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以建設(shè)“區(qū)域性中心城市”為戰(zhàn)略目標(biāo)的湖北十堰市，現(xiàn)階段卻面臨著不小的尷尬：一邊是新增大量土地加速發(fā)展,，另一邊則是大量樓盤豎起卻遲遲不見買家,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在十堰看到，大美盛城已有多棟樓房建成,，臨街一排幾家商鋪已裝修完工,，而住宅基本處于一片黑暗�,！耙郧斑@里只是一片大山,，才開山不久，誰(shuí)會(huì)來這么偏僻的地方買房呢,？”樓盤對(duì)面醫(yī)藥學(xué)院的學(xué)生李繼民說,，雖然房子早已蓋起，但很少看到有裝修入住的,。
十堰房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的尷尬處境并不是個(gè)例,。一二線城市是時(shí)常出現(xiàn)徹夜排隊(duì)搶號(hào)的市場(chǎng)，三四線城市則多是無人問津而空置的樓盤,，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯加劇,。繼鄂爾多斯、溫州之后，江蘇無錫,、江蘇常州,、遼寧營(yíng)口、甘肅酒泉等多個(gè)地方相繼被曝出類似“鬼城”,。
對(duì)此,，業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年三四線城市房地產(chǎn)待售存量一直處于較高水平,，在人口外流的背景下,，供大于求現(xiàn)象更加突出。與此同時(shí),，在地方財(cái)政仍主要依靠賣地的背景下,，賣地沖動(dòng)難以遏制。因此,，應(yīng)警惕由需求下降帶來的樓市區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn),。
16日，克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)研究中心發(fā)布《中國(guó)城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》,。榜單顯示,，甘肅隴南、武威,、酒泉、定西及陜西延安等地位列房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)城市前幾位,。值得注意的是,，風(fēng)險(xiǎn)排名前五十的城市均是三四線城市。
CRIC研究中心副總經(jīng)理林波在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，城市人口外出務(wù)工比例較高,，使得經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限、中心區(qū)域土地供應(yīng)較為充足的三四線城市房地產(chǎn)供過于求現(xiàn)象愈加明顯,，“大多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)待售存量一直處于增長(zhǎng)之中,，供求風(fēng)險(xiǎn)較高�,！�
利用“商品住宅用地出讓用地建筑面積/商品住宅銷售面積”計(jì)算近三年城市供求比,，一線城市供求比僅為0.64，供小于求,。與之相對(duì)的是,，三四線城市供求比均值達(dá)1.22，供過于求,。從單個(gè)城市供求比來看,，供過于求現(xiàn)象更為明顯。其中，甘肅武威供求比高達(dá)8.06,，山西大同供求比高達(dá)5.7,，鄂爾多斯4.9，延安4.34,。
“正常情況下,，供求比在0.8至1.2區(qū)間內(nèi)表示供求平衡。數(shù)值過大則表明市場(chǎng)供過于求,，存在較大的供求風(fēng)險(xiǎn),。”林波說,，多個(gè)三四線城市供求比早已超過正常區(qū)間數(shù)倍,，風(fēng)險(xiǎn)集中且消化能力差。
中指院日前發(fā)布的《3.5線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力報(bào)告》也對(duì)此進(jìn)行了印證,，近五年3.5線城市施工面積增速持續(xù)高于全國(guó)平均水平,，2010年至2011年達(dá)到近30%，2012年同比增長(zhǎng)19%,，高出全國(guó)平均水平5.4個(gè)百分點(diǎn),。雖然近兩年全國(guó)供應(yīng)增速大幅下滑，但由于不是重點(diǎn)調(diào)控城市,，受影響較小,，3.5線城市2012年新開工同比增長(zhǎng)2%，竣工同比增長(zhǎng)16%,，均高出全國(guó)近9個(gè)百分點(diǎn),。
與此同時(shí)，市場(chǎng)消化能力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上建設(shè)的步伐,，2010年至2012年,，3.5線城市除撫州和寶雞外，其余銷供比(銷售面積與新開工面積比值)均小于1,，尤其是棗莊,、銅陵、荊門等城市,，銷供比未及0.5,，供過于求態(tài)勢(shì)明顯。
從未來需求來看,，三四線城市也不盡如人意,。代表需求潛力的常住戶籍人口比，一線城市均值為1.84,，二線城市為1.21,，三線城市僅是0.98。這意味著，一二線城市為人口流入型,，常住人口明顯高于戶籍人口,，而三線城市均值低于1，說明人口外流現(xiàn)象嚴(yán)重,，常住人口少于戶籍人口數(shù)量,。
“由于城市綜合實(shí)力的相對(duì)不足，經(jīng)濟(jì),、教育,、醫(yī)療、社保體系等方面還有待發(fā)展,，使得不少三四線城市面臨著人口外流的問題,。”林波說,。從常住戶籍人口比來看,，三線城市均值僅為全國(guó)平均水平的90%。人口外流使得三線城市狹小的人口規(guī)模更加趨向于低位,，從而進(jìn)一步降低城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,。
林波同時(shí)指出，三四線城市風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域化明顯,，現(xiàn)階段整體上東部沿海地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)較小,，中部部分人口外流城市風(fēng)險(xiǎn)偏大，西部地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱風(fēng)險(xiǎn)偏大,，形成西北風(fēng)險(xiǎn)集中圈,。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出,，在高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域內(nèi),，應(yīng)減少土地供應(yīng),，緩解供求關(guān)系,。“在經(jīng)濟(jì)整體疲軟的背景下,，地方政府急于賣地補(bǔ)充財(cái)政資金的傾向愈加明顯,。因此，應(yīng)警惕地方財(cái)政短缺加大賣地沖動(dòng)的行為,，進(jìn)一步挖掘地方購(gòu)買力,，以免更多的‘空城’變?yōu)椤沓恰,！?
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