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上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2013年5月份70個大中城市房價指數(shù)報告》中顯示,，2013年5月份,，70個大中城市房價環(huán)比上漲0.91%,，漲幅連續(xù)第二個月回落,。其中一線城市房價環(huán)比漲幅回落最明顯,，北京,、上海,、廣州已從之前的領(lǐng)漲地位中退出,，上漲勢頭受抑,。記者
陳飛 攝 |
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近年來,，重慶市積極構(gòu)建“市場配置+住房保障”雙軌制住房供應(yīng)體系，實(shí)施“低端有保障,、中端有市場,、高端有約束”的分層調(diào)控，做到市場供需平衡、價格穩(wěn)定,、結(jié)構(gòu)合理,、秩序規(guī)范，努力探索房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制,。
確保中低收入者“住有所居”
近年來,，由于房價上漲過快等因素，低收入人群購房困難日益突出,。特別是那些既享受不到廉租住房保障,，又買不起商品房的“夾心層”人群的住房問題，引起起各界高度關(guān)注,。實(shí)踐證明,，無論完全由政府保障，還是完全由市場調(diào)節(jié),，單軌的供房體系都存在制度缺陷,，難以有效滿足絕大多數(shù)社會成員的住房需求。
重慶市長黃奇帆表示,，要實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo),，應(yīng)跳出單純的市場思維，既要借助市場這只“看不見的手”推動中高檔商品住房合理配置,，又要用政府“看得見的手”建保障性住房托底,。
自2010年以來，重慶市大規(guī)模建設(shè)公租房,，打造以公租房為主體的住房保障體系,。考慮公租房的保障屬性和過渡性安置特征,，重慶按人均20平方米左右設(shè)計住房保障標(biāo)準(zhǔn),。從2010年起，這個市規(guī)劃實(shí)施“三年開工,、五年建成,、七年配套成熟”4000萬平方米公租房計劃，力爭解決200萬中低收入群體的住房困難,。目前,，已實(shí)際開工建設(shè)公租房4500多萬平方米，竣工并交付配租1300余萬平方米,，惠及民眾近50萬人,。
按照重慶市對公租房制度的設(shè)計，凡年滿18周歲,，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源,，具有租金支付能力但在本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的城鎮(zhèn)住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來渝工作的無住房人員,，均可申請公租房,。
在主城區(qū)一家汽車運(yùn)輸公司工作的向仁興，屬農(nóng)轉(zhuǎn)城人員,，一家五口人的月收入只有三四千元,，而每平方米動輒幾千元甚至上萬元的房價,，讓全家人望“房”興嘆,。當(dāng)?shù)弥夥空吆螅诳登f美地公租房小區(qū)申請了一套60多平方米的房子,�,！翱课覀�?nèi)胰说氖杖耄暌操I不上商品房,；公租房解決了大問題,，讓我們在城里有了一個安穩(wěn)的家�,！毕蛉逝d說,。
立足地產(chǎn)屬性優(yōu)化市場配置
重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇介紹，按照“雙軌制”住房供應(yīng)理念,，針對中端消費(fèi),，重慶市圍繞房地產(chǎn)的商品、不動產(chǎn),、金融品,、資本品等屬性，實(shí)施市場調(diào)節(jié),。在此過程中,，重慶市調(diào)整房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中的比例，制定合理的住房規(guī)劃,，控制房價收入比,，確保市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
首先,，將房地產(chǎn)投資嚴(yán)格控制在全社會固定資產(chǎn)投資的25%左右,，調(diào)控房地產(chǎn)市場發(fā)展節(jié)奏。在當(dāng)前城市建設(shè)發(fā)展期,，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重過高,，勢必形成房地產(chǎn)泡沫；比重過低,，又會造成城市發(fā)展活力不足,，不能滿足合理的住房需求。根據(jù)測算，將房地產(chǎn)投資占比控制在25%左右,，可保持房地產(chǎn)供求大體平衡,。
其次，按人均30平方米住房規(guī)劃建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,。一般而言,，城市人均建設(shè)用地100平方米，人均住房面積30-40平方米,，較為合理,。歐洲城市居民人均住房是40平方米，我國城市居民住房的小康標(biāo)準(zhǔn)是人均30平方米,。這樣的人均住房面積,，是目前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個基本規(guī)律,。近十年來,，重慶在審批房地產(chǎn)項(xiàng)目時，基本上遵循這個規(guī)律,，有效地控制年度房地產(chǎn)建設(shè)量和最終規(guī)模,，科學(xué)地把握城市擴(kuò)展規(guī)模和速度。
第三,，房價收入比保持在6.5：1左右,。房價是一個城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、發(fā)展水平的直接體現(xiàn),，必須與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng),。過去幾年，重慶堅(jiān)持把房價與職工工資收入比控制在一個健康合理的范圍內(nèi),，目前主城區(qū)雙職工家庭年收入與商品房平均售價之比大體是6.4：1,。
此外，重慶還強(qiáng)化規(guī)范土地市場,，從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)市場,。為此，該市提出了土地管理五條規(guī)則,，實(shí)施土地先規(guī)劃后出讓,、推進(jìn)國有經(jīng)營性土地出讓招拍掛、實(shí)行熟地出讓,、依法收回閑置土地,、加強(qiáng)土地儲備等。同時規(guī)范土地市場供應(yīng),，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢制定年度土地供應(yīng)計劃,，每年土地出讓控制在三至四萬畝,，并且合理安排供應(yīng)地塊和出讓時序，將經(jīng)營性用地出讓的樓面地價控制在當(dāng)期房價的1/3左右,。
開征房產(chǎn)稅約束高端消費(fèi)
針對高端住房消費(fèi),，重慶市通過個人住房房產(chǎn)稅(以下簡稱“房產(chǎn)稅”)進(jìn)行調(diào)節(jié)，做到“高端有約束”,。自2011年1月28日起,，重慶市按照國務(wù)院部署，以完善稅制,、調(diào)節(jié)分配,、引導(dǎo)消費(fèi)、便于操作為原則,，制定了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案,，在主城區(qū)對獨(dú)棟住房，新購住房價格超過上兩年商品住房均價2倍的住房,，市外在重慶市“無戶籍、無企業(yè),、無工作”人員所購第二套及以上的住房,，開征房產(chǎn)稅。
張定宇表示,，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作實(shí)施兩年來,，其“政策約束”效果明顯。一是遏制了高檔住房帶動房價上漲的趨勢,。試點(diǎn)以來,，主城區(qū)高檔住房成交建筑面積均價持續(xù)下降，年均降幅在6%左右,。二是調(diào)節(jié)了商品住房供需結(jié)構(gòu),。開征房產(chǎn)稅，增加了應(yīng)稅住房購買者的持有成本,，一定程度上抑制炒作心理,，引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)商品住房供求關(guān)系理性回歸,。目前,，高檔住房上市建筑面積占商品住房批準(zhǔn)上市建筑面積的比例由試點(diǎn)前的10%降為8%左右，高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比由試點(diǎn)前的9.2%降為2.2%,，房地產(chǎn)資源配置及住房消費(fèi)漸趨合理,。
此外，房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配,。按照房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案測算,，重慶近期年度稅源總量超過1億元,。這些房產(chǎn)稅收入已全部用于公租房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接,。
房地產(chǎn)問題專家表示,，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段對高檔住房持有環(huán)節(jié)征稅，并與銷售環(huán)節(jié)的差別化稅收信貸政策一起,，形成對高檔住房的調(diào)控體系,。此外，再輔以法律手段和行政手段,，形成對房地產(chǎn)市場調(diào)控的“組合拳”,，充分發(fā)揮了各項(xiàng)政策的綜合效應(yīng)。