5月以來,，上海,、廣州等一線城市的“地王”紀(jì)錄屢被刷新，房企也一反常態(tài),，拿地異常積極,。專家表示，這反映出房企對市場預(yù)期較為樂觀,，但土地價(jià)格最終會傳導(dǎo)到房價(jià),，如果再次形成上漲預(yù)期，調(diào)控效果將前功盡棄,。當(dāng)前,，穩(wěn)定地價(jià)刻不容緩,，現(xiàn)行土地出讓方式也亟待變革。
開發(fā)商預(yù)期樂觀 一線城市“地王”頻現(xiàn)
剛剛過去的5月,，一線城市的土地成交市場非�,；钴S。在廣州,，一個(gè)月之內(nèi)就拍出三塊“地王”,。5月6日，佳兆業(yè)以18億加配建7萬平方米保障性住房的代價(jià),，拍得廣州白云區(qū)總面積14萬平方米的土地,，刨除保障性住房后的商品房部分，折合樓面地價(jià)2.6萬元/平方米,，而這一地塊目前周邊的商品房售價(jià)才不到2.5萬元/平方米,。
5月23日，在廣州白云區(qū)沙太路梅花園宅地的拍賣中,，又是佳兆業(yè)地產(chǎn),，以約8億元、配建19600平方米保障房的價(jià)格競得,。同日,，在擊敗恒大等知名開發(fā)商后，越秀地產(chǎn)旗下的廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億元,、配建42000平方米保障房的價(jià)格,，競得海珠區(qū)一臨江地塊，剔除保證房后的樓面地價(jià),，達(dá)到3.5萬元/平方米,。
在上海,，5月29日,，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以46億元的總價(jià)競得上海長寧區(qū)一地塊，折合樓板價(jià)29229元/平方米,，溢價(jià)率56.96%,。僅5月份，上海即出現(xiàn)了多達(dá)7次年內(nèi)溢價(jià)率,、區(qū)域,、樓板價(jià)等各類“地王”，其中世博A片區(qū)6幅商辦地塊于5月初出讓時(shí),，更是出現(xiàn)了單日兩度刷新單價(jià)“地王”的現(xiàn)象,。
其他一二線城市也不同程度地出現(xiàn)了土地市場成交活躍的情況。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),，截至5月30日,，全國主要的13個(gè)一二線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)3067.66億元,，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達(dá)到了125%。
在分析原因時(shí),，新城控股副總裁譚為民認(rèn)為,，5月開發(fā)商頻頻出手拿地，主要是對未來市場的預(yù)期較為樂觀,，尤其是看到各地“國五條”調(diào)控地方細(xì)則避重就輕后,，更堅(jiān)定了對市場的信心。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱,，近半年來,，樓市熱銷使得房企手中資金寬裕，同時(shí)庫存的快速下降也使得房企有購地補(bǔ)充的需求,。最主要的是地方政府在5月集中供地,，而且部分是優(yōu)質(zhì)地塊，也引起了開發(fā)商的激烈拼搶,。
“地王”傳導(dǎo)效應(yīng)有所顯現(xiàn) 業(yè)內(nèi)擔(dān)心房價(jià)大幅上漲
業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)心,，“面粉”價(jià)格漲了，“面包”的價(jià)格自然也會漲,，地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系也是如此,。記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然近期“地王”的傳導(dǎo)作用尚未全面顯現(xiàn),，但一些地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)重新“抬頭”,，且“地王”對市場預(yù)期和購房心態(tài)造成了較大影響，進(jìn)一步增加了房價(jià)上漲的壓力,。
今年前4個(gè)月,，廣州房價(jià)漲幅領(lǐng)跑一線城市,，廣州市國土房管局公布的4月房價(jià)同比去年上漲18.6%,。而記者探訪剛剛誕生了地王地塊的周邊樓盤，這些樓盤都存在不同程度的提價(jià),。
目前上海世博A片區(qū)地塊最高樓板價(jià)達(dá)4萬元/平方米,。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部對位于浦東世博，三林等板塊的各家門店調(diào)查顯示,，5月該區(qū)域的二手房成交量較4月同期有小幅度的下滑,，下降幅度在10%-20%間，但是二手房價(jià)格相對穩(wěn)定,，仍然保持著三月份以來的高位,，“有價(jià)無市”現(xiàn)象有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢。
21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示,，性價(jià)比高的優(yōu)質(zhì)房源極度稀缺,，是促使世博板塊5月二手房市場出現(xiàn)“有價(jià)無市”的主要因素,，“地王”的短期拉動效應(yīng)也被削弱。但長期來看,，一旦市場購買需求釋放,，房價(jià)仍有可能被大幅拉升。
采訪中,，上海一些購房者擔(dān)心,，如果今后出讓的土地價(jià)格仍然保持上漲，房價(jià)上漲的預(yù)期將無法改變,，那么目前執(zhí)行的限房價(jià)政策,，最終可能只是使房價(jià)在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上保持不漲，而實(shí)際上房價(jià)依然在漲,。
專家呼吁調(diào)控土地價(jià)格和出讓方式迫在眉睫
針對“地王”頻現(xiàn)的情況,，專家學(xué)者提出兩方面的建議。第一,，警惕土地財(cái)政“抬頭”,，調(diào)控土地出讓價(jià)格迫在眉睫。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟等專家呼吁,，中央政府應(yīng)該加強(qiáng)對地方土地出讓的監(jiān)管,，合理制定價(jià)格，防止普通購房者成為天價(jià)土地的最終受害者,。
不少學(xué)者指出,，地方政府對土地財(cái)政的依賴，成為土地價(jià)格上漲的內(nèi)在動力,，更為房價(jià)上漲提供動能,。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前五個(gè)月,，北京與上海的土地出讓金均已超過了500億元,，其中北京為617.9億元，上海為515億元,，而在2012年同期,，兩地出讓金總額均在120億-130億元左右。
暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為,，比起部分地區(qū)的房價(jià)泡沫,，地價(jià)泡沫可能更大。如果開發(fā)商通過一兩個(gè)地塊的高溢價(jià),，增加市場緊張氣氛,，提升周邊區(qū)域商品房價(jià)格，政府作為賣方則樂見“地王”,，并從中賺得巨額利潤,。因此,，要加強(qiáng)監(jiān)督，防止土地拍賣演變成開發(fā)商和政府合演的托市戲碼,。
第二,，增加土地供應(yīng)，改革土地出讓方式,。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為,，在中國快速城鎮(zhèn)化、大量農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市的條件下,，對城市住宅用地的需求,，將長期處于比較緊張的狀態(tài)，需要對城市土地出讓制度進(jìn)行改革和完善,。
一些學(xué)者還建議,，由“限房價(jià)、競地價(jià)”向“限地價(jià),、競房價(jià)”轉(zhuǎn)變,，即限定土地的價(jià)格后，讓開發(fā)商來競房價(jià),，最終以價(jià)低者得地,。2011年8月，北京推出了全國首個(gè)“限地價(jià),、競房價(jià)”的土地“北京市門頭溝永定鎮(zhèn)居住用地”,。最終由中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司競得，中國鐵建梧桐苑開盤后,，房價(jià)一直穩(wěn)定在13600元/平方米,。