房產(chǎn)交易大額稅費(fèi),，一般以成交總額為基準(zhǔn),，按一定比例繳納。記者近日接到舉報(bào)稱,，目前有不少房產(chǎn)中介公司以炮制房產(chǎn)交易“陰陽(yáng)合同”為手段,，以“做低評(píng)”降低稅費(fèi)為誘餌招攬生意，造成市場(chǎng)秩序混亂,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房產(chǎn)中介普遍“做低評(píng)”，以“陰陽(yáng)合同”偷逃稅,，不但違法違規(guī),，還令交易者面臨風(fēng)險(xiǎn)。
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趙乃育/繪 |
“低評(píng)”花招
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近期走訪了天津,、上海兩地的多家房產(chǎn)中介公司,，咨詢?nèi)绾谓档头慨a(chǎn)交易稅費(fèi)，多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員回應(yīng)稱,，可以指導(dǎo)交易雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”,，將房產(chǎn)交易登記價(jià)格大比例做低，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)大幅減輕,。
在天津市南開(kāi)區(qū),、西青區(qū)，受訪的鏈家地產(chǎn),、中原地產(chǎn),、我愛(ài)我家等多家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人均明確表示可以“做低評(píng)”，并以此拉攏生意,。
記者以買家身份與賣家,、中原地產(chǎn)公司達(dá)成初步協(xié)議，購(gòu)置天津市西青區(qū)某小區(qū)內(nèi)一套117平米的二手房,，成交價(jià)格為150萬(wàn)元,，約合均價(jià)12800元每平方米，按有關(guān)規(guī)定應(yīng)繳1.5%的契稅約2.25萬(wàn)元,。
“我們能幫著‘做低評(píng)’,，將房?jī)r(jià)砍掉三分之一。”中原地產(chǎn)某梁姓經(jīng)紀(jì)人員稱,，中介公司可以將登記房款總額做到100萬(wàn)元,，約合房?jī)r(jià)8550元每平方米。如此,，購(gòu)房者應(yīng)繳契稅降至1.5萬(wàn)元,，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也省去了三分之一。
對(duì)于“做低評(píng)”前后50萬(wàn)元的房款差額,，該經(jīng)紀(jì)人員稱,，購(gòu)房者只需在交易雙方去房管局“打協(xié)議”之前，私下以個(gè)人欠款形式直接支付給賣方即可,。對(duì)于房產(chǎn)交易中介費(fèi)用,，中介公司則堅(jiān)持以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)按比例核算。
在上海,，市民潘女士向記者講述了其在房產(chǎn)中介公司運(yùn)作下成功避稅數(shù)千元的例子,。
2012年10月，潘女士在上海南站附近購(gòu)買了一套面積58.9平方米的二手住宅,，房屋均價(jià)2.8萬(wàn)元每平方米,，總額為165萬(wàn)，應(yīng)繳契稅1.65萬(wàn)元,。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作,，該房產(chǎn)在房管部門(mén)登記時(shí)，房款總額被做低為120萬(wàn)元,，約合均價(jià)2萬(wàn)元每平方米(當(dāng)時(shí)房產(chǎn)交易中心該區(qū)域核價(jià)的書(shū)面限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2萬(wàn)元每平方米),，應(yīng)繳契稅1.2萬(wàn)元。
如此,，潘女士直接省去了契稅4500元,，以及其他一些以房款總額為基準(zhǔn)按比例征收的費(fèi)用。對(duì)于房款總額“做低評(píng)”前后45萬(wàn)元的差額,，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下,，潘女士與賣房者簽訂了一份補(bǔ)充合同，45萬(wàn)元差額則以裝修等補(bǔ)償費(fèi)用的形式出現(xiàn)在補(bǔ)充合同中,。
避稅誘惑
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在目前一些城市房產(chǎn)交易過(guò)程中，“做低評(píng)”業(yè)已成為“公開(kāi)的秘密”,，不少中介公司打著“認(rèn)識(shí)熟人可最大限度節(jié)省稅費(fèi)”的旗號(hào)招攬生意,，交易方則認(rèn)定“交易稅費(fèi)能省則省”，對(duì)簽訂“陰陽(yáng)合同”習(xí)以為常,。
據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹,，目前房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章,、運(yùn)作避稅的手段主要有三種：
一是房產(chǎn)中介誘使買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，一份為實(shí)際成交合同,，另一份為在房管部門(mén)登記辦理相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的合同，該現(xiàn)象較為多見(jiàn),。房產(chǎn)中介公司“做低評(píng)”,，一般將房產(chǎn)交易的登記價(jià)格做到地區(qū)普通住宅指導(dǎo)價(jià)附近，該指導(dǎo)價(jià)往往大幅低于房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格,，避稅效果明顯,。
二是針對(duì)新購(gòu)買的住房，未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與購(gòu)房者重新簽訂合同,，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售，不僅使原購(gòu)房者未繳納契稅,，也逃避了再上市轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)納的其它稅費(fèi),。
三是對(duì)不足兩年進(jìn)行上市交易的房屋實(shí)施“以租代售”，即房屋中介在為買賣雙方代理時(shí)將原購(gòu)房合同改簽為租賃合同等,。
有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示,，當(dāng)前房產(chǎn)中介公司“做低評(píng)”的能力已成為衡量其競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)準(zhǔn)之一，運(yùn)作避稅業(yè)已成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的“半公開(kāi)產(chǎn)業(yè)”,。多位接受記者采訪的普通市民則稱,，房產(chǎn)中介公司運(yùn)作“做低評(píng)”能幫助交易方逃避過(guò)高稅收，普通人對(duì)此難以拒絕,。
交易風(fēng)險(xiǎn)
“做低評(píng)”在給當(dāng)事人帶來(lái)“利益”的同時(shí),，也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。一方面,，被大幅拉低登記房?jī)r(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí),，交易者可能被征收更高稅負(fù)。另一方面,，做低房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房者現(xiàn)金支付提出了更高要求,，也給賣房者帶來(lái)無(wú)法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn)。
記者從天津市統(tǒng)計(jì)局獲悉,，目前35個(gè)大中城市在調(diào)查二手住宅銷售價(jià)格時(shí),，要求選取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的相關(guān)營(yíng)業(yè)總額，應(yīng)占當(dāng)?shù)囟肿≌偁I(yíng)業(yè)額的75%以上,。此外,，統(tǒng)計(jì)部門(mén)會(huì)直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)按月提供的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，即在房管部門(mén)登記的“陽(yáng)合同”數(shù)據(jù),，作為當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)二手房市場(chǎng)價(jià)格水平和走勢(shì)的主要依據(jù),�,！�
“國(guó)家每月發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)變動(dòng)如也是依據(jù)合同成交價(jià)來(lái)統(tǒng)計(jì)的話，估計(jì)不能反映出實(shí)際的房?jī)r(jià)水平和變化情況,，因?yàn)楹贤瑑r(jià)都是按照這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)來(lái)的,，應(yīng)該會(huì)很穩(wěn)定�,！鄙虾Ｊ忻駨埾壬硎�,，“做低評(píng)”造成稅收損失是一方面，更可怕的是這種行為給房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)注入了水分,，給國(guó)家調(diào)控政策帶來(lái)偏差,。
此外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“做低評(píng)”也會(huì)給交易者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),。被大幅拉低登記房?jī)r(jià)的房產(chǎn)再次交易時(shí),，可能面臨房產(chǎn)中介“做低評(píng)”違規(guī)行為難以為繼、國(guó)家高稅率征收“轉(zhuǎn)讓所得”稅的情況,，交易者可能被征收更高稅負(fù),。
另一方面，做低房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房者現(xiàn)金支付提出了更高要求,，也給賣房者帶來(lái)無(wú)法及時(shí)收到房款的風(fēng)險(xiǎn),。以一套實(shí)際交易額為150萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，一般情況下購(gòu)房者首付資金為45萬(wàn)元,，但經(jīng)“做低評(píng)”至100萬(wàn)元后,，購(gòu)房者需支付30萬(wàn)元首付資金及50萬(wàn)元的差額，不僅預(yù)付資金大幅攀升,，對(duì)買房者而言,，該部分差額支付也缺乏保障。
另有專家提示稱,，簽訂“陰陽(yáng)合同”逃避交易稅費(fèi)的情況一經(jīng)查實(shí),，房產(chǎn)交易雙方也會(huì)面臨處罰。