今年春夏兩季,，美國住房市場保持了強勁的增長勢頭,，房價、銷量和新房開工量等多項指標持續(xù)釋放利好信號,，種種跡象表明沉寂多年的房地產(chǎn)市場再度迎來了一波投資熱潮,。
然而,，次貸危機的舊傷仍未遠去,，有人擔心當前市場投資情緒高漲來得太快太猛,，可能會催生新的房產(chǎn)泡沫。美國業(yè)界認為,，現(xiàn)在就擔心房產(chǎn)泡沫還為時尚早,，當前住房市場只是向次貸危機前的正常水平回歸。
房市利好消息連連
美國房地產(chǎn)市場近日來利好消息不斷,。美國全國住宅建筑商協(xié)會17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，多數(shù)住宅建筑商今年6月份首次看好市場前景，一改過去約7年來的悲觀情緒,。
該協(xié)會主席里克賈德森解釋說,，住宅建筑商的樂觀情緒主要來自于當前購房需求持續(xù)增加，而待售房屋庫存量不斷減少,。
美國商務部18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，5月份新房開工量環(huán)比增長6.8%。美國住房抵押貸款融資巨頭房利美預計,，獨棟住宅開工量在2013年將達67.2萬套,，同比增長23%。與獨棟住宅相比,，公寓住宅開工量增長更為突出,。美國全國住宅建筑商協(xié)會首席經(jīng)濟學家大衛(wèi)·克羅認為，公寓住宅開工量在2013年預計將增至33.4萬套,，同比增長35%,，這樣才能達到供需平衡。房地產(chǎn)行業(yè)增長也是整體經(jīng)濟復蘇的重要推動力,。去年第四季度,，住宅固定投資增長了17.5%。
購房需求增加不僅推動了新房開工量,，也推升了舊房銷售價格,。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù)，4月份美國各類舊房銷售中間價為每套19.28萬美元,，同比增長了11%,，也是連續(xù)第14個月同比增長。
房利美認為房價上升趨勢還將持續(xù),。房利美今年5月份關于房價走勢的一項調(diào)查顯示,，認為美國房價未來12個月房價會繼續(xù)上漲的受訪者占55%，而認為房價會下降的僅占7%,，為3年來的最低水平,。
在房市持續(xù)回暖的推動下,，美國人投資房產(chǎn)的熱情被再度點燃。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會的數(shù)據(jù),，4月份美國舊房銷量按年率計算達497萬套,，同比增長9.7%，為連續(xù)第22個月同比上升,。
信安環(huán)球投資有限公司基金經(jīng)理李曉西告訴記者,，在亞利桑那州和佛羅里達州等在次貸危機中房價大幅下跌地區(qū)，為抓住房市上漲的先機,，一些投資公司過去幾個月甚至整街購買待售房產(chǎn),。
房利美的調(diào)查報告也印證了這一觀點。報告顯示,，美國人購房和售房信心在5月份急速上升,，當月76%的受訪者認為當前是購房最佳時機，環(huán)比增加5個百分點,。40%的受訪者認為是當前是售房最佳時機,，環(huán)比增加10個百分點，同比增加24個百分點,，達到3年來的最高水平,。
李曉西認為，總體而言,，雖然房價漲幅不及標普股指,，但現(xiàn)階段投資房產(chǎn)仍是個不錯的選擇。不但出租房產(chǎn)可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金收入,，而且房產(chǎn)還有穩(wěn)定的升值空間,。與股票投資相比，購房還可利用貸款杠桿,，投資效率更高,。目前房屋租金和房價比處于近20年來最高水平，買房付的月供扣除利息抵扣所得稅后往往比租金還便宜,，所以經(jīng)濟好轉后租房住的居民慢慢就會轉向買房,。
泡沫擔憂為時尚早
本輪房市復蘇伴隨著整體經(jīng)濟回暖，主要動因是剛需釋放,，而不是投機主導,，而且房貸機構的借貸標準并未大幅放松，多數(shù)貸款購房者償還能力沒有暴露出問題,。
首先,，當前房市只是復蘇而并非過熱，供需都在向危機前正常水平回歸。從供給上看,，房利美認為,，2013年全年美國新房開工量增加約23%，達到95萬套,，盡管比2010年的低谷高出了60%,，但與2005年的峰值200萬套相比依然相距甚遠。現(xiàn)階段的新房開工量甚至是自上世紀60年代以來的低位,，而當時美國人口還不到現(xiàn)在的三分之二,。
從需求上看,，瑞銀集團美洲首席經(jīng)濟學家莫里·哈里斯認為,，2000年以來美國每年新組建家庭約137萬戶，在次貸危機期間新組建家庭數(shù)量降至每年50萬,，未來3年內(nèi)每年新組建家庭數(shù)量將增至130萬,。隨著房市和經(jīng)濟不斷復蘇，大量積攢下來的住房需求需要釋放,。
李曉西還告訴記者,，金融危機期間很多新成立的年輕家庭由于擔心經(jīng)濟再次衰退，推遲了買房�,，F(xiàn)在美國經(jīng)濟復蘇勢頭明確,，這部分被推遲和抑制的剛性買房需求都會在近一兩年釋放出來。
其次,，當前房價并非過高,，消費者購房能力較強。根據(jù)美國聯(lián)邦住房金融署的數(shù)據(jù),，美國3月份房價比2007年4月的峰值還低12%,，大致相當于2004年11月的水平。
美國全國住宅建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度全美73.7%的住房售價對于美國中等收入家庭而言是可以接收的,。
不過，近期抵押貸款利率持續(xù)上升,，增加了購房成本,。過去6周，美國30年期定息抵押貸款利率上升超過0.6個百分點,，美國另一家抵押貸款融資巨頭房地美預計今年下半年將維持在4.0%的水平,。
但李曉西認為，抵押貸款利率雖在上漲,，但仍處于自1963年近50年以來的歷史低點附近,，不會抑制潛在購房需求。
房地美首席經(jīng)濟學家諾沙夫特也認為,，按照當前房價和收入水平,，抵押貸款利率要升至7%才會影響中等收入家庭的購房能力,。房地美預計，今年抵押貸款簽約額將從去年的5180億美元增至6420億美元,。
最后,，美聯(lián)儲的一項調(diào)查顯示，自2010年以來大部分房貸機構的借貸標準略微放松,，但遠非寬松,。這也解釋了為什么過去幾年來盡管抵押貸款利率一直位于歷史低谷，但住房銷量增長緩慢,。
房利美的數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度發(fā)放的抵押貸款平均信用評分達757分，雖然低于2010年的762分,，但與660分以下的次級貸款相比,，信用級別要改善許多。當季貸款價值比也僅為75%,，雖然高于2010年的68%,，但與往往高達125%的次級貸款相比，放貸風險也大大降低,。