4.84億元保證金“打水漂”,，相當(dāng)于去年地產(chǎn)業(yè)凈利五成；分析稱,，投入開發(fā)后,，可能賠得更多。
曾經(jīng)在杭州地產(chǎn)界出盡風(fēng)頭的雅戈?duì)�,，這次“栽了”,。
6月下旬，雅戈?duì)栃冀獬c杭州市國(guó)土資源局的土地合同,，退還其手中兩宗申花板塊的土地,。
這兩宗土地，于3年前競(jìng)得,。彼時(shí),，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火異常。原本做服裝的雅戈?duì)�,，化身“房地產(chǎn)大亨”,，成為幾個(gè)城市的“地王制造者”。
申花地塊,，即是雅戈?duì)栐诤贾葜亟鹪蚁碌拇笫止P,。總價(jià)24.21億元,、樓面地價(jià)超過(guò)1.7萬(wàn)元/平米,，“面粉貴過(guò)面包”的申花地塊，榮登“地王”,。
3年過(guò)去,，地王卻因房地產(chǎn)調(diào)控、盈利前景等原因,，被雅戈?duì)柾诉�,。雅戈?duì)枮榇烁冻龅拇鷥r(jià)是，4.84億元的保證金“打了水漂”。
無(wú)奈退地痛失4.84億元
退地的代價(jià)是,，4.84億元將被扣除,，相當(dāng)于其去年近16億元凈利潤(rùn)總額的三成。
6月20日晚,，雅戈?duì)柊l(fā)布公告稱,，經(jīng)“友好協(xié)商”后，其全資子公司城北置業(yè)已與杭州市國(guó)土資源局簽署協(xié)議,，解除了杭政儲(chǔ)出[2010]53號(hào),、56號(hào)地塊（即“申花地塊”）的使用權(quán)出讓合同。
當(dāng)事另一方,，杭州市國(guó)土資源局也幾乎同時(shí)透露稱,，雙方解約，主要是因?yàn)檠鸥隊(duì)栁窗赐恋爻鲎尯贤s定履行,，并且已報(bào)杭州市政府同意,。
雅戈?duì)栐?010年11月時(shí)通過(guò)公開競(jìng)拍，拿下申花地塊,。資料顯示,，申花地塊位于杭州汽車北站附近，距離西湖景區(qū)約10公里,，并且還有“地鐵概念”的利好,。
土地競(jìng)拍的游戲規(guī)則向來(lái)是“高價(jià)者得”。為將“成熟優(yōu)質(zhì)”的申花地塊攬入帳下,，雅戈?duì)栭_出了24.21億元的總價(jià),。
此次雅戈?duì)柾说氐拇鷥r(jià)是，用作履約定金的4.84億元,，將被杭州市國(guó)土資源局扣除而不返還,。4.84億元相當(dāng)于土地總價(jià)款的20%,。在6月20日的公告中,，雅戈?duì)柗Q，已對(duì)這部分損失作計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備,。
對(duì)以西裝,、襯衫等服裝起家的雅戈?duì)柖裕?.84億元相當(dāng)于其去年近16億元凈利潤(rùn)總額的三成，接近10億元地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的五成,。
如果與服裝業(yè)務(wù)相比較,，退地的損失顯得更大。年報(bào)顯示,，2012年,，2萬(wàn)余名雅戈?duì)柗b職工忙碌一年，賺得凈利潤(rùn)8.18億元,。退地?fù)p失4.84億元,，等于全體服裝職工半年多的操勞“付諸東流”,。
年報(bào)顯示，2012年雅戈?duì)柗b業(yè)務(wù)共銷售2033.08萬(wàn)件,，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.18億元,，約合每件服裝可獲凈利為40.26元。以此計(jì)算,，4.84億元的退地?fù)p失,，要靠銷售1200多萬(wàn)件服裝方能彌補(bǔ)。
地價(jià)大幅回落,，雅戈?duì)栕罱K付出的成本,，可能不止4.84億元。根據(jù)公告披露,，如果申花地塊重新出讓后的總價(jià)款,，低于雅戈?duì)柲玫貢r(shí)24.21億元總價(jià)款的80%，雅戈?duì)枌⒀a(bǔ)交其中的差價(jià),。
按雅戈?duì)?010年的拍地價(jià)格計(jì)算,，53號(hào)和56號(hào)地塊的樓面地價(jià)分別達(dá)到17751元/平米和18114元/平米。不料,，兩年后的2012年8月,，另一家地產(chǎn)公司天陽(yáng)置業(yè)拿下了申花13號(hào)地塊。令雅戈?duì)栯y以面對(duì)的是,，13號(hào)地與雅戈?duì)柵牡玫?3號(hào)地,、56號(hào)地相比，價(jià)格大幅回落,。13號(hào)地的樓面地價(jià)為12028元/平米,。也就是說(shuō)，申花地塊最新拍賣的樓面地價(jià),，不到雅戈?duì)杻蓧K地的70%,。
這樣一來(lái)，雅戈?duì)栭_發(fā)出的房產(chǎn)與天陽(yáng)置業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目相比,，失去價(jià)格優(yōu)勢(shì),。雅戈?duì)柸衾^續(xù)開發(fā)，面臨虧損的可能,，而退地則面臨補(bǔ)交差價(jià),。
雅戈?duì)栐诠嬷蟹Q，補(bǔ)交差價(jià)的承諾,，構(gòu)成其或有負(fù)債,。
“杭州地王”之役雅戈?duì)栆粦?zhàn)成名
屢次以“地王制造者”的形象示人，雅戈?duì)栔脴I(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“其實(shí)是無(wú)奈之舉”,，土地招拍掛,，本質(zhì)是“價(jià)高者得”。
申花53號(hào),、56號(hào)地塊的出讓,，發(fā)生于2010年11月。當(dāng)時(shí),，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火,，躍居《中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》首位的杭州，尤為明顯,。房?jī)r(jià)跳漲的同時(shí),，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆闃O高，地王“屢現(xiàn)”,。
與33號(hào)買家雅戈?duì)栆煌M(jìn)場(chǎng)競(jìng)拍的有,，綠城、濱江,、紹興金昌等多家浙江當(dāng)?shù)仡H具實(shí)力的開發(fā)商,。此前的2007年，通過(guò)把杭州商學(xué)院地塊推上“杭州地王”之役,，雅戈?duì)栐诤贾莸禺a(chǎn)界“一戰(zhàn)成名”,。
杭州的媒體將雅戈?duì)柍鍪稚昊ǖ貕K的過(guò)程，描述為“簡(jiǎn)單粗暴”,。其中,，53號(hào)地塊的競(jìng)拍中，雅戈?duì)栍脮r(shí)15輪“PK”掉了紹興金昌,；56號(hào)地的競(jìng)拍亦不過(guò)10輪,，即被雅戈?duì)柵牡谩?
56號(hào)地憑借其18114元/平米的樓面地價(jià)，成為“地王”,。環(huán)伺周邊地塊,，雅戈?duì)柕哪玫貎r(jià)格均高出不少。來(lái)自新浪樂(lè)居的資料顯示,，其周邊的保利香檳國(guó)際樓面地價(jià)為11000元/平米,，而欣盛東方福邸則在9900元/平米左右,。
屢次以“地王制造者”的形象示人,，雅戈?duì)栒兄铝恕巴聘吆贾莘績(jī)r(jià)”的批評(píng)。有購(gòu)房者甚至在網(wǎng)上號(hào)召“抵制雅戈?duì)枴薄?
“其實(shí)是無(wú)奈之舉,�,！毖鸥�?duì)栔脴I(yè)負(fù)責(zé)人曾說(shuō)，土地招拍掛，本質(zhì)是“有償出讓,、價(jià)高者得”,，“競(jìng)標(biāo)者眾”，而“奪魁者一”,。
公告顯示,，拍下申花地塊后，雅戈?duì)栐诩s定的時(shí)間內(nèi),，向杭州市國(guó)土資源局繳付了第一筆12.1億元的土地出讓價(jià)款,。
此后，雅戈?duì)柹昊ǖ貕K的運(yùn)作,，便陷入了沉寂,。有杭州業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言,，成熟開發(fā)商會(huì)在拿地10個(gè)月后即開工建設(shè),。但去年初，有媒體報(bào)道,，拿地已過(guò)去15個(gè)月,，但兩宗土地依然被筑墻包圍，且長(zhǎng)滿荒草,。
當(dāng)時(shí),，即有關(guān)于“雅戈?duì)柹暾?qǐng)退地”的消息傳出。但雅戈?duì)柡凸俜骄裾J(rèn)了該消息,。根據(jù)當(dāng)時(shí)的說(shuō)法,，雅戈?duì)栭L(zhǎng)久未開發(fā)的主要原因是，還沒(méi)到政府交地時(shí)間,。
今年3月,，申花地塊的設(shè)計(jì)平面圖，出現(xiàn)在杭州市規(guī)劃局的網(wǎng)站上,。這似乎粉碎了此前的退地傳聞,。有消息甚至稱，年內(nèi)有望開工建設(shè),。
僅過(guò)了3個(gè)月,，“雅戈?duì)柾说亍本统蔀榧榷ㄊ聦?shí)�,！暗赝酢弊鞴�,。
一邊退地一邊斥資20多億拿地
退地并非雅戈?duì)柌辉倏春玫禺a(chǎn)，而只是不看好申花地塊的開發(fā)前景,。
“2011年1月以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了較大變化,。”這是公告給出的退地理由,。而雅戈?duì)柖貏⑿掠罘Q,，退地是公司“綜合權(quán)衡的結(jié)果”。
在杭州雙贏置業(yè)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來(lái),，雅戈?duì)柾说乜赡苁腔趯?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不樂(lè)觀,。據(jù)她分析，以兩宗地塊逾1.7萬(wàn)元/平米的樓面地價(jià)看,，加上建安,、營(yíng)銷等成本后，要想在項(xiàng)目上有利可圖,，“雅戈?duì)柋仨毎逊孔淤u到3萬(wàn)元/平米左右”,。
“現(xiàn)在申花地塊周圍的房?jī)r(jià)，最高不超過(guò)2.5萬(wàn)元/平米,�,！闭禄莘颊f(shuō)，從退地的舉動(dòng)看,，雅戈?duì)柨赡茴A(yù)期,，近幾年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲到使其“扭虧為盈”的局面。
“現(xiàn)在退地虧損4.84億元,，雅戈?duì)柣蛟S判斷,，投入幾十億開發(fā)后，仍然是賠錢的,，并且可能賠得更多,。”章惠芳分析稱,。
據(jù)報(bào)道,，早在去年，雅戈?duì)栘?fù)責(zé)人曾表示,，現(xiàn)狀之下,，申花地塊的兩宗土地“確實(shí)沒(méi)有盈利空間”。
對(duì)于“為何不尋求轉(zhuǎn)讓而直接選擇退地”的問(wèn)題,，劉新宇沒(méi)有正面回答,。
章惠芳分析稱，目前的樓市以及信貸情況下,，一個(gè)“能一下掏出24億元”的接盤者并不好找,，而另一方面，即便是那些真正有實(shí)力的開發(fā)商,，面對(duì)超過(guò)1.7萬(wàn)元/平米的樓面地價(jià),，“也不敢輕易接手”。
章惠芳還猜測(cè),，退地事件中,，或許也摻雜著雅戈?duì)枒?zhàn)略調(diào)整的意味�,！把鸥�?duì)栠M(jìn)入杭州后,，一直給人以水土不服的印象�,！闭路Q,，御西湖項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等事件，就是例證,。
地產(chǎn)機(jī)構(gòu)杰盟智庫(kù)執(zhí)行長(zhǎng)蘭洪海,，也以“水土不服”形容雅戈?duì)栐诤贾莸谋憩F(xiàn)。在他看來(lái),，雅戈?duì)柾说厥恰皵啾矍笊钡耐纯嗑駬瘛?
就在退地之前的5月底,，雅戈?duì)栃汲赓Y14.5億元拿下寧波東城核心區(qū)一宗土地。據(jù)統(tǒng)計(jì),，今年以來(lái),，雅戈?duì)栐趯幉ㄒ哉信膾旎騾⒐傻刃问剑虻禺a(chǎn)砸進(jìn)了20多億元,。
“寧波拿地,、杭州退地，可以反映出雅戈?duì)柕禺a(chǎn)布局的趨勢(shì),�,！闭禄莘颊f(shuō)。不過(guò),，劉新宇此前曾對(duì)媒體稱,，退地不意味著雅戈?duì)柾顺龊贾萃恋厥袌?chǎng)。
“退地因趕上宏觀調(diào)控等多個(gè)原因,，是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不可避免的失誤,。”劉新宇稱,，雅戈?duì)柕淖鍪嘛L(fēng)格比較穩(wěn)健,。
但在蘭洪海看來(lái),，房地產(chǎn)紅火時(shí)期,，雅戈?duì)枴案邇r(jià)奪地王”的行為，“還是比較激進(jìn)的”,。