昨日 （7月29日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》以“黃金物業(yè)收獲在即
大通燃?xì)鈹M低價(jià)轉(zhuǎn)售大股東”為題，報(bào)道了大通燃?xì)廪D(zhuǎn)讓新天投資11.93%股權(quán)存在估值被低估的嫌疑,。針對(duì)上述報(bào)道，大通燃?xì)饨袢瞻l(fā)布澄清公告,，認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓不存在價(jià)值被低估的情況,。
但事實(shí)上，除了評(píng)估價(jià)值涉嫌明顯被低估外,，大通燃?xì)獯舜喂蓹?quán)轉(zhuǎn)讓還存在標(biāo)的資產(chǎn)股權(quán)變更情況不明,、部分資產(chǎn)用作銷售卻稱“不對(duì)外銷售”、標(biāo)的資產(chǎn)已經(jīng)在售卻未采用市場(chǎng)法評(píng)估等諸多亂象,。
值得注意的是,，今日，大通燃?xì)鈱⒄匍_股東大會(huì),，就上述亂象重重的股權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃進(jìn)行投票表決,，由此引發(fā)的懸念即將揭曉。
亂象一：黃金商鋪在售卻稱“不可售”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此次走訪金谷大廈項(xiàng)目時(shí),，發(fā)現(xiàn)1號(hào)樓地處天津地鐵3號(hào)線上,，寫字樓正門距離3號(hào)線“津?yàn)硰V場(chǎng)”站出口僅20米之遙，在擁擠的天津市區(qū)中,，交通十分便利,。
在記者從金谷大廈售樓部獲得的一份寫字樓租售宣傳冊(cè)中了解到，金谷大廈1號(hào)樓地下?lián)碛胁糠稚啼伩晒┳馐�,。�?dāng)中提到：“金谷大廈A座（即1號(hào)樓）寫字樓地下一層商業(yè)中心黃金旺鋪,，距地鐵3號(hào)線出入口一步之遙，6.9米挑高,，可搭建為兩層,，增加您雙倍的營業(yè)面積，僅10余席”,，“A座地下商業(yè)中心
精品配套服務(wù)區(qū) 虛位以待”,。
上述信息表明，金谷大廈1號(hào)樓地下商鋪用作出售,，但在今日發(fā)布的澄清公告中，大通燃?xì)獗硎�,，“金谷大廈地下一層屬金谷大廈附屬用房,，是不可售房產(chǎn)�,！边@與記者獲悉的上述信息完全相反,。
值得注意的是，在金谷大廈的地下一層中,，還設(shè)有通往天津地鐵3號(hào)線的出入口通道,。
“緊臨地鐵口的商鋪，會(huì)帶來更多的人流量,，特別是津?yàn)硰V場(chǎng)站這種地鐵交通樞紐,，會(huì)賦予商鋪更多的價(jià)值,。”一位地產(chǎn)業(yè)人士對(duì)記者介紹道,。
至于可售商業(yè)中心的面積,，上述宣傳冊(cè)中表示是2245平方米�,！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》昨日?qǐng)?bào)道中的估計(jì)結(jié)果顯示,，這些商鋪的價(jià)值約合2.25億元。
但恰恰是這部分資產(chǎn),，評(píng)估機(jī)構(gòu)中聯(lián)資產(chǎn)出具的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》中卻沒有提及,。該報(bào)告顯示，“金谷大廈1號(hào)樓為地上33層,、地下4層,；總高度180米。地上建筑面積5.39萬平方米,，地下泊車位435個(gè),。”
由于沒有披露地下商鋪,，難道《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》沒有評(píng)估這部分資產(chǎn),？
亂象二：在售項(xiàng)目評(píng)估不用市場(chǎng)法
對(duì)于金谷大廈1號(hào)樓這塊香餑餑，中聯(lián)資產(chǎn)采取的評(píng)估方法是“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”而不是“市場(chǎng)法”或者“收益法”,。對(duì)此,，中聯(lián)資產(chǎn)解釋道：“資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)構(gòu)建角度反映了企業(yè)的價(jià)值，為經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)”,，并表示由于金谷大廈1號(hào)樓并未完工結(jié)轉(zhuǎn)收入,，且在成本法評(píng)估過程中已綜合考慮其收益，另外企業(yè)在基準(zhǔn)日尚未取得新的土地儲(chǔ)備及新項(xiàng)目待開發(fā),，無法對(duì)未來的收益進(jìn)行預(yù)測(cè),，因此未采用收益法�,！傲硗馐袌�(chǎng)上也沒有企業(yè)類似的交易成功案例,，不具備市場(chǎng)法評(píng)估的條件，綜上,，本次評(píng)估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法,。”
“市場(chǎng)法是通過將要評(píng)估的物業(yè)與近期已交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較,，修正得出待估物業(yè)價(jià)格的一種方法,。”上海某財(cái)務(wù)人士指出,。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，上述《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》中曾提到,，截至2013年5月31日，金谷大廈1號(hào)樓已預(yù)售6021.23平方米,，這表明已有十分明確的售價(jià)可供參考,。記者近日以買房者身份前往金谷大廈1號(hào)樓也了解到，該樓盤銷售人員給出了2.7萬元/平方米的銷售均價(jià),，且表示樓盤已接近售罄,。
“既然不能用市場(chǎng)法評(píng)估，那為什么又能給出銷售均價(jià),？這個(gè)均價(jià)是怎么來的,？”大智慧地產(chǎn)研究院徐先生表示，“肯定是有精算師
（估算均價(jià)）的,，這需要測(cè)算開發(fā)項(xiàng)目所有成本,，再加上預(yù)期盈利部分實(shí)現(xiàn)加價(jià)，而這部分加價(jià)是參照別的樓盤來的,，所以這部分加價(jià)相對(duì)比較主觀,。如果售樓部給出了均價(jià)，那肯定是開發(fā)商經(jīng)過反復(fù)推敲,、反復(fù)測(cè)算,、反復(fù)驗(yàn)證得出來的結(jié)果�,！�
此外,，與金谷大廈1號(hào)樓相距僅500米的天津最高樓
“環(huán)球金融中心津塔”，是該區(qū)域與之最為類似的寫字樓,。據(jù)了解,，環(huán)球金融中心津塔從2009年5月銷售至今基本售罄，除此之外附近還有天津港灣中心,、濱海華貿(mào)中心寫字樓等可作比較,。
既然已經(jīng)有明確的銷售價(jià)格，也有周邊樓盤可供參考,，為何評(píng)估機(jī)構(gòu)仍選用資產(chǎn)增值幅度可能最低的基礎(chǔ)資產(chǎn)法,？
亂象三：標(biāo)的資產(chǎn)股權(quán)變更疑云重重
蹊蹺的事情不止于此。
據(jù)2007年大通燃?xì)夂痛笸瘓F(tuán)簽訂的《資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易》,，新天投資最早成立于2001年7月，中途經(jīng)歷一系列股權(quán)更迭之后,，2008年以前新天投資的股權(quán)結(jié)構(gòu)是大通集團(tuán)持有8%,，天津新東方持有92%。
2008年6月,，大通集團(tuán)將新天投資8%股權(quán),、天津新東方將新天投資11.5%股權(quán),，通過資產(chǎn)置換給了大通燃?xì)猓创笸ㄈ細(xì)猱?dāng)時(shí)持有新天投資股權(quán)19.5%,，天津新東方持有剩余80.5%,；8月5日，天津信托出資1.5億元對(duì)新天投資進(jìn)行增資,，增資后天津信托持有68.11%,，大通燃?xì)獬钟?.22%，天津新東方持有25.67%,。與此同時(shí),，天津新東方將手中籌碼分別轉(zhuǎn)讓給另外兩個(gè)股東。
綜上所述,，在2008年的時(shí)候,，新天投資的股權(quán)結(jié)構(gòu)就應(yīng)該是大通燃?xì)獬钟?1.93%，天津信托持有88.07%,。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告中的
“標(biāo)的公司歷史沿革”表明,，這一股權(quán)結(jié)構(gòu)保持到了目前。
但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，在2011年7月份,，天津信托曾發(fā)布一份《天津大通投資集團(tuán)公司股權(quán)信托受益權(quán)集合資金信托計(jì)劃》，其中在“擔(dān)保情況”一欄中出現(xiàn)了“天津開發(fā)區(qū)新東方生物科技發(fā)展有限公司將其持有的4395.7萬股新天投資股權(quán),，為本信托計(jì)劃提供擔(dān)�,！钡淖謽樱约霸凇百Y金運(yùn)用”中出現(xiàn)了“受讓大通集團(tuán)持有的天津新天投資有限公司1.5億股股權(quán)信托受益權(quán)”的字樣,。
按照字面意思理解,，在上述信托計(jì)劃發(fā)布前后（即2011年7月前后），大通集團(tuán)和天津新東方手中有新天投資股權(quán),。但上市公司公告信息則表明,，2008年之后，新天投資股權(quán)股權(quán)未有變化,，為何期間又出現(xiàn)了新東方生物科技發(fā)展有限公司,、大通集團(tuán)這兩位股東？這是否說明2008年8月5日至2013年5月31日期間,，新天投資的股權(quán)確實(shí)有過變化,，但上市公司卻沒有披露？
就上述諸多疑問,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日下午聯(lián)系了上市公司方面,，證券部工作人員表示將就采訪要求向公司進(jìn)行匯報(bào)，并承諾當(dāng)日下班前無論接受采訪與否均給予答復(fù)。傍晚記者再次聯(lián)系公司方面,，卻被告知正在開會(huì),。截至發(fā)稿前，仍未收到公司回應(yīng),。