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上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2013年5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》中顯示,，2013年5月份,，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.91%,，漲幅連續(xù)第二個(gè)月回落,。其中一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落最明顯,，北京,、上海,、廣州已從之前的領(lǐng)漲地位中退出,，上漲勢(shì)頭受抑,。記者
陳飛 攝 |
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近年來(lái),，重慶市積極構(gòu)建“市場(chǎng)配置+住房保障”雙軌制住房供應(yīng)體系，實(shí)施“低端有保障,、中端有市場(chǎng),、高端有約束”的分層調(diào)控，做到市場(chǎng)供需平衡,、價(jià)格穩(wěn)定,、結(jié)構(gòu)合理、秩序規(guī)范,，努力探索房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,。
確保中低收入者“住有所居”
近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等因素,，低收入人群購(gòu)房困難日益突出,。特別是那些既享受不到廉租住房保障，又買不起商品房的“夾心層”人群的住房問(wèn)題,，引起起各界高度關(guān)注,。實(shí)踐證明,，無(wú)論完全由政府保障，還是完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié),，單軌的供房體系都存在制度缺陷,，難以有效滿足絕大多數(shù)社會(huì)成員的住房需求。
重慶市長(zhǎng)黃奇帆表示,，要實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo),，應(yīng)跳出單純的市場(chǎng)思維，既要借助市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”推動(dòng)中高檔商品住房合理配置,，又要用政府“看得見(jiàn)的手”建保障性住房托底,。
自2010年以來(lái)，重慶市大規(guī)模建設(shè)公租房,，打造以公租房為主體的住房保障體系,。考慮公租房的保障屬性和過(guò)渡性安置特征,，重慶按人均20平方米左右設(shè)計(jì)住房保障標(biāo)準(zhǔn),。從2010年起，這個(gè)市規(guī)劃實(shí)施“三年開(kāi)工,、五年建成,、七年配套成熟”4000萬(wàn)平方米公租房計(jì)劃，力爭(zhēng)解決200萬(wàn)中低收入群體的住房困難,。目前,，已實(shí)際開(kāi)工建設(shè)公租房4500多萬(wàn)平方米，竣工并交付配租1300余萬(wàn)平方米,，惠及民眾近50萬(wàn)人,。
按照重慶市對(duì)公租房制度的設(shè)計(jì)，凡年滿18周歲,，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來(lái)源,，具有租金支付能力但在本市無(wú)住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的城鎮(zhèn)住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工,、外地來(lái)渝工作的無(wú)住房人員,，均可申請(qǐng)公租房。
在主城區(qū)一家汽車運(yùn)輸公司工作的向仁興,，屬農(nóng)轉(zhuǎn)城人員,，一家五口人的月收入只有三四千元，而每平方米動(dòng)輒幾千元甚至上萬(wàn)元的房?jī)r(jià),，讓全家人望“房”興嘆,。當(dāng)?shù)弥夥空吆螅诳登f美地公租房小區(qū)申請(qǐng)了一套60多平方米的房子�,！翱课覀�?nèi)胰说氖杖�,，十年也買不上商品房；公租房解決了大問(wèn)題,，讓我們?cè)诔抢镉辛艘粋�(gè)安穩(wěn)的家,。”向仁興說(shuō),。
立足地產(chǎn)屬性優(yōu)化市場(chǎng)配置
重慶市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng)張定宇介紹,，按照“雙軌制”住房供應(yīng)理念，針對(duì)中端消費(fèi),，重慶市圍繞房地產(chǎn)的商品、不動(dòng)產(chǎn),、金融品,、資本品等屬性，實(shí)施市場(chǎng)調(diào)節(jié),。在此過(guò)程中,，重慶市調(diào)整房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中的比例，制定合理的住房規(guī)劃,，控制房?jī)r(jià)收入比,，確保市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
首先,，將房地產(chǎn)投資嚴(yán)格控制在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的25%左右,，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏。在當(dāng)前城市建設(shè)發(fā)展期,，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重過(guò)高,，勢(shì)必形成房地產(chǎn)泡沫；比重過(guò)低,，又會(huì)造成城市發(fā)展活力不足,，不能滿足合理的住房需求。根據(jù)測(cè)算,，將房地產(chǎn)投資占比控制在25%左右,，可保持房地產(chǎn)供求大體平衡。
其次,，按人均30平方米住房規(guī)劃建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,。一般而言，城市人均建設(shè)用地100平方米,，人均住房面積30-40平方米,，較為合理。歐洲城市居民人均住房是40平方米，我國(guó)城市居民住房的小康標(biāo)準(zhǔn)是人均30平方米,。這樣的人均住房面積,，是目前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)基本規(guī)律,。近十年來(lái),，重慶在審批房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，基本上遵循這個(gè)規(guī)律,，有效地控制年度房地產(chǎn)建設(shè)量和最終規(guī)模,，科學(xué)地把握城市擴(kuò)展規(guī)模和速度。
第三,，房?jī)r(jià)收入比保持在6.5：1左右,。房?jī)r(jià)是一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、發(fā)展水平的直接體現(xiàn),，必須與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入水平相適應(yīng),。過(guò)去幾年，重慶堅(jiān)持把房?jī)r(jià)與職工工資收入比控制在一個(gè)健康合理的范圍內(nèi),，目前主城區(qū)雙職工家庭年收入與商品房平均售價(jià)之比大體是6.4：1,。
此外，重慶還強(qiáng)化規(guī)范土地市場(chǎng),，從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),。為此，該市提出了土地管理五條規(guī)則,，實(shí)施土地先規(guī)劃后出讓,、推進(jìn)國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地出讓招拍掛、實(shí)行熟地出讓,、依法收回閑置土地,、加強(qiáng)土地儲(chǔ)備等。同時(shí)規(guī)范土地市場(chǎng)供應(yīng),，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)制定年度土地供應(yīng)計(jì)劃,，每年土地出讓控制在三至四萬(wàn)畝，并且合理安排供應(yīng)地塊和出讓時(shí)序,，將經(jīng)營(yíng)性用地出讓的樓面地價(jià)控制在當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3左右,。
開(kāi)征房產(chǎn)稅約束高端消費(fèi)
針對(duì)高端住房消費(fèi)，重慶市通過(guò)個(gè)人住房房產(chǎn)稅(以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)稅”)進(jìn)行調(diào)節(jié),，做到“高端有約束”,。自2011年1月28日起，重慶市按照國(guó)務(wù)院部署,，以完善稅制,、調(diào)節(jié)分配,、引導(dǎo)消費(fèi)、便于操作為原則,，制定了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案,，在主城區(qū)對(duì)獨(dú)棟住房，新購(gòu)住房?jī)r(jià)格超過(guò)上兩年商品住房均價(jià)2倍的住房,，市外在重慶市“無(wú)戶籍,、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作”人員所購(gòu)第二套及以上的住房,，開(kāi)征房產(chǎn)稅,。
張定宇表示，重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作實(shí)施兩年來(lái),，其“政策約束”效果明顯,。一是遏制了高檔住房帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。試點(diǎn)以來(lái),，主城區(qū)高檔住房成交建筑面積均價(jià)持續(xù)下降,，年均降幅在6%左右。二是調(diào)節(jié)了商品住房供需結(jié)構(gòu),。開(kāi)征房產(chǎn)稅，增加了應(yīng)稅住房購(gòu)買者的持有成本,，一定程度上抑制炒作心理,，引導(dǎo)市民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)商品住房供求關(guān)系理性回歸,。目前,，高檔住房上市建筑面積占商品住房批準(zhǔn)上市建筑面積的比例由試點(diǎn)前的10%降為8%左右，高檔住房成交面積在商品住房總成交面積中的占比由試點(diǎn)前的9.2%降為2.2%,，房地產(chǎn)資源配置及住房消費(fèi)漸趨合理,。
此外，房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配,。按照房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案測(cè)算,，重慶近期年度稅源總量超過(guò)1億元。這些房產(chǎn)稅收入已全部用于公租房建設(shè),，實(shí)現(xiàn)了“高端有約束”與“低端有保障”的有效銜接,。
房地產(chǎn)問(wèn)題專家表示，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)高檔住房持有環(huán)節(jié)征稅,，并與銷售環(huán)節(jié)的差別化稅收信貸政策一起,，形成對(duì)高檔住房的調(diào)控體系。此外,，再輔以法律手段和行政手段,，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的“組合拳”,，充分發(fā)揮了各項(xiàng)政策的綜合效應(yīng)。