兒去了,?公司一系列公開信息留下了疑惑和線索,。
    一個(gè)疑惑是銷售收入的確認(rèn),。根據(jù)公司最新公告,,截至6月30日銷售面積已達(dá)到3.4萬平方米,以5933元的均價(jià)計(jì)算,,銷售款也已超過2億元,。由于公司今年上半年僅售出57套房,就應(yīng)有245套房在2012年年底前售出,,對(duì)應(yīng)計(jì)算2012年底前銷售額已超過1.6億元,。不過回查公司提供的資料,這些預(yù)收款尚未被正式確認(rèn)收入,。公司提供的湖北金環(huán)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,,其2012年全年和今年一季度主營(yíng)收入都為0。
    公司曾有計(jì)劃對(duì)部分售房收入進(jìn)行確認(rèn),。今年1月30日,,公司發(fā)布2012年度業(yè)績(jī)預(yù)告,預(yù)計(jì)2012年全年盈利800萬元至1200萬元,,一個(gè)原因即是公司房地產(chǎn)子公司開發(fā)項(xiàng)目略有盈利,。然而一個(gè)月后,公司發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告修正公告,,稱子公司湖北金環(huán)房地產(chǎn)因開發(fā)的御江苑項(xiàng)目工程進(jìn)度原因,,對(duì)前期收入進(jìn)行調(diào)整,受此影響造成公司利潤(rùn)下降,。
    第二個(gè)疑惑是評(píng)估時(shí)間的選擇,。根據(jù)公開信息,金環(huán)·御江苑項(xiàng)目一共分三期開發(fā),,其中第一期兩棟樓已分別于2011年年底和2012年初取得預(yù)售證,。根據(jù)襄陽市房管局公開消息,第二期兩棟樓在2012年7月24日獲準(zhǔn)預(yù)售,,第三期則是在2012年9月4日獲準(zhǔn)預(yù)售,。
    以2012年8月31日為基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估,對(duì)第二期和第三期的銷售情況顯然就有了充分的操作空間,。評(píng)估報(bào)告未透露當(dāng)時(shí)房產(chǎn)的銷售情況以及建設(shè)情況,,根據(jù)公告提供的消息,截至今年6月30日已售面積為3.4萬平方米,,約占整個(gè)項(xiàng)目的三分之一,。
    “房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)不同,估值相對(duì)有個(gè)成熟的市場(chǎng),評(píng)估時(shí)就應(yīng)該以市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn),,得出的價(jià)格也最公平,。”某評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受上證報(bào)記者咨詢時(shí)表示,,對(duì)一個(gè)正在建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí),,很少以基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估,更不會(huì)采用半年或一年前的情況制作評(píng)估報(bào)告,,“對(duì)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說,,一年時(shí)間變化太大�,!�
    通過公開信息無法詳細(xì)知曉御江苑項(xiàng)目自去年8月底至現(xiàn)在的變化,,回查評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間,為今年3月30日,,這與評(píng)估基準(zhǔn)日也有了7個(gè)月的時(shí)間距離,。
    第三個(gè)疑惑也是最實(shí)質(zhì)的問題,即湖北金環(huán)為何要在項(xiàng)目的銷售期內(nèi)急著出手這個(gè)項(xiàng)目,?金環(huán)·御江苑項(xiàng)目真的如公告所說的,,“預(yù)計(jì)滯銷狀態(tài)還將持續(xù),后續(xù)銷售價(jià)格可能繼續(xù)下挫”,?
    上證報(bào)記者日前以購房者身份對(duì)金環(huán)·御江苑項(xiàng)目進(jìn)行了打探,。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹,樓盤銷售一直比較好,,一期項(xiàng)目早已賣完,,二期僅剩下一種戶型,量也不多,,現(xiàn)在銷售的主要是三期項(xiàng)目,,均價(jià)6300元。對(duì)于記者提到的“賣不動(dòng)”問題,,工作人員直接表示,,“這么好的地段,根本不可能,,最多是在價(jià)格上讓一點(diǎn),。”
    據(jù)襄陽房管局最新發(fā)布的數(shù)據(jù),,今年上半年,,襄陽市區(qū)商品房成交均價(jià)5471.40元/平方米,較去年同期商品房成交均價(jià)增長(zhǎng)10.6%,。
    湖北金環(huán)搶著賣出地產(chǎn)項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)是什么呢,?昨日上證報(bào)記者與湖北金環(huán)相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系,,對(duì)方表示關(guān)于地產(chǎn)項(xiàng)目不方便說太多,一切以公告為準(zhǔn),;該交易的買方中金匯鼎湖北投資管理有限公司主要負(fù)責(zé)人也婉拒了采訪要求,。

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