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| 趙乃育
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“以我的收入月供并沒問題,，但按照現(xiàn)行政策,，二套房首付至少需要六成,。除了東拼西湊的30萬元，還有40萬元的缺口,�,！睆V州大學陳老師對《經(jīng)濟參考報》記者說。他看中的第二套房房價約為120萬元,，首付需要70萬元,。陳老師在廣州市白云區(qū)已經(jīng)擁有一套約90平方米的兩居室住房。眼下,，他打算再購買一套四居室住房,，以便將老家的父母接來同住。
看到陳老師猶豫不決,，中介開始熱情地推薦“變通方式”,。所謂“變通”是指將陳老師第一套住房進行抵押，向銀行申請40萬元的三年期“裝修貸款”,。待銀行審核通過后,，銀行會把錢打到“裝修公司人員的賬戶”(實際是陳老師的親友賬戶)，然后再由陳老師以現(xiàn)金的方式提現(xiàn),�,！八惺掷m(xù)都由擔保公司搞定，你只要額外多付5000元的手續(xù)費就行啦,！”中介胸有成竹地說,。
由擔保公司出面向銀行申請消費貸款，通過第三方過賬后轉(zhuǎn)為房貸,，這種操作模式正是所謂“過橋”,。據(jù)記者了解，在不少施行住房限購限貸政策的城市，這種現(xiàn)象并不鮮見,。
多地房貸現(xiàn)收緊跡象
自4月“國五條”實施以來,，多地房貸收緊，多地部分銀行已將首套房利率從八五折上調(diào)至九折,，而在二套房貸方面則有提高首付比例跡象,。據(jù)偉嘉安捷與各大銀行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，有部分銀行已將首套房貸款利率優(yōu)惠從八五折調(diào)升至九折,。例如,，北京地區(qū)已有1/3的銀行,，把首套房貸利率優(yōu)惠提高到九折,。
“國五條”執(zhí)行已兩個月有余，在調(diào)控趨嚴背景下,，雖然部分銀行收緊住房貸款,，降低貸款利率優(yōu)惠，但房地產(chǎn)市場卻未能平靜,，在土地市場焦灼的背景下,，住宅交易量回暖態(tài)勢明顯。
偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，一方面,，隨著“國五條”政策的從嚴，住房貸款業(yè)務不免受到影響,，銀行收緊房貸轉(zhuǎn)而指向中小企業(yè)融資貸款也是意料之中,。另一方面，作為年中分水嶺的6月,，根據(jù)往年交易慣例,，銀行從進入6月開始會逐漸收緊利率，放慢貸款速度,。
值得注意的是,，在商貸收緊的背景下，住房公積金也顯示出收緊跡象,。日前,，廈門市住房公積金管理中心發(fā)布《廈門市住房公積金管理委員會關于住房公積金貸款業(yè)務有關事項的通知》，提高二套房首付比例,，并降低二套房最高貸款額度,。
《通知》顯示，廈門公積金貸款二套首付比例由原來的五成提升至六成,，個人購房最高貸款額度由40萬元調(diào)整至30萬元,，夫妻雙職工最高貸款額度由80萬元調(diào)整至60萬元。此外，在房屋套數(shù)認定方面,，由此前的“認房認公積金貸款記錄”改為“認房認貸”,，商貸記錄亦將算入房屋套數(shù)，這使得二套房貸收緊的政策影響人群大為增加,。
而在此之前,，北京率先提高公積金二套房首付比例至七成，并強化申請人資格審查,。之后,，蘇州住房公積金管理中心市區(qū)管理部發(fā)布公告，將公積金貸款額度調(diào)整為賬戶余額的10倍,，對大部分申請者而言貸款額度收緊,。大連公積金管理中心發(fā)布了《關于調(diào)整住房公積金貸款相關問題的通知》，在貸款額度,、貸款條件,、提取條件等方面都作出調(diào)整。
“灰色房貸”暗流涌動
隨著限購,、限貸政策的嚴格執(zhí)行,，北京二套房首付從六成升至七成，部分其他地區(qū),，也提高了公積金貸款門檻,。因此，為了規(guī)避監(jiān)管層監(jiān)管,，降低購房成本,，一些兩套房以上的購房者開始通過住房抵押申請消費貸款，曲線變身房款,。部分銀行信貸資金以消費貸款名義曲線進入房貸市場,。流入“灰色地帶”的貸款暗藏風險，更成為樓市調(diào)控政策背后一股涌動的暗流,。
央行數(shù)據(jù)顯示,，一季度，主要金融機構及小型農(nóng)村金融機構,、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款增加7103億元,，同比多增4667億元，增量占同期各項貸款增量的27%,。這一季度增量幾乎是去年四季度新增貸款的兩倍,，房地產(chǎn)類貸款增速迅猛。
具體來看,，個人購房貸款1季度新增4662億元,，同比多增3088億元,，占全部新增貸款的66%。
“雖然房地產(chǎn)成交有所下滑,，但是隨著調(diào)控政策影響變淡,，房地產(chǎn)成交也呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢�,！敝性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，成交回暖，但調(diào)控卻未放松,，錢從哪來,？
據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，新政實施近兩個月以來,，北京房貸交易量環(huán)比同期下降了50%,，而在整體交易量下跌的環(huán)境下，市場中蘊藏的各元素也是“有升有降”,�,！�
例如北京個貸市場交易量則上漲14%,。抵押消費類貸款的上升是造成5月北京個貸市場交易量上浮的主要原因,，3月瘋長的二手房交易量使得市場消化這部分人群后，使用抵押貸款用于裝修的用途較多,，助力非交易類貸款市場,。與此同時，企業(yè)經(jīng)營類貸款的增多也是交易量上升的一大“功臣”,。
但值得注意的是,，雖然部分新購房者抵押裝修貸款增多，但另一方面,，借道消費貸款作為“房貸”現(xiàn)象又有回頭之勢,。
的確，來自中國人民銀行上�,？偛康臄�(shù)據(jù)顯示,，一季度上海市新增本外幣個人消費貸款238.6億元，同比多增179.5億元,。一些業(yè)內(nèi)人士表示,，不排除其中有部分貸款變相流入了房產(chǎn)交易市場。
消費貸,，顧名思義銀行向個人客戶發(fā)放的有指定消費用途的消費性個人貸款,，這其中并不包含房貸。雖然此前,，央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》,，“要求各商業(yè)銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房”。然而,，不少購房者與裝修公司,、中介機構等相互配合，加之個別銀行審批不嚴等因素,，屢禁不止,。
記者致電廣州,、上海多家擔保公司,，大多表示可以從事上述業(yè)務。據(jù)業(yè)務員介紹,，200萬元以下的貸款一般以“房屋裝修”名義申請,，找裝修公司簽訂合同即可；200萬元以上的以“藝術品投資”名義申請,，與客戶簽訂相關合同的對手方一般為珠寶公司或典當行,。
銀率網(wǎng)分析師閆博鍇表示，央行對于消費貸款用途有嚴格規(guī)定,，不能用于購買住房,、股票、基金和理財產(chǎn)品,，不能以任何形式流入證券,、期貨、民間借貸等資本市場及用于股本權益類投資,，只可用于購買大宗耐用消費品和教育,、旅游等用途。
從這個角度而言,，通過“消費貸款”方式流入購房人手中的銀行信貸,，實際上是進入了一個“灰色地帶”。
各方利益驅(qū)動房貸“變身”
“客戶能順利拿到購房資金,，中介公司能做成交易賺取傭金,，擔保公司有手續(xù)費可賺，銀行也能完成業(yè)績指標,，各方都有好處,，何樂而不為呢？”上海某房產(chǎn)中介的業(yè)務員余先生對記者說,。
中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示,，這種“灰色房貸”是典型的貸款挪用。但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，盡管認可“灰色房貸”存在違規(guī)之處,，但無論是購房者,、擔保公司、中介機構,，甚至銀行本身,，都十分樂意從事此類業(yè)務。
一位不愿意透露姓名的上海銀行業(yè)人士表示,，此類“灰色房貸”現(xiàn)象其實一直都存在,。“一般而言,，只有手續(xù),、材料合規(guī)的情況下，銀行才會發(fā)放消費貸款,。至于材料背后是否存在假合同或資金挪作他用等問題,，銀行方面受限于人力、成本等因素,，雖然會有檢查,，但難以全面覆蓋�,！�
廣州一家銀行的個貸部負責人告訴記者,，放款后銀行會定期對申請人的還款和資信情況進行跟蹤調(diào)查。曾經(jīng)有貸款人以裝修的名義獲得30萬元的五年期貸款,，用于購買二套房,，但銀行放款后一周內(nèi),，客戶就直接把錢從第三方賬戶從銀行轉(zhuǎn)賬轉(zhuǎn)到了自己的賬戶,。發(fā)現(xiàn)這筆貸款存在明顯作假行為后，銀行方面立即啟動追討,，并要求一年內(nèi)還清,。但這位負責人也坦言，若對于此類情況進行逐筆調(diào)查,，銀行既沒有動力,，也缺乏足夠的資源。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，即使意識到部分消費類貸款可能流向房貸,，銀行也大多選擇“睜一只眼閉一只眼”。
與按揭貸款相比,，消費類貸款不僅期限較短,，而且根據(jù)貸款人的資信情況，其利率還可以在基準利率基礎上有所上浮,，對銀行而言收益更高,。
另外,，個人住房抵押消費貸款的放貸額度一般不超過評估價的五成，對于銀行而言有較高的安全邊際,。在當下房價穩(wěn)中有升的背景下,，此類貸款與普通房貸相比并未增加額外的風險。
上海一位典當行業(yè)資深人士也表示,，包括一些購房者在內(nèi),，用“藝術品投資”的名義向銀行申請消費貸款，再轉(zhuǎn)作他用,，在業(yè)內(nèi)并非秘密,，甚至已經(jīng)成了“約定俗成”。
“用這個名義不僅貸款額度大,，而且好操作,。比如貸款申請下來之后，萬一遇到銀行核查,，客戶完全可以說沒能買到或拍到看中的藝術品,。”這位典當業(yè)內(nèi)人士說,。
以短還長 “灰色房貸”隱性風險凸顯
在樓市回暖,，調(diào)控政策趨嚴的背景下，房貸收緊趨勢明顯,，因而“灰色房貸”越來越受購房者的青睞,。所謂“灰色房貸”說明其并不是正規(guī)貸款。尤其,，在監(jiān)管層面收緊的背景下,，“灰色房貸”的隱性風險逐漸凸顯。
“房地產(chǎn)貸款期限一般比較長,，但消費貸款期限只有10年,，這就存在‘以短還長’的問題，一旦政策出現(xiàn)調(diào)整,，就會出現(xiàn)供不上房貸的風險,，所以不論是消費者還是銀行，只要在違規(guī)邊緣游走,，就有很大風險,。”中國經(jīng)濟網(wǎng)評論員林耘說,�,！�
林耘認為，“灰色房貸”一事雙方都有動機,，買房者是為買房打擦邊球,；而銀行是主動配合打了擦邊球,，因為目前整體經(jīng)濟增速減緩，銀行想要找到能承受高利率貸款的客戶不太容易,。
因此,，從表面看，擔保公司“牽線”客戶獲得了急需的貸款資金,，銀行多了一筆生意,，擔保公司本身也有手續(xù)費進賬�,！盎疑抠J”看似取得了“多贏”的效果,。但這種“過橋”貸款本質(zhì)上是擔保公司的墊資行為，墊資期限一般為一個月,，而消費性貸款的期限通常為數(shù)年,，最高可達十年。這意味著一旦“過橋”完成,，貸款的風險就完全轉(zhuǎn)嫁給了銀行,。
對此，中央財經(jīng)大學中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇等多位專家認為,，在保證每一筆貸款合法合規(guī),、風險可控的同時，銀行方面應加大對貸款流向的檢查力度,，監(jiān)管部門也可以采取不定期抽查的方式,，對違規(guī)貸款進行追討和處罰，防止信貸資金通過消費貸款等途徑違規(guī)流入房貸市場,。
值得注意的是,，雖然監(jiān)管部門明令禁止消費類貸款用于購房，但由于這種貸款期限短,、風險較小,，且需求旺盛，而銀行對消費類貸款的用途審核,、監(jiān)督并不嚴格，只要能提供消費合同,，大都可以順利地貸到款,。
此外,，對于作為“過橋”掮客的擔保行業(yè)卻由于入門門檻較低,，監(jiān)管不嚴，出現(xiàn)諸多亂象,。
自2010年開始發(fā)放融資性擔保機構經(jīng)營許可證以來,，擔保公司數(shù)量持續(xù)增加,。截至去年6月末，全國融資性擔保行業(yè)法人機構超過8500家,。
據(jù)了解,，政府部門曾經(jīng)對融資性擔保進行過整治。但從整體來看,，擔保行業(yè)在行業(yè)定位,、金融定性等方面比較模糊，行業(yè)進入門檻相對較低,，行業(yè)監(jiān)管也過于寬松,，這給一些擔保公司從事“灰色房貸”等違規(guī)違法業(yè)務提供了空間。而擔保行業(yè)資質(zhì)良莠不齊,，一定程度上也影響了銀行的信貸安全,。
針對擔保行業(yè)亂相的整治，多位專家建議,，首先應從中央到地方完成對擔保行業(yè)監(jiān)督管理的頂層設計,，形成專門的行業(yè)監(jiān)管職能部門進行垂直管理。同時,，賦予監(jiān)管部門相應的行政執(zhí)法權,，改變其只能管牌照、管不了人和財?shù)默F(xiàn)狀,。
其次,，應在《擔保法》基礎上出臺全國性的規(guī)范文件，對擔保行業(yè)的職能范圍,、監(jiān)管辦法進行明晰規(guī)劃,，改變目前各地管理辦法不統(tǒng)一給監(jiān)管帶來難度的現(xiàn)狀。
另外,，提高行業(yè)尤其是融資性擔保行業(yè)的市場準入門檻,，建立從業(yè)人員資格認證制度，也是保障這一行業(yè)健康發(fā)展的重要一環(huán),。
不過,，一些專家也呼吁，擔保行業(yè)在現(xiàn)代金融體系構架中有著不可或缺的作用,，政府應在審慎監(jiān)管的前提下,，為這一行業(yè)提供更加寬松的經(jīng)營環(huán)境，促使其充分發(fā)揮為中小微企業(yè)融資需求服務的功能,，從而擁有更加“陽光”的生存和發(fā)展空間,。
“除在錢財上可能受損失外，‘灰色房貸’或會影響個人信用記錄,�,！眰ゼ伟步萜髣澖�(jīng)理吳昊指出,，如果通過利用消費貸款用于房貸，雖然銀行并不監(jiān)督消費類貸款的后續(xù)使用情況,，不過,，一旦貸款人被發(fā)現(xiàn)挪用消費類貸款購房，銀行會給出停貸,、要求立即償還貸款的處理,，而且貸款人的行為會被認定為騙貸，會進入個人信用記錄,�,！�
除此之外，對于路邊張貼的提取公積金的小廣告,，吳昊指出,，由于公積金貸款手續(xù)較為繁瑣，申請較慢,，因此一些購房者購房時只能選擇商貸,，而在此背景下，希望提出已繳公積金作為首付款部分資金,�,！坝捎谝恍﹤�人提取公積金機構并不正規(guī)，因此,，出現(xiàn)雖繳納中介費,，卻未能提取出現(xiàn)金；甚至在申請人不知情的情況下,，以個人貸款形式取出,，造成部分購房者失去享受公積金首套房信貸優(yōu)惠政策的機會，造成更大的損失,�,！�