在經(jīng)濟下行壓力明顯情況下,，地產(chǎn)景氣指數(shù)進入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟“平行”甚至“下行”,，何以地產(chǎn)“上行”,；一線城市“地王”與三,、四線城市所謂“空城”何以并存？國土資源部法律中心主任孫英輝進行了解讀,。
防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，上半年我國ＣＰＩ同比上漲２．４％，ＰＰＩ小幅回落,，同比下降１．７％,，ＧＤＰ增速回落至７％平臺，但上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資３６８２８億元,，同比實際增長２０．３％,；其中住宅投資增長２０．８％。在大部分宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)出現(xiàn)回落情況下,，房地產(chǎn)增速進一步加快,，也說明現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展仍然是推動土地市場的內(nèi)生動力，拉動經(jīng)濟增長的作用未明顯改變,。
孫英輝認(rèn)為,，一些媒體所謂的“空城”與“地王”并存，拋開具體案例個別性差異不論,，從市場預(yù)警來看,，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開發(fā)商開始從二、三線城市向一線城市“回歸”,。
上半年,，重點房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量價齊升態(tài)勢，布局持續(xù)快速向一線城市轉(zhuǎn)移,。在市場景氣不斷回升的背景下,，重點房企住房銷售回款迅速增加,，“一線供給不足和三、四線供應(yīng)過量”市場分化異常特征更加明顯,。上半年綜合排名前１５家重點房企競得房地產(chǎn)用地２４６７．１８公頃,，同比增加３７％；應(yīng)支付土地出讓價款１２１７億元,，平均購地成本５１５６元/平方米,。
孫英輝表示，異常交易頻發(fā),，高溢價與退地現(xiàn)象并存,，表明市場微觀管制手段乏力�,！按蠹叶寂�,，就是‘空城’；大家都追,，就有‘地王’,。”土地市場發(fā)展要與新型城鎮(zhèn)化進程相協(xié)調(diào),，土地供應(yīng)要與產(chǎn)業(yè)集聚,、人口流動、公共服務(wù)布局相銜接,。防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化,，要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接,，優(yōu)化土地利用空間布局,，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配�,！�
對土地投入的高依賴性開始變化
孫英輝表示,，我國以調(diào)整結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的路徑，在土地市場上已有所反應(yīng),，供應(yīng)總量保持穩(wěn)中微增態(tài)勢,，供地結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整，基礎(chǔ)設(shè)施用地負(fù)增長,，工礦用地增速處于較低水平,。扣除房地產(chǎn)用地“補倉”效應(yīng),，經(jīng)濟對土地投入的高依賴性開始變化,。從上半年土地供應(yīng)情況看，并未出現(xiàn)以高投資促成高增長的模式。在土地供應(yīng)總量平穩(wěn)前提下,，全國有２３個省份用地總量保持增長,，且多數(shù)為中西部地區(qū)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整與土地資源匹配程度進一步提高,。
“十一五”期間,，工業(yè)用地出讓平均價格在２００元/平方米左右，變化幅度在４％以內(nèi),，房地產(chǎn)用地出讓均價則由工業(yè)用地的６倍上升到８．７倍以上,。孫英輝認(rèn)為，一方面要正視土地出讓,、土地融資“涉地收入”對地方發(fā)展的貢獻,，另一方面要逐步改革現(xiàn)有土地出讓和土地財稅管理體制，探索實行租讓結(jié)合的工業(yè)用地供應(yīng)制度和國有土地收益基金,，同時建立強化風(fēng)險防范機制,，減少違法違規(guī)抵押。
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“地王”屢創(chuàng)新高
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——６月,，廣州黃浦區(qū)南玻宅地，由佳兆業(yè)攜裕瑞房地產(chǎn)以４５．５７億元拿下,，樓面地價為１１８１２元/平方米,，成為廣州當(dāng)時的總價“地王”。
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——７月,，上海張江高科技園區(qū)商住地塊以４８．７億元的價格成交,，樓面地價２１４１５元/平方米，溢價率８８．６％,。