緊鄰上海市外環(huán)線的獨幢別墅，以六七百萬元的價格就能買到,，如此天方夜譚的事情竟出現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中心終審?fù)ㄟ^的房產(chǎn)交易合同中,，其中究竟有著怎樣的貓膩？近日,，上海市檢察機關(guān)在某區(qū)房地產(chǎn)交易中心和兩家知名房地產(chǎn)中介公司中,，挖出一個相互勾結(jié)“挖國家墻腳”的團伙。
兩起案件
2010年5月,，在某房地產(chǎn)中介公司高級管理經(jīng)理楊某的經(jīng)紀下,，購房者朝某以2250萬元和2300萬元的價格購買了上海市某高檔別墅區(qū)的兩套二手別墅，房款分別包含1400萬元,、1500萬元貸款,。
別墅價格不菲,，過戶交易過程中需要按規(guī)定繳納的稅費自然也不少。盡管別墅原房主賣掉房屋凈賺超過千萬元,，但仍覺得應(yīng)繳交易稅款太高,；購房者同樣堅持交易稅費“能省則省”，于是房產(chǎn)交易雙方與中介楊某一拍即合,，炮制“陰陽合同”規(guī)避稅費,。按照“行規(guī)”，交易方答應(yīng)支付楊某幾十萬元“好處費”,。
據(jù)楊某交代,，考慮到買家貸款額度較大，普通“做低評”方式通過交易登記過戶的操作難度較大,，于是他找到原來的房地產(chǎn)中介同事倪某,。他們重新炮制了兩份假合同以及虛假公證材料，將兩套二手別墅的成交額分別做低到600萬元,、700萬元,，比房貸金額還要“倒掛”一大截。
倪某找到相熟的房產(chǎn)登記受理員劉某及審核科終審員王某等兩人,，直截了當(dāng)請他們幫忙并許以重金酬謝,。劉某和王某一通氣，發(fā)現(xiàn)有利可圖,，便通過了兩份本應(yīng)被退回的交易材料,，讓購房者順利拿到了房產(chǎn)證。
“因為我知道貸款金額明顯高于登記過戶的合同價,，屬于材料信息不一致,，說明交易材料存在作假的情況，按規(guī)定不能受理,�,！笔芾韱T劉某正在猶豫之際，倪某說：“這件事已經(jīng)與終審人員王某打過招呼,，他已經(jīng)答應(yīng)辦理了,。”
隔了一兩天后,，劉某在受理窗口收到了這兩套二手買賣過戶登記材料,，未加審核就予以受理，事后他的銀行卡余額增加了6.5萬元,。
終審員王某獲悉該兩套別墅已受理后,，跳過初審員直接從受理員劉某處把材料拿走。
“在2010年6月初,，我告訴倪某,，要我?guī)兔k理的兩套別墅交易過戶登記已搞定,。”據(jù)王某交代,，在辦證當(dāng)日,，他通知倪某終審已經(jīng)通過，只等打證,，倪某拿到證后,，便往王某新辦理的銀行卡上劃入了31萬元。
好夢不長,，這樁違法勾當(dāng)最終露了餡,。2011年4月，受理員劉某,、終審審核員王某對自己故意對不符合規(guī)定的過戶申請材料予以受理及審核通過,，并收受賄賂的事實供認不諱。
在上海市青浦區(qū)檢察院破獲的另一起稅務(wù)人員瀆職案件中,，張某案發(fā)前在上海市青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心從事稅務(wù)征收工作,，在應(yīng)允為一套交易額為1350萬元的別墅“降低交易稅費”過程中，向購房者提出了“專業(yè)意見”,，通過介紹熟悉的房產(chǎn)中介修改合同,，將成交價格做低至800萬元。
對于修改后房產(chǎn)交易合同,，張某在辦公室內(nèi)自己直接受理,、審核并簽署了審核意見，同時自己審批同意,，讓開票員開票,，并讓另外一個受理員在接受人欄補簽了名字。因為合同價格減少了550萬元,，購房者因此少繳稅款超過55萬元,。
經(jīng)查實，張某在房地產(chǎn)交易中心工作期間,，曾多次收受房產(chǎn)經(jīng)紀公司賄賂,，為這些公司做低合同價格通過納稅申報提供方便�,！�
據(jù)青浦區(qū)檢察院介紹，按有關(guān)規(guī)定,，計稅價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的,，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)視具體情況進行核定征收。因此,，在“陰陽合同”規(guī)避房產(chǎn)交易稅收過程中,，具體負責(zé)的稅務(wù)人員就成為被拉攏腐蝕的重點對象,，房產(chǎn)中介、房產(chǎn)交易者和稅務(wù)部門工作人員,，為求私利不惜違規(guī)違紀違法,，抱團勾結(jié)成了一根錯綜復(fù)雜的“避稅鏈條”。
監(jiān)管軟肋
業(yè)內(nèi)人士稱,，房產(chǎn)中介普遍炮制“陰陽合同”,，暴露了房產(chǎn)交易稅收征管以及房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管的軟肋。
按有關(guān)規(guī)定,，征稅受理,、審核、審批的三個環(huán)節(jié)應(yīng)分別由三個崗位辦理,，但實際操作中,，一人受理、審核,，事后由他人在納稅審報表上補簽意見,，以及省略審核環(huán)節(jié)、顛倒審核順序的現(xiàn)象并不少見,。
天津易道律師事務(wù)所律師張維濤認為,，現(xiàn)行法律、法規(guī),、規(guī)章賦予了稅務(wù)機關(guān)及其執(zhí)法人員寬泛的自由裁量權(quán),，在價格處理存在任意性，價格認定標(biāo)準上的不明確給了稅務(wù)人員瀆職的可乘之機,�,！�
對于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管，2011年住建部等三部門曾聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》,，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得“為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的,，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”。
但記者走訪發(fā)現(xiàn),，實際操作過程中,，職能部門依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)加強對房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范，存有難處,。
有關(guān)案件查實后,，青浦區(qū)檢察院在區(qū)房管、工商,、稅務(wù)部門調(diào)研時發(fā)現(xiàn),，具有對違法違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀行為處罰權(quán)的房管部門由于缺乏暢通的信息渠道，對該案中房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人的行為毫不知情，未能做出相應(yīng)的處罰,；工商部門則難以按照工商行政管理法規(guī)對房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人進行處罰,；稅務(wù)部門對納稅人做出了相應(yīng)的處理，卻對房地產(chǎn)經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人束手無策,。
此外,，根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀組織在取得營業(yè)執(zhí)照后,，應(yīng)當(dāng)至房地產(chǎn)主管部門備案,。但房管部門反映，實際操作中存在著不少未經(jīng)備案即從事房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的機構(gòu),，當(dāng)工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門進行聯(lián)合執(zhí)法時,，這些未備案機構(gòu)就關(guān)門停止?fàn)I業(yè)，主管部門也就不對其進行追究,。
各職能部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀的管理各自為政,，缺乏信息交流，有的難以發(fā)現(xiàn)不法行為,，有的因為相關(guān)法律依據(jù)操作性不強,，對房地產(chǎn)經(jīng)紀的不法行為不能進行有效遏制，造成了房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序紊亂,，“陰陽合同”長期潛伏運行,。
專家建議
對此，多位受訪者呼吁,，切實加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員管理,，并預(yù)防房產(chǎn)交易稅收征管各環(huán)節(jié)職務(wù)犯罪。
其一,，建立價格審核機制,，規(guī)范稅務(wù)征繳流程。上海政法學(xué)院教授湯嘯天建議,，引進信譽良好的房地產(chǎn)價格評估中介機構(gòu),，規(guī)范審核程序，為確定計稅價格提供可行依據(jù),；完善房產(chǎn)交易審批制度,，規(guī)范操作流程，受理,、復(fù)核,、審批要有專人負責(zé)，各自行使職權(quán)做到相互制約,。
其二,，建立稅務(wù),、房管、工商等部門間相互協(xié)調(diào)的工作機制,。各部門間加強協(xié)作配合，通過建立聯(lián)席會議制度,、對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為信息進行通報等方式及時交流信息,，充分利用相關(guān)信息資源，行使職能,。
其三,，加強職業(yè)教育，深入行業(yè)開展廣泛宣傳和動員,，從法律規(guī)范,、思想道德、行業(yè)準則等各個角度,，幫助從業(yè)人員樹立合法經(jīng)營,、誠信為本的理念。加強法制宣傳,，加大對二手房交易相關(guān)稅收政策,、違規(guī)處罰等系列知識的宣傳，提醒從業(yè)人員遵紀守法,，凈化行業(yè)風(fēng)氣,，防止腐蝕國家工作人員現(xiàn)象。
其四,，強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究,，對未經(jīng)備案就從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)、提供或代辦虛假證明材料,、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為,，采取約談、記入信用檔案,、媒體曝光,、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施。
此外,，有專家建議,，引進許多發(fā)達國家和地區(qū)都建立的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求,，包括職業(yè)界定,、業(yè)務(wù)范圍、市場準入,、培訓(xùn),、考試、考核、執(zhí)業(yè),、再教育,、運作方式、程序,、行規(guī)行約,、合同、收費等方面規(guī)定,。行業(yè)協(xié)會可配合政府有關(guān)部門對不正當(dāng)?shù)闹薪樾袨檫M行處罰,，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴重違規(guī)或嚴重缺乏資信的中介機構(gòu)或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會等,。