當前一些地方土地增值稅征管工作存有彈性,，不少地方政府還以稅收返還,、政府補助等方式支持房企,，類似舉動提升了房企樓市博弈的話語權(quán),，可能影響到樓市調(diào)控成效,。
專家認為,，短期內(nèi)加強對地方土增稅征管工作的監(jiān)督,，長期宜加快推進房地產(chǎn)稅費綜合改革,，避免稅收成為地方掌控樓市調(diào)控力度的砝碼,�,！�
地方土增稅征繳彈性大對房企運營影響明顯
有學者分析稱，土地增值稅直接進入地方政府口袋,，在“土地財政”驅(qū)動下,，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)利益相關(guān)、關(guān)系密切,，且隨著房地產(chǎn)市場和調(diào)控形勢的“陰晴不定”,，兩者關(guān)系時顯“曖昧”。
復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說，相比于巨額的土地出讓金,，地方政府往往對土地增值稅“睜一只眼閉一只眼”,。房價看漲、樓市形勢好的時候,，房企為拿地或有求于地方政府,；一旦中央樓市調(diào)控方向趨于嚴厲、形勢不好,，地方政府往往會主動找房企“捧場”,，土地增值稅的征繳工作也據(jù)此顯現(xiàn)彈性。
上海財經(jīng)大學教授,、中國稅務(wù)學會理事胡怡建分析稱,，如果稅務(wù)部門嚴格征收，土地增值稅將對房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大影響,。尤其是近年房價快速上漲,，如果房價上漲30%，即使按照30%的低檔差額稅率征繳,，也相當于9%的稅率,，遠高于目前1%至3%的預征水平。
北京憶通律師事務(wù)所主任李勁松針對萬科地產(chǎn)2012年應(yīng)交未交的58億元土地增值稅和清算準備金算了一筆利息賬：按一年期銀行存款3%的年利率計算,，這筆資金每月利息超過1400萬元,；考慮到房企大量從銀行貸款保障現(xiàn)金流，按一年期銀行貸款最低6%的年利率計算,，應(yīng)交未交的土地增值稅僅利息,，就能給萬科帶來約3.5億元的年收益,，占其凈利潤的2.8%,。
有學者分析認為，近年來國務(wù)院,、國家稅務(wù)總局及各省市陸續(xù)出臺文件,，要求加強清算監(jiān)督、從嚴征管土地增值稅,，側(cè)面印證了土地增值稅對房企經(jīng)營業(yè)績,、樓市走向的影響程度，但這些文件具體落實程度仍需跟進,。
地方“補貼”房企方式多樣或影響樓市調(diào)控成效
記者采訪了解到,，除了在土地增值稅征管方面存有彈性，近年來不少地方為引進稅源,、保護投資者積極性,，爭相出臺各種優(yōu)惠政策，以稅收返還、政府補助等方式支持房企,，在一定程度上增強了房企樓市博弈的話語權(quán),，也影響到樓市調(diào)控政策在地方落實的成效。
“從這幾年各地曝光的案例看,，地方不乏將房地產(chǎn)開發(fā)商土地增值稅全盤免除,、變著法子給開發(fā)商送錢的情況�,！标惤苷J為,，持續(xù)過度依賴土地財政，使得地方難以保證中央樓市調(diào)控政策的切實貫徹,。
上海市有一房地產(chǎn)企業(yè)近期出資數(shù)千萬元購置一工業(yè)地塊,，企業(yè)負責人近日告訴記者，企業(yè)所在的鎮(zhèn)政府讓他們“不要感到有壓力”：土地款企業(yè)自己要掏,，但鎮(zhèn)里會通過稅收返還,、專項資金等途徑加以彌補，至于土地增值稅,，則自然是“能免則免”,。
記者統(tǒng)計近20家房地產(chǎn)企業(yè)2012年年報發(fā)現(xiàn)，其中超過半數(shù)房企財務(wù)報告上明確標注了“政府補助”收入,，總額超過10億元,。世茂房地產(chǎn)年報顯示，企業(yè)2012年度獲得政府補助金達3.44億元,；soho中國年報顯示,，2012年獲得政府財政補貼2.03億元，年報稱“財政補貼是地方政府根據(jù)相關(guān)規(guī)定對于具有一定貢獻企業(yè)給予的獎勵”,。
“大概六成左右的房企可以拿到政府補助,，一般都以稅費返還的方式，此外就是地方政府招商引資的一些優(yōu)惠政策,�,！碧m德咨詢(中國)有限公司總裁宋延慶說，地方政府補貼房地產(chǎn)企業(yè)早已不足為奇,，大多數(shù)上市房企都能領(lǐng)到政府發(fā)來的“紅包”,，但目前面臨最大的問題是，這方面政府補貼沒有統(tǒng)一標準,，執(zhí)行上隨意性大,、亂象叢生�,！ �
受訪者擔心,，一些地方以政府補貼的方式與房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系緊密,，勢必會對中央樓市調(diào)控構(gòu)成消極影響，一定程度上也會影響地方推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的緊迫感與積極性,。
加強地方土增稅監(jiān)管推進房地產(chǎn)稅費綜合改革
受訪專家學者認為,，土地增值稅是針對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅，當初設(shè)計這一稅種的目的是為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤,，從稅種設(shè)計上說,，土地增值稅有其存在的意義，但在制度落實,、土增稅征收環(huán)節(jié),，在地方政府要不要征收、征收多少的問題上缺乏配套措施,。
中國社科院稅收研究室主任張斌,、北京中翰聯(lián)合稅務(wù)師事務(wù)所合伙人王駿認為，如果保留土地增值稅,，短期內(nèi)避免地方政府借土地增值稅松動樓市調(diào)控根基,，應(yīng)在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，從稅制設(shè)計上細化章程,、明確細則,，并下決心加大對地方土地增值稅征管工作的核查力度，督促稅務(wù)部門加強管理,。
從長期看,，受訪專家呼吁加快推進房地產(chǎn)稅費綜合改革。張斌建議,，將土地增值稅改革放到房地產(chǎn)稅費綜合改革的框架內(nèi),，與土地出讓金、房地產(chǎn)稅等改革結(jié)合起來進行,。
胡怡建認為,，從長遠角度看，土地增值稅并非可持續(xù)稅種,。他認為,，從嚴征收土地增值稅有利于減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資沖動和利潤預期,，但在供求失衡的情況下,，卻有可能成為新增房價的一部分。原本是為調(diào)控企業(yè)投資投機,，最后卻增加了購房者的負擔,。從以往經(jīng)歷看，對此應(yīng)有所警惕,。
“從實際工作經(jīng)驗來看,，二線三線城市很多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建賬的水平很差，根據(jù)他們的賬本去征土地增值稅不但征收難度大、成本高,，也難以發(fā)揮出土地增值稅原本應(yīng)有的效用,。”王駿建議,，從企業(yè)所得稅入手對房地產(chǎn)企業(yè)的不合理利潤進行限制,，如提高稅率。
財政部財科所所長賈康表示,，眼下房地產(chǎn)稅收“多如牛毛”,，契稅、營業(yè)稅,、土地增值稅,、城市維護建設(shè)稅、教育費附加稅,、印花稅,、房屋銷售所得稅、二手房轉(zhuǎn)讓稅等,，為地方政府變通樓市調(diào)控提供了多個出口,，可能成為謀取局部利益的砝碼，亟待引起重視,。