近年來,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢不斷變化,，石家莊市房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊、違規(guī)現(xiàn)象屢禁不止、信訪矛盾日益突出等問題,，給市場監(jiān)管工作帶來困難。房管部門建議,，亟須統(tǒng)合加強監(jiān)管力量,，完善強化監(jiān)管措施，建立一套嚴格,、有效,、順暢的監(jiān)管體制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展,。
行業(yè)準入門檻過低 企業(yè)質(zhì)量良莠不齊
石家莊現(xiàn)有1300多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，2008年以來，新增注冊企業(yè)500家,。開發(fā)企業(yè)不僅數(shù)量大,，而且質(zhì)量良莠不齊。其中,，三級以上企業(yè)只有160多家,，曾開發(fā)過房地產(chǎn)項目的只有400家，近300家屬于完全沒有開發(fā)實力的公司,，大部分靠倒賣手續(xù),、陪標為生。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量不高體現(xiàn)在注冊條件過于寬松,。據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局房產(chǎn)市場監(jiān)管處處長夏恩國介紹,，有的企業(yè)注冊地點在公司相關(guān)人員住宅內(nèi)；有的企業(yè)法定代表人是花錢外聘的,；有的企業(yè)名義上是外資,，實際上是“借殼”，具體操控的是國內(nèi)人員,；有的企業(yè)所謂的專業(yè)技術(shù)人員是“借”來的,。“這類企業(yè)如此注冊目的是方便鉆法律空子,、逃避責(zé)任,�,！�
據(jù)了解，從2011年8月開始,，石家莊市房管局負責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理,，不到兩年時間就對648件資質(zhì)申請實行退件處理。夏恩國介紹說,，“我們在審批過程發(fā)現(xiàn),，不少企業(yè)的法定代表人,、經(jīng)理法律知識貧乏,，不熟悉房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則，除了‘有關(guān)系,、能拿項目’外,，策劃、項目預(yù)算,、設(shè)計,、工程技術(shù)、營銷等各類專業(yè)技術(shù)人員都沒有,�,！�
記者了解到，由于現(xiàn)行法規(guī)已經(jīng)不適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢,，房管部門在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理中遇到難題,。石家莊市房管局局長李義增說，目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法對部分企業(yè)存在的違規(guī)銷售甚至涉嫌非法集資的預(yù)訂,、售后包租等行為，只有比較輕的經(jīng)濟處罰,，沒有吊銷資質(zhì),、清出市場的硬性規(guī)定，企業(yè)違法成本過低,�,！斑@種不痛不癢的處罰措施，不足以震懾企業(yè)的違法行為,，如果沒有硬性法規(guī)層面的清出手段乃至觸犯刑律規(guī)定,，房地產(chǎn)開發(fā)亂象難以根治�,！�
李義增認為,，不能把房地產(chǎn)業(yè)視為一般性第三產(chǎn)業(yè)，要解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量良莠不齊問題,，應(yīng)提高準入標準,，特別要大幅提高注冊資金門檻,。“目前,，河北省建設(shè)行政主管部門規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本為500萬元以上,。按照目前石家莊市的土地價格和建安成本，500萬買不來2畝地,，這樣的企業(yè)根本沒有能力開發(fā)房地產(chǎn)項目,。”
違規(guī)銷售現(xiàn)象普遍 監(jiān)管面臨取證難題
在房管部門的管理權(quán)限內(nèi),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為主要是違規(guī)銷售,。按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目必須取得“四證”且已投入開發(fā)建設(shè)的資金達到總投資的25%以上才能取得《商品房預(yù)售許可證》,，合法對外銷售,。實際操作中，很多開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張,，急于回籠資金,，未取得預(yù)售許可擅自銷售，以團購,、內(nèi)部認購、辦理VIP卡等形式變相違規(guī)銷售現(xiàn)象較普遍,，監(jiān)管部門面臨取證難題,。
石家莊市房管局房產(chǎn)市場稽查大隊在專項整治中發(fā)現(xiàn)，近年來,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的花樣不斷翻新,，規(guī)避處罰的手段愈發(fā)“高明”。從過去的現(xiàn)場售房轉(zhuǎn)為隱蔽的網(wǎng)絡(luò)售房,；過去預(yù)售款打到房地產(chǎn)公司賬戶,，現(xiàn)在改為打到個人賬戶,；有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不收現(xiàn)金,，要求購房者提交個人銀行存單，再與銀行串通鎖死存單,；有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部以接待村民回遷和招商為名,，行違規(guī)銷售之實,。
石家莊市房管局房產(chǎn)市場稽查大隊隊長張春和說,，“查處違規(guī)銷售面臨的最大問題是取證難。判定違規(guī)預(yù)售的確鑿證據(jù)是收據(jù)和協(xié)議，收據(jù)和協(xié)議都在購房者手里,。一般情況下，如果房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中不出問題,，購房者不會投訴,，我們拿不到確鑿證據(jù)。即使拿到確鑿證據(jù),，我們沒有行政強制權(quán),，既不能查賬、封賬,，也不能封門,。”
令房管部門頭疼的是,，很多購房者明知違規(guī)銷售的樓盤有風(fēng)險,，為貪圖便宜,，仍抱有僥幸心理購買,，項目出了問題責(zé)怪“房管局不作為”。張春和說,，“房管局不是不作為,，而是難作為。除了取證難,，還有一部分項目由三級以上資質(zhì)企業(yè)開發(fā),，這些企業(yè)的資質(zhì)歸省級以上建設(shè)部門管理，地級城市的房管部門對其違規(guī)行為只能給予經(jīng)濟處罰,，在資質(zhì)管理上不能有效對其制約,。
監(jiān)管部門難聚合力 致違規(guī)項目做大
記者采訪了解到，石家莊有不少房地產(chǎn)項目已經(jīng)銷售,、入住,，但由于種種原因不能及時辦理房產(chǎn)證。據(jù)統(tǒng)計,，2012年，石家莊市區(qū)需供暖住宅面積比房產(chǎn)登記面積多2000萬平方米,，占房產(chǎn)登記面積的20%,，除部分村民住宅外，相當(dāng)一部分屬于因各種原因沒有通過項目綜合驗收,，無法辦理房產(chǎn)證,。
據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)周期長,，先后涉及土地征收(征用),、收儲,、出讓、建設(shè)項目用地規(guī)劃和工程規(guī)劃,、建筑工程施工管理,、商品房銷售、竣工驗收等環(huán)節(jié),，涉及十幾個部門,，手續(xù)繁瑣,。石家莊房管局產(chǎn)權(quán)中心主任宋蘇生介紹說,，房產(chǎn)證不能辦理一部分是由開發(fā)項目前期手續(xù)不完善、開發(fā)企業(yè)違規(guī)建設(shè),、銷售所致,。特別是近幾年，一些開發(fā)企業(yè)借河北省實施“城鎮(zhèn)面貌三年大變樣”之機,，以“特事特辦”,、“一事一議”、“先上車后補票”,、“邊建設(shè)邊完善”為借口逃避監(jiān)管,，未批先建、違法超建等違規(guī)行為比較普遍,。
李義增說,，如果房屋沒有合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，老百姓在房產(chǎn)交易,、房屋抵押以及戶口遷移,、子女入學(xué)等方面面臨無法逾越的現(xiàn)實問題。石家莊很多項目不能辦理房產(chǎn)登記,，購房者到政府上訪,。一些開發(fā)商不正視自身問題，鼓動群眾上訪,，甚至花錢雇人上訪給政府施壓,。這些房屋一旦確權(quán)登記，違規(guī)行為就被合法化,，將嚴重沖擊房地產(chǎn)市場秩序,，法律嚴肅性也會受到極大損害�,！�
據(jù)基層房管部門介紹,，按照現(xiàn)行法規(guī)，國土、規(guī)劃,、建設(shè),、房管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為大多只有罰款，沒有強制停工,、強制拆除措施,，監(jiān)管不到位，形不成合力,，致使違規(guī)項目生米做成熟飯,，最終矛盾集中到房屋確權(quán)環(huán)節(jié)。
石家莊房管部門建議,，破除房地產(chǎn)市場分段式管理格局,，在城市規(guī)劃審批委員會框架內(nèi)，建立房地產(chǎn)開發(fā)項目審批聯(lián)席會議制度,，將國有土地出讓,、規(guī)劃審批、建筑市場管理和銷售及交易登記管理等審批和監(jiān)管職能,、信息整合起來,，或成立一個統(tǒng)管房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門，避免職能交叉,、政出多門,、多頭管理。