近兩日,，受銀行流動(dòng)性控制影響，地產(chǎn)股普跌,，資金流動(dòng)性控制更引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊繃的擔(dān)憂,。一些專家和業(yè)內(nèi)人士判斷，如果流動(dòng)性控制持續(xù),，下半年房地產(chǎn)企業(yè)資金到位情況并不樂(lè)觀,，可能倒逼房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整銷售和價(jià)格策略，從而導(dǎo)致市場(chǎng)博弈轉(zhuǎn)向,。而一些中小房企有可能面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),。
銀行流動(dòng)性控制 引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化
24日，地產(chǎn)板塊大跌超過(guò)7%,，是銀行股以外,，受流動(dòng)性控制波及最嚴(yán)重的版塊。招商,、保利等27家房企跌停,，領(lǐng)頭羊萬(wàn)科大跌8.79%，103家房企的跌幅超過(guò)5%,，25日也持續(xù)了“跌跌不休”的態(tài)勢(shì),。
從3月底國(guó)五條落地的“利空出盡”，到如今的大跌,，幾個(gè)月間,，地產(chǎn)股如同坐上過(guò)山車。深圳綜合開(kāi)發(fā)院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示,，去年,，有很多業(yè)內(nèi)人士判斷房地產(chǎn)行業(yè)暴利的“黃金時(shí)代”已經(jīng)終結(jié)，但現(xiàn)在,，房地產(chǎn)行業(yè)卻在上一輪調(diào)控中走出一條V型曲線,。但事實(shí)證明，過(guò)去的幾個(gè)月,，可能已經(jīng)是未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)v型曲線的最高峰了,。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛表示，目前大部分房企,，尤其是中小企業(yè),，銀行貸款仍然是其主要融資來(lái)源，而銀行表外資金的不斷創(chuàng)新是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要力量，隨著今后一段時(shí)間銀行的流動(dòng)性控制,，眾多房企的銀行貸款,、尤其是通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品、房地產(chǎn)信托進(jìn)行的融資也將告急,。
今年前5月,，房地產(chǎn)信托募資規(guī)模超過(guò)900億元，約占整個(gè)融資規(guī)模的三成,。去年底,，業(yè)內(nèi)就有房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)將至的判斷，但隨著市場(chǎng)回暖,，暫時(shí)降低了違約風(fēng)險(xiǎn),。而近期對(duì)銀行信托、理財(cái)產(chǎn)品等表外資金的監(jiān)管加強(qiáng),，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金帶來(lái)很大影響,。
“近期的股市大跌，集中體現(xiàn)了對(duì)后續(xù)市場(chǎng)的憂慮”,。胡剛認(rèn)為,，比起股市的短期影響，更為重要的是,，中央政府以及央行的策略本身顯示出政策轉(zhuǎn)向,，過(guò)去數(shù)年以來(lái)流動(dòng)性過(guò)剩支撐房地產(chǎn)超速發(fā)展的勢(shì)頭可能發(fā)生改變，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)產(chǎn)生關(guān)鍵影響,。
房企資金鏈吃緊 市場(chǎng)博弈可能轉(zhuǎn)向
業(yè)內(nèi)人士判斷,，一旦流動(dòng)性調(diào)整持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨資金短缺局面,�,！�
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要資金來(lái)源于三個(gè)方面,，信貸,、預(yù)售款以及自籌資金。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示,，從去年下半年,，房地產(chǎn)信托兌付壓力持續(xù)，但樓市回暖在一定程度上緩解了房企壓力,，作為資金密集型產(chǎn)業(yè),，房地產(chǎn)企業(yè)大都高負(fù)債運(yùn)作，長(zhǎng)期依賴融資,，一旦“錢緊”,，眾多依靠國(guó)內(nèi)銀行貸款以及信托、理財(cái)產(chǎn)品等表外資金的房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)融資必將緊張。
而海外融資的渠道也不再順風(fēng)順?biāo)�,。一位業(yè)內(nèi)人士介紹,，以最近屢屢拿到地王的佳兆業(yè)地產(chǎn)為例，今年前4個(gè)月,，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額66億元,，但通過(guò)海外發(fā)債已融資超過(guò)60億元人民幣。但隨著美聯(lián)儲(chǔ)表態(tài)逐步退出量化寬松,，部分依賴海外資金的房地產(chǎn)企業(yè)日子也將越來(lái)越難,。
本來(lái)三足鼎立，但如今兩條腿都可能被綁住,，單靠預(yù)售和銷售回籠資金,，難以支撐房地產(chǎn)企業(yè)日益龐大的資金胃口和戰(zhàn)線。
陳晟表示,，雖然上半年標(biāo)桿房企銷售情況不錯(cuò),，但下半年隨著資金鏈緊張，有可能會(huì)加速銷售,，快速回籠資金,。為此，房地產(chǎn)企業(yè),、尤其是融資渠道單一的中小型房地產(chǎn)企業(yè),，可能會(huì)調(diào)整銷售策略，進(jìn)行“價(jià)格修正”,，從而對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)一股鯰魚(yú)效應(yīng),。這也意味著，持續(xù)大半年的開(kāi)發(fā)商博弈強(qiáng)勢(shì)期或在下半年得到扭轉(zhuǎn),。
流動(dòng)性控制帶來(lái)銀行,、市場(chǎng)、地方政府鏈?zhǔn)椒磻?yīng)
一些專家和業(yè)內(nèi)人士表示,，對(duì)流動(dòng)性的控制,，可能產(chǎn)生一系列鏈?zhǔn)椒磻?yīng)。
胡剛表示,，目前房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快發(fā)展已經(jīng)形成了一柄雙刃劍,，尤其是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，大量流動(dòng)資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域,，進(jìn)一步綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì),，而現(xiàn)在央行“不放水”，銀行間資金緊繃,，有助于擠出累積的房地產(chǎn)泡沫,。
按照房地產(chǎn)行業(yè)的通俗說(shuō)法，銀行貸款屬于“低利貸”，信托基金屬于“中利貸”,，年利率一般在15%—20%,，而通過(guò)民間“影子銀行”拆借“高利貸”的利率甚至在30%以上。北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹斌表示,，地產(chǎn)調(diào)控政策更容易使一些融資渠道缺乏的中小開(kāi)發(fā)商陷入現(xiàn)金流困局,。
專家提醒，一方面資金鏈緊張可能造成開(kāi)發(fā)商降價(jià),，同時(shí)也要預(yù)防下半年部分小型房企資金鏈斷裂可能帶來(lái)社會(huì)隱患,。目前部分中小城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管的力度松緊不一，甚至個(gè)別城市尚未建立預(yù)售監(jiān)管制度,，如果房?jī)r(jià)泡沫擴(kuò)散,，存在企業(yè)資金鏈斷裂后捐款潛逃的隱患，可能帶來(lái)不小的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),，建議有關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管,。
此外，胡剛表示,，目前一些地方熱衷于舉債式發(fā)展,，甚至認(rèn)為“不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，難以發(fā)展”,，由此熱衷于大手筆開(kāi)發(fā),，宏偉規(guī)劃，而中國(guó)大部分地方融資平臺(tái)的抵押資產(chǎn)都是土地,，一旦開(kāi)發(fā)商資金量緊張,，土地出讓減速，地方政府償債壓力也可能加劇,。
“從流動(dòng)性對(duì)銀行,、開(kāi)發(fā)商、地方政府的鏈?zhǔn)絺鲗?dǎo)而言,，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有所凸顯,，這正是中央提前調(diào)控，讓資金流向該去的地方,，從而預(yù)防更大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),�,！焙鷦偙硎�,。