記者日前在安徽銅陵,、馬鞍山兩地采訪了解到，近年來兩地順應農(nóng)民需求，探索實施了農(nóng)房確權,、抵押貸款等試點工作,，進一步明確了農(nóng)民的財產(chǎn)權,，拓寬了農(nóng)民的融資渠道，取得積極成效,。然而，由于相關法律政策的限制,，試點工作始終游走在法律禁區(qū)邊緣,，難以進一步深入推進。隨著城鎮(zhèn)化進程的推進和農(nóng)村的發(fā)展,，農(nóng)房確權賦能已是趨勢,，基層呼吁國家有關部門能盡快總結相關試點工作經(jīng)驗，從法律政策層面明確對這一探索的態(tài)度,，讓農(nóng)民和基層明確方向,，穩(wěn)妥推進這一工作。
“擔保利息高手續(xù)繁希望早日實現(xiàn)農(nóng)房抵押”
在馬鞍山市當涂縣,，集蔬菜生產(chǎn)、銷售,、加工于一體的黃池蔬菜產(chǎn)銷專業(yè)合作社擁有社員425人,，橫跨7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)12個行政村，蔬菜生產(chǎn)基地面達4000余畝,，然而由于普遍面臨貸款難,、信用擔保利率過高的問題，如何周轉資金成了幾百位社員的心頭難題,。
“城里可以房產(chǎn)抵押,，如果我們農(nóng)民的房子也抵押貸款就好了�,！焙献魃缋硎麻L武駿說出了大家的普遍心愿,。
面對武駿反映的貸款難，馬鞍山市從2007年開始探索實施農(nóng)村房屋確權登記和抵押試點工作,。第一步,，為有效解決農(nóng)村集體土地權屬糾紛，依法確認農(nóng)民土地權利,，實施農(nóng)民房屋產(chǎn)權確權,。截至2010年5月，馬鞍山市農(nóng)村集體土地上房屋權屬初次登記及發(fā)證工作基本結束,，由產(chǎn)權部門復審后登記發(fā)證23605戶,。
第二步，為農(nóng)民的房產(chǎn)賦能,，實現(xiàn)抵押貸款,。記者采訪了解到，目前農(nóng)村金融貸款方式以信用貸款方式為主,，額度一般1萬元左右,，遠不能滿足農(nóng)民的需求,。即使可以申請擔保貸款，但往往只保大戶,，難以滿足眾多中小農(nóng)戶的需求,。為此，馬鞍山市在前期深入調(diào)研與分析的基礎上,，加快農(nóng)房抵押流轉的嘗試,。
據(jù)馬鞍山市住建委副主任葛天銀介紹，農(nóng)房抵押流轉是指借款人可將依法取得的農(nóng)村房屋所有權進行租賃,、轉讓或者用作抵押物在金融機構貸款的行為,，主要為支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，盤活農(nóng)村房屋資產(chǎn),，激發(fā)農(nóng)村金融活力,。凡是在馬鞍山市行政區(qū)劃范圍內(nèi)合法取得房屋所有權證的房屋，即可辦理此類業(yè)務,。
同樣在進行農(nóng)房確權抵押流轉嘗試的還有安徽省銅陵市,，2011年10月該市啟動農(nóng)房登記發(fā)證及抵押流轉試點工作，目前已經(jīng)發(fā)證的有2600多戶,。按照該市出臺的《銅陵市農(nóng)村房屋流轉登記管理辦法》規(guī)定,，農(nóng)戶可憑借依法獲取的房產(chǎn)證進行抵押、租賃,、轉讓等行為,。
據(jù)調(diào)查，在經(jīng)濟發(fā)展活躍的近郊農(nóng)村,，農(nóng)房流轉租賃或通過農(nóng)房抵押貸款的需求相對迫切,。在馬鞍山市霍里鎮(zhèn)蘇李村全村700多戶村民，有600余戶申請獲得房產(chǎn)證,。然而,，令記者驚訝的是，自從2010年初步發(fā)證完畢,，至今馬鞍山市已經(jīng)獲得房產(chǎn)證的2萬多戶農(nóng)民中沒有一例農(nóng)房抵押流轉的案例,。銅陵市試點也面臨了相同狀況，至今農(nóng)房抵押工作面臨著“零”的尷尬,。
繞開禁區(qū)避開紅線卻面臨多重風險
記者采訪了解到,，由于重重政策限制，盡管農(nóng)戶對農(nóng)房抵押流轉試點表現(xiàn)出了極大的興趣與需求,，試點政府只能謹慎推廣,，通過采取政策模糊等辦法試圖繞開禁區(qū)，而在農(nóng)戶與銀行看來,，這些嘗試缺乏法律保護,，因此并沒有迅速參與,，而是選擇觀望。
基層反映,，多重政策的限制,，是試點工作動力不足，難以推行的重要原因,。銅陵市住房和建設委員會市場處主任盛常禮表示,，試點實施農(nóng)村房屋抵押流轉是加快城鎮(zhèn)化建設背景下的一個大突破，但由于《物權法》《擔保法》等都未明確,，缺乏政策及法律層面的支持,。
“此項試點工作很有意義，既能破解農(nóng)戶貸款缺乏抵押物的困境,，也能擴展銀行的業(yè)務范圍,，提升經(jīng)濟效益�,！瘪R鞍山市農(nóng)商銀行副行長呂慧說,，不過由于缺乏國家政策支持存在著兩道難以跨越的門檻，一是農(nóng)村房屋不能進行抵押登記,；二是根據(jù)規(guī)定，農(nóng)村房屋只能在本級村組織成員之間流轉,，一旦出現(xiàn)風險,，銀行很難將債權變現(xiàn)。
眼看著試點工作被綁住手腳停滯不前,，經(jīng)研究決定,，銅陵市人民政府于去年9月19日出臺了《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》，對如何將農(nóng)房用于抵押流轉做出了詳細的說明,，寄希望能夠繞過政策禁區(qū),，將試點工作推進。
在這份文件上寫著,，宅基地上的房屋若要進行抵押流轉,，應先將該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權變更為集體建設用地使用權，并承諾今后不再申請宅基地,。同時,，注明“處置抵押的農(nóng)村房屋時，其所屬集體經(jīng)濟組織及其成員在同等條件下有優(yōu)先購買權,�,！�
盛常禮介紹說，如果直接為農(nóng)房辦理他項權證,、做抵押登記,，將會與現(xiàn)行法律沖突,，因此嘗試改變土地性質的辦法迂回辦理。同時,，對于優(yōu)先購買權的說明,，是一種模糊的處理方式，經(jīng)辦部門私下默認,，出現(xiàn)風險時,，銀行可以將出讓范圍擴大至本鄉(xiāng)。
然而,，政府為求突破做出來的辦法并沒有效促使農(nóng)戶與銀行的行動,。基層百姓與干部擔憂說,，一方面,，目前地方的嘗試并沒有得到中央政策的支持或許可，一旦土地使用性質變更后,，后期能否順利變更回宅基地使用權,；另一方面，由于缺乏規(guī)范的農(nóng)房抵押流轉平臺,，申請抵押流轉的程序繁瑣,，加上現(xiàn)在沒有專門的農(nóng)房價值評估機構，農(nóng)房的價值只能聽憑政府認定,，老百姓雖然有流轉需求,，但擔憂頗多。
銀行方面也有自己的擔憂,。中國人民銀行銅陵市中心支行副行長江四清說,，辦法的模糊雖然帶來了銀行業(yè)務操作的空間，但同樣也是銀行的風險,。因為,，一旦出現(xiàn)抵押風險與糾紛，在司法程序上,，銀行得不到任何的保護“銀行創(chuàng)新產(chǎn)品需要考慮到風險風險分擔,，一般性貸款，銀行損失比重在0,，最多不會超過10%,。但農(nóng)房抵押貸款的風險則不明確�,！�
試點站在十字路口亟待政策明朗
淮南市鳳臺縣蘆塘村的殷孝英近日很高興,，因為由政府部門的人來對她的農(nóng)房進行測繪及估價，告訴她這個房子在銀行能值幾十萬元。老人家說是兒女早在城里定居了,，自己舍不得房子閑置,，一直一個人住在農(nóng)村，如果真能實現(xiàn)農(nóng)房自由流轉,，以后年紀再大一點,，可以把房子賣了去城里和孩子們相聚了。
與殷孝英迫切的流轉需求不同,，手捧著大紅色房產(chǎn)證,，銅陵市西湖鎮(zhèn)朝山村村民王小平、汪冬枝等人接受記者雖然開心地說,，終于像城里房子一樣有證,、被法律保護了。但也表示,，通過新農(nóng)村建設,，農(nóng)村居住環(huán)境的基礎設施越來越好，天然氣也通了,，百姓們住得舒暢開心,，不愿意離去。盡管未來出讓農(nóng)房的可能性不大,，但同樣渴望能夠搭建這樣一個流轉的平臺“萬一孩子們創(chuàng)業(yè)需要資金或者家里出個大事,，這樣有個保障�,！�
采訪中,，不少基層干部分析認為，目前多數(shù)農(nóng)民對于農(nóng)房流轉持理性態(tài)度,，即便允許政策對農(nóng)房流轉解禁，但農(nóng)民未必會盲目出讓,，事實上允許農(nóng)房市場自由流通,，實現(xiàn)自己的價值，依靠市場機制,，促使資源重新流動,、配置，反而有助于目前中央提出的實現(xiàn)“人”的城鎮(zhèn)化,。銅陵市農(nóng)業(yè)委員會汪建設說,，伴隨著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，越來越多農(nóng)村人口流向城市,，如何能讓他們盤活農(nóng)房資產(chǎn),，帶著資產(chǎn)進城應是城鎮(zhèn)化的題中之義。
基層住建委干部和銀行負責人認為，農(nóng)房閑置,、農(nóng)村金融需求擴大的情況普遍存在,，農(nóng)房抵押流轉是個好政策，但由于缺乏上級政府部門的政策支持,，此項試點工作已經(jīng)停滯不前,，失去了試點意義。希望國家有關部門能盡快總結相關試點的工作經(jīng)驗,，出臺相應的推廣方案與操作辦法,。從經(jīng)濟發(fā)達的地方開始試點，并允許試錯,，為政策的制定提供探路經(jīng)驗,。
馬鞍山市住建委副主任葛天銀指出“只能對本級村集體組織內(nèi)成員轉讓”的規(guī)定在政策與法律上面制約了農(nóng)村土地的價值，建議從中央層面政策,，允許在試點地區(qū),，適當擴大抵押農(nóng)房的受讓人范圍，將試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)乃至縣級轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)戶口人員都納入出讓范圍之內(nèi),。
強化試點的示范引領作用,。農(nóng)房確權登記工作，農(nóng)村居民群眾尚未真正看到其利益所在,，并且還有不少擔憂和顧慮,。江四清等人建議通過示范引領，打消群眾思想顧慮,。發(fā)動農(nóng)村黨員干部率先申請,、率先登記、率先抵押,，且要讓率先行動起來的群眾得到實惠,，進而帶動引導廣大農(nóng)民積極參與到此項工作中去。
盡快搭建農(nóng)房流轉平臺,。正是因為農(nóng)民認可度不高,、抵押實施難，所以成立農(nóng)房評估機構,、搭建流轉平臺,、完善相關配套措施，才能提高農(nóng)民的積極性,。就農(nóng)村房屋抵押后債務履行期屆滿后,，債務如何實現(xiàn)問題，擬出臺辦法,，明確規(guī)定農(nóng)房抵押處置及流轉問題,，解除農(nóng)戶和銀行的后顧之憂,。