房?jī)r(jià)還在漲,？今天,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了6月70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市當(dāng)中,，新建商品房住宅價(jià)格上漲的城市達(dá)到了69個(gè)，而上漲幅度最高的城市是北京,，為16.7％,。那么，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的原因到底是什么,？市場(chǎng)上對(duì)房?jī)r(jià)的看漲預(yù)言為何都會(huì)變成現(xiàn)實(shí),？未來房?jī)r(jià)還會(huì)漲多久？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制管理研究所研究員史煒,、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論,。
房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的原因是什么？房?jī)r(jià)的看漲預(yù)言為何都會(huì)變成現(xiàn)實(shí),？未來房?jī)r(jià)還會(huì)漲多久,？
6月房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)今天出爐，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比來看,，依然有九成的城市房?jī)r(jià)上漲,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在網(wǎng)站上發(fā)布數(shù)據(jù)，6月70個(gè)大中城市中,，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市為63個(gè),，北京以16.7％的漲幅位居同比榜漲幅之首。廣州漲幅排在第二位,，漲幅達(dá)到16.5％,，深圳及上海以16％和14.4％的漲幅排名第三,、第四位，僅有溫州一個(gè)城市下降,，下降幅度為3％,。
再來看二手房數(shù)據(jù)，與去年同月相比,，70個(gè)大中城市中,，二手住宅價(jià)格上漲的城市有68個(gè)，同比最高漲幅為14.1％,，漲幅比5月份回落的城市有11個(gè),。中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)專家表示，當(dāng)前樓市已步入一個(gè)敏感時(shí)期,，行政化調(diào)控的積極作用有所弱化,，依靠市場(chǎng)化手段來破解樓市困局，將是下一個(gè)階段的調(diào)控重點(diǎn),。
在北京東三環(huán)附近的高檔公寓里,，80平方米兩居室，住進(jìn)25人,。除了保留廚房與衛(wèi)生間,，兩個(gè)房間和客廳全部擺滿了上下鋪床。這套兩居室,，原本每月租金約8000元,，靠出租床位竟然達(dá)到每月2萬(wàn)元。
在上海,，一個(gè)號(hào)稱第二大外來人口聚集區(qū)的小區(qū),，近來房租也在持續(xù)看漲。一個(gè)十平米的房子,，去年約租一千元,，今年房租就漲了。
小葉（租房者）：過了一個(gè)年回來之后,，房東就跟我說,，這個(gè)房租要加。現(xiàn)在是一千二,，但是還不包括寬帶和電視費(fèi)了,。
在深圳，深圳福田房屋租賃活躍的景田片區(qū),，3月份的房屋的出租價(jià)格同比上漲了10％以上,。
湯之勝（深圳市家家順投資發(fā)展有限公司區(qū)域總經(jīng)理）：附近的一房一廳，去年的價(jià)格可能租到兩千七,、八,，但今年三月份漲到了三千五,，大概這樣一個(gè)比例。
關(guān)于房租價(jià)格看漲,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布6月居住價(jià)格同比上漲3.1％,，其中住房租金價(jià)格上漲4.1％。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，這已經(jīng)是房租連續(xù)第42個(gè)月上漲,，而今年以來房租上漲的速度明顯超過往年。
史煒：政府的干預(yù)和調(diào)控導(dǎo)致這一輪房?jī)r(jià)的上漲
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一般房地產(chǎn)漲的話,，包括國(guó)八條以前，那么上漲的很大拉動(dòng)是資源拉動(dòng),，或者資源稀缺的拉動(dòng),，或者是需求拉動(dòng)，但這一輪的上漲純粹是成本拉動(dòng),，而且是非市場(chǎng)性的成本拉動(dòng)的,。比如說過去我們看房?jī)r(jià)上漲，它是根據(jù)房?jī)r(jià)的競(jìng)爭(zhēng),，根據(jù)需求,，來不斷的上調(diào)房?jī)r(jià)。那么這一輪,，房?jī)r(jià)沒有上漲的其他的因素,，唯一上漲的就是交易費(fèi)用，中間費(fèi)用上漲了,，而這種東西不是來自于市場(chǎng),，是來自于這個(gè)干預(yù),，或者說來自于調(diào)控,。比如簡(jiǎn)單的500平米的一套房子，如果正常的交易,，它就會(huì)導(dǎo)致將近20％的費(fèi)用,，也就500萬(wàn)的房子，你可能要賣到590萬(wàn)到600萬(wàn),，那么這對(duì)賣房子是硬約束,，所以這是一種超正常的一種成本拉動(dòng)，不是需求拉動(dòng),。一手房也是這樣,，一手房看見二手房的房?jī)r(jià)居然已經(jīng)漲幅超過一手房了，那一手房就隨機(jī)待市,，我就不賣,，所以誤房誤得非常厲害,，所以才導(dǎo)致決策層現(xiàn)在采取你到期不賣的話，這就不行,。所以基本上他不是一個(gè)市場(chǎng)行為,，所以這種行為導(dǎo)致的消費(fèi)心理的變化，導(dǎo)致供需的變化,，都是前所未有的,。所以16.7％這個(gè)數(shù)字一點(diǎn)兒也不新鮮。
嚴(yán)格地說,，房?jī)r(jià)這么漲是不正常的,。因?yàn)榈览砗苊鞔_，這也由于土地的價(jià)格,，地方政府的土地財(cái)政,，但是我們先撇開土地財(cái)政，就是房子首先是干嘛的,？是用來住的,，那么現(xiàn)在解決民生的問題是最大的問題，就是我們要讓老百姓住得起房子,，但實(shí)際上現(xiàn)在老百姓住不起房子,。從簡(jiǎn)單的數(shù)字我們就可以看出來，近十年,，我們GDP增長(zhǎng)的速度高與國(guó)民收入增長(zhǎng)的速度,，國(guó)民收入增長(zhǎng)的速度高于老百姓可支配性收入增長(zhǎng)的速度，那么房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度既高于GDP,，也高與國(guó)民收入,，你說老百姓買不買得起房？所以這種上漲應(yīng)該說是不正常的,。
張鴻：在地方政府如此依賴房地產(chǎn)的情況下 房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅的下降
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對(duì)于房?jī)r(jià)，我驚呆了,，我覺得和我的感受不太一樣,，我覺得我的感受比這個(gè)漲幅要大。我身邊的幾乎所有樓盤的漲幅都超過了百分之十六點(diǎn)幾,。當(dāng)然我的感受可能是錯(cuò)的,，我覺得上半年，這兩天財(cái)政的收入狀況已經(jīng)出來了,。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速放緩了,，所以地方需要錢。房地產(chǎn)在地方財(cái)政收入里的比重越來越大,。你看涉及到房地產(chǎn)的稅收,，可不光是重慶和上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅,，有營(yíng)業(yè)稅、城市維修建設(shè)稅,，土地增值稅,、印刷稅、所得稅,、契稅等等,，受房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額大幅增加帶動(dòng)契稅增幅了39.8％。你驚訝嗎,？不驚訝吧,？土地增值稅增長(zhǎng)28.1％，而且媒體報(bào)導(dǎo),，廣州增城這樣一個(gè)縣級(jí)市,，他的上半年稅收收入當(dāng)中，76％來自于和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收,，這只是稅收,，還有土地，土地出讓的增幅是46.3％,。那么在如此依賴的情況下,，它不大可能房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅的下降。
胡景暉：新建商品房預(yù)售發(fā)放嚴(yán)格 在短期內(nèi)造成供應(yīng)量更加緊張
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現(xiàn)在來看,，從5、6月份以來,，交易量恢復(fù)得比較快�,，F(xiàn)在主要買房的人這么幾類，首先最多還是以首次置業(yè)的年輕人比較多,，因?yàn)楝F(xiàn)在政策上仍然留了對(duì)首次置業(yè)的貸款一些優(yōu)惠政策,，這個(gè)還是占到一個(gè)主流。其次就是一些改善性的,，以小換大,，以舊換新的,。第三類可能也有一些改善跟投資混合的,，因?yàn)閺默F(xiàn)在我們借助投資渠道來看，不管是股市,、金價(jià)都不是很理想,，很多人仍然把房產(chǎn)作為兼具投資保值的一個(gè)投資手段來使用，所以基本上這三部分都有,。
首先呢,，本來我們今年對(duì)市場(chǎng)預(yù)計(jì),，供應(yīng)就比較偏緊，當(dāng)然北京市現(xiàn)在事實(shí)上在房?jī)r(jià)方面也采取了比較嚴(yán)格的調(diào)控措施,。特別是對(duì)新建商品房的預(yù)售發(fā)放比較嚴(yán)格,。如果開發(fā)商定價(jià)過高，或者說想賣的房子比較貴,，那么一般從政府有關(guān)部門就拿不到預(yù)售證,。當(dāng)然政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，也是想通過這個(gè)預(yù)售緩解,，來打通一下價(jià)格,。但是這實(shí)際在市場(chǎng)上短期內(nèi)造成了供應(yīng)量更加緊張，那么從二手房來看,，也是稅費(fèi)比較多,。所以從這點(diǎn)上來講，需求還在,，但事實(shí)上我們?cè)诳傮w的供應(yīng)上偏緊,，我想是最近這段時(shí)間推高房?jī)r(jià)的一個(gè)因素。另外,，最近這段時(shí)間,，包括北京、上海又陸續(xù)開始出現(xiàn)了地王的現(xiàn)象,，那么事實(shí)上很多人對(duì)于未來房?jī)r(jià)的預(yù)期,，在我們新版國(guó)五條以后，地方細(xì)則出臺(tái)以后,，又陸續(xù)出現(xiàn)了地王和高價(jià)地的現(xiàn)象,，這個(gè)市場(chǎng)預(yù)期又開始發(fā)生了變化，我想這是主要因素,。
史煒：房租上漲是趨勢(shì) 因?yàn)樽夥康男枨罅吭谠黾?/STRONG>
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在大城市，像上海,、廣州,、深圳，北京應(yīng)該不是特例,，只要是有人口流動(dòng)性密集的地方,，就業(yè)機(jī)會(huì)比較充分的地方，這都是普通現(xiàn)象,。這說明幾個(gè)問題,，一個(gè)說明本身房租的價(jià)格上漲，和房東自己的成本核算是有關(guān)系的。比如房東把房子租出去,，他要算一個(gè)投資收益率,，正常的一套房子，比如年收益率8％,，那么我200萬(wàn)買了一個(gè)房子,，那么每年的話，應(yīng)該每年的年租金應(yīng)該是達(dá)到8％,，但實(shí)際上現(xiàn)在的即便是最高的房租,，它的收益率基本上都在4％到5％之間。也就是一個(gè)房東要想把房子作為一個(gè)投資的話,，他至少需要30年才能收回來,，所以他希望漲。另外,，他還要承擔(dān)相關(guān)的物業(yè)費(fèi)以及其他的費(fèi)用,。所以房租上漲是一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)樗男枨罅吭谠黾印?/P>
另一個(gè)方面,，從租房者來說,，現(xiàn)在之所以租房的矛盾這么大，還是租房者大部分是屬于一般的就業(yè)階層,。比如說像中關(guān)村,，或者一般的企業(yè)的員工，或者剛畢業(yè)的大學(xué)生,，所以這房租就很高了,。
房屋的出租的話，具體一個(gè)房間住幾個(gè)人,，這不是一個(gè)簡(jiǎn)單住房,，這涉及很多社會(huì)問題，安全問題,。這種問題出現(xiàn)得太多了,，所以北京住建委出臺(tái)的政策，應(yīng)該還是符合社區(qū)的長(zhǎng)住居民的心理要求的,。
張鴻：房?jī)r(jià)沒下來 房租高企反倒顯得越來越合理了
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上半年北京的房租是上漲了8％，那么有多少人的收入,，也是城鎮(zhèn)居民平均的收入漲幅超過了8％,？全國(guó)二季度的城鎮(zhèn)居民的收入的增幅是下降的，沒跑過房租,，全國(guó)房租增幅是4.1％,。我們?cè)瓉硪恢毕Ｍ績(jī)r(jià)下來,，讓租售比能夠合理一些,，現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒下來,，是租金上去了，讓它顯得可能也越來越合理了,。
我很擔(dān)心這個(gè)思路是因?yàn)�,，這兩天各大媒體都在報(bào)道這么慘的事兒，25個(gè)人住這么一個(gè)小間,，然后住建委出了一個(gè)規(guī)定,。嚴(yán)格地講，這個(gè)事如果涉及到安全,，那應(yīng)該是比如說公安局,、派出所，或者街道,。如果涉及到消防不安全,，那就應(yīng)該是消防部門來出這個(gè)東西，那住建委出這個(gè),，咱們就要想了,，住建委不允許我25個(gè)人住在一個(gè)房子里，是嗎,？好,，我只能兩個(gè)人住這個(gè)房子了，那接下來房租的價(jià)格是不是又漲了呢,？
史煒：房?jī)r(jià)要按照它資源分配的方式來進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的計(jì)算
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最近有北京二環(huán)左右的房?jī)r(jià)要漲到十萬(wàn)元的說法，我不同意這種說法,，但是已經(jīng)有超過十萬(wàn)的房子了,。這個(gè)說法本身是沒有問題，但他說的依據(jù)是,，二環(huán)以內(nèi)十萬(wàn)的數(shù)字都不算高,。那么你看看國(guó)外的很多中心城市，尤其國(guó)外的城市的老街,，房?jī)r(jià)現(xiàn)在折合人民幣,，30萬(wàn)、40萬(wàn)多都有,，因?yàn)樗遣豢商娲�,。像北京這種城市，二環(huán)路以內(nèi),，不準(zhǔn)隨便蓋房子,，除了老的四合院和文物保護(hù)CBD以外。那你現(xiàn)在蓋房子，你說它多少錢就多少錢,，就像我們說的貴金屬一樣,，所以這里有一個(gè)稀缺性。
我的結(jié)論實(shí)際上是什么,？就是說房地產(chǎn)的價(jià)格跟城鎮(zhèn)化的改造和城市的空間布局,，以及對(duì)一個(gè)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的承載能力必須聯(lián)系在一起。所以一個(gè)政府部門在房地產(chǎn)規(guī)劃的時(shí)候,，包括基礎(chǔ)設(shè)施,、交通、醫(yī)療衛(wèi)生,、教育上,，必須是開放式的。如果北京能夠真正把這些配套的設(shè)施,，在周邊地區(qū)都做到了,。比如現(xiàn)在在六環(huán)路，我想買瓶醬油,，晚上九點(diǎn)鐘我不知道到哪兒買去,，我孩子得了感冒，我不知道到哪兒看病去,。所以說所謂的房?jī)r(jià),，它的外延，就是說房?jī)r(jià)往外稀釋的一個(gè)前提,，就是基礎(chǔ)設(shè)施必須要跟得上,。那么房?jī)r(jià)算法不能按平均算，一定按結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)去算,。我覺得房?jī)r(jià)就一定按照它的資源分配的方式來進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的計(jì)算,，這樣政府在制定政策時(shí)，才能做到有的放矢,。
劉元春：土地市場(chǎng)要改變目前這種國(guó)家完全壟斷的管理模式
�,。ㄖ袊�(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
中期要擴(kuò)供給，而擴(kuò)供給的基礎(chǔ)在于土地供應(yīng)要增加,。而土地供應(yīng)的這種增加在于我們整個(gè)土地收成制度,、土地市場(chǎng)要積極調(diào)整，就是要改變目前這種國(guó)家完全壟斷的管理模式,，就是更多的成交的這些建設(shè)用地,，能夠通過多種途徑，應(yīng)用到城市建設(shè)中來,。從短期來講,，我們要明確對(duì)于一些投機(jī)性的交易,，還是要有一種持續(xù)性的打擊。對(duì)于未來這種房產(chǎn)秩序的推廣,，要一個(gè)持續(xù)性……