|
以建設(shè)“區(qū)域性中心城市”為戰(zhàn)略目標(biāo)的湖北十堰市，現(xiàn)階段卻面臨著不小的尷尬：一邊是新增大量土地加速發(fā)展,，另一邊則是大量樓盤豎起卻遲遲不見買家,。
《經(jīng)濟(jì)參考報》記者在十堰看到，大美盛城已有多棟樓房建成,，臨街一排幾家商鋪已裝修完工,，而住宅基本處于一片黑暗�,！耙郧斑@里只是一片大山,，才開山不久，誰會來這么偏僻的地方買房呢,？”樓盤對面醫(yī)藥學(xué)院的學(xué)生李繼民說,，雖然房子早已蓋起,，但很少看到有裝修入住的。
十堰房地產(chǎn)市場所面臨的尷尬處境并不是個例,。一二線城市是時常出現(xiàn)徹夜排隊搶號的市場,，三四線城市則多是無人問津而空置的樓盤，房地產(chǎn)市場分化明顯加劇,。繼鄂爾多斯,、溫州之后，江蘇無錫,、江蘇常州,、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似“鬼城”,。
對此,，業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年三四線城市房地產(chǎn)待售存量一直處于較高水平,，在人口外流的背景下,，供大于求現(xiàn)象更加突出。與此同時,，在地方財政仍主要依靠賣地的背景下,，賣地沖動難以遏制。因此,，應(yīng)警惕由需求下降帶來的樓市區(qū)域性風(fēng)險,。
16日，克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)研究中心發(fā)布《中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險排行榜》,。榜單顯示,，甘肅隴南、武威,、酒泉,、定西及陜西延安等地位列房地產(chǎn)風(fēng)險城市前幾位。值得注意的是,，風(fēng)險排名前五十的城市均是三四線城市,。
CRIC研究中心副總經(jīng)理林波在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，城市人口外出務(wù)工比例較高,，使得經(jīng)濟(jì)總量相對有限,、中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充足的三四線城市房地產(chǎn)供過于求現(xiàn)象愈加明顯，“大多城市房地產(chǎn)市場待售存量一直處于增長之中,，供求風(fēng)險較高,。”
利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷售面積”計算近三年城市供求比,，一線城市供求比僅為0.64,，供小于求,。與之相對的是，三四線城市供求比均值達(dá)1.22,，供過于求,。從單個城市供求比來看，供過于求現(xiàn)象更為明顯,。其中,，甘肅武威供求比高達(dá)8.06，山西大同供求比高達(dá)5.7,，鄂爾多斯4.9,，延安4.34。
“正常情況下,，供求比在0.8至1.2區(qū)間內(nèi)表示供求平衡,。數(shù)值過大則表明市場供過于求，存在較大的供求風(fēng)險,�,！绷植ㄕf，多個三四線城市供求比早已超過正常區(qū)間數(shù)倍,，風(fēng)險集中且消化能力差,。
中指院日前發(fā)布的《3.5線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力報告》也對此進(jìn)行了印證，近五年3.5線城市施工面積增速持續(xù)高于全國平均水平,，2010年至2011年達(dá)到近30%,，2012年同比增長19%，高出全國平均水平5.4個百分點,。雖然近兩年全國供應(yīng)增速大幅下滑,，但由于不是重點調(diào)控城市，受影響較小,，3.5線城市2012年新開工同比增長2%,，竣工同比增長16%，均高出全國近9個百分點,。
與此同時,，市場消化能力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上建設(shè)的步伐，2010年至2012年,，3.5線城市除撫州和寶雞外，其余銷供比(銷售面積與新開工面積比值)均小于1,，尤其是棗莊,、銅陵,、荊門等城市,，銷供比未及0.5,，供過于求態(tài)勢明顯,。
從未來需求來看，三四線城市也不盡如人意,。代表需求潛力的常住戶籍人口比,，一線城市均值為1.84，二線城市為1.21,，三線城市僅是0.98,。這意味著，一二線城市為人口流入型,，常住人口明顯高于戶籍人口,，而三線城市均值低于1，說明人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重,，常住人口少于戶籍人口數(shù)量,。
“由于城市綜合實力的相對不足，經(jīng)濟(jì),、教育,、醫(yī)療、社保體系等方面還有待發(fā)展,，使得不少三四線城市面臨著人口外流的問題,。”林波說,。從常住戶籍人口比來看,，三線城市均值僅為全國平均水平的90%。人口外流使得三線城市狹小的人口規(guī)模更加趨向于低位,，從而進(jìn)一步降低城市房地產(chǎn)市場的需求,。
林波同時指出，三四線城市風(fēng)險區(qū)域化明顯,，現(xiàn)階段整體上東部沿海地區(qū)風(fēng)險較小,，中部部分人口外流城市風(fēng)險偏大，西部地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱風(fēng)險偏大,，形成西北風(fēng)險集中圈,。
對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌指出,，在高風(fēng)險區(qū)域內(nèi),，應(yīng)減少土地供應(yīng)，緩解供求關(guān)系,�,！霸诮�(jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下，地方政府急于賣地補充財政資金的傾向愈加明顯。因此,，應(yīng)警惕地方財政短缺加大賣地沖動的行為,，進(jìn)一步挖掘地方購買力，以免更多的‘空城’變?yōu)椤沓恰�,�,！?
|