嚴(yán)厲調(diào)控難以遏制土地市場(chǎng)的火爆,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年全國(guó)３００多個(gè)城市的土地出讓金比去年高出六成,，一些熱點(diǎn)城市半年賣(mài)地收入已接近去年全年,。企業(yè)不差錢(qián)，政府急需錢(qián),，兩相“互補(bǔ)”,，土地市場(chǎng)不火都難�,！巴恋刎�(cái)政”沉疴不解,，樓市調(diào)控或?qū)㈦y以走出“調(diào)、漲”怪圈,。
土地出讓金半年增幅超六成
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年前６個(gè)月全國(guó)３０６個(gè)城市共交易土地１５４９３宗，土地出讓金達(dá)１．１３萬(wàn)億元,，同比大幅增長(zhǎng)６０％,。其中北上廣三地上半年經(jīng)營(yíng)性土地出讓金已超１７３９億元，接近去年全年的１９３４．９２億元,。
７月３日,，京滬兩地各出“地王”,。北京夏家胡同地塊經(jīng)過(guò)６２輪激烈競(jìng)拍，由懋源置業(yè)摘得,，總價(jià)１７．７億元,，剔除保障房折合樓板價(jià)約每平方米４．１萬(wàn)元，溢價(jià)率約３５％,。浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)一商住地塊經(jīng)過(guò)３２３次加價(jià),，被萬(wàn)科以總價(jià)４８．７億元競(jìng)得，樓板價(jià)每平方米２１４１５元,，溢價(jià)率達(dá)到８８．６％,。值得注意的是，一直聲稱(chēng)不拿“地王”的萬(wàn)科自６月以來(lái)已連續(xù)兩次競(jìng)得“地王”,。
市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，６月全國(guó)３０６個(gè)城市成交地塊樓板價(jià)為每平方米１２３５元，環(huán)比,、同比分別上漲１４％,、４４％,；其中住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為每平方米１５７５元，環(huán)比,、同比分別上漲７％,、４１％。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為,，目前土地市場(chǎng)火爆與土地供應(yīng)長(zhǎng)期短缺有關(guān),。而現(xiàn)行的土地招拍掛制度，雖然能夠防范腐敗,，但“價(jià)高者得”的邏輯必然推高房?jī)r(jià),。
房企搶地地方政府找錢(qián)
房企不差錢(qián)，政府急需錢(qián),，使地市火爆一再上演,。
一方面，外圍的“錢(qián)荒”并未太多影響到房企尤其是大型房企的資金情況,�,！皩�(duì)排名前１００位的房企，銀行態(tài)度沒(méi)什么變化,。目前銀行對(duì)我們的授信額度,、貸款利率和放款條件等保持不變，企業(yè)今年的拿地和開(kāi)發(fā)計(jì)劃也沒(méi)有變化,�,！币簧鲜蟹科筘�(fù)責(zé)人告訴記者，由于去年以來(lái)銷(xiāo)售活躍,、前期貸款到位等原因,，目前企業(yè)資金狀況沒(méi)有受到太大影響。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，今年前５個(gè)月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金４５１１５億元，同比增長(zhǎng)３２．０％,。
另一方面,，債務(wù)纏身的地方政府急于“以地?fù)Q錢(qián)”。審計(jì)署日前發(fā)布的地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果公告顯示,，３６個(gè)地區(qū)２０１２年底債務(wù)余額共計(jì)３．８５萬(wàn)億元,。其中，超過(guò)半數(shù)地方政府指望賣(mài)地還錢(qián),，２１個(gè)地方政府承諾以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)余額有７７４６．９７億元,，占這些地區(qū)債務(wù)余額的５４．６４％。
“地方政府很差錢(qián)，急需土地出讓金,，所以部分城市推出了優(yōu)質(zhì)地塊,。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō),。
江蘇住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位官員表示,，目前地方政府沒(méi)有其他可以替代的財(cái)政收入來(lái)源，短期內(nèi)仍然要靠土地出讓金支持一些項(xiàng)目,，“在地方政府償債及保障房開(kāi)發(fā)支出等多重壓力下,，要求限制地價(jià)很難奏效”。
樓市調(diào)控面臨關(guān)鍵抉擇
財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示,，今年前５月,，全國(guó)公共財(cái)政收入５６２１４億元，同比增長(zhǎng)６．６％,，增幅回落６．１個(gè)百分點(diǎn),。至５月份，全國(guó)公共財(cái)政收入增速連續(xù)第三個(gè)月停留在６％左右的低位,。兩相對(duì)比,，不難想象“點(diǎn)土成金”的賣(mài)地行為對(duì)地方政府的誘惑有多大。
發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵認(rèn)為,，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠保持長(zhǎng)時(shí)期高速增長(zhǎng),，除去低勞動(dòng)力成本等因素外，廉價(jià)的土地成本是最為重要的原因,。地方政府依靠土地紅利,，補(bǔ)貼了低價(jià)提供的城市公共用品，支撐了大量非農(nóng)就業(yè),，這正是土地財(cái)政發(fā)揮的積極作用所在,。
但一些專(zhuān)家擔(dān)心，地方政府已經(jīng)過(guò)慣了“土地財(cái)政”的好日子,，沒(méi)有耐心再通過(guò)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)慢慢積累財(cái)源。如果這樣,，“土地財(cái)政”之路將越走越艱難,，越走越危險(xiǎn)。從２０１０年起,，中央明確要求地方政府通過(guò)“土地財(cái)政”獲利的收入,，重點(diǎn)用于改善民生和償還政府債務(wù)，用于保障房建設(shè),、教育投入等,。但是實(shí)際情況并不樂(lè)觀。地方政府的土地獲利，更多是繼續(xù)與擴(kuò)大政府負(fù)債相“配套”,，進(jìn)行城市建設(shè)與改造,、甚至大拆大建。
而對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō),，不解決“土地財(cái)政”,，限購(gòu)、限價(jià)等行政手段只能是權(quán)宜之計(jì),�,！爸灰胤秸畬�(duì)‘土地財(cái)政’的依賴(lài)度不變，即使增加再多的土地供應(yīng),，也阻止不了地價(jià),、房?jī)r(jià)的上漲�,！睆�(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說(shuō),。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房?jī)r(jià)問(wèn)題與住房需求,、財(cái)稅關(guān)系,、“土地財(cái)政”等多方面問(wèn)題相關(guān)。目前房地產(chǎn)調(diào)控面臨諸多關(guān)鍵抉擇,，必須統(tǒng)籌考量,、堅(jiān)定決心，形成完備的制度設(shè)計(jì),。